미국 BLS가 임대료를 과장하고 인플레이션을 과장하고 있다는 흥미로운 주장

[이매진]

미국 BLS가 임대료를 과장하고 인플레이션을 과장하고 있다는 흥미로운 주장

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A Curious Claim that the BLS Is Overstating Rent and Exaggerating Inflation

BLS가 인플레이션을 과장하고 있다는 주장을 자주 듣는 것은 아니지만, 이는 제가 존경하는 두 사람에게서 나온 것이므로 조사해 보겠습니다.

클리블랜드 연준 신규 세입자 임대료 지수 NTR(상한 및 하한 95% 신뢰 구간, 주 거주지의 CPI 임대료 및 OER). Mish의 차트

저는 클리블랜드 연준의 분기별 데이터 다운로드 에서 위 차트를 생성 하고 이를 CPI의 분기말 데이터(3월, 6월, 9월, 12월)와 비교했습니다.

임대료는 주 거주지의 CPI 임대료이고 OER은 아래에 설명된 소유자 등가 임대료입니다.

클리블랜드 연준 개요

임대료 측정은 CPI의 32%를 결정합니다. 따라서 정확한 인플레이션 측정을 위해서는 정확한 임대료 측정이 필수적이지만 CPI 임대료 지수는 대체 임대료 인플레이션 측정치와 종종 다릅니다. CPI 마이크로데이터에서 생성된 반복 임대료 인플레이션 측정값을 사용하여 이러한 불일치는 전체 임차인에 비해 신규 임차인의 임대료 증가 차이로 인해 크게 설명된다는 것을 보여줍니다. 신규 세입자 임대료 인플레이션은 향후 전체 세입자 임대료 인플레이션에 대한 정보를 제공하지만 CPI와 같은 생활비 지수에서는 신규 세입자 임대료 사용이 금기입니다. 그럼에도 불구하고 정책 입안자들은 신규 임차인 인플레이션을 인플레이션 예측 및 통화 정책 결정에 통합해야 합니다.

소유자 등가 임대료

OER은 소유자 등가 임대료(Owners' Equivalent Rent)를 나타냅니다 . 이는 유틸리티 없이 가구도 비치되지 않은 채 자신의 집을 임대하기 위해 지불하는 가격입니다.

이는 현재 가중치가 25.7%로 CPI의 단일 구성 요소 중 가장 큰 구성 요소입니다. 주 거주지 임대료의 비중은 7.6%입니다.

Rent와 OER은 내 리드 차트에서 함께 추적됩니다. 둘 다 임대료를 측정하는 지표입니다.

대중적인 믿음과는 달리, OER은 " 누군가가 오늘 귀하의 집을 임대한다면 가구와 유틸리티 없이 월 임대료가 얼마라고 생각하십니까?"라는 질문이 아닌 측정된 가격을 기반으로 합니다. ”

오히려 그 터무니없는 질문은 측정된 임대료를 설정하는 것이 아니라 가중치를 설정하는 데 사용됩니다(이전 링크 참조).

OER이 CPI에 포함되어야 하는지 여부는 논쟁의 대상입니다.

저는 실제 주택 가격이 CPI에 포함되어야 한다고 생각합니다. 그러나 주택 가격은 자본 비용으로 간주되기 때문에 CPI에 포함되지 않습니다.

나의 반론은 “그래서 뭐? 인플레이션은 소비자 인플레이션뿐만 아니라 중요합니다.” 연준은 인플레이션 대신 "소비자 인플레이션"에 근시안적인 스포트라이트를 주며 여러 번 실수를 저질렀으며 주택 가격은 확실히 인플레이션 그림의 일부입니다.

그런 배경은 제쳐두고 연준이 임대료를 과장하고 있다는 주장을 조사해 보겠습니다.

매화 교수

다니엘 디마티노 부스

특히 정의 없이 인플레이션이 일시적이라고 단언하는 것은 다소 시기상조입니다. 하지만 그 생각은 잠시 미루고 임대료에 집중해 보도록 하겠습니다.

"신규 임차인 반복 지수"라는 이름은 반복 지수와 신규 임차인 임대료 지수(NTR)라는 두 가지 아이디어를 부정확하게 병합합니다. 위 차트는 반복이 아닌 NTR을 보여줍니다 .

OER을 제거하여 간단히 논의해 보겠습니다. OER은 리드 차트에 표시된 대로 임대료를 면밀히 추적합니다.

신규 임차인 임대료 지수와 기본 거주지 임대료 비교

NTR에 대한 현재 -0.73에서 +6.20까지의 엄청난 신뢰 구간을 확인하세요. 클리블랜드 연준은 이번 분기 자체 평가에 큰 자신감을 갖고 있지 않으며 나 역시 마찬가지입니다( 이유는 아래에 설명되어 있음).

