구미텐인텐 (대구포항김천경북 부동산아파트정보) | 건설사 분양율의 실체 - 이것 모르면 아파트 사지 마라!

건설사 분양율의 실체 - 이것 모르면 아파트 사지 마라! 어느 건설사의 분양 회고록 (1)(파워맨) (주)나도건설 이란 종합면허를 가진 건설사가 있었다. 이 건설사는 연매출 대부분을 민간건설에 의지해서 일으키고 있었다. 그러나 불경기에 접어들면서 민간건설은 거의 발주가 일어나지 않았고.. 목매고 입찰해온 공공건설은 도무지 낙찰이 되질 않았다. 더더구나 민간 건설의 경우 건축주가 잔금까지 깔끔하게 정산을 해주는 경우가 드물었다. 아직껏 작년에 준공된 근생건물의 잔금을 덜받은 껀이 세개나 되었다. 나도건설이 도면대로 시공하지 않은 부분이 있어서 소송을 할수도 없었다. 건축주 역시 이부분을 문제 삼으며 잔금을 안주려는 심사 같았다. "자재조금 다른걸로 썼다고 몇천이 넘는 잔금을 떼먹을려고 하다니.." 나도건설은 심사가 뒤틀렸지만 다른 방법이 없었다. 그저 건축주에게 읍소하는 수밖엔... 사실 덜받은 잔금만큼 하도업체들에게 정산을 안해주어서... 현금흐름상 별 문제될건 없었다. 물론 현장소장의 전화통은 불이 나고 있었지만.. 목매고 있는 공공입찰은 지역제한 실적제한 때문에... 입찰할수 있는 건수자체도 적었지만 경쟁율이 항상 몇백대 일이었기 때문에.. 낙찰 된다는것 자체가 로또 수준이었다. 이렇게 힘든 한해를 보내고 있는 와중에.. 은행에서 지점장까지 지내다가 명예퇴직한 선배와 우연한 기회에 술자리를 가지게 됬다. 그 선배는 적당한 땅 알아보고 PF 일으켜서 아파트 분양하면 떼돈 버는데... 뭐 이렇게 구질구질한 민간 건설이나 하고 있냐고 다그쳤다. 땅살돈이 어딨냐고 되묻자....땅을 왜 니돈으로 사냐고...다 은행돈으로 사는거라고 알려준다. 은행이 우리같은 작은 건설사에 대출을 해주겠냐고 묻자... 그건 걱정 말란다...자기 후배들이 현재 (주)배째은행에 근무하고 있고 자기가 연결 시켜주면 대출은 어렵지 않게 될거라고 한다. 다 지어놓고 분양이 안되면 어떻게 하느냐고 묻자... 그땐 정부에게 해결해 달라고 징징대면 해결해 준다고...다른건설사들도 다 그렇게 해왔다고 조언해 준다. 그리고 실제 분양이 완료 되었을때의 순이익을 계산해 준다. 어마어마 했다. 민간건설 10억짜리 하나 해봐야...(사실 하도업체들이 다 공사하는 거지만..) 잘해야 1억 조금 더 남게 남는데....이놈의 분양시장은 원가 대비 3배 이상은 남겨먹을수 있었다. 내가 왜 이런 황금알을 낳는 시장을 몰랐을까를 자책하며.. 그날 이후로 땅을 보러 다녔다. 서울은 땅값이 너무 비쌌다. 그래서 서울로 출퇴근이 가능한 경기도를 중점적으로 알아봤다. 적당한 부지를 발견했다. 땅값도 평당 30만원으로 저렴한 편이었다. 대략 2만평 정도 되는 땅이었으니 60억 정도면 매입이 가능해 보였다. 바로 선배에게 연락했고... 며칠후 선배가 보낸 금융작업팀이라는 사람들이 찾아왔다. 그들은 몇가지 서류 부풀리기 작업을 요청해왔고.. 그렇게 부풀려진 서류를 들고 배째은행에 찾아갔다. 역시나 수수료조로 지급해준 돈빨때문일까?? 