서해선 복선전철 송산역, 송산역세권 그린벨트 투자 안전한가?
안녕하세요?
저는 20년 이상 부동산중개업을 하고 있으며
서해선 복선전철 어느 역세권지역에 투자한 투자자입니다.
2년전에 서해선 복선전철 역세권에 투자를 할려고
송산역부터 화성시청역, 향남역, 안중역, 인주역, 합덕역, 홍성역 까지
다 뒤지고 다니다 보니 어느 역의 왠만한 곳은 눈에 다 익고 있고
역세권공부도 나름 많이 했다고 자부합니다.
물론 저보다 훨씬 나은 역세권 전문가 들도 많이 계시지요~
그리고 서해선 복선전철 라인중에 송산역, 안중역, 합덕역 등 여러군데의 역세권의 토지를 투자하라고 블로그나 카페에서 자기네가 하고 있는 지역의 역세권에 투자유치를 위해 홍보하는 글을 쓰면서 자칭 역세권 전문가니, 십 몇년을 역세권을 취급하고 연구했느니 하면서
전문가 아닌 전문가란 사람들도 셀 수없이 많이 늘어난 것을 인터넷을 검색해 보면 쉽게 알 수 있습니다.
♣ 그래서
제가 오늘 펜을 든것은 인터넷에 난무하는 자칭 전문가란 사람들 글의
잘잘못을 지적하고자 합니다.
- 우선 서해선 복선전철 관련해서 지식이 없는 투자자들이나 역세권을 잘 모르시는 투자자분들은 대부분 신문이나 뉴스를 접하고 아님 투자한 사람의 권유를 받거나
때론 기획부동산에서 전화를 받고서 혼자서 알아본다고 인터넷을 검색해서 서해선 복선전철에 관련 내용과 글을 탐독하기 마련인데,
- 여기에 관한 전반적인 지식과 투자 경험이 없는 분들은 이들이 투자를 하게끔 유혹하는 홍보성 내용과 멘트 글이나 말을 그대로 믿고 투자하는 경우가 쉽상이고 이들을 신뢰할 수밖에 없는 입장입니다.
- 왜냐면, 홍보내용을 보면 송산역이 들어오면서 당연히 그리고 금방 역세권이 개발이 될 것같고, 주변에 인구를 받쳐주는 산단들도 계획만 있으면 당장 개발이 될 것처럼 얘기하면서,
땅이 별로 없다. 땅이 나오기 무섭게 투자자가 몰려오니 지금 남들보다 먼저 선점을 해야하니
가계약금이라도 100~1000만원을 미리 입금해야 한다고
급박함과 긴장감을 더해 투자자로 하여금 안달이 나게 만들기 때문에 냉정함과 냉철한 퍈단을 전혀 할 수 없도록 하는 이들의 주문에 그대로 말려들기가 일쑤이다.
- 그러나 실제로 역세권개발도 역만 만들어지면 당장 무조건 다하는게 아니라
경우에 따라서는 개통보다 훨씬 수년 이상(때론 10년 이상도)뒤로 연기되는 일도 다반사이고
어떤 경우는 역세권개발이 없을 수도 허다하다.
그건 지자체에서 그 지역이 향후 인구유입 이라던가, 주변과의 연계성 등 여러상황을 고려하여 얼마만큼 중요성을 갖고 필요에 의해 개발을 하려고 하는 의지와 여건에 따라 좌우되기 때문이다.
(여기서 개발의지와 여건이라는 건 해당 지자체 2020도시기본계획에 해당 역세권개발계획이 수립되어 있는가 없는가 등도 포함됨)
자, 그럼 위에서 말한 자칭 전문가란 사람들이
과연 이들이 다 정녕 서해선전철 역세권에 정통한 전문가일까요?
과연 이들이 하는 서해선전철 역세권과 관련된 글과 말들이 다 진실일까요?
♣ 서해선 복선전철의
여러 역에 많은 투자자들이 관심을 갖고 있고 투자한 사람들이 많겠지만,
그중 가장 문제가 클 것으로 생각되는 지역인 송산역주변의 그린벨트 투자에 관련해 경종의 글을 쓰고자 합니다.
- 이 지역도 서해선 복선전철의 다른 역과 마찬가지로 자칭 전문가란 사람들이 송산역주변에 투자유치를 위해 온갖 기만과 술수를 쓰고 있음을 확인할 수 있다.
