스크랩 토지 투자 실전 메뉴얼 2

[박찬규]

<18> 등기에 없는 권리도 확인하라

중소건설업체인 A사는 아파트를 짓기 위해 경기도 P시에서 땅 1만평을 매입했다.
땅값이 주변의 절반 수준인 평당 10만원에 불과해 서둘러 계약을 체결했다.

매입 당시에는 돈이 급히 필요한 땅주인이 급매물로 내놓았겠거니 하고 생각했다.
그러나 막상 아파트 사업을 추진하자 마을 사람들이 반대하고 나섰다.

이곳에는 마을사람들이 대대로 공동경작하는 도라지밭과 약수터가 있었는데 주민들이 이에 대한 보상을 요구하고 나선 것이다.

부랴부랴 변호사에게 자문해본 결과 마을 사람들의 보상 요구에 응할 수밖에 없다는 말을 들었다.

성황당 우물 도라지밭 약수터 등 마을 사람들이 공동으로 이용하거나 경작하는 땅에는 '특수지역권'이 존재한다는 설명이었다.
이런 땅을 개발하려면 비록 자신의 땅이라고 하더라도 주민들의 동의 없이는 불가능하다고 했다.

A사는 할 수 없이 주민들과 보상 협상에 나섰지만 주민들의 요구금액은 생각보다 컸.
결국 배보다 배꼽이 크다는 판단에 따라 아파트 사업을 포기하고 말았다.

고급 퓨전 음식점 창업을 구상 중이던 K씨는 서울 강동구에서 6백여평짜리 땅을 평당 8백만원에 매입했다.
이전 소유주가 12층짜리 임대용 건물을 짓기 위해 지하 4층까지 터파기 공사를 해둔 땅이었다.
K씨는 건물의 컨셉트가 달라 새롭게 터파기를 할 생각이었다.

그러나 터파기 공사에 나서자 마자 문제가 발생했다.
이전에 터파기를 한 시공업체가 전 주인으로부터 공사비용을 받지 못했다면서 유치권을 주장하고 나선 것이다.
유치권은 미지급 공사비에 대해 당연히 주장할 수 있는 권리여서 K씨는 공사비용(약 10억원)을 고스란히 부담할 수밖에 없었다.
결국 K씨는 50억원짜리 땅을 60억원에 매입한 꼴이 됐다.

땅을 살 때 등기상 나타나지 않는 권리를 확인하지 않으면 이처럼 낭패를 본다.
등기상에 나타나지 않는 권리로는 특수지역권과 유치권 등이 있다.
매입하려는 땅에 터파기 공사가 돼 있거나 마을 주민들이 공동으로 이용하는 시설이 있으면 반드시 등기상 나타나지 않는 권리가 있는지 확인해 봐야 한다.

 

<19> 묘지는 무서워

서울 양평동에 사는 K씨는 지난 97년 강원 태백시 소재 땅 1천평을 평당 5만원에 매입했다.
2차선 도로변에 붙은 야트막한 임야였다.

믿을 만한 사람이 소개하는 물건이어서 현장을 가보지도 않고 사들였다.
그러나 잔금을 치른 후 현장에 가보고 나서야 K씨는 자신이 사기당한 것을 알았다.
자신이 산 땅은 인근 마을 주민들이 공동묘지로 사용하는 땅이었다.

묘지가 있는 땅에 대한 투자는 각별히 조심해야 한다.

땅 소유주라고 하더라도 묘지를 임의로 개장·이장할 수 없는 '분묘기지권'이라는 권리가 존재하기 때문이다.
분묘기지권이 성립하는 경우는 △토지 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치하였거나 △토지 소유자의 승낙을 얻지 못했다면 분묘 설치 후 20년간 평온·공연하게 점유했거나 △자신의 토지에 분묘를 설치한 후 타인에게 토지를 처분하며 분묘에 관한 특별한 특약을 맺지 않은 경우 등이다.

때문에 임야를 살 때는 반드시 현장에 가봐야 한다.
만약 묘지가 있다면 이장 가능 여부를 점검해야 한다.
이장 가능 여부를 판단하는 기준은 분묘기지권 성립 여부다.

다행히 분묘기지권이 성립하지 않는 묘지라면 처리는 간단하다.
매도·매수자 중 누가 이장비를 부담할 것인지를 정하기만 하면 된다.
이때 이장 비용에 대한 내용은 계약서상에 반드시 특약사항으로 기록해두는 것이 좋다.
땅 매도자가 이장을 책임지는 조건부 계약을 맺는 것도 방법이다.
통상 이장 비용은 기당 3백만원 안팎이다.

불행하게도 분묘기지권이 존재하면 땅 매입을 재고해야 한다.
분묘기지권자와 이장 협상이 가능하다면 다행이지만 그렇지 않다면 매입을 재고하는 것이 좋다.
특히 당장 개발에 들어가야 하는 경우는 더욱 그렇다.
그렇다면 어떻게 분묘기지권 존재 여부를 확인할 수 있을까.
토지 전문가들은 마을 주민들에게 탐문해보거나 묘지 상태를 보면 거의 1백% 정확하게 분묘기지권 존재 여부를 알 수 있다고 말한다.

 

<20> 발품없이 성공없다

서울 동대문상가 디자이너 출신으로 성공한 P씨.
그녀는 2년전 평소 알고 지내던 중개업소 사장으로부터 경기도 화성 소재 땅 5백30평을 소개받았다.
사장은 지목이 묘지인 땅이지만 주변 땅보다 싼맛에 사두라고 했다.
P씨는 개발압력이 용인 수원을 거쳐 경부고속도로를 타고 화성으로 내려올 것이란 생각을 평소에 가지고 있던 터여서 현장을 가보기로 했다.

물론 지목이 묘지라는 점이 마음에 걸렸지만 일단 현장을 보고난 뒤 결정을 하겠다는 생각이었다.

그런데 막상 현장에 가보니 묘지는 하나도 없었다.
인근 주민들에게 탐문해보니 최근 모두 이장해갔다고 했다.

그럼에도 지목이 묘지인 것은 땅주인이 잘 몰라서 지목을 고치지 않았기 때문이었다.
지목을 농지로 변경해 조금 가지고 있으면 가격이 오를 것이란 생각이 든 P씨는 그자리에서 계약을 체결했다.
2년의 시간이 지난 지금 P씨는 매입가격의 두배인 6억원에 팔라는 제의를 받고 있다.

