미래 한국의 주택시장 이렇게 바뀐다

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미래 한국의 주택시장 이렇게 바뀐다

한성대 백성준 교수, 건설주택포럼서 밝혀

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 23일 건설주택포럼이 ‘위축국면의 주택사업, 해법은 없나’를 주제로 개최한 2010년 공개 세미나에서 한성대 백성준 교수는 앞으로 한국 주택산업의 변화와 미래 주택시장을 진단해 많은 관심을 모았다.

백교수는 아시아 주요국가의 주택시장 변화와 함께 우리나라의 인구구조와 세대 변화에 따른 시장의 영향을 깊숙히 진단해 주택산업의 방향을 가늠했다는 점에서 높은 평가를 받았다. 다음은 백교수의 발표 자료 요약.

1. 한국, 중국, 일본 3국의 도시 및 주택시장의 구조 변화

한국, 중국, 일본은 산업화, 도시화, 인구 노령화의 단계에서 서로 다른 상황.

한국의 과거 현재 미래를 고찰해 한국 주택산업과 주택시장의 구조변화를 예상.

현 주택시장의 수급상황과 주택가격에 대한 판단과 미래 주택시장의 전망을 연계

1)중국의 도시화와 도시지역의 가구수 증가

-중국의 도시화율은 2020년 55% 전망, 도시 가구수는 273백만 가구

-2020년까지 도시화율이 47%에서 55%로 증가

-도시인구는1.5억명 증가, 인구 천만명 규모의 도시가 15개 생기는 셈

-도시 가구수 증가도 2010년부터 2020년 사이에 5400만 가구 증가 예상

2)한국의 2050년 전망

-국토연구원 2050년 한구의 도시화율 100% 전망

-통계청, 2050년 인구는 4234만명으로 감소, 도시가구수는 2100만 추정

-2050년까지 도시화율 100%,도시인구 및 가구수 증가율은 둔화

-도시지역 가구수 증가는 2020년까지 연평균 19만 가구, 2030년까지 연평균 12만 가구로 둔화


3)일본의 초고령사회의 모습

-대도시권, 도심 역회귀 현상가속

-지방소도시, 도보로 의료시설과 쇼핑시설을 이용할 수 있는 지역 인기

-2002년 규제완화로 대도시 도심재개발이 가속되면서 대도시권 내 신도시는 인구이탈 심화

-대도시권 신도시는 올드타운화, 세수감소, 상권 축소, 버스노선통폐합, 편의시설 개보수 부진

-coco 쇼난다이의 그룹리빙

오래 살던 지역에서 마지막까지 안심한 생활을 하고 싶다는 바램에서 같이 연구하고 만드는 주거형태

60대~80대 혈연관계가 없는 여성 고령자들이 적극적으로 자기 생활방식을 고수하며 자유롭게 모여 공동생활

(독거 고령자의 경우 여성비율이 높음. 남성은 부인과 사별후 오래살지 못함)

개인공간 대 공용공간 비율이 반씩 되며 휠체어 장치나 고령자에 편리한 미닫이문 등 맞춤형 설계

애완동물도 기를 수 있고 복지시설이나 공동주택과 같은 통제받는 부분이 없음



2.한국 주택시장의 구조변화


1)주택시장의 구조변화

Ø 주택시장의 구조변화는 중장기적인 관점에서 주택시장의 양적. 질적 변화를 예측

주택투자 및 주택산업은 수요측면에 입각하여 국민생활의 기반으로서 위치 차지

중장기적으로 세대수(가구수)를 기초로 하는 양적 수요를 충족시키고, 질적으로도 경제 및 국민생활 수준에 대응한 주거수준이나 주거환경 개선

물론 단기적으로 공공토목투자처럼 경기안정 내지 경기부양책으로 주택건설촉진정책이 사용될 수도 있음

중장기적인 관점에서 주택의 질적, 양적 수요에 맞는 주택의 재고 확충 등에 주안점

경기변동, 주택구매자금의 조달금리, 소비자태도, 주택세제 등의 단기적인 변동요인은 고려하지 않음

-참고) 2000년 이후 5년단위 신축주택건설 예측 : 연간 119만호 -> 103만호 -> 88만호 -> 76만호

인구 및 세대수 변화는 감소요인으로 작용하나 실제 예측에서 비중(중요도)은 크지 않음

개체(멸실 후 주택건설, 재건축.재개발사업 등) 호수의 영향력이 갈수록 증가


2)인구의 변화

-국내인구는 출산율 저하로 총인구수가 감소할 것으로 예상

-기대수명의 증가와 베이비부머의 고령인구 편입 등의 요인으로 인구의 고령화가 지속될 것으로 전망

3.향후 주택시장 전망



-정부의 연간 50만호 주택공급 계획 유지, 향후 주택수요는 감소하여 안정적인 주택가격 유지 전망

-특히 1인 및 고령가구 비중의 증가 등으로 인해 소형주택의 수요는 지속적인 증가세를 보일 것으로 예상

-총인구의 감소 전망에도 불구, 핵가족화 영향으로 가구수는 지속적으로 증가할 전망(통계청)

-주택공급은 연 50만호(정부 목표치) 수준 유지하여 주택보급률은 2018년 107.1% 전망(국토해양부)

-주택수요는 점차 감소, 2020년 45만 1천호 전망. 1인 가구 및 고령가구의 비중은 높아질 전망

-그러나 1인가구 및 노인가구의 경우 ‘유효수요’ 도출이 병행될 필요가 있음.



