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재개발, 불확실성 줄었다지만.... |
미지정구역 묻지마 투자 주의 |
2004년 6월 지정된 서울시 도시정비기본계획지역 중에서 3단계구역으로 별로 관심밖이었던 지역까지 2~3년전부터 투자열풍이 불었다. 그 이유는 첫째 행정도시,신도시,토지,상가 등으로 떠돌던 투자자들의 발걸음이 자연스레 정부의 강력한 부동산 규제를 덜 받고 있는 재개발 지역으로 유인되었기 때문이다.
둘째 3단계지역의 경우에는 건물의 상태가 양호하여 주민들이 재개발에 대해 관심이 없어 매수가 상대적으로 쉬웠기 때문이다. 셋째 아파트 가격이 상승함으로써 개발 기대 이익도 상승하였다. 즉 기성 아파트 가격상승은 몇 년 후 완성될 아파트 가격의 프리미엄이 높을 것이라는 기대감으로 이어지기 때문이다.
마지막으로 지방자치단체에서는 뉴타운 지역을 여러 곳 지정함으로써 구 도심권에 대한 광역적 개발의지를 보였기 때문이다. 이와 같은 요인으로 재개발지역 부동산 가격이 유례없이 급상승하였다. 최근에 재개발지역에도 토지거래허가제, 분양가 상한제(도입예정) 등 규제가 강화되자 약간 주춤하는 추세이다.
#계단식에서 “묻지마”식 가격상승
불과 몇 년전만 하더라도 5000만원에서 1억원 정도금액으로 재테크를 할 수 있는 수단으로 각광을 받았던 재개발 지분매입 투자 전망은 어떠한가? 전체적으로 볼 때 약간은 불투명한 가운데 사업 속도가 빠른 일부지역만 햇살이 비치고 있는 실정이다.
과거에는 사업 진행 속도에 따라 계단식으로 가격 상승이 이루어 진 반면에 현재는 “재개발”,“뉴타운”이라는 말만 돌기 시작하면 추진위원회 승인이 되지 않은 지역 조차도 초기 1년 이내에 1.5배내지 2배정도 급상승한다. 이러한 시점에서 과연 재개발 지역의 투자 메리트는 아직도 있는지 몇 가지 짚어본다.
1. 실투자금액
현재는 1억 미만의 금액으로 재개발 지역에 투자하기는 거의 힘들다고 보여진다. 재개발지역에서 가장 인기있는 대지 지분 기준으로 10평 내외 물건이 평당 1000만을 훨씬 상회하기 때문이다. 따라서 지분 프리미엄 기준으로 볼 때 전에는 개발초기에 1억 미만 이었다면 현재는 1억5000만원이상 금액을 감안하여야 할 것으로 보인다.
2. 사업속도
이제는 재개발 투자에서 사업 속도가 더 중요시 되고 있다. 특히 사업성과 밀접한 관련이 있는 “분양가 상한제” 적용 전에 관리처분을 하느냐가 중요 관건이다. 분양가 상한제를 피할 것으로 예상되는 지역은 타지역 보다 관심의 대상이 될 수 밖에 없을 것이다.
3. 가격동향(일부 뉴타운 지역 중심)
뜨거운 관심지역중의 하나였던 아현 뉴타운 핵심 지역인 아현 3구역은 2007년 상반기에 사업시행인가 하반기 분양가 상한제 시행전에 관리처분인가를 목표로 속도를 내고 있다. 인근 북아현 뉴타운 지역이 토지 거래 허가 지역으로 지정되어 2주택자나 실거주 목적이 아닌 사람들의 발길이 끊어짐으로 아현 뉴타운 지역이 다시 각광을 받고 있다.
재개발 투자로 가장 선호하는 10평대가 1년 전에 비해 평당 800여만원 정도 상승하여 2007년 3월 현재 평당 3000만~3200만원 정도한다. 2월 28일 정비구역으로 지정된 가재울 뉴타운3구역도 사업에 더욱 탄력을 받을 것으로 보인다. 대지 10평대가 평당 2300만~2500만원 선에 거래가 형성되어 있지만 작년에 비해 거래는 적은 편이다.
아현3구역이나 가재울 뉴타운3구역 둘 다 지분 프리미엄이 2억원 형성되어가고 있는 시점이기 때문에 실투자금액,추가부담금,기회비용,입주 후 예상 가격 등 전반적인 상황을 체크하여 보고 신중히 투자 해야 한다.
도시재정비 촉진계획수립 중인 노량진 뉴타운의 경우 추진위원회가 승인 받지 않은 지역임에도 불구하고 10평대가 1년전에 비해 약 800만원 정도 상승하여 평당2300만~2500만원 선으로 형성되어 있다. 노량진 뉴타운 촉진계획이 수립되어 각 구역별로 개발 방식이 정해지면 구역별로 가격조정이 있을 것으로 보인다.
4. 뉴타운, 도시재정비촉진지구
재개발 지분 확보로 내 집 마련을 하려는 방법이 과거에 비해 재개발이 불확실성이 줄어든 반면 초기 실투자 금액 부담이 늘고 있다. 또한 공공용지 부담 비율이 전과 다르다. 뉴타운 지역이나 촉진지구내 재개발 지역은 공공용지 부담이 30%를 상회하기도 한다.
공공용지 부담 증가는 대지면적 감소, 일반분양분 감소, 추가부담금 증대로 이어진다. 그러나 달리 집어보면 공공용지(공원 등)가 아파트 단지 경계내의 토지가 아닐 뿐이며 아파트와 연접하여 자리매김을 하여 아파트 질을 높여주기 때문에 공공용지 증대가 불리한 점으로 작용하는 것만은 아니라는 점이다. 따라서 뉴타운,촉진지구내 재개발지역이 단독 재개발 지역보다 지분 값이 높게 형성될 수 밖에 없다고 보여진다.
#지분 프리미엄 꼼꼼히 따져야
상기에서 살펴본 바와 같이 재개발지역 분위기가 예전과 달라지고 있다. 우선 개발 정보 확산이 신속성, 개발 초기 가격 급상승, 준비금액의 상승, 뉴타운이나 촉진지구의 가격 선도, 미지정구역의 묻지마 투자 등이 요즈음 전반적 추세라 할 수 있다.
결론적으로 2억원정도 가까운 권리금적 성격의 지분 가격이 적정한지를 인근지역 아파트분양가 대비 현재가격등을 참고하여 판단하여야 할 것이고 뉴타운기본계획, 도시재정비촉진계획에 따른 상전벽해와 같은 광역적 변화 요인을 중요시 하여야 할 것으로 보인다.