6억이하 아파트도 DTI 40~60% 적용

[쿨티]

표재용 기자  입력 2007/01/31 13:24 수정 2007/01/31 13:53

6억이하 아파트도 DTI 40~60% 적용

3월부터…기존 아파트 담보대출도 해당

3월부터 투기지역과 수도권 투기과열지구 아파트의 담보 대출 때 대출 한도를 결정짓는 핵심 지표인 총부채상환비율(DTI)이 40~60% 적용된다.

지금은 시가 6억원을 초과하는 아파트의 신규 구입 때만 DTI 40%가 적용되고 있는데 6억원 이하 아파트의 신규 구입 뿐 아니라 기존 아파트의 담보대출에도 DTI가 확대 적용되는 것이다.

다만 대출금이 5천만원 이하일 때는 DTI를 적용받지 않는다.

금융감독원은 31일 은행권과 이런 내용의 `주택담보대출 여신심사체계 선진화 방안'(모범 규준)을 마련해 3월2일부터 투기지역과 수도권 투기과열지구 아파트의 신규 담보대출을 대상으로 우선 실시한다고 밝혔다.

투기지역 및 수도권 투기과열지구에 우선 적용

은행권은 자체 로드맵을 마련해 단계적으로 모범 규준을 모든 지역의 아파트와 주택으로 확대할 계획이다.

비은행권의 대출에도 적용하는 문제는 은행권의 시행 결과와 금융시장 상황 등을 보고 신중히 결정하기로 했다고 금감원은 밝혔다.

모범 규준에 따르면 은행들은 DTI와 소득 대비 부채 비율, 은행 자체의 고객 신용평가등급, 외부 신용평가 자료, 금융자산을 포함한 상환 재원 등 고객의 5개 채무상환능력 지표를 종합적으로 반영해 대출 한도와 금리 등 대출 조건을 결정하게 된다.

투기지역과 수도권 투기과열지구의 아파트 담보 대출 때 대출액이 1억원을 초과하면 DTI를 40% 안팎, 5천만 초과~1억원 이하면 60% 이내가 적용된다.

예외적으로 대출금이 5천만원 이하이면 DTI를 적용받지 않으며, 국민주택 규모 이하(전용면적 25.7평 이하)로 시가 3억원 이하인 아파트의 담보 대출을 1억원 넘게 받을 때는 DTI가 60% 이내로 적용된다.

현행 투기지역과 수도권 투기과열지구의 6억원 초과 아파트를 신규 구입할 때 적용하는 DTI 40%는 유지된다.

연소득의 4배 정도까지만 대출 허용

또 대출 한도의 결정 요인인 소득 대비 부채 비율은 400% 안팎으로 연소득의 4배 정도까지만 대출이 허용된다.

소득 입증이 어려운 자영업자는 대출을 신청할 때 세무서의 소득증명원 등 객관적인 소득 증빙 자료를 내야 하며 본인이 임의로 소득을 신고할 경우 은행은 해당 업체의 업력, 신용카드 매출액, 은행 입금 내역, 공공기관의 소득 통계 등을 이용해 검증을 한 뒤 대출해야 한다.

영세 창업자나 비정규직 근로자 등은 도시가계 최저 생계비를 갖고 소득을 추정할 수 있고 사회 초년병과 고령자에 대해서는 향후 소득의 변동 가능성을 감안해 대출 한도를 결정하게 된다.

시중은행들은 2월중에 은행별로 모범 규준의 구체적인 적용 방안을 마련해 내규와 전산 시스템에 반영할 계획이다.

금감원 김대평 부원장보는 "모범 규준이 시행되면 상환 능력을 넘는 무리한 대출을 억제해 가계 부실화를 예방하고 집값 상승 등에 편승해 크게 늘어난 주택담보대출의 가수요도 억제하는 효과가 기대된다"고 말했다.

▲총부채상환비율(DTI)이란

연간 소득에서 대출금의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율.

 

<표> DTI 직접규제와 자율적용시 비교                                           
   
    <직접규제>

┌──────────────┬─────────────┬────────┐
│               구     분    │        현   행           │    개선후      │
├───┬──────────┼─────────────┼────────┤
│      │적용지역 및 주택형태│투기지역 및 수도권 투기과 │                │
│      │                    │열지구 아파트             │                │
│      ├──────────┼─────────────┤                │
│      │주택가격            │6억원 초과                │ (현행과 같음)  │
│ ├──────────┼─────────────┤                │
│      │대출용도            │신규구입자금              │                │
│      ├──────────┼─────────────┤                │
│      │대출한도            │DTI 40% 이내              │                │
└───┴──────────┴─────────────┴────────┘