지점장이 반갑게 맞아준다. 당연히 대출도 일사천리로 진행됬다. 사실...대출금액 60억의 3%인 2억 정도를 금융작업팀에 수수료로 내야 했고.. 그 수수료중의 일부가 지점장의 주머니로 들어갔다는걸 알고 있었기 때문에.. 어쩌면 지점장의 저런 반응은 당연해 보였다. 그렇게 대지구입까지 순조롭게 진행되었다. 이제부턴 분양이다. 분양만 순조롭게 진행되면 나는 가만히 앉아서 몇백억을 벌수도 있을것이다. 어차피 공사야 하도업체들이 하는것이니.. 우리는 적당한 현장소장 몇명만 새로뽑아서 현장관리에 앉혀 놓기만 하면 된다. 작년에 공사한 금액도 정산 안해주는데 어떻게 나도건설을 믿고 일하겠냐고 하도업체들이 징징댄다. 그러나 어쩌겠는가... 건축주가 갑이고 건설사가 을이라면... 마찬가지로 을인 하도업체들에겐 건설사가 갑이다. 대략적으로 하도업체들 일정도 맞춰졌다. 이제부터 분양을 시작해서... 그 계약금으로 하도업체들 선수금 조금만 쥐어주면...공사는 시작할수 있다... 이제 나는 이건 한방으로 수백억을 손에 쥘수 있을것이다. 몇억짜리 민간건설 공사해서 몇천만원 남길려고 바둥댔던 그동안의 내모습이 한심해 보였다. 차도 최고급으로 바꾸고...최고급 정장도 한벌 맞췄다. 그 우리들의 이야기..! 검색 MY메뉴 열기 외침..! [필독] 건설사 분양의 실체 - 이것 모르면 아파트 사지 마라! |외부 필독 자료 모음 0 헤세드 이웃추가 | 2014. 8. 14. 12:49 앱으로 보기 본문 기타 기능 어느 건설사의 분양 회고록 (1)(파워맨) (주)나도건설 이란 종합면허를 가진 건설사가 있었다. 이 건설사는 연매출 대부분을 민간건설에 의지해서 일으키고 있었다. 그러나 불경기에 접어들면서 민간건설은 거의 발주가 일어나지 않았고.. 목매고 입찰해온 공공건설은 도무지 낙찰이 되질 않았다. 더더구나 민간 건설의 경우 건축주가 잔금까지 깔끔하게 정산을 해주는 경우가 드물었다. 아직껏 작년에 준공된 근생건물의 잔금을 덜받은 껀이 세개나 되었다. 나도건설이 도면대로 시공하지 않은 부분이 있어서 소송을 할수도 없었다. 건축주 역시 이부분을 문제 삼으며 잔금을 안주려는 심사 같았다. "자재조금 다른걸로 썼다고 몇천이 넘는 잔금을 떼먹을려고 하다니.." 나도건설은 심사가 뒤틀렸지만 다른 방법이 없었다. 그저 건축주에게 읍소하는 수밖엔... 사실 덜받은 잔금만큼 하도업체들에게 정산을 안해주어서... 현금흐름상 별 문제될건 없었다. 물론 현장소장의 전화통은 불이 나고 있었지만.. 목매고 있는 공공입찰은 지역제한 실적제한 때문에... 입찰할수 있는 건수자체도 적었지만 경쟁율이 항상 몇백대 일이었기 때문에.. 낙찰 된다는것 자체가 로또 수준이었다. 이렇게 힘든 한해를 보내고 있는 와중에.. 은행에서 지점장까지 지내다가 명예퇴직한 선배와 우연한 기회에 술자리를 가지게 됬다. 그 선배는 적당한 땅 알아보고 PF 일으켜서 아파트 분양하면 떼돈 버는데... 뭐 이렇게 구질구질한 민간 건설이나 하고 있냐고 다그쳤다. 땅살돈이 어딨냐고 되묻자....땅을 왜 니돈으로 사냐고...다 은행돈으로 사는거라고 알려준다. 