탤런트 B씨는 평소 바닷가에 전원주택을 지어놓고 사는게 소망이어었다.
그러던 중 한 중개업소 사장의 소개로 서해안 바닷가에 전원주택 부지 1천평을 평당 20만원에 매입했다.
평소 친분이 있는 사장이어서 현장은 가보지 않았다.

그러나 잔금을 치른 뒤 현장을 가본 B씨는 그자리에서 주저앉고 말았다.
밀물이 몰려들자 자신의 땅이 완전히 바다속으로 잠기는 것이 아닌가.
부랴부랴 현지 중개업소에 물어보니 자신이 산 땅은 밀물일때는 잠기고 썰물일 때는 드러나는 간석지로 아무런 활용가치가 없다고 했다.

현장을 가보는 것과 가보지 않은 것은 하늘과 땅차이 만큼 다른 결과를 가져다 준다.
발품을 많이 팔면 뜻밖의 좋은 결과를 얻을 기회도 있지만 현장 조차 한번 가보지 않으면 사기 당하게 십상이다.
그럼에도 땅을 사면서 현장을 가보지 않는 사람들이 의외로 많다.

전화로만 영업하는 기획부동산들이 활개를 치고 있는 것도 가보지도 않고 땅을 사는 사람이 많아서다.
고수들은 땅 하나를 사기 위해 현장을 수십번씩 방문한다는 점을 상기해볼 필요가 있다

 쉽게 읽는 땅이야기(3)

 

<21> 한계령에 평당 100만원 땅

사업가인 C씨(56)는 10년 전 강원도 오지의 땅을 샀다.
강원도 인제군 인제읍 필례약수 인근의 땅으로 1만5천평을 평당 5만원에 매입했다.
어느 정도 생활에 여유가 생기면서 자연도 즐기고 장기적인 투자도 할 겸 이 땅을 샀던 것이다.
하지만 C씨가 땅을 살 당시만 해도 주변 사람들은 이해할 수 없다는 반응이었다.

산세가 험하고 교통여건이 나빠 오지 여행가나 가끔 찾는 곳에다 땅을 샀으니 당연한 반응이었다.

그러나 지금은 주변의 시각이 완전히 달라졌다.

주변 사람들은 여름 휴가철이면 이곳에 한번 데려가 달라고 졸라대고 땅값은 평당 1백만원을 넘는다.
어떤 사람들은 강원도 오지 땅이 무슨 1백만원이 넘느냐고 비웃는다.
하지만 막상 현장을 가보면 대부분 고개를 끄덕인다고 한다.

이 처럼 이 땅의 평가가 달라진 것은 주변 어느 땅과도 바꿀 수 없는 희소가치를 지니고 있기 때문이다.
C씨가 매입한 땅은 설악산의 주요 고봉(高峰) 중 하나인 가리봉 자락에 자리잡고 있다.
한쪽으로는 설악산 국립공원이,다른 쪽으로는 대규모 천연보호림이 감싸고 있다.
국립공원과 천연보호림이 자신의 정원인 셈이다.

이 정도의 정원을 인위적으로 꾸미려면 천문학적인 돈이 들 것이다.
험한 지형과 계곡의 영향으로 여름 기온은 인근지역보다 10도 이상 낮다.
한여름에도 더위를 느낄 틈이 없다.

주변 봉우리들이 이 땅쪽으로 모이는 형상이어서 풍수지리학적으로도 높은 평가를 받는다.
이런 이유 때문인지 박정희 전 대통령을 시해한 김재규 전 중앙정보부 부장이 이곳에 별장을 가지고 있었다.
또 주변 산엔 산삼이 많이 난다고 한다.
그런데 심마니들이 입산하기 위해선 반드시 이 땅을 거쳐야 한다.
다른 길은 없다.

그래서 심마니들은 산을 내려올 때 통행료 명목으로 산삼을 한뿌리씩 주고 간다고 한다.
최근들어 인근의 필례약수가 알려지면서 이곳을 찾는 사람들이 더욱 늘고 있다.
길도 넓어져 필례약수 주변에는 제법 규모가 큰 숙박시설과 분위기 있는 카페가 들어서고 있다. C씨는 나중에 이곳에다 펜션을 지을 생각이다.

<22> 종중 땅 지켜라

김씨 종중은 충북에 임야 3만평을 가지고 있다.
이 땅은 종손 명의로 등기를 해뒀다.
그런데 최근 종손이 사망하자 아들 넷이 임야를 4필지로 나눠 자신들의 명의로 등기를 했다.
이 중 둘째 아들은 자신 명의의 땅을 재빠르게 처분해버렸다.
종중은 부랴부랴 변호사에게 자문을 의뢰했다.

그러나 아직 팔지 않은 땅은 소유권 이전 등기청구소송을 통해 종중 명의로 되찾을 수 있지만 이미 제3자 명의로 넘어간 땅의 소유권은 회복하기 어렵다는 대답에 크게 낙담했다.

손해배상청구 소송을 통해 매각대금에 해당하는 금액을 회수할 수 있으나 조상을 모신 땅을 지키지 못했다는 죄책감은 지울 수 없었다.

종중 땅을 지키는 가장 확실한 방법은 등기를 종중 또는 공동명의로 돌려놓는 것이다.
공동명의로 할 때는 집안 어른 5∼10명의 명의로 하는 게 좋다.
이때 현재 등기가 돼 있는 사람이 순순히 응하면 두말할 나위 없이 좋다.

그러나 등기가 돼 있는 개인이 자신의 소유라고 주장하면 재판을 할 수밖에 없다.
종중이 승소하기 위해서는 종중 명의로 매입했다는 최고령자의 증언이나 매입대금을 추렴한 선대의 서류 등이 필요하므로 이를 확보해야 한다.

이에 앞서 재판이나 종중 부동산의 등기이전 및 관리를 위해서는 종중 등록이 필요하다.
시·군·구에 종중 결의서와 규약을 제출하고 법인신청을 내면 고유번호와 함께 법인을 낼 수 있다.
종중 재산으로 등기해 두면 종합토지세 등 토지관련 세금을 납부하는 데도 편리하다.
명의신탁 확인서를 작성해두는 방법도 있지만 이는 한계가 있다.

