As 'jeonse' fades, path to homeownership narrows further in Korea 전세제도 쇠퇴

[Condel]

전세제도에 대한 신뢰가 약화되면서 재정적 부담에도 불구하고 더 많은 임차인들이 월세로 이동하고 있습니다.

강화된 대출 규제로 인해 주택 구매와 전세 모두 접근성이 낮아지고 있습니다.

한국 주택시장은 자가 보유자와 월세 거주자로 양극화되는 구조로 변화하고 있습니다.

향후 정책은 투기 억제 중심에서 실수요자(특히 생애 최초 구입자)의 금융 접근성 개선으로 전환이 필요합니다.

As 'jeonse' fades, path to homeownership narrows further in Korea

전세제도가 쇠퇴하면서 한국의 내집마련은 더욱 좁아짐

By Park Han-sol 박한솔 기자

Published Jul 3, 2026 7:00 am KST

Korea Times

A view of Seoul apartment complexes seen from Lotte World Tower / Yonhap 로테월드타워에서 바라본 서울 아파트 단지 전경 / 연합

Kang, an office worker in her 20s, currently rents a studio apartment in Seoul on a monthly lease.

20대 직장인 강씨는 현재 서울에서 월세로 스튜디오 아파트에 살고 있다.

During her search for a home, she ruled out Korea’s traditional “jeonse” system — the once-dominant rental arrangement where tenants pay a large lump-sum deposit instead of monthly rent — because of a series of high-profile deposit fraud cases that have undermined trust in the market.

강씨는 집을 구할 때 한국의 전통적인 임대 방식인 전세는 고려하지 않았다. 최근 잇따른 보증금 사기 사건으로 시장에 대한 신뢰가 무너졌기 때문이다.

“There are also far more monthly rental listings these days, so it’s hard to find a decent jeonse property in the first place,” Kang said.

강씨는 "요즘은 월세 매물이 훨씬 많아져서 괜찮은 전세 매물을 찾기가 어렵다"고 말했다.

The trade-off is that paying monthly rent leaves little room to build savings for a home of her own.

결국 월세를 내다보니 내 집 마련을 위한 저축을 할 여유가 거의 없다.

“Even neighborhoods that used to be relatively affordable in Seoul have become so expensive that the difference hardly feels meaningful anymore,” she said. “With monthly lease being my only realistic option, it has become even harder to dream of buying a home.”

강씨는 월세 생활 때문에 내 집 마련을 위한 저축이 어려워졌다. "예전에는 서울에서 비교적 저렴했던 동네조차 너무 비싸져서 이제는 가격 차이가 거의 느껴지지 않아요."라고 그녀는 말했다. "월세 계약이 유일한 현실적인 선택지인 상황에서 내 집 마련은 꿈도 꾸기 힘들어졌어요."

Jung, a 30-year-old finance professional, had hoped to either secure a jeonse home or buy an apartment with her fiancé. Instead, the couple has widened their search to include monthly rentals as tighter mortgage rules make both options harder to afford.

30세 금융 전문가인 정 씨는 전세를 구하거나 약혼자와 함께 아파트를 구입하기를 희망했다. 하지만 주택담보대출 규제가 강화되면서 전세와 아파트 구입 모두 어려워지자, 이제는 월세 계약까지 알아보고 있다.

“Apartment prices in Seoul run into the billions of won, but loan caps make it difficult even for dual-income households without a home to buy one to live in. Middle-class families who don’t qualify for special housing programs but aren’t wealthy enough to buy without financing are being squeezed the hardest,” she said.

"서울의 아파트 가격은 수십억 원에 달하지만, 대출 한도 때문에 맞벌이 부부조차 내 집 마련을 하기 어려워졌어요. 특별주택지원제도 대상도 아니고, 그렇다고 대출 없이 집을 살 만큼 부유하지도 않은 중산층 가정이 가장 힘든 상황이에요."라고 그녀는 말했다.

“Jeonse homes are also scarce and expensive, leaving homebuyers caught between an unaffordable sales market and a shrinking rental market.”

"전세는 공급도 부족하고 가격도 비싸서, 내 집 마련을 원하는 사람들은 감당하기 힘든 매매 시장과 줄어드는 임대 시장 사이에서 이러지도 저러지도 못하는 상황에 놓여 있어요."