은행이 우리같은 작은 건설사에 대출을 해주겠냐고 묻자... 그건 걱정 말란다...자기 후배들이 현재 (주)배째은행에 근무하고 있고 자기가 연결 시켜주면 대출은 어렵지 않게 될거라고 한다. 다 지어놓고 분양이 안되면 어떻게 하느냐고 묻자... 그땐 정부에게 해결해 달라고 징징대면 해결해 준다고...다른건설사들도 다 그렇게 해왔다고 조언해 준다. 그리고 실제 분양이 완료 되었을때의 순이익을 계산해 준다. 어마어마 했다. 민간건설 10억짜리 하나 해봐야...(사실 하도업체들이 다 공사하는 거지만..) 잘해야 1억 조금 더 남게 남는데....이놈의 분양시장은 원가 대비 3배 이상은 남겨먹을수 있었다. 내가 왜 이런 황금알을 낳는 시장을 몰랐을까를 자책하며.. 그날 이후로 땅을 보러 다녔다. 서울은 땅값이 너무 비쌌다. 그래서 서울로 출퇴근이 가능한 경기도를 중점적으로 알아봤다. 적당한 부지를 발견했다. 땅값도 평당 30만원으로 저렴한 편이었다. 대략 2만평 정도 되는 땅이었으니 60억 정도면 매입이 가능해 보였다. 바로 선배에게 연락했고... 며칠후 선배가 보낸 금융작업팀이라는 사람들이 찾아왔다. 그들은 몇가지 서류 부풀리기 작업을 요청해왔고.. 그렇게 부풀려진 서류를 들고 배째은행에 찾아갔다. 역시나 수수료조로 지급해준 돈빨때문일까?? 지점장이 반갑게 맞아준다. 당연히 대출도 일사천리로 진행됬다. 사실...대출금액 60억의 3%인 2억 정도를 금융작업팀에 수수료로 내야 했고.. 그 수수료중의 일부가 지점장의 주머니로 들어갔다는걸 알고 있었기 때문에.. 어쩌면 지점장의 저런 반응은 당연해 보였다. 그렇게 대지구입까지 순조롭게 진행되었다. 이제부턴 분양이다. 분양만 순조롭게 진행되면 나는 가만히 앉아서 몇백억을 벌수도 있을것이다. 어차피 공사야 하도업체들이 하는것이니.. 우리는 적당한 현장소장 몇명만 새로뽑아서 현장관리에 앉혀 놓기만 하면 된다. 작년에 공사한 금액도 정산 안해주는데 어떻게 나도건설을 믿고 일하겠냐고 하도업체들이 징징댄다. 그러나 어쩌겠는가... 건축주가 갑이고 건설사가 을이라면... 마찬가지로 을인 하도업체들에겐 건설사가 갑이다. 대략적으로 하도업체들 일정도 맞춰졌다. 이제부터 분양을 시작해서... 그 계약금으로 하도업체들 선수금 조금만 쥐어주면...공사는 시작할수 있다... 이제 나는 이건 한방으로 수백억을 손에 쥘수 있을것이다. 몇억짜리 민간건설 공사해서 몇천만원 남길려고 바둥댔던 그동안의 내모습이 한심해 보였다. 차도 최고급으로 바꾸고...최고급 정장도 한벌 맞췄다. - 이 회고록은 본인이 건설업계와 금융업계의 현실을 적절히 조합해서 지어낸 픽션임을 알려드립니다 - <a href="http://cafe.daum.net/yoonsangwon/M9HU/7529">http://cafe.daum.net/yoonsangwon/M9HU/7529</a> @@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@ 어느 건설사의 분양 회고록 (2)(파워맨) <x-script type="text/javascript" src="<a href="http://s1.daumcdn.net/svc/original/U03/cssjs/pcsocialshare/pcSocialshare-1.4.11.min.js">http://s1.daumcdn.net/svc/original/U03/cssjs/pcsocialshare/pcSocialshare-1.4.11.min.js</a>">//</x-script> 분양의 성패를 좌우하는건 홍보다. 