지난 95년 시행된 '부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률'은 부동산의 명의신탁을 금지하고 있다.
그러나 종중 재산에 대해서는 예외를 인정해주고 있다.
따라서 현재 등기명의자로 돼 있는 종중원들에게 그 부동산이 실제로는 종중 재산인데 자신의 명의로 명의신탁되었다는 사실을 적은 확인서를 작성하도록 할 수 있다.

그러나 이때도 땅을 매각해 버리면 그 땅을 되찾기는 어렵다.

<23> 땅팔자 法에 달렸다

중견건설업체에 다니는 L부장.
그는 지난 93년 말 회사 사장으로부터 경기도 용인 땅을 사두라는 권유를 받았다.

용인에서 2차선 도로변에 붙은 준농림지를 사두면 나중에 큰 돈이 될 것이란 이야기였다.
이유는 '국토이용관리법(현 국토의 계획 및 이용에 관한 법률)' 개정이었다.

이 법이 준농림지에 아파트를 지을 수 있도록 바뀌어 장차 준농림지 값이 급등할 것이란 설명이었다.

특별히 용인 지역을 지목한 것은 아파트 개발이 신도시 주변에서 집중적으로 일어날 가능성이 높아서였다.

특히 분당이 가장 인기있는 신도시여서 다른 어느 지역보다 용인이 개발 압력을 받을 것이란 전망이었다.
회사 사장의 땅 보는 안목이 높다는 것을 익히 아는 L부장은 용인지역 답사를 본격적으로 시작했다.
당시 용인에선 평당 5만원 이하에서 살 수 있는 땅이 수두룩했다.

그러나 L부장은 결정적인 순간 일을 저지르지 못했다.
확신이 부족했고 투자기간도 너무 길 것 같았다.
그런데 1년 정도의 시간이 흐르자 자신이 봤던 땅들의 값이 순식간에 10배로 뛰었다.
5만원짜리 땅들이 50만원으로 급상승했다.

10년의 세월이 지난 지금 이 땅들은 2백만∼3백만원대를 호가하고 있다.
L부장이 용인을 지날 때마다 가슴을 치며 후회하는 것은 당연한 일.
사람처럼 땅에도 팔자가 있다.

농사만 지어야 되는 땅,그린벨트로 묶여 개발이 불가능한 땅,아파트를 지을 수 있는 땅 등 나름의 팔자를 가지고 있다.
땅의 팔자는 국가가 법으로 정한다.

땅 팔자를 정하는 법을 보면 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' '농지법' '산지관리법' '지적법' 등이 있다.
그런데 땅의 팔자는 가끔 바뀐다.
국가에서 법을 개정해 땅의 팔자를 조정한다.

따라서 법 개정 방향을 유심히 관찰하면 큰 기회를 잡을 수 있다.
특히 올해는 '농지법'을 개정해 농지의 개발을 대폭 허용할 방침이다.
눈여겨 볼 대목이다.

<24> 기획부동산 '함정' 조심

회사원 K씨는 지난 11월 밝은 음성의 여성에게서 전화를 받았다.
울산에 좋은 땅이 있으니 사라는 권유였다.

K씨는 이후 몇차례 더 통화를 한 뒤 서너배는 보장된다는 말에 덥석 가계약금 3백만원을 걸었다.
K씨는 다른 투자자들과 함께 현장답사를 한차례 다녀온 뒤 땅을 최종 매입했다.
그러나 시간이 지나면서 왠지 불안해지기 시작했다.

그래서 현지 부동산중개업소에 시세를 문의해 본 결과 도로를 낀 노른자위 땅의 시세가 평당 10만원이라는 대답을 듣게 됐다.
자신이 산 평당 38만원의 3분의 1 수준이었다.
토지시장이 달아오를 조짐이 보이자 기획부동산이 기승을 부리고 있다.
기획부동산이란 대규모 땅을 매입한 뒤 이를 잘게 쪼개 개미투자자들에게 판매하는 사설 부동산회사로 주로 1백명 안팎의 텔레마케터를 고용해 전화로 영업을 한다.

기획부동산이 활개를 치면서 이들로부터 한차례 이상 전화를 받아보지 않은 직장인이 없을 정도다.
현재 서울에선 1백50개 이상의 기획부동산이 활동하고 있는 것으로 토지시장 전문가들은 추산하고 있다.
요즘 기획부동산들이 취급하고있는 물건은 나름대로 재료가 있는 충청도 강원도 제주도 등의 땅이다.
그러나 이들이 파는 땅값에는 거품이 많은게 현실이다.

게다가 이들이 제시하는 장밋빛 전망대로 시장이 흘러갈 지도 미지수다.
실제로 토지바람이 불었던 90년대 초 기획부동산으로부터 샀던 땅을 반값에도 처분하지 못한 채 아직도 애를 태우고 있는 피해자가 주변에 많다.

놀라운 것은 상황이 이럴진대도 기획부동산들의 권유에 넘어가는 이들이 의외로 많다는 점이다.
땅 투자자가 되려면 적어도 1평의 땅을 사기 위해 수십번의 발품을 팔겠다는 마음을 가져야 한다.

<25> 원래부터 좋은땅은 없다

강원도 원주시 신림면에 가면 산속에 작은 산장 하나가 있다.
집 옆으로 맑은 계곡이 흐르는 전망좋은 집이다.

그러나 산장 주인이 이 땅을 처음 살 때만 해도 잡풀과 잡목이 우거진 볼품없는 곳이었다.
그림같은 계곡은 그때만 해도 도랑 수준이었다.
산장 주인은 이 땅을 사서 가장 먼저 도랑을 정비했다.

주변의 잡풀을 베어낸 뒤 물길을 잡아줬다.
흙들이 저절로 씻겨 내려가고 돌들이 드러났다.
그러자 도랑은 순식간에 아름다운 계곡으로 바뀌었다.
잡목들은 주변 지형에 맞춰 살릴 것은 살리고 베어낼 것은 과감하게 베어냈다.
그리고 나서 길을 내고 산장을 지었다.

이 산장을 찾아오는 사람들 중 상당수는 주변에 이런 좋은 땅이 있으면 추천해달라고 한다.
그런데 정작 땅을 소개해주면 하나같이 사지는 않는다.

산장 주인이 소개해주는 땅은 가꾸면 좋아지는 땅이다.
그러나 추천을 받은 사람들은 현재 모습에 실망해서 발길을 돌린다.
경기도 용인시 양지면에 살고 있는 노인 K씨는 좋은 땅을 만들어 돈을 버는 사람이다.
그는 주로 맹지를 산다.