1)주택트렌드 변화

-향후 주택의 개념은 소유, 상속, 투자에서 거주 중심으로 변화

-주택수요는 대형중심에서 중소형 중심으로 변화 예상

-신도시 건설 등 신축 주택건설 비중은 감소하고 기존 주택의 개체(재건축재개발), 증개축(리모델링) 비중 증대

-주택관리에 대한 인식 확대로 생애주기비용(LCC)차원의 관리, 에너지효율 및 친환경 인증 등이 활발해질 전망



4.베이비부머 주거이동 가능성 분석



-노인인구와 기대수명이 증가하고 노후대비가 부족한 세대(베이비부머)들의 은퇴가 시작됨에 따라 주택연금(역모기지)의 공급은 지속적으로 증가할 것으로 예상-미국의 경우, 55세 이상 노인가구의 자가보유율은 전체 평균보다 높은 편이며 85세 이상에서도 지속됨

-유교적 전통이 강한 일본과 한국의 경우에도 자녀의 노부모부양률이 급격히 낮아짐

-고령인구의 증가 및 노인가구의 급증

-한국 노인가구의 자가보유율은 부족한 노후대책에도 불구하고 평균 자가보유율에 비해 높은 수준을 유지할 것으로 예상

-자녀의 노부모부양률의 급속한 저하 및 주택연금(역모기지)의 활용

-한국의 베이비부머들은 소득이 높을수록, 현 거주주택의 규모가 클수록 자가보유 지속율이 높음

-한국의 베이비부머들의 선호도가 가장 큰 주택규모 유형은 26-35평형대

-은퇴후 거주지역은 현 거주지역에서 벗어나지 않으려는 경향을 보임

-주택규모에서 41-50평형과 50평 초과에서는 선호도 크게 감소 반면 21-30평형은 선호도 크게 증가

-은퇴 후 거주선호 지역에 대한 종합 평가는 신도시 > 전원주택 > 경기지역 > 한강변 > 강남 순

-은퇴 후 투자유망 지역에 대한 종합 평가는 한강변 > 강남 > 경기지역 > 전원주택 > 신도시 순



5.대응전략

1)방향

-실버 선진국들의 사례 검토를 통해 미래에 대한 예측과 대비책 마련

-주택수요 감소시대에 맞는 주택산업 개편

-성장과 보존의 균형 : 체계적인 주택재고 관리, 친환경/에너지 관련 투자 확대



2)국가차원의 대응

(1)실버 세대를 위한 주택정책

-현 주택에 거주할 수 있도록 개호시설 확충

-주택연금(역모기지) 활성화를 통한 노인주거 안정

-농어촌의 노후주택 및 독거노인의 생활에 대한 체계적 관리

-도심지 대중교통 접근이 용이한 지역에 주거서비스 공급

(2)신축, 개체 위주의 주택공급 정책을 증개축 위주의 정책으로 전환

-증개축(리모델링) 수요에 대한 예측 및 리모델링에 용이한 건축기술 적용 강화

(3)주택관리 실태에 대한 통계 구축 및 증개축 비용의 확보

-아파트 등 공동주택에 대한 주거환경통계 구축

-주택수명 장기화 및 장기수선충당금 비축 강화

(4) 주택관련 각종 인증제도의 공신력 확보 및 관리

-인증 부여하는 데 그치지 않고 지속적인 관리.통제를 통해 자산가치증식으로 연계되도록 유도



3)산업차원의 대응

(1)주택시장의 구조 및 패러다임 변화에 대한 인지

- 저출산, 고령사회, 인구감소시대에 따른 주택수요 감소에 대한 인식

-유효수요의 중요성 인식과 세부적인 시장분석

- 주택사업의 비중 감소에 따른 조직 슬림화 및 사업다각화

(2)생산 및 사업방식의 변화

-다품종 소량생산 시스템

-다양한 평면구조, 다세대거주 아파트, 세대교류형 주택, 장수명주택 등

-분양사업 위주의 구조에서 분양과 임대를 겸한 사업구조 전환 모색

(3) 증개축 수요 확대에 대한 준비

-증개축(리모델링) 수요 예측 및 수요증가에 대비한 기술 축적

-리모델링에 용이한 건축기술 개발

-자사에서 시공한 아파트 등의 증개축 공사 수주 확대

-주택시설관리에 대한 노하우 및 기술 강화를 통한 부동산자산관리 전문화

(4) 주택관련 각종 인증 확보 및 기술 개발

-인증 확보를 위한 노력 및 마케팅 전략과의 연계

-새로운 에너지 저감기술 및 친환경기술 개발 선점

임정옥 jolim@joongang.co.kr

[Golden sand]

감사합니다. ^-^