그래서 선배에게 아는 신문사 기자를 연결해 달라 요청했고 며칠후 선배가 연결해준 (주)억지일보 신문사 기자가 찾아왔다. 기자가 오기전에 분양전문가에게 의뢰해서 기사는 이미 우리측에서 만들어 두었다. 만들어 놓은 기사의 제목은 " 전세금 폭탄 피하기 위해 자기집 마련 늘어난다~~!!" 기사내용 말미에 우리현장에 대한 간접적인 내용을 포함시켰다. 억지일보 기자에게 보여줬더니 내용은 보지도 않고 가방에 집어 넣는다.. 그리고 나를 빤히 쳐다보는게....뭔가 요구하는게 있어 보였다. 선배에게 들은게 있었기 때문에...나는 5만원권 현금으로 준비한 봉투를 기자에게 쥐어줬다. 다음날 우리측에서 준비한 부동산 관련 기사는 신문1면에 기재되었고 분양광고는 한달계약으로 신문의 중간면으로 배정했다. 서울과 현장 부근 두군데에 모델하우스를 만들어 놓고 본격적인 손님 맞이에 나섰다. 분양가도 평당 900만원 정도이니 90% 이상은 분양될꺼라 믿어 마지 않았다. 사실 대지구입및 조성비로 평당 40만원 정도 들었고... (이마저도 용적율 200% 였기 때문에 실제 들어간 돈은 평당 20만원이었다) 건축비는 하도업체들에게 평당 200정도만 주면 지을수 있으니.. 분양만 다 되면 평당 600만원 이상은 남는 장사였다. 물론 설계비 평당 10만원과 인허가 과정에서 담당 공무원들에게 들어간 뒷돈까지 모두 포함해서 말이다. 우연히 틀어본 티브이에서 무슨 시민연대 대푠가 하는 사람이 분양원가 공개에 대해서 이야기 한다. "미친놈~~!! 기업비밀인데 그걸 공개하라고 요구하는 넘이 어딨어??" 라고 내뱉으며... 사실은 기업비밀 때문이 아니라 원가공개하고 나면 평당 900만원에는 절대 팔수 없을것 같아서라고 생각한다. 한달이 흘렀다. 모델하우스 이벤트로 선물을 주는 행사기간에는 사람이 몰리더니...요즘엔 하루에 다섯명도 안온다. 알바까지 써가며 모델하우스에 몰려든 사람들을 사진찍어 기사로 가장한 신문광고를 내봤지만... 그때뿐이다..현재까지 계약율은 10%...이돈으론 착공을 할수가 없다. 분양율은 50%가 넘었는데...어찌된 일인지 사람들이 계약을 안한다. 하도업체들이 하나둘 기다리다 포기하고 다른일을 한다. 하도업체들중 일부는 공사금액 미지급 건으로 소송을 걸어왔다. 직원들을 다그쳤다...분양계약을 못하면 너희들이 분양 받으라고 했더니.. 내가 바보냐?? 라는 표정으로 나를 쳐다본다. 주변가족이라도 총 동원해보라고....말하며 인센티브를 올려봤지만 소용이 없었다. 시간은 하염없이 흘러 일년이 되었다. PF 대출이라 금융이자가 비쌌다. 이자를 내기 위해 금융브러커를 통해 수수료를 또주고.. 추가대출을 받았다... 이제 대출 원금만 100억이 넘어간다.. 