- 그들이 주장하는 주요 골자는
서해선 복선전철이 1700만평 우리나라의 두번쩨로 큰 신도시인 송산그린시티 남쪽 끝자락에 길게 1자로 위치하게 된다. 위쪽에는 송산차량기지도 같이 들어 온다고 한다.
그런데 서해선전철 송산역과 직각으로 동쪽인 수원에서 서쪽인 송산역을 통과해서 송산그린시티 서쪽 안으로 도로공사를 하고 있는데 도로폭이 70m인 광로(12~16차선)가 만들어지고 그린시티 개발로 송산역 위에 공룡알화석지, 국제테마파크, 사이언스파크 와 그리고 아파트 아래에는 자동차테마파크 등등이 1700만평 부지안에 2025년 까지 공사를 한다고 한다.
그래서 여기서 아파트 인구 15만 명이 입주하고 일자리가 20만개가 생기기 때문에 송산역주변을 더 개발해야 한다고 주장한다.
- 그러면서 송산역 좌측으로 송산역옆에 상업지는 수자원공사에서 자기네가 땅장사하는라 분양하는 것이고 우측으로 그린벨트 쪽이 개인땅이기 때문에 이쪽으로 화성시 지자체에서 송산역세권 개발을 한다고 하면서 이 송산역 주변 땅을 거의 싹쓸이 해서 몇천 평 땅덩어리안에 수십명 씩 공동지분으로 팔아 이곳에 투자한 사람이 줄잡아도 수백명 이상은 넘을 것이고 어쩌면 수천명이 될런지도 모른다.
자, 그러면 이 서해선전철 송산역 주변을 개발해야 하는데 어떻게 개발하느냐가 관건이다.
송산역주변 송산역세권 관련해서 글을 쓴 어느 블로거가 말한다.
"내가 투자한 땅이 돈이 될려면 현재 논 밭 임야가 주거지, 상업지로 지목이 아닌 용도가 바뀌어야 한다. 그것도 남의 땅이 아닌 내 땅이~" 하면서 자기 사진 과 같이 사진처럼 틀을 만들어서 블로그 글 쓸 적마다 글의 처음과 끝사이에 여러번 올리면서 '남의 땅이 아닌 내가 산 땅이 돈이 되야한다'고 강조하는 것을 많이 봤다.
내 땅이 돈이 된다는 것은 분명 수용개발이 아니라 환지개발이 되서 땅을 다시 환지받거나 아니면 평수가 적으서 주거지나 상업지로 용도가 바뀐 상태의 감정가의 돈으로 받는다는 뜻일 게다.
수용이 되면 수십만원하던 그 땅이 용도가 바뀌어 수십배가 되어도 땅 주인은 이미 헐값에 토지보상을 받고 소유권을 수용개발을 시행하는 토지주택공사(LH공사)나 서울도시개발공사(SH공사) 또는 지방공사(특수목적법인) 등으로 이전했기 때문에 이전 지주들은 땅주인이 아니어서 원지주가 돈을 버는게 아니라 현재 땅소유자인 시행사들이 돈을 벌게 되는 것이다. 그래서 예전에 토지공사가 국민을 상대로 땅장사한다는 말이 많았던 게 사실이다.
이 시점에서 본인이 말하고 싶은 게 몇가지가 있다.
(1) 서해선 복선전철 송산역주변이 그린벨트(개발제한구역)인데 추가로 주거, 상업시설이 생길 수 있는가 하는 점이다.
- 일단 서해선복선전철 송산역은 화물과 여객을 동시에 같이 취급하는 복합역이기에
서해선 복선전철 송산역 좌측에 상업지가 상당히 많이(최소 10만평 이상) 존재하고 있고,
어차피 화물물류센터가 들어올 자리가 있어야 하는데 그 우측의 그린벨트인 개인소유 땅에 화물물류센타가 들어오지 않을까 하는 확률도 상당히 높은지라
추가로 상업시설을 만들 필요가 없다는 추측도 해보지만,
서해선 복선전철 송산역 주변의 개발압력이 많아서 당연히 상업시설이 필요하다고 하자.