길이 없는 맹지이니 땅값은 싸다.
그러나 맹지를 살 때 반드시 진입로 개설이 가능한 땅을 고른다.
까다롭지 않은 지주들은 선뜻 자신의 땅을 진입로로 판다.

그런 다음에는 그 곳에 집을 짓고 살면서 자신이 산 땅을 아름답게 꾸민다.
진입로에 나무도 심고,도랑은 정비해 맑은 물이 흐르게 하고,제멋대로 자란 나무들 중 불필요한 것은 잘라내고 정원수로 쓸 것은 그대로 살린다.

나중에는 1억원 안팎의 이익을 붙여서 판다.
K씨는 이런식으로 집을 3채나 매매했다.
땅을 보러 다니는 초보자는 대부분 그림같은 땅을 원한다.

뒤에는 산이,앞에는 냇물이,그리고 집 옆으로는 계곡 하나쯤이 있는 그런 땅을 찾으러 다닌다.
초보 투자자일수록 이런 경향이 심하다.
그러나 원래부터 좋은 땅은 드물다.

그런 땅이 있다고 하더라도 이미 임자가 있거나 높은 가격을 요구한다.
하지만 지금은 볼품없는 땅이지만 화장하면 좋아지는 땅은 얼마든지 있다

<26> 농지 매입 만만찮네

땅 투자의 대상은 농지 아니면 임야다.
이 중 농지는 취득하기가 여간 까다로운게 아니어서 자세히 알아둘 필요가 있다.
도시인들의 농지 취득을 어렵게 하는 요소는 '농지취득자격증명'과 '토지거래허가'다.
먼저 농지취득자격증명을 보자.

우리 헌법은 농민만이 농지를 소유토록 하는 경자유전(耕者有田)의 원칙을 명시하고 있다.

따라서 도시인이 농지를 취득하려면 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받아야 한다.
농지취득자격증명은 해당 읍·면·동 소재지의 농지위원 두 명이 '이 사람은 농사를 지을 사람'이라고 확인해 주는 것이다.
농지위원은 주로 해당 지역 이장 또는 반장이 맡고 있다.

증명을 받기 위해서는 '1년에 30일 이상 농사를 짓지 않으면 강제로 매수를 해도 이의를 제기하지 않겠다'는 내용이 적힌 농지매매취득신청서에 서명날인을 하면 된다.

그런데 투자 목적으로 땅을 사는 사람들도 어렵지 않게 농지취득자격증명을 받고 있어 이 제도의 보완이 시급한 실정이다.
땅투기가 심한 지역에 가보면 부동산중개업소들이 알아서 농지취득자격증명을 받아주고 있다.
다음은 토지거래허가제다.

이는 투기를 막기 위해 일정 규모 이상의 토지를 취득할 때 시·군·구청의 허가를 받도록 하는 제도다.
비도시지역에선 농지는 3백평(1천㎡),임야는 6백평(2천㎡)을 넘으면 허가를 받아 거래해야 한다.
현재 수도권과 충청권 대부분지역이 토지거래허가구역으로 묶여 있다.

땅 투기자들은 거래허가를 받기 위해 다양한 편법을 쓰고 있어 문제가 되고 있다.
해당 지역에서 6개월 이상 살면 합법적으로 토지거래허가를 받을 수 있어 위장전입을 하는 사례가 대표적이다.
또 매매를 증여로 위장하기도 한다.

이 때 증여세를 부담해야 하지만 증여세는 공시지가를 기준으로 내기 때문에 큰 부담이 안되는 경우가 많다.
현지인 명의로 땅을 산 뒤 그 땅에 근저당을 설정하거나 처분금지가처분신청 및 가압류 등을 걸어 놓는 것도 전문 투기꾼들이 즐겨 쓰는 수법이다.

<27> 보상시점을 노려라

요즘 강화도 지역 부동산중개업소를 방문해보면 김포에서온 사람들이 눈에 띈다.
김포시 양곡지구(26만평)와 마송지구(30만평)에 살고 있는 원주민들이 새로운 터전을 찾아 강화도 지역을 부지런히 답사하고 있는 것이다.

현지 중개업소들에 따르면 이들이 주로 찾는 땅은 농가주택을 끼고 있는 땅이다.
평생 농부로 살아온 탓인지 다른 곳에 가더라도 농사를 짓겠다는 생각 때문이다.
이들이 특별히 강화도 지역을 답사하는 것은 김포 주변에선 그나마 가격이 싼 축에 속하기 때문이다.
문제는 이런 실수요와 가수요가 겹치면서 땅값이 들썩인다는 점이다.

강화도 지역은 군사시설보호구역해제 및 김포신도시 후광효과 등으로 인해 땅값이 심상찮은 움직임을 보이고 있는 곳 중의 하나다.농부들과 달리 신도시 등 개발지의 주변부에 전문적으로 투자하는 이들 중에선 보상시점을 노리는 투자자들이 많다.
이들은 토지보상이 시작되기 몇 개월 전에 매입하는 전략을 구사한다.
이유는 토지보상을 전후해 수요가 많아지기 때문이다.

정부가 개발하는 신도시 산업단지 등은 수용방식으로 개발이 진행된다.
원주민들로부터 토지를 강제수용한 뒤 일정한 보상금을 준다.

그런데 이 보상금을 받은 이들은 대부분 주변지역에서 새로 땅을 산다.
원주민들은 자기가 살던 지역에서 멀리 벗어나는 것을 본능적으로 싫어하기 때문이다.
또한 보상을 받은 농부가 주변지역 전답을 사면 취·등록세가 면제된다.

게다가 한번 땅으로 돈을 번 사람은 반드시 다시 땅에 돈을 묻게 된다.
지난해 말 판교신도시 보상이 시작된 이후부터 용인시 성남시 분당구 등 판교 주변의 땅값이 큰폭으로 뛴 것도 이런 이유에서다.
보상시점을 노리면 토지의 가장 큰 약점인 환금성 문제도 크게 걱정하지 않아도 된다.
수요자가 많아서 던지고 싶을 때 언제든지 던질 수 있다.

지난해에는 정부가 신도시 등 각종 개발계획을 무더기로 쏟아냈다.
따라서 올해부터 보상이 착착 진행될 것으로 예상된다.
토지시장이 불안해 보이는 이유다.