The experiences of Kang and Jung reflect a broader transformation in Korea’s housing market. More young adults and aspiring first-time buyers, including those early in their careers and newlyweds, are finding jeonse — long considered a stepping stone to homeownership — slipping further out of reach.

강 씨와 정 씨의 경험은 한국 주택 시장의 더 광범위한 변화를 보여준다. 사회 초년생이나 신혼부부 등 젊은층과 첫 주택 구매를 희망하는 사람들이 오랫동안 내 집 마련의 발판으로 여겨져 온 전세가 점점 더 멀게 느껴지고 있다.

If the trend persists, analysts say the country’s housing market could polarize further between owner-occupied homes and monthly rentals.

이러한 추세가 지속된다면, 한국 주택 시장은 자가 소유와 월세 주택 간의 양극화가 더욱 심화될 수 있다고 분석가들은 말한다.

The divide has notably widened in recent years, according to a paper published in the latest journal of the Housing Finance Research Institute by professors Jung Kyong-chae and Park Jung-eun of Hanyang University.

한양대학교 정경채 교수와 박정은 교수가 주택금융연구원 최신호에 발표한 논문에 따르면, 이러한 격차는 최근 몇 년 동안 눈에 띄게 확대되었다.

Using a Markov chain transition model to analyze housing mobility from 2021 to 2025, the researchers found that households living under jeonse arrangements are reaching homeownership faster than before, while those in monthly rentals are taking longer to do so.

연구진은 마르코프 체인 전이 모델을 사용하여 2021년부터 2025년까지의 주택 이동성을 분석한 결과, 전세 가구는 이전보다 더 빨리 내 집 마련에 성공하는 반면, 월세 가구는 더 오랜 시간이 걸리는 것으로 나타났다.

“Our findings show a growing asymmetry in Korea’s housing ladder,” the authors wrote. “Households in the jeonse market are shortening the path to homeownership with the help of policy-backed financing, while monthly renters remain trapped in a blind spot, significantly delaying their transition to owning a home.”

연구진은 "이번 연구 결과는 한국 주택 시장의 비대칭성이 심화되고 있음을 보여준다"고 밝혔다. “전세주택에 거주하는 가구들은 정책 지원 금융을 통해 내 집 마련의 길을 단축하고 있는 반면, 월세 임차인들은 사각지대에 갇혀 내 집 마련으로의 전환이 크게 지연되고 있다.”

The trend is already evident in the market.

이러한 추세는 이미 시장에서 뚜렷하게 나타나고 있다.

According to the Ministry of Land, Infrastructure and Transport, monthly rentals accounted for 68.6 percent of all lease transactions nationwide during the first five months of this year, up 7.6 percentage points from a year earlier.

국토교통부에 따르면 올해 1월부터 5월까지 전국 임대 거래 중 월세 임차가 차지하는 비중은 68.6%로, 전년 동기 대비 7.6%포인트 증가했다.

The researchers warned that in the long run, jeonse, once the critical middle rung between renting and owning, could shrink to just 7.3 percent of the housing rental market, thus leading to a more polarized system that could further entrench wealth inequality by making it increasingly difficult for monthly renters to accumulate the assets needed to buy a home.

연구진은 장기적으로 임대와 내 집 마련 사이의 중요한 중간 단계였던 전세주택이 전체 임대주택 시장에서 7.3% 수준으로 축소될 수 있다고 경고했다. 이는 월세 임차인들이 내 집 마련에 필요한 자산을 축적하기 더욱 어렵게 만들어 부의 불평등을 심화시킬 수 있다는 것이다.

Jung, the finance professional, said housing policies should better distinguish genuine homebuyers from speculative investors.

금융 전문가인 정씨는 주택 정책이 진정한 내 집 마련 희망자와 투기적 투자자를 더욱 명확히 구분해야 한다고 강조했다.

“Measures to curb speculation are necessary, but lending rules for first-time buyers purchasing a home to live in should be based on factors such as debt-service ratios and loan-to-value limits, rather than blanket loan caps tied to a property’s price,” she said.

그녀는 "투기를 억제하기 위한 조치는 필요하지만, 거주 목적으로 주택을 구입하는 첫 주택 구매자를 위한 대출 규정은 부동산 가격에 연동된 일괄적인 대출 한도가 아니라 부채 상환 비율 및 담보대출비율과 같은 요소를 기반으로 해야 한다"고 말했다.

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