- 그런데 송산역 주변이 개발제한구역(그린벨트)이고, 요즘 그 개발제한구역의 개발이 쉬어지고 많이 완화된다고 해서 송산역의 주변에 역이 들어온다고 '역세권 개발 및 이용에 관한 법률'의 의해 개발제한구역 내에 마음대로 상업지 시설을 만들 수는 없는 게 사실이다.
- 이런 정도의 사실은 약간의 식견이 있는 투자자라면 어느 정도 알고 있다고 느끼지만,
그래도 여기에 대한 확실한 근거가 있어서 제시해 봅니다.
다음은 국토교통부(당시에는 국토해양부) 그린벨트 관련 보도자료를 보겠습니다.
- 본 보도자료는 2012. 6.14(목) 국토교통부에서 발표한 해명보도자료 입니다.
① 위의 글이 나오게 된 배경은
국토부에서 본 보도자료를 발표하기 이전에 그린벨트개발제한 구역 완화정책으로 인해 국토부에서 개발제한구역내 학교 등 공공시설 건립을 위해 각종 시설물 규모, 범위 등에 대한 입지기준을 정립하겠다고 발표한 적이 있었습니다.
② 그런데 이 보도내용을 보고 매일경제 신문에서 2012.6.14인터넷판으로 다음과 같이 기사로 보도를 하였거든요~ (상기 빨간색 1)
- 상기 ①번의 국토부 발표 내용을 신문기자가 위와 같이
'그린벨트 개발사업 쉬워진다' 고 국토부의 발표내용보다 확대해석하여 '개발효율셩을 높이고
전철 철도역 설치시 상업시설 일부허용을 검토하고 있음' 이라고 기사를 보도하였다.
- 그러니 정부에서는 얼토당토하지도 않게 보도가 나니 당연히 해명을 할 수 밖에 없죠~
그레서 신문기사 내용도 믿을 수 없다는 말이 여기서 나오는 것입니다.
- 아무래도 기사를 쓰다보면 조사한 내용은 별로없지, 기사 불량은 채워야 하지~
그러니 불량을 늘리기 위해서는 기자 본인들이 어떠한 노력을 해야하는데 해당분야 전문분야라 해도 지식이 모자라는 건 어쩔 수 없어 자기의 주관적인 생각이 추가되는건 당연하겠지요~
그래서 신문도 얼마나 전문지식을 가진 진정한 전문가가 활동하는냐도 중요하리라고 고려됩니다.
③ 그래서 정부의 그린벨트 관련 담당부서인 국토부에서 다음과 같이 해명을 하게 된거죠~
(상기 빨간색 2번)
④ 여기서 좀 더 주의해서 봐야 할 대목이 바로 이것입니다.
- 즉, 이 말 뜻을 분석해 보면,
이 보도자료가 발표된 2012.6.14일 당시에
개발제한구역(그린벨트)내에 전철.철도역이 들어서면 그의 따른 최소한의 편의시설을 허용하고 있으며 거기에 따른 추가로 상업시설 설치허용을 검토한 바 없다는 하는데, 이는 그린벨트내에서는 역세권의 개발 및 이용에 관한 법이든 어느 법으로도 상업시설을 만들 수 없다 는 뜻입니다.
- 결국은 개발제한구역(그린벨트)에서 상업시설이 만들어 질려면 개발제한구역을 풀어서 주거지, 상업지로 용도변경을 해서 개발을 해야 한다는 결론이지요~~
좋다. 송산역 주변여건이 당연히 역세권개발을 안할 수는 없다고 했으니
이젠 서해선 복선전철 송산역주변의 송산역세권이 개발이 안된다는 얘기는 접어두기로 하겠습니다.
(2) 여기서 두번째 궁금한 점은
서해선 복선전철 송산역주변에 주거 ,상업지를 만들기 위해선 여기 개발제한구역을 당연히 해제해서 송산역세권 개발을 해야하는데,
이렇게 그린벨트를 해제하는 경우에 여타 경우처럼 공공개발을 위한 수용개발이냐 아니면
지주에게 다시 땅으로 돌려주는 환지개발이냐가 최고의 관건이 아닌가 한다.
자, 이쯤에서 또 개발제한구역 담당부서인 국토부의 보도자료가 있습니다.
- 본 보도자료는 2013. 4.11(목) 국토교통부에서 발표한 해명보도자료 입니다.