<28> 임야는 함정투성이

땅에 대해 문외한인 N씨는 아름드리 나무와 빼어난 산세 등에 반해 충동적으로 강원도 임야를 샀다.
무엇보다 가격이 너무 쌌고 경치가 마음에 들었다.

그러나 전문가로부터 자신이 싼 임야는 보기에는 좋지만 개발이 불가능해 아무짝에도 쓸모없다는 얘기를 듣고 낙담했다.
보존가치가 높은 나무와 자연석이 많고,산의 경사도도 심해 개발이 불가능하다는 설명이었다.
이처럼 임야투자에는 함정이 많아 주의해야 한다.

우선 임야는 덩치가 크다.

대부분 수천평 이상이어서 개미투자자들이 달려들기엔 벅차다.
또 가격이 농지에 비해 저렴해 유혹되기 쉽다.

개발이 어렵다보니 가격이 쌀 수밖에 없다는 사실을 간과하기 쉽다는 얘기다.
임야는 반면 고위험·고수익의 특징도 가지고 있다.

주변이 개발되면서 2천∼3천원 하던 땅이 어느날 갑자기 8천∼9천원으로 치솟는 사례도 가끔 있다.
또 농지보다는 개발 절차가 간소하다.
농지취득자격증명 등의 절차가 필요없다.

하지만 싼 땅값에 비해 개발비용은 의외로 많이 들 수 있다.
경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓다보면 배보다 배꼽이 더 클 수도 있다.
임야 투자에 있어서 기본적으로 피해야할 대상은 보전목적이 강한 보전산지다.
임야는 산지관리법상 보전산지와 준보전산지로 구분된다.

준보전산지는 전원주택부지 등으로 개발이 가능하지만 보전산지는 농업 또는 임업에 종사하지 않으면 개발이 불가능하다.
경사도가 심한 임야도 피해야 한다.

보통은 평균 경사도 45도 이하면 산림형질변경이 가능하지만 까다로운 지자체의 경우 평균 경사도가 15도만 넘어도 개발을 못하도록 하고 있다.

암반이 나올 가능성이 높은 임야도 피해야 한다.
돌이나 자갈이 많은 땅의 경우 지하에 암반이 나올 가능성이 크다.
이밖에 분묘기지권이 인정되는 묘지가 많은 임야,소나무 등 보전가치가 있는 나무가 많은 임야,자연석이 많은 임야,진입로가 없는 임야 등도 기피대상이다.

마지막으로 농지 등 대부분의 토지에 대한 규제는 완화되는 추세지만 임야에 대한 규제는 강화되는 추세라는 점을 명심할 필요가 있다.

<29> '혹시 지주작업?'

경기도 평촌신도시에 사는 A씨는 지난 97년 투자목적으로 김포시 진흥지역 내 농지 2천평을 샀다.
매입가격은 평당 10만원 이하였다.

A씨는 길게 보고 그저 묻어둔다는 생각으로 땅을 샀다.
그런데 생각지도 않게 자신이 산 땅 건너편에 장기택지개발지구가 들어선다고 발표됐다.
그리고 지난해엔 장기지구와 바로 인접해 김포신도시가 건설된다는 발표가 나왔다.

이 같은 호재가 연이어 터질 줄은 상상도 못했던 터라 하늘을 날듯이 기뻤다.

땅값은 정확히 확인해보진 않았지만 평당 수십만원 정도는 될 것으로 짐작됐다.
그런데 올들어 김포지역 중개업소 3∼4곳에서 집중적으로 땅을 팔라고 제의를 해왔다.
평당 55만원을 받아주겠다고 했다.

중개업소들이 끈질기게 전화를 해대는 데다 기대이상의 수익을 거둔 터라 팔고 싶은 마음도 들었다.
그러나 최종 결심을 하기 전 토지 전문가에게 상담을 해보기로 했다.
상담결과는 뜻밖이었다.

A씨의 땅은 지금 당장 내놔도 70만원은 받을 수 있다는 것이었다.
무엇보다 개천을 사이에 두고 택지개발지구와 접하고 있다는 게 장점이었다.
게다가 도시계획상 그 땅과 접해 도로가 뚫릴 예정이었다.

그럼에도 중개업소들이 55만원을 제시한 것은 자신들이 15만원 정도 붙여서 되팔기 위한 것이라고 전문가는 설명했다.
만약 컨설팅을 받지 않았으면 3억원이나 손해를 보고 땅을 팔 뻔한 셈이다.
A씨는 컨설팅 비용으로 지급한 50만원이 전혀 아깝지 않았다.

이 처럼 개발예정지역에선 중개업소들이 매물을 확보하기 위해 안감힘을 쓴다.
수요는 많지만 매물이 적다보니 매물 확보가 수익의 관건이다.

그래서 어떻게든 땅주인의 연락처를 찾아내 높은 값을 쳐주겠다며 매도를 종용한다.
중개업소들은 이를 두고 '지주작업'이라고 부른다.

그런데 지주작업을 하는 이들 중엔 시세를 속이는 경우도 있다.
컨설팅을 받든 아니면 스스로 발품을 팔든 자기 땅은 자기가 지켜야 한다.

<30> 절대 속이지 않는다

서울 강남에 사는 C씨(45)는 2백억원대의 땅 부자다.
그는 대학 졸업 이후 꾸준히 땅투자를 해 이같은 부(富)를 일궈냈다.
그가 땅과 인연을 맺은 것은 대학 3학년때다.

그에겐 고등학교때 학비를 대준 은사가 있었다.
그는 대학에 들어가서도 이 은사에게 꼬박꼬박 세배를 다녔다.

그가 대학 3학년이 되던 해 설날 그 은사는 갑자기 그를 서재로 안내했다.
그리고 그에게 재테크 지침을 내렸다.

은사는 '사회에 나가 돈을 벌면 반드시 번돈의 30%는 땅을 사라.그리고 한번 땅을 사면 밥을 굶는 한이 있어도 절대 팔지마라'고 말했다.

그 이후 그는 이 원칙을 지켰다.
아니 땅 투자 비중을 50%까지 늘렸다.
중국과 일본을 상대로 한 무역업에 손을 댄 그는 번돈의 50% 이상은 반드시 땅을 샀다.
그리고 산 땅은 적어도 5년 이상 보유했다.

