예전에는 이 법이 없었지만 지금은 법에서 상가 임차인의 권리를 더 강화하고 있는 추세입니다. 그리고 임차인을 위한 법안들이 계속 만들어지고 있기 때문에 임차인들이 이 상가임대차보호법을 필요한 부분만이라도 잘 알아둔다면 내가 주장할 수 있는 부분은 충분히 주장할 수 있습니다. 그러려면 우선 상가 임대차법의 적용 범위에 대해 알아야 하는데요. 내 점포가 상가임대차보호법에 적용이 될 수도 있고 안 될 수도 있습니다.
환산보증금= 보증금 + (월세 × 100)
서울 같은 경우는 환산보증금 9억 이내여야만 상가임대차보호법의 적용을 받는데요. 이 환산보증금은 보증금+(월세 × 100) 을 말합니다. 월세가 300만 원이라면 거기에 100을 곱하면 3억이 되겠죠. 그러고 나서 보증금이 5000만 원이라면 5000만 원+3억=3.5억이 됩니다.
수도권 과밀억제권역과 부산광역시의 경우는 6억 9천만 원 이내여야 상가임대차보호법의 적용을 받습니다. 그리고 광역시의 경우는 5억 4천만 원, 기타 시의 경우는 3억 7천만 원 이하여야 상가임대차보호법의 적용을 받게 됩니다.
이 밖에도 다양한 사례가 있는데 몇 가지 질문을 통해 알아보도록 하겠습니다.
Q. 계약기간 중인데도 매년 5%씩 월세를 인상할 수 있나요?
A: 가령 내가 3년 임대차계약을 했는데 현재 1년이 넘었다고 하면 우리가 상식적으로 생각할 때 3년 동안은 임대료를 올리지 못한다고 알고 있는데요. 사실은 그렇지 않습니다. 상가임대차보호법에 임대인은 상가건물 임대차보호법 제11조에 따라 차임 등의 증감을 청구할 수 있고, 차임의 증액이 있은후 1년 이내에는 다시 차임의 증액을 청구할 수 없습니다. 다만, 임차인이 거절할 경우 임대인은 인상의 필요성을 소송을 통해 입증해서 승소해야만 임대료를 인상할 수 있습니다.
임대인은 상가건물임대차보호법에 따라서 임대료의 증액을 임차인에게 청구할 수 있는데 가령 작년에 계약을 하고 1년 이내에 임대인이 증액을 요구할 수 없다는 것이죠. 3년 계약하면 일반적으로는 그대로 가는 것이 관례처럼 되어있지만 법에서는 1년에 한 번씩은 인상할 수 있도록 하고 있습니다. 즉 3년 계약하고 1년 후부터는 인상을 요구할 수 있다는 것이죠. 그리고 이경우 인상은 협의를 통해 이루어지기 때문에 임차인은 거절할 수 있습니다.
상가임대차보호법이 없었을때는 임대인이 임차인에게 강제를 했었는데 이제는 상가임대차보호법이 강화가 되어서 임대인이 임차인과 협의를 해야합니다. 다만 임대인이 임대차기간중 1년경과후 증액요구시 임차인이 이를 거절한다면 그때는 소송을 통해서 승소한 경우에만 인상이 가능하다는 말입니다. 하지만 소송이 쉽지않기때문에 대부분은 계약기간동안은 임대료를 인상하지않은 것이 관례화되었다고 할 수 있습니다.
Q.매년 인상하지않았다면 3년 후에 15% 임대료을 인상할 수 있나요?
이 경우에는 5% 한도 내에서만 인상이 가능합니다. 일단 임대료를 올린다고 했을때는 무조건 5%이내에서만 인상이 가능합니다.
Q. 건물 관리비도 임대료처럼 5%를 초과하여 올릴 수 없나요?
건물관리비의 경우 평당관리비를 계산할 때 실평수가 아닌 임대평수에 평단가를 곱합니다. 임대평수는 보통 실평수보다 50%정도 더 많은데요. 그렇기때문에 상가관리비는 상당히 비싼편이기 때문에 관리비는 5%초과 인상과는 관련이 없습니다. 즉 임대료만 상가임대차보호법에 해당이 되는 것이죠. 하지만 일부 건물주 중에는 월세를 낮추는대신 공동관리비를 올리는 경우가 있기도 합니다. 즉 월세가 소득세와 밀접한 관련이 있다보니 월세를 낮추고 관리비를 상대적으로 높이는 경우가 있으니 참고하셨으면 합니다. 그렇기때문에 상가임대차계약이나 권리양도계약서를 작성 전에 공동관리비를 반드시 확인하셔야 겠습니다.
Q.임대인과 임차인이 합의 후 10% 임대료 인상 계약을 했다면 유효한가요?
상가임대차보호법에서는 최고 5%까지만 임대료를 올리게 되어있는데 건물주의 10%인상요구를 임차인이 어쩔수 없이 수락했다하더라도 이는 법으로서는 유효하지않습니다. 만약 5%를 초과하여 계약하였다 하더라도 임차인은 `부당이득반환소송`을 통애 5%초과분의 금액을 반환받을수 있습니다.
Q.새로운 임차인과 신규임대차 계약을 체결한 경우, 기존 임차인의 임대료를 기준하여 5%를 초과하여 올릴 수 있을까요?
새로운 임차인으로 바뀌는 경우에는 5%를 초과하여인상할 수 있습니다. 그리고 월세를 초과하여 올리는 경우에는 임차인은 구두가 아닌 소송으로 이의제기를 해야합니다.
이상 임차인에게 유리한 상가임대차보호법에 대한 내용 정리해보았는데요. 임대차계약시 내 권리를 제대로 주장하기위해서라도 미리 상가임대차보호법중 나에게 해당되는 내용이 어떤 것이 있는지 다시 한 번 확인하시고 계약에 임하셨으면해요