스크랩 가장 임차인

[일사천리]

<가지고 온 글입니다>

최근에 2 곳에서 저자 강연회(경매학교정이 땡땡땡 어서 모여라. 매경출판)를 가졌다.

회원들의 많은 호응으로 성황리에 강연회를 끝마칠 수 있었다.

실전 사례를 중심으로 강연을 했음에도 불구하고

아직도 망설이고 망설이는 사람들이 많다.

쉽지 않은 일이다.

결단이 필요하고 단절이 필요하다.

지금 해야 한다는 결단과

과거의 습관된 관념을 절단하지 못하면

결코 성공하는 재테크로 진입하지 못한다.

강연회를 할 때 선순이 임차인이 있는 물건을 추천물건으로 소개했었다.

오늘은 선순위 가장 임차인을 찾는 방법에 대해서 살펴보자.

1. 왜 가장 임차인이 등장할 까 ?

연회원 수업때 추천한 물건에도 가장 임차인이 있는 물건을 추천했는데 그 물건을 한 번 보자.

위 물건을 보면 말소기준권리가 1996년에 국민은행 평택지점에서

설정한 근저당이 있다.

그 이후 2004년 11월에 교보생명에서 설정한 근저당이 또 있다.

이렇게 설정된 2개의 근저당은 그냥 그러러니 생각을 할 수 있다.

그런데 빨간 선으로 쳐진 롯데알미늄, 그리고 개인 근저당 2개는

세입자가 전입하기 얼마 전에 설정된 근저당이다.

세입자가 전입하고 확정일자를 받은 날은 2012년 12월 10일.

이 집의 감정가가 1억5천 7백만원.

이미 6천5백만원의 근저당이 설정되고

그 이후

이 집 가격보다 훨씬 많은 2억6천만원의 추가 근저당이 설정된 집에

세입자가 들어온 것이다.

한 번 생각해 보자.

이렇게 빚이 많은 집에 세입자가 전입해서 들어 올 수 있을까 ?

일반적으로 가장 임차인이 들어가 있는 경우를 보면

1. 전입만 되어 있어서 서류상 세입자로 등재된 경우(연회원 수업 시간에도 이 물건 추천했었음).

2. 최우선 변제를 노려 경매개시기입등기 이전까지 전입신고를 마치고 점유하는 경우.

(단정지을 수 없지만 위 그림에서 소개한 물건도 이 경우가 아닐까 의심이 든다)

3. 소유자와 친인척 관계에 있는 사람이 허위 임대차계약서를 만들어 임차권을 주장하는 경우.

위 물건은 24평 방 3개로 구성된 아파트이다.

그런데 방1칸을 임차해서 살고 있다고 현황조사에 나타나 있다.

그렇게 살 수 있을까 ?

아파트 내부에서 속옷 입고 활동을 해야 하는데 ????

여성 세입작 세 들어 산다 ?

아니면 총각이 세들어 산다 ?

요즘 세상에 그것이 가능할까 ?

더군다나 임차인은 임대차계약서와 주민등록등본을 제출하면서 배당요구를 신청했다.

위 물건에서 보면 선순위 근저당권자와 후순위 근저당권자들은 배당에 문제가 없어 보인다.

물론 평택시와 평택 세무서의 압류가 당해세라면

그리고 그 당해세가 거액이라면 선순위와 차순위 근저당권자들의 배당금액에 줄어들 수 있다.

그렇게 되면 이 때 이들은 후순위 세입자에 대한 배당배제신청을 할 것이다.

그러나

당해세 압류가 소액이라면

그래서 자신들의 배당금액에 문제가 생기지 않으면

굳이 배당이의 제기를 하지 않을 것이다.

그리고

그 이후의 회사 근저당은 공동담보 성격이 강해서 어쩔지 모르겠다.

그리고 개인 근저당권자들은 경매 상식이 있으면 모르지만 그렇지 않으면

배당배제신청을 하기가 그리 쉽지는 않다.

이렇게 된다면

세입자는 무사히 최우선변제금을 받아갈 수 있지 않을까 ?

1996년 경기도의 최우선 금액이 2천만원에 8백만원을 우선 배당하니 딱 그 금액에 해당된다.

이것만 봐도 연기가 나는 물건이 아닐까 생각이 든다.

다시 한 번 정리해 보면

1)거액의 근저당이 설정된 집에 임차인으로 들어 왔다.

2)정확히 최우선 변제금 금액대에 보증금이 설정되었다

3)전입, 점유, 확정일자, 배당요구을 함으로써 완벽한 조건을 충족했다.

4)과연 24평 아파트에 방 한칸을 임차해서 살 수 있을까 ?

  현실적으로 가능할까 ?

5)배당요구 배제신청을 할 만한 선순위 근저당권자가 없다.

  선순위, 차순위 근저당권자의 권리를 침해하지 않고 있다.

  그렇다고 해서 이 물건이 100% 가장 임차인이라고 말 할 수 없다.

  임장을 통해서 철저한 조사만이 그 열쇠이다.