10년 이상 보유한 땅도 꽤 된다.
그는 운이 좋게도 투자할 때마다 10배 이상의 수익을 남겼다.
여기에 재미를 느껴 땅투자 비중을 70%까지 늘리기도 했다.
가장 최근 투자에 성공한 땅은 용인 수지에 있는 임야다.

그는 10년전쯤 수지택지개발지구가 개발될 때 이 땅을 샀다.
수지지역 토지보상이 들어갈 즈음해서 2억8천만원을 주고 매입했다.
그런데 중간에 외환위기가 닥쳤다.

당연히 자신이 하던 무역사업도 위기에 빠져 현금이 제대로 돌지 않았다.
그래도 그는 수지 땅을 포함해 자신이 가지고 있던 땅만은 절대 팔지 않았다.
전셋집에 살지언정,흔한 외식한번 못할지언정 땅만은 포기하지 않았던 것이다.
이 위기를 넘기자마자 호재들이 날아들었다.

이 땅 뒤쪽으로 대규모 아파트 단지가 줄이어 들어오면서 땅값은 크게 올랐다.
언제든 상가를 지을 수 있는 자리여서 현재는 70억원 이상 호가하고 있다.

그는 현재 수지 땅에서 생긴 이익을 다시 땅에 묻기 위해 제주도 등지를 돌며 투자처를 물색 중이다.
C씨는 그동안 땅투자를 하면서 느낀 점이 있다고 했다.
C씨는 '돌이켜보면 땅은 절대 거짓말을 하지 않았습니다.사업은 물론 때로는 자식도 나를 속일 때가 있었지만 땅만은 결코 저를 속이지 않았습니다'라고 말했다.

쉽게 읽는 땅이야기(4)

 

<31> 대출 얼마나 됩니까

온천탕 운영에 관심이 많던 A씨는 은행돈을 빌리기로 계획을 세우고 투자에 나섰다가 큰 손실을 본 적이 있다.
그는 아는 중개업소 소개로 온양온천에서 지목이 광천지인 땅 4백60평을 계약했다.

온천이 나오는 지역이어서 평당 매매가는 1천만원을 조금 넘었다.
가진 돈이 부족했지만 은행 돈을 빌리면 된다고 막연히 생각했다.
그러나 은행에서 문제가 발생했다.

은행측이 대출을 거절한 것이다.
이유는 간단했다.
전체 4백60평 땅 중 온천수가 나오는 구멍은 한평 남짓에 불과했다.
다른 곳은 아무리 구멍을 뚫는다고 해도 온천수가 나오는 것이 아니다.
따라서 온천수가 나오는 1평만 비싸게 사면 되고 나머지 땅은 주변의 다른 농지(평당 1백만원이하) 가격으로 매입하면 된다는게 은행측의 대출거절 이유였다.

그런데 A씨는 1평 이외의 다른 땅들까지 모두 평당 1천만원씩 주고 매입계약을 했다.
그래서 이 땅의 대출한도는 A씨가 원하는 만큼 나오지 않는다는게 은행측의 설명이었다.
결국 그는 은행 돈을 빌리지 못해 계약금을 날릴 수밖에 없었다.
금융기관은 토지매입자금 대출에 인색하다.

보통 매매가의 30%만 대출해 준다.
금융기관은 낮은 환금성과 높은 불확실성 등을 이유로 토지매입자금 대출에는 아주 짜다.
그뿐이 아니다.
어떤 땅에 대해서는 아예 대출을 해주지 않는다.
자신들이 판단할 때 환가가 불가능한 땅,즉 경매에 부치더라도 자신들이 빌려준 것 만큼 회수할 수 없는 땅에 대해서는 대출을 금지하고 있다.

그래서 대출을 일으키고 싶을 때는 반드시 사전에 은행직원과 상담해야 한다.
대출이 될 것으로 믿고 있다가 나중에 되지 않는다고 하면 꼼짝없이 당할 수밖에 없다.
물론 땅 투자는 중장기 투자인 만큼 남의 돈을 빌리지 않고 여윳돈으로 하는 것이 가장 바람직하다.

<32> 투자는 상상력이다

평소 전원생활을 동경하던 대기업 임원 K씨.
그는 지난 주말 친분이 있는 전원주택 개발업체 소개로 경기도 양평군 북한강변에 있는 전원주택지를 답사했다.
그 땅은 K씨가 평소 꿈에 그리던 전원주택지 그 자체였다.

우선 북한강 조망이 최상급이었다.
청평호반이 한눈에 들어왔다.

또 서울∼춘천간 고속도로가 개통되면 서울에서 40분이면 갈 수있는 거리였다.
어렵다는 건축허가도 이미 받아놓은 상태였다.

그러나 산을 깎아 집터를 만들어야 한다는게 마음에 걸렸다.
혹시나 토목공사를 하고 나면 조망이 나빠지지 않는지,토목공사로 저지대가 확실히 메워지는지 등이 걱정됐다.
전원주택 개발업체는 토목공사를 끝내면 오히려 조망권이 극대화 된다고 자신했다.

K씨는 그러나 토목공사 이후의 모습을 보지 않고 어떻게 알 수 있겠느냐는 의구심이 들었다.
K씨 같은 반응은 초보 투자자들에게서 공통적으로 나타난다.
초보 투자자들은 인간의 오감중 '시각'에 가장 의존한다.

오직 눈에 보이는 것만 믿는다. 개발 이후의 모습을 상상하지 못한다. 그래서 과감하게 행동하지 못한다. 그러나 고수들은 다르다. 상상력을 발휘한다.

개발 이후의 모습을 찬찬히 머리속에 그려본다. 그리고 '이거다' 싶으면 과감하게 베팅한다.
상상력 부재가 땅값에 미치는 영향은 여기저기서 발견된다.

제2강화대교가 대표적인 예다. 제2강화대교 주변지역 땅값은 계획발표 시점에도 올랐지만 정작 개통 이후에 더 크게 올랐다.
사람들은 다리가 개통된다는 것은 알지만 눈으로 보기 전에는 소극적이다.
그래서 개통시점에 가장 많이 오른 것이다.

이 같은 현상은 서해안고속도로 경부고속철도 등에서도 공통적으로 나타났다.
아산 천안 오송 등의 땅값이 실제로 크게 오른 것은 건설공사가 모두 끝나고 개통을 얼마 남겨두지 않은 시점이다. 투자는 상상력이다.

