한덕렬 변호사의 투자 일지(3)

[한덕렬]

한덕렬 변호사의 투자 일지(3)
작성일 2011.4.5.

7. 용인시 처인구 포곡읍 금어리 토지에 응찰하려다 포기함

용인시 처인구 포곡읍 금어리 토지는 2월 1일 1차 답사를 한 뒤, 2월 14일 수원지방법원에서 기록을 열람하고 용인시청을 방문하고 2차 답사를 하였으며, 2월 16일 3차 답사를 하기까지 상당히 많은 공을 들이고 시간과 노력도 많이 쏟은 것이었지만 결국 응찰하지 않기로 하였습니다. 왜냐구요? 예, 이제부터 말씀드리겠습니다.

이 사건 토지는 용인 IC에서 3km쯤 떨어진 지역에 있는 토지로서, 북서쪽으로 400m쯤 내려가면 70번 지방도로에 접하는, 1종 일반주거지역에 인접한 자연녹지지역의 전으로서, 이 토지의 북서쪽에는 인해선원이라는 조그마한 개인사찰이 있고, 남동쪽에는 전원주택들이 몇 채 있습니다.

이 사건은 여러 개의 물건번호로 나뉘어져 있고 이미 대부분은 매각이 되어 몇 개만 남은 상태였습니다. 그 중에 제 관심을 끈 것은 물건번호 4로 이미 6회나 유찰이 되어 최저가액이 감정평가액의 26%로 공시지가 이하로까지 떨어진 것입니다.

면적     감정단가         평가액     최저가액     공시지가
661평     115만원/평     7.6억       2억             42만원/평

왜 이렇게까지 떨어졌을까? 그 이유는 토지의 상당 부분이 교통광장에 저촉되는 것으로 되어 있기 때문입니다. 감정평가서의 위치도를 보니 대상 토지의 한 가운데로 도로가 지나가는 것으로 되어 있었습니다. 그래서 이 도로가 무슨 도로이고, 어떤 형태의 도로(고가도로인지 평지를 지나는 도로인지)이며, 언제쯤 건설될 예정인지를 알아보기 위해 감정평가사에게 문의를 하였습니다. 감정평가사가 하는 말이 이 도로는 지도책을 보고 표시한 것으로 정확한 위치와 무슨 도로인지는 시청 도로과에 문의하여 보라는 것이었습니다.

그래서 서울·수도권 1/10,000 지도를 보았더니, 이 사건 토지의 동쪽으로 오포-포곡간(2010년 12월), 용인-포곡간(2011년 12월) 도로가 개설 예정으로 되어 있고, 그 도로와 평행하게 난 별도의 도로가 대상 토지를 지나는 것으로 되어 있었습니다.

2월 14일 2차 답사를 가기 전에 용인시청을 방문하여 건설과의 담당 직원에게 문의를 하였더니, 지도책에 표시된 것은 잘못된 것이고 대상 토지로 도로가 나는 것이 맞는데, 대상 토지는 남북으로 나는 용인-포곡간 도로와 동서로 나는 양지-포곡간 도로가 만나는 지점에 위치한 것 같다고 하면서, 용인-포곡간(국지도 57호) 도로건설사업은 경기도에서 시행하는 것이라 자기들은 잘 모르겠고, 양지-포곡간 도로는 도시고속화도로 민간투자사업으로 2008. 12. 15. 용인시 고시 2008-452호로 실시계획 승인고시가 난 것인데, 사업시행시기는 현재로서는 불분명하다고 하는 것이었습니다.

일단 거기까지 정보를 수집하고 점심 시간이 되어 용인시청 구내식당에서 식사를 하였습니다. 웅장한 청사의 꼭대기에 있는 스카이라운지같은 구내식당에서 아래를 내려다 보니 참 전망이 좋더군요. 점심 시간에 이 부근을 지날 때면 어설픈 식당에 가는 것보다 여기서 식사를 하는 것이 더 나을 것 같습니다. 맛있게 냠냠 하고 든든해진 배로 기분 좋은 상태에서 2차로 대상 토지를 보러 갔습니다. 이번에는 물건번호 4 외에 물건번호 1도 검토하여 보기로 하였습니다. 물건번호 1은 이미 지난 5차 기일에 매각이 되었던 것인데 대금지급기한까지 매각대금을 지급하지 아니하여 지난 1차 답사 이후에 다시 재매각으로 나왔습니다. 감정평가서의 지적개황도상으로 볼 때 땅 모양이 번듯하고 남쪽으로는 도로에 접해 있고 북쪽으로는 구거가 있어서 개발가치가 클 것으로 보였습니다. 그런데, 현황을 보니...

쩝, 이런 땅이었습니다. 왼쪽이 북쪽, 오른쪽이 남쪽으로, 사진의 오른쪽 바깥 부분에 도로가 나 있고, 지적개황도상 북쪽의 구거라는 것이 사실은 계곡이었던 것입니다. 오히려 오른쪽으로 난 도로를 따라 주~욱 올라갔더니 평탄한 곳이 나오면서 전원주택이나 연수원을 짓기에 좋은 터가 나오더군요. 하지만 일반 매매로 그런 땅을 살 것은 아니니 패쑤~~~

집에 돌아와서 2월 15일 하루 동안 끙끙거리며 엄청난 작업을 했습니다. 이 사건 토지를 지나는 도로의 정체를 밝히기 위해서... ㅎㅎ

우선 용인시청 홈페이지를 뒤져 위 고시문을 어렵게 찾았습니다.