① 위의 글이 나오게 된 배경은
국토부에서 본 보도자료를 발표하기 이전에 아래와 같이
- 지자체, 기업단체 등이 개발제한구역(그린벨트) 해제지역에 대해서 공공기관에만 한정됐던 민간개발을 허용하고, 논란의 대상이 되고 있는 환지개발방식 도입 등을 건의 를 함에 따라,
국토부에서 지난 2013년 4월 5일에 전반적인 제도개선 방안을 마련하기 위해 연구용역을 입찰한다고 공고를 하였는데,
② 이를 신문에서 또 아래와 같이 확대해석을 한 것입니다.
골자의 내용을 풀어보면,
국토부에서 그린벨트 민간개발을 허용하는데
- 민간이 지분 51%이상을 가질 때에도 개발사업을 참여할 수 있도록 법개정을 추진하기로 함
- 그리고 해제지역에 환지방식을 도입하고, 임대주택비율을 조정한다(적은쪽으로)
하고 논란의 대상이 되고 있는 그린벨트 해제 개발시 환지개발방식을 도입한다는 식으로 못을 박았다.
③ 그러니까 그린벨트 딤당부서인 국토부에서는 아래와 같이 해명보도자료를 발표하였습니다.
위와같이 입찰공고를 하였으며
아래와 같이 발표하였다
- 즉, 2013년 4.11일 당시현재 민간개발 허용과 환지개발 도입에 대한 구체적인 개선방향은 아직 정해진 바는 없으며 , 향후 연구과정에서 상기 건의된 사항의 효과와 부작용을 종합적으로 검토하여 개선방안을 마련한 계획이라고 해명하였다.
여기서 중요한 사실이 하나 밝혀졌다.
▶ 지자체와 기업단체가 민간개발 허용과 환지개발 도입을 건의한 건,
지금까지 그린벨트를 개발하는데 공공기관이 환지개발이 없이 공공사업으로 수용개발만 해왔다는 증거가 확실해졌다는 사실이다.
▶ 그럼 서해선 복선전철 송산역 주변의 개발제한구역(그린벨트)이 송산역세권으로 개발된다면,
당연히 그린벨트를 풀어서 위의 사실처럼 공공기관이 공공사업으로 환지개발이 아닌 수용개발로 해야 한다는 결론이 나온다.
( 이 글의 최종 결론 )
그럼 그린벨트인 서해선 복선전철 송산역 주변에 송산역세권이 개발되는데 당연히 환지로 개발되서 남의 땅이 아닌 내 땅이 주거 상업지로 용도가 바뀌어야 하는데,
결론처럼 수용되서 나는 공시지가 수준에서 120~150% 정도 토지보상비를 받고 강제로 소유권을 공공기관에게 이전해야 하는데,
- 무슨 수로 내 땅이 용도가 바뀐다고 이땅을 판 사람들은 무엇이며??
(위의 사실을 알았어도 땅을 팔기 위해서는 파는 쪽에서는 절대 투자자에게 이사실을 고지하지 않겠지요~)
- 이런 사실을 모르고 땅을 산 투자자들은 또 어떡해야 한다 말인가??
☞ 위에서 가장 문제가 되고 있는 민간개발 허용과 환지개발의 도입에 대한 검토결과가 어떻게 나왔을까요?
분명 국토부에서 올해 결과를 발표했습니다~
이 내용을 다음 글에서 공개하겠습니다.
그리고 송산역주변 송산역세권 개발을 설명하는데
어느 블로거가 송산역과 관련해서 그린벨트가 풀려서 개발된 사례를
나름 신경을 써서 올린 글이 있습니다.
근데
그 지역이 전부 환지개발이 아닌 전부 수용개발 되었음에도 불구하고 그걸 아주 자신있게
아니면 무식하고 멍청한건지 모르지만
하여간 열심이 써서 투자자들이 환지로 개발한 것으로 오인을 하도록 썼어요~
물론 송산역이 환지로 개발되니 땅을 사야 한다는 식으로~
이거 엄밀히 따지면 허위정보를 유출한거라 생각하는데 여러분은 어떤지요??
그걸 다 설명하려면
글이 너무 길어지니
다음 글에서
나머지 내용을 쓰도록 하겠습니다~
(원글 출처: http://blog.daum.net/t0077)
(이글의 무단전재 및 복사를 금함. 발견시 지적재산권의 문제소지가 있음을 밝힘)