신도시든 고속철도든 완성된 모습을 미리 머리 속으로 그리고 한발 빠르게 움직여야 한다.
다만 제대로 된 상상력을 발휘해야 한다.
황당한 상상이면 오히려 악이 된다.
그러나 도로 및 신도시 건설 등의 상상은 조금만 신경쓰면 충분히 가능하다.

<33> 경험이 高手를 만든다

초보 땅 투자자들은 누구나 '고수'를 만나 한 수 지도받길 원한다.
고수들은 남다른 비법을 갖고 있을 거라고 믿기 때문이다.

그래서 언론에 많이 나오는 전문가들의 강연회도 쫓아가보고 인터넷 동호회에서 고수들의 글을 탐독하기도 한다.
하지만 개미투자자들이 진정한 고수들을 만나기는 쉽지 않다.

많은 큰손들을 몰고 다니는 중개업소나 혼자서 수십억원에서 수백억원을 번 투자자들은 노출을 꺼린다.

노출돼봐야 세무조사의 표적만 된다.

남에게 도움이 될 지는 모르지만 자신에겐 전혀 도움이 안된다.
그렇다면 자연스럽게 이런 의문이 든다.

언론에 자주 등장하는 토지 전문가들은 진짜 고수일까.
이에 대한 답을 찾기 위해선 땅 고수가 갖춰야 할 조건부터 봐야 한다.
우선 고수 대접을 받으려면 토지 관련 경험이 적어도 10년 이상은 돼야 한다.

땅은 아파트나 상가,업무용 빌딩 등과는 다르다.
땅을 규제하는 법률이 1백12개에 달하고 법에 나오지 않는 함정도 곳곳에 도사리고 있다.
땅만 20년 동안 중개한 진명기 JMK플래닝 사장이나 은행에서 10년 이상 경매 컨설팅 등 토지관련 업무를 담당한 고준석 신한은행 부동산재테크 팀장 등은 그래서 '토지관련 공부는 해도해도 끝이 없다'고 말한다.

풍부한 실전 경험도 필수조건이다.
땅의 경우 특히 이론과 현실이 엄청 다르다.
실전 경험이 없으면 고수 반열에 들 수 없는 까닭이다.

따라서 이런 두 가지 잣대를 가지고 언론에 자주 등장하는 전문가들을 평가해보면 답이 나온다.
문제는 토지계약서 한번 써보지 않은 사람들까지 전문가임을 자칭하면서 언론에 얼굴을 내밀고 있다는 점이다.
땅 고수를 가리는 데 있어서도 물론 예외는 있다.

특정 지역에 따라서는 해당지역에서 오래 거주한 지역 주민이나 토박이 중개업소 사장이 가장 고수라고 할 수 있다.
이들은 토지관련 공부를 체계적으로 하지는 않았더라도 그 곳에서 성장했기 때문에 자연스럽게 좋은 땅,나쁜 땅을 구분할 수 있는 능력을 갖추고 있다.

그래서 전문 투자자들은 땅을 살 때 지역의 토박이 중개업소나 노인들을 찾아다니며 이야기 듣기를 즐긴다.

<34> 맹지는 약점을 찔러라

평소 충남 예산 땅의 투자가치가 높다고 생각하던 B씨는 지난 3월 중순 마음에 드는 땅을 발견했다.
각각 주인이 다른 두필지 땅인데 두필지를 한꺼번에 사야 한다는 조건이 붙은 땅이었다.

1개 필지는 관리지역(5천평)이었고 다른 1개 필지는 농림지역(1천평)이었다.
관리지역 땅은 도로가에 붙은 땅이었고 농림지역 땅은 그 땅에 붙은 맹지(盲地)였다.

도로가의 땅주인이 내놓은 매도 희망가격은 평당 12만원.

이 땅을 본 순간 B씨는 관리지역 땅을 차지하고 있으면 맹지는 가만히 있어도 굴러 올 것이란 생각이 들었다.
진입로가 없는 맹지는 앞 땅이 없으면 활용이 불가능하기 때문이다.

그래서 맹지를 뺀 관리지역 땅만 사겠다고 제안했다.
그러나 매도인측은 완강했다.

두 필지를 한꺼번에 사지 않으면 팔지 않겠다는 것이었다.
B씨는 작전상 계약을 포기하고 중개업소를 나가려는 제스처를 취했다.
그러자 안달이 난 매도인측이 황급히 B씨를 붙잡았다.

도로가에 붙은 땅만이라도 팔겠다는 것이었다.
그 자리에서 계약을 한 B씨는 느긋한 마음으로 집으로 돌아왔다.
그런데 그의 예상은 며칠 지나지 않아 맞아떨어졌다.

맹지 땅의 주인이 자신의 땅도 싸게 사라고 제안을 해온 것이다.
맹지땅 주인은 처음엔 평당 8만원을 제시했다.

그러나 B씨가 이를 거절하자 가격은 평당 5만원까지 내려갔다.
B씨는 그 정도면 적당하다는 생각이 들어 매입계약을 체결했다.
관리지역 땅에 맹지를 합치니 땅 모양이 아주 좋아졌다.

뒤쪽이 푹 들어간 모양이었는데 반듯한 모양으로 변한 것이다.
매매를 중개한 중개업소는 당장 내놔도 평당 14만원은 충분히 받을 수 있을 것이라고 말했다.
나중에 확인해보니 맹지 땅 주인은 자신의 땅값을 더받기 위해 앞땅 주인을 설득해 동시 매각조건을 내걸었던 것으로 파악됐다.
이처럼 진입로가 없는 맹지는 치명적인 약점을 안고 있다.

특별한 사연이 없는 한 길이 없는 땅을 살 사람은 없다.
이런 약점을 파악하고 있으면 맹지를 아주 싸게 살 수 있다

<35> 뜨는 땅 지는 땅

농부인 A씨는 전원주택지로 각광받고 있는 경기도 남양주시 화도면 대성리 인근에 5천평의 땅을 보유하고 있었다.
그의 땅은 북한강변에 바로 붙어 있는 잡종지였다.

A씨는 지난 88년 북한강변에 전원카페 등이 대거 들어서기 시작할 무렵 땅값이 두배 정도 오르자 이 땅을 평당 15만원에 팔았다.
그러고는 북한강에서 멀리 떨어진 곳의 농지 1만평을 새로 샀다.