위 사업의 편입 용지조서에 대상 토지가 들어 있더군요. 그리고 위 사업의 공사기간은 착공일로부터 36개월, 착공시기는 국지도 57호선 개설시기와 맞추어 착공하는 것으로 되어 있더군요. 한마디로 실시계획 승인고시는 났지만 언제 실시할지는 모르는 상태이네요. 쩝~

그 다음부터 엄청 인내심을 요하는 작업을 단순무식하게 시작하였습니다. ㅎㅎ
뭐냐구요? 그것은 용인-포곡간 도로가 지나가는 정확한 위치를 파악하기 위하여, 토지이용규제시스템에 들어가서 축척을 1/3,000로 한 도면을 캡쳐하여 도로로 표시된 부분을 따라서 지형에 맞추어 지번을 추적하여 이어 붙이는 방법으로 도로 지도를 만드는 것이었습니다. 참 무지막지하지요? 에구 허리야~~~

이렇게 어려운 작업을 하고 난 얼마 뒤에 경기부동산 포털 사이트가 개설되었는데, 앞으로는 거기에서 '겹쳐보기+토지이용계획'을 활용하면 도로 예정지의 위치를 쉽게 확인할 수 있을 것 같더군요. 땡큐땡큐~~

이 도로 지도를 보니까 대상 토지는 비록 양지-포곡간 도로 개설사업의 편입 용지에 들어 있지만 그 이전에 용인-포곡간 도로에도 포함되는 것으로 보여 일단 위 도로의 공사가 시작되면 보상을 받을 수 있을 것으로 보입니다. 그리고, 보상이 시작되면 도로에 편입되는 부분의 보상금만으로도 투자 금액 이상을 회수할 수 있고, 남는 부분의 토지만큼은 순이익이 될 수 있을 것으로 보였습니다. 그러나, 만약 도로의 개설이 늦어지면 장기 보유로 가야 되겠지요. 용인-포곡간 도로에 대하여 더 검토를 해 보아야 하겠다고 생각하고, 응찰 여부의 결정은 일단 내일 있을 정oo과의 3차 답사 이후로 미루기로 하였습니다.

그러나, 2월 16일 정oo과의 3차 답사 이후 고민고민하다가 결국 응찰하지 않기로 하였습니다. 그 이유는
첫째, 개인이 투자하는 것이라면 보상금만으로도 원금 이상을 회수할 수 있어 확실한 수익을 낼 수 있는 안전한 투자처라고 할 것이나, 3년 후 청산 예정인 법인이 투자하기에는 경우에 따라서는 장기 보유로 가야 할 지도 몰라서 부적절하다고 판단하였고,
둘째, 도로에 편입되고 남은 땅의 모양새가 그다지 좋지 않은데다가 개설되는 도로의 형태에 따라서는 전원주택을 짓기에 부적절해질 수도 있다는 것이었습니다.

그래서, 한정된 자금으로 투자하는 입장에서는 이 땅보다 단기 회수도 가능한 청덕동 땅이 더 낫다고 판단하여, 청덕동 땅의 매각기일 이전인 2월 23일의 매각기일에는 응찰하지 않기로 하였습니다.

그런데, 이 땅은 2월 23일에 이번 최저매각가액인 2억원은 물론 종전 최저매각가액인 2억 5천보다도 훨씬 높은 2억 8천 얼마에 매각되었습니다. 이 땅의 분석에 공을 많이 들여 좀 섭섭하기는 하였지만 어차피 나는 그처럼 높은 가격에는 응찰할 생각이 없었으므로 응찰하였더라도 패찰하였을 것이라는 생각으로 위안을 가져 봅니다. 앞으로 이 땅이 어떻게 변모되는지는 계속 관심을 갖고 지켜볼 생각입니다.

[한덕렬]

수원지방법원 2009타경45107 사건의 물건번호 4이고, 지번은 경기도 용인시 처인구 포곡읍 금어리 478입니다.

[정교수]

예.... 앞으로도 반드시 사건번호와 소재지를 본문에 기록해주시면 감사하겠습니다. 그래야 리얼리티를 살릴수 있으니까요.그리고 가능하면 사진도 크게 확대하여 소재지 지번도 나오면 더욱 좋을 것으로 보입니다.

[한덕렬]

제가 고민하다가 응찰을 하지 않은 사건이지만, 토지를 분석할 때 부딪히는 문제 중 한 가지 사례를 들어 그 해결 방법을 찾는 과정을 보여주고 싶어서 작성한 글입니다.
보통 사람들 같으면 '교통광장에 저촉'이라는 문구 하나로 포기하고 말 것(그렇기 때문에 최저가가 감정가의 26%까지 떨어진 것입니다)이지만 바로 그런 데서 흙 속의 진주'를 찾을 수 있는 것입니다.

[한덕렬]

저 스스로도 이 사건을 분석하면서 많은 것을 배웠습니다. 어려운 문제에 부딪혔을 때 겁내지 마시고 포기하지 마시고, 찾아보고 물어보고 연구해 보십시오. 답을 찾으면 대박이 여러분을 기다립니다. 토지투자에서 얻은 수익이 불로소득이 아니라는 말, '주식은 투기이고 부동산은 투자이다' '주식은 비과학이고 부동산은 과학이다'라는 제 말 공감이 가십니까?

[청야]

예.... 반드시 사건번호와 소재지를 본문에 기록해주시면 감사하겠습니다. 그래야 리얼리티를 살릴수 있으니까요....

[breso]

토지ㅇ 투자를 많이 하시나보네요..

[정교수]

한변호사님은 공동투자를 많이 하셨습니다.

[종소리]

감사합니다.

[칼 아이칸]

감사 합니다.