상관 없다. 회사운영비까지 포함해서 전부 분양원가에 포함시키면 된다. 여전히 분양이 안된다. 설상가상으로 은행측에서 사업을 진행시키지 못할꺼면 원금을 상환하라는 압박을 해온다. 분양계약한 소비자들도 왜 착공이 이렇게 미뤄지냐고 민원을 넣는다. 별수 없다. 사채를 끌어왔다. 눈돌아가는 사채이자가 마음에 걸렸지만.. 분양만 다되면 분양원가에 포함시켜 회계처리를 하면 되니 별 문제는 안된다. 끌어온 사채로 공사를 시작한다. 어찌어찌 기초공사가 끝나고 골조가 올라간다. 하도업체에서 공사비 중간정산을 해달라고 요구한다. 은행이자에 사채이자에..회사운영비에... 사채로 끌어온 돈도 바닥을 보인다. 중간정산해줄 돈이 없다. 가족 친지 마누라 사돈의 팔촌까지 수소문해서 돈을 끌어온다... 끌어온 돈과 이자는 전부 회계처리 하면 된다. 그러나 그렇게 끌어온 돈으로도 공사를 진행시키기가 버겁다. 몇개 업체에겐 분양하고 있는 아파트 대물로 공사비를 정산했지만..(이마저도 반 강제로..) 유독 한업체가 골머리를 썩게 한다. 청와대에 민원을 넣겠다고 협박한다. "저새끼...공사일을 깔끔하게 해서 일 시켰는데..융통성이 없네...융통성이..." 속으로 이런말을 지껄여 보지만 뾰족한 해결책은 보이지 않는다. 별수없이 회사가 망하더라도 문제 없게 마누라 명의로 빼돌려둔 재산을 담보로... 또 사채를 끌어왔다. 사채이자가 비싸지만 별수없다... 금융권은 감정평가액의 절반정도밖에 대출을 안해주니 많은 금액을 대출 받으려면 사채가 갑이다. 다시 공사는 진행된다. 그러나 여전히 분양은 안된다. 설상가상으로 수도권 미분양이 몇십만채 된다는 기사가 나온다. 분양이 안되면 정부에게 징징짜면 해결해 준다고 말했던...선배에게 전화했다. 전화가 안된다. 그리고 보니 얼마전 저축은행 비위사건으로 정치인들이 달려 들어갈때 이후로 연락이 안됬던거 같다. 아~~띠발~~!! 숨이 턱턱 막혀온다. 이런 상황도 모르고 마누라는 자식새끼들 고액과외 시킨다고 설레발 친다. 이젠 매달 집에 생활비 주기도 버거워 진다... 이젠 최후의 방법을 써야 할때다. 이방법까진 안쓸려고 했지만 어쩔수가 없다. 분양가를 할인 또는 발코니확장을 해준다고 홍보를 했다. 이번에도 역시 (주)억지일보 기자를 불러.. 우리가 미리 만들어둔 기사를 손에 쥐어줬다. 뒷돈과 함께... 효과가 있었다. 15%였던 계약율이 30%로 올라갔다. 자금사정도 조금 숨통이 튀었다. "ㅋㅋ 멍청한 소비자들..평당 300만원짜리를 평당 900만원짜리로 팔다가 평당 800만원으로 할인한다고 덥석 사다니..." 라는 생각이 잠깐 들었지만.. 그들도 시세차익을 노리고 달려든 불나방에 불과하다고 생각하며 일단 공사진행과 분양에만 전념했다. 기존에 계약했던 사람들이 할인분양을 한다는 소식을 듣고 회사로 몰려왔다. 그러나 어쩔껀가...니들이 멍청해서 비싸게 산건데... 나는 대법원 판례까지 보여주며 니들 꼴리는 대로 해보라고 고래고래 소리쳤다.. 이제 분양도 슬슬 되겠다 거칠것이 없었다. 미리 분양을 받았던 사람들은 변호사를 사서 소송을 걸어왔다. 소송에는 이력이 나있는게 나이다. 