오로지 농사밖에 몰랐던 그는 기존 땅보다 두배나 넓은 땅을 사서 농사를 짓게 돼 마냥 기뻤다.

그러나 16년의 세월이 흐른 지금 땅값은 어떻게 됐을까.

자신이 판 북한강변의 땅값은 평당 1백20만원을 호가한다.
북한강변에 전원카페 등 상업시설이 대거 들어서며 땅값이 폭등한 것이다.
그러나 자신이 산 농지의 가격은 아직도 평당 10만원대를 맴돌고 있다.

농사를 지어봐야 본전도 뽑기 힘든 세상이어서 농지값은 제자리걸음만 계속하고 있다.
이처럼 시대에 따라 인기 있는 땅은 바뀐다.

먹고 살기 힘들었던 시대에는 농사를 지을 수 있는 땅이 최고였다.
그러나 요즘은 한강 골프장 등의 조망권을 가진 땅의 인기가 하늘을 찌르고 있다.

이런 시대의 변화를 눈치채지 못하면 A씨같은 큰 실수를 저지르게 된다.
그렇다면 시대별로 어떤 땅들이 인기를 끌었을까.
80년대 중반은 농지와 임야의 시대였다.

산업화를 위한 개발계획이 남발되면서 전국의 절대농지 상대농지 임야가 투기의 대상이 됐다.
90년대 중반은 준농림지 시대였다.

준농림지에 아파트나 공장을 지을 수 있도록 하는 정부 조치가 나오면서 대도시 인근 준농림지의 인기가 폭발적으로 상승했다.
평당 3만∼5만원 하던 준농림지가 불과 3년 새 3∼10배까지 뛰었다.

이어 최근에는 신행정수도건설 공기업지방이전 등 지방분권화 정책이 추진되면서 새롭게 개발되는 지역들이 뜨고 있다.
또 삶의 질을 따지는 사람들이 늘면서 자연환경이 쾌적한 곳의 땅들이 인기를 얻고 있다.

<36> 공장 이전 큰 기대 버려라

지난 93년 현대자동차 아산공장 건설 당시 중견건설업체인 S사는 신창면 준농림지 2만여평을 매입했다.
공장에서 직선으로 12㎞ 정도 거리여서 향후 현대자동차 직원과 하청업체들이 이주해오면 아파트 수요가 많을 것으로 예상했기 때문이다.

이같이 판단하고 신창면에 땅을 사들인 업체는 S사를 포함 10여개에 달했다.
그러나 정작 분양에 들어가자 사정은 완전히 달랐다.
S사 B사 등 2개사가 먼저 분양에 나섰지만 분양실적이 좋지 않았다.

나머지 8개 업체는 분양을 포기했다.

이들은 10년이 지난 지금도 분양 엄두를 내지 못해 큰 손해를 보고 있다.
분양실패의 이유는 우선 자동차 공장이 대부분 자동화돼 인구유입이 별로 없었기 때문이다.
하청업체들도 공장 주변지역 땅값이 급등하자 아산으로의 공장이전을 포기했다.

공장이전보다 물류비용을 조금 더 부담하는 것이 낫다는 생각 때문이었다.
최근 들어 천안 아산 서산 파주 등에서 각종 공장건설이 땅값의 호재가 되고 있다.

공장 종사자와 하청업체가 밀려들면서 주변이 개발될 것이란 기대때문이다.
그러나 공장이전 재료가 있다고 무조건 덤벼선 안된다.

산업종류에 따라 지역개발에 전혀 도움이 안되는 경우도 많은 탓이다.
실제로 현대자동차 사례만 봐도 공장만 지어졌을뿐 그 주변지역은 지금도 거의 개발되지 않고 있다.
평당 5만원이던 신창지역 땅값은 현대자동차공장을 재료로 10배 이상 뛰었지만 최고점에 매입에 뛰어든 사람들은 오랫동안 마음고생을 하고 있다.

<37.> 테마 있는 곳을 보라

최근 충남 아산시 배방면 지역의 토지시장이 투자열기로 뜨겁다.
땅을 팔려는 사람이 없어 물건을 구하기가 쉽지 않을 정도다.

1~2억원짜리 물건은 찾아볼 수가 없고 적어도 수억원씩 하는 덩치 큰 물건들만 간혹 매물로 나온다.
사정이 이렇다 보니 맹지에 가까운 논.밭도 평당 50~60만원을 호가한다.

정부가 이 지역을 양도소득세가 실거래가로 과세되는 토지투기지역으로 지정했음에도 가격 상승세는 꺾이지 않고 있다.

오히려 지난 총선에서 열린우리당이 원내 제1당으로 부상한 이후 가격은 더 오르고 있다.

경부고속철도 개통, 신행정수도 이전, 삼성그룹의 기업신도시 추진 등 다양한 테마들이 복합적으로 작용해 땅값을 밀어올리고 있다.

이처럼 토지투자에선 테마가 매우 중요하다.
땅값 상승을 선도하는 지역은 어김없이 테마를 갖고 있다.

요즘 토지시장을 움직이는 테마는 신행정수도 건설, 경부고속철도 개통, 주 5일제 근무, 신도시 건설, 미군부대의 한강이남 이전, 그린벨트 해제, 농지규제 완화, LCD공장 건설,신도시 토지보상 등이다.

이런 테마를 가진 지역들은 다른 지역보다 높은 땅값 상승률을 보이고 있다.
실제로 신행정수도 건설 테마를 가진 공주시 연기군 청원군 등은 최근 1년여동안 적어도 두배 이상 땅값이 올랐다.

광명 아산 등 경부고속철도 역사 테마를 가진 곳에선 땅값이 최근 3~4년동안 10배정도 오른 곳도 심심찮게 찾아볼 수 있다.
투자자 입장에서 성공의 관건은 어떤 테마가 땅값 상승으로 연결될지 판단하는 능력이다.
실제 사례 하나를 들어보자.

대통령 선거전이 한창이던 지난 2002년말 송파구에 사는 J씨는 노무현 대통령이 당선되면 행정수도가 대형 테마가 될 것으로 판단, 대선 결과가 나오기도 전에 공주시 장기면에서 수개 필지의 토지를 매입했다.

여론조사 추이를 보고 노무현 후보가 당선될 가능성이 높다고 판단해서다.
실제로 그의 판단이 맞아 떨어져 그는 10억원이상의 평가이익을 올렸다.