    <자율적용> (투기지역 및 수도권 투기과열지구 아파트 대상)
┌──────────────────┬───┬─────────┐
│구분                            │ 현행 │    개선후*       │
├──────────────────┼───┼─────────┤
│                              │      │                  │
├──┬─┬────┬──┬─────┼───┼─────────┤
│    │ 6│        │    │1억초과   │      │  40% 수준 내외   │
│    │억│기존    │대출├─────┤      ├─────────┤
│    │원│주택담보│금액│5천만~1억 │  -   │  60% 이내        │
│    │초│신규대출│    ├─────┤      ├─────────┤
│    │과│        │    │5천만이하 │      │  (적용 배제)     │
│    ├─┴────┼──┼─────┼───┼─────────┤
│    │            │    │1억초과   │  -   │  40% 수준 내외   │
│    │            │대출├─────┼───┼─────────┤
│    │3억~6억원   │금액│5천만~1억 │  -   │  60% 이내        │
│주택│           │    ├─────┼───┼─────────┤
│가격│           │    │5천만이하 │  -   │  (적용배제)      │
│    ├─┬────┼──┼─────┼───┼─────────┤
│    │  │        │    │1억초과   │  -   │  40% 수준 내외   │
│    │  │국민주택│대출├─────┼───┼─────────┤
│    │**│규모초과│금액│5천만~1억 │  -   │  60% 이내        │
│    │ 3│        │    ├─────┼───┼─────────┤
│    │억│        │    │5천만이하 │  -   │  (적용 배제)     │
│    │원├────┼──┼─────┼───┼─────────┤
│    │이│        │    │1억초과   │  -   │  60% 이내        │
│    │하│국민주택│대출├─────┼───┼─────────┤
│    │  │규모이하│금액│5천만~1억 │  -   │  60% 이내        │
│    │  │        │    ├─────┼───┼─────────┤
│    │  │        │    │5천만이하 │  -   │  (적용 배제)     │
├──┴─┴────┴──┴─────┼───┼─────────┤
│    <소득대비 부채비율>            │  -   │  400% 수준 내외  │
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    * 모범사례를 중심으로 은행이 자율적용
    ** 신규구입자금 및 기존주택담보 신규대출 대상
    ※자료: 금융감독원

<표> 채무상환능력 평가체계 개선 전후 비교                                     
    
┌─────────┬──────────┬────────────────┐
│                  │                    │          개  선  후            │
│                  │      현   행       ├───────┬────────┤
│                  │                    │ 최초 도입시  │   도입 완료후  │
├─────────┼──────────┼───────┴────────┤
│DTI 규제 대상 대출│(감독당국 직접규제) │                                │
├─────────┼──────────┤                                │
│○ 적용 대상      │-투기지역 및 수도권 │                                │
│                  │투기과열지구 6억원  │                                │
│                  │초과 아파트 신규구입│                                │
│                  │자금                │                                │
│                  │-배우자가 주택담보대│         (현행과 같음)          │
│                  │출이 있는 기혼차주  │                                │
│                  │또는 만 30세 미만 미│                               │
│                  │혼차주의 투기지역 아│                               │
│                  │파트 담보대출       │                               │
├─────────┼──────────┤                               │
│○ 채무상환능력   │-총부채상환비율(DTI)│                               │
│   평가지표       │                    │                               │
├─────────┼──────────┤                               │
│○ 대출한도. 효과 │-DTI 40% 초과 금지  │                               │
├─────────┼──────────┼────────────────┤
│기타 일반주택담보 │                    │(주택담보대출 여신심사 및 리스크│
│대출              │                    │ 관리에 관한 은행 자율 기준)    │
├─────────┤                    ├───────┬────────┤
│○ 적용대상       │                    │-투기지역 및  │-지역, 주택가격 │
│                  │                    │수도권 과열지 │등과 무관하게 모│
│                  │                    │구 아파트담보 │든 주택담보대출 │
│                  │                    │신규대출(단,  │에 채무상환 능력│
│                  │-별도의 채무상환능력│일정규모 이하 │평가 적용       │
│                  │ 지표를 이용하고 있 │담보대출 및 일│                │
│                  │ 지 않음            │정금액 이하 대│                │
│                  │ㆍ개인신용평가등급  │출은 완화 가  │                │
│                  │(CSS)을 산정, 대출여│능)           │                │
├─────────┤부에 활용(외부 CB등 ├───────┴────────┤
│○ 채무상환능력   │급 자료 부분적 활용)│-총부채상환비율(DTI)            │
│   평가지표       │                    │-소득대비 부채비율              │
│                  │                    │-자체 개인신용평가 등급(CSS)    │
│                  │                    │-외부 CB 평가자료               │
│                  │                    │-금융자산 등 기타 상환재원      │
├─────────┤                    ├────────────────┤
│○ 대출한도.효과  │                    │-절대적 단일기준이 아닌 다양한  │
│                  │                    │채무상환능력 지표를 종합적으로  │
│                  │                    │감안해 자율 운용                │
├─────────┤                    ├────────────────┤
│○ 심사결과 활용  │                    │-대출한도 산정, 대출금리 차등화 │
│                  │                    │등 대출조건 결정                │
│                  │                    │-은행 자체 리스크 관리에 활용   │
└─────────┴──────────┴────────────────┘
    ※자료: 금융감독원

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