2. 가장 임차인 찾는 방법

1) 일반적으로 금융기관에서는 근저당을 설정하고 대출을 해 줄 때

   선순위로 전입되어 있는지를 먼저 확인한다.

   그래서 대출 서류에 전입세대 열람을 해서 이를 확인한다.

   이 때 전입자가 있으면 은행에서는 임차인에게 "무상임차각서"를 요구한다.

   이 때 무상임차각서를 제출하지 않으면 대출이 실행되지 않는다.

   따라서 이런 경우에는

   대출 기관에 방문하여 대출당시의 임차관계를 확인해 보면 답이 보인다.

2) 세입자와 채무자의 인척관계인지 조사해 보자.

   위 물건도 소유자와 임차인이 같은 성을 쓰고 있다.

   우연일 수 있지만 한 번 조사해 보면 좋다.

   어떻게 조사하느냐고 ?

   오후 3-5시 경에 임장을 가면 아이들이 집에 있다.

   이 때 세입자 이름을 대면서 누구냐고 말하면 대략 짐작이 가는 답을 얻을 수도 있다.

3) 우편물을 통해서도 확인을 해 볼 수있다.

   또한 위 물건처럼 방 하나만 사용한다면 좀 어려울 수 있지만 집 전체를 사용한다고

   신고된 임차인의 경우 고지서를 확인해 볼 필요가 있다.

- 관리비 고시서

- 도시가스 고지서

4) 임차 보증금과 시세를 비교해 보자.

   가장 임차인의 경우 분명한 차이가 있을 수 있다.

5) 최우선변제를 받고자 경매개시결정 직전에 전입신고와 확정일자를 받은 경우도 점검해 보자.

   단정하기 어렵지만 위에서 소개한 물건도 이 부분에서 의심이 된다.

   임차인이 들어온 시점이 2013년 10월 31일.

   경매개시결정이 된 시점은 2013년 4월 5일

   언듯 보기에는 대략 7개월의 차이가 있는것 처럼 보이지만 계산을 해보면 5개월 차이가 있다.

   이 기간에 채무자가 이자를 내지 않으니까 채권자가 경매를 준비하는 시간일 수 있다.

   이렇게 한 번 시나리오를 구성해 보라.

3. 그러함에도 불구하고 조심, 조심해야 한다.

1) 소유자와 친인척 관계라 해도 임대차가 있다면 그 임대차를 인정할 수밖에 없다.

   지금 위에서 소개한 물건도 그런 부분에서 조심할 필요가 있다.

   그러나 후순위이고 소액이라 낙찰자에게는 아무런 영향을 미치지 못한다.

2) 부부간에는 임대차가 성립하지 않는다.

   다만 이혼을 했을 경우 이혼한 날 부터 인정이 된다.

3) 경락으로 낙찰을 받은 집에 전 소유가의 경우 문제가 될 수 있다.

  소유권을 이전하고 근저당을 설정할 경우 전 소유자의 임대차는 소유권이전한 익일

  "0" 시가 된다.

  그러나 소유권을 이전한 날과 근저당을 설정한 날이 시간차가 있다면 주의해야 한다.

4) 채무자가 임차인인 경우 각별한 주의가 필요하다.

   채무자의 임대차는 인정되기 때문이다.

4. 선순위 임차인이 있는 물건을 낙찰 받는다면

1)일반적으로 대출이 어렵다.

  따라서 자금 계획을 잘 세워야 한다.

2)세테크가 가능하다.

  선수위 임차인이 있다면 이런 물건은 많이 떨어진다.

  낙찰 받은 금액에서 취득세를 납부하기 때문에 좋은 수익 모델이 될 수 있다.

3)시간이 많이 걸릴 수 있다.

  인도명령만 인용된다면 대박 물건일 될 수 있다.

  그러기 위해서는 가장 임차인이란것을 낙찰자가 입증해야 한다.

  그렇지 못할 경우 합의를 하던지, 아니면 명도소송을 통해서 명도를 해야 한다.

  시간과 경비가 들어간다.

  이런 과정을 통해서 허위 임차인이란것이 밝혀지면 인수해야 할 금액을 인수하지

  않으니 수익이 아주 크다.

4) 입증을 위해서

- 임대차 사실 확인 : 중개사무소, 보증금 지급한 은행거래 확인서 - 온라인 송금 영수증등.

- 무상임차 각서 확인 : 100% 입증자료가 되지 못한다.

일부 판례에서도 나타나듯이 임차인이 법정에서 사실을 부인하고 자신이 보증금을 제공한

자료를 제출해서 인정을 받으면 비록 신의칙에 어긋난다 해도 얼마던지 뒤집어 질 수 있다.

그래서 무상임차각서만 믿고 쉽게 입찰하면 절대로 않된다.

[국가대표]

가장임차인 한번 도전...해보고 싶네요...감사합니다.

[매일]

감사합니다 공부 잘 했습니다

[이글아이]

좋은정보 감사합니다^^

[하눌타리]

잘 보았습니다