어차피 민사라는건 소송거는측이 손해를 보게 되어있고... 그마저도 원고쪽의 논리가 빈약한 이경우는 아무런 문제가 안된다. 건설협회와 국토해양부에서 찾아왔다. 미분양 실태를 파악하기 위해서라고 했다. 그러나 미분양이 많으면 많을수록 더더욱 분양이 안되는 현실을 깨달은 나는... 실제수치보다 훨씬 적은 수치를 그들에게 제공했다. 국토해양부는 그런 수치를 토대로 전국 미분양현황을 게시판에 공고했고 그 공고를 본 나와같은 대다수의 건설업체들은 콧웃음을 쳤을꺼다. 사실 (주)나도건설의 분양율은 들쑥날쑥하다. 국토해양부에겐 90%가 분양되었다고 말했고. 분양현장에서 소비자들에겐 70%가 분양되었다고 말한다. 그러나 실제 분양율은 30%가 안된다. 나머지는 대물계약이나 노숙자 같은 바지사장들의 명의를 빌려 한 거짓계약이다. 그러나 어쩌겠는가... 분양율이 낮다고 하면 오히려 더 분양이 안되는걸... 우리가 저녁시간에 식당을 찾을때 손님이 없는 식당은 안가게 되는 이치와 비슷하다. 드디어 공사가 거의 완료 되었다. 그러나 완료되었다는 기쁨과 함께 두려움이 엄습해온다. 하도업체들이 완공과 동시에 잔금 정산을 요구해올께 분명했기 때문이다. 물론 그들중엔 중간기성조차 받지 못한 업체들이 수두룩 하다. 인력관리공단에서 전화왔다. 몇달전 퇴직한 현장소장의 급여를 정산해주지 못한 이유에서다. 그러나 이젠 추가로 분양이 되지 않는한 죽었다 깨어나도 돈이 없다. 인맥을 풀 가동해서... 정부의 미분양 아파트 공공매입에 참여해 볼려고 했지만... 그마저도 도급순위 몇십위 안의 대형건설사나 해당되지 우리같은 중소형건설사는 해당되지 않는다 한다. 회사의 우편함에는 날이면 날마다 법원에서 날라오는 서류들로 가득찬다. 처음에 분양받았던 사람들과의 재판기일... 하도업체들의 공사금액청구소송 재판기일... 공사로 인해 피해받은 주변 민원인들의 재판기일... 결국 (주)나도건설은 오늘 최종 부도됬다. 나는 개털이 됬고...나에게 대출을 해줬던 은행도 큰 손해를 봤다. 나와 마누라 집안모두 개털이 됬다. 그들에겐 손을 벌리지 않았어야 했는데...하는 후회가 남지만.. 그땐 그게 최선이었다 그나마 분양받은 사람들은..시세하락의 손해는 있을지언정 아파트는 남았지만.. (주)나도건설 직원들중 나의 닥달에 못이겨 분양을 받은 사람들은 구제도 안된단다. 미분양 아파트 물건은 우리현장을 인수한 업체에 의해 땡처리 업자에게 팔려나갔다. 30평 아파트 한채당 6천만원(평당200만원) 정도에 팔렸다고 한다. 띠발~~~원가가 평당700만원인데...(그동안의 금융이자까지 합해서...) 그렇다... 초반에 원가가 평당 300만원이었던 이 아파트는 기하급수적으로 불어난 금융비용때문에 현잰 원가가 평당 700만원이 되버린거다. 무서운 이자~~ 나는 오늘도 사채업자들이 고용한 사람들을 피해 숨어다닌다. 돈한푼 없어도.... 은행돈으로 땅사고... 분양받은 사람들의 돈으로 건축비를 대서... 재기하는 꿈을 꾸며..........End. - 이 회고록은 본인이 건설업계와 금융업계의 현실을 적절히 조합해서 지어낸 픽션임을 알려드립니다