그러나 중요한 점은 신규 임대가 주 거주지 임대보다 더 나은 척도라고 생각하는 것은 큰 실수라는 것입니다.

갱신이 임대의 대부분을 차지하므로 CPI 임대료를 기존 임대와 비교할 필요가 있습니다.

클리블랜드 연준 모든 세입자 반복 임대 지수

안타깝게도 ATRR 데이터는 1분기까지만 찾을 수 있습니다.

그럼에도 불구하고 차트는 BLS가 크게 벗어나 있고 2.74가 실제 전년 대비 시장 가격이라는 생각을 거의 무너뜨립니다.

둘째, CPI 임대료는 2017년부터 2020년까지 ATRR 이상으로 추적됩니다 . 그리고 CPI 측정값은 신규 임대와 기존 임대로 구성되므로 CPI 임대료는 더 높게 추적해야 합니다.

신규 임대가 갱신보다 더 뜨거운 경우 CPI가 ATRR보다 높은 것이 논리적입니다.

ATRR이 2021년과 2022년 일부 임대료보다 앞서 있는 이유를 설명할 수는 없지만, 한 가지 가능성은 약 1년 동안 BLS 임대료가 과장된 것이 아니라 과소평가된 것입니다.

지연은 어떻습니까?

Joseph Politano의 차트, Mish가 추가한 회색 점선 및 질문.

대부분의 분석가들은 임대료가 약 1년 정도 시차가 있다고 생각하는 경향이 있습니다. 새로운 임대의 첫 번째 달에 CPI는 임대가 연장될 때 그 중 1/12만 선택하므로 이는 약간 의미가 있습니다.

그러나 임대는 균등하게 분배되지 않습니다. 대부분의 임대 기간은 고등학교 졸업자가 학교로 떠나는 5월부터 9월까지입니다.

여러 가지 이유로 지연 시간에 대한 일반적인 통념은 의심스럽습니다. 위의 주석이 달린 차트는 추정 지연의 큰 차이를 보여줍니다. 게다가 ATRR은 이들 모두에 동의하지 않습니다. 내 차트에 표시된 대로 약 6개월입니다.

신규임대료의 중간값은 방수조차 고려하지 않기 때문에 좋은 척도는 아니다. 여기에는 또 다른 지연 측정값을 생성하는 Case-Shiller 유형 방법론을 기반으로 하는 대체 측정값이 있습니다. 그리고 Apartment List는 계절에 따라 데이터를 조정하지 않아 전체를 조롱합니다.

선호하는 지연 기간이 있다면 그것이 무엇이든 뒷받침하는 증거를 찾을 수 있습니다.

방법론과 "실제" 가격은 어떻습니까?

위 차트의 출처인 Politano의 보고서에서 발췌한 내용을 고려하십시오. 가장 중요한 인플레이션 지표는 앞으로 더 냉각될 것으로 보입니다.

보호소 인플레이션에 대한 노동 통계국(BLS)의 측정은 계약 임대료(즉, 현재 기존 임차인이 지불하는 금액)를 기반으로 하며, 이는 가구의 실제 비용에 대한 가장 정확한 그림을 제공합니다 .

임대 인플레이션의 현재 동인을 정확하게 파악하려면 데이터를 분석하는 다른 방법이 필요합니다. 이것이 바로 가장 중요한 새로운 인플레이션 지표 중 하나인 BLS & Cleveland Fed가 만든 신규 임차인 임대료 지수(NTR, 이전의 신규 임차인 반복 임대 지수)가 등장하는 곳입니다 .

또한 가장 최근의 NTR 데이터에는 지수의 방법론적 한계로 인해 불확실성 범위가 훨씬 더 높다는 점을 기억할 가치가 있습니다. CPI의 주택 조사에서는 6개월에 한 번만 유닛의 임대 가격을 측정하기 때문에 가장 최근 두 분기의 데이터는 샘플 크기가 훨씬 작습니다. 즉, 유닛은 1월에 새 세입자를 얻을 수 있지만 조사를 거쳐 샘플에 추가되지는 않습니다 5월. 이로 인해 가장 최근 분기의 수치가 크게 변경될 수 있습니다. 2023년 1분기의 초기 NTR 인쇄에서는 전년 대비 가격 상승률이 0이라고 제안했지만 이후 2분기에 걸쳐 새로운 데이터가 유입되면서 상향 수정되었습니다 .

인플레이션이 더 높게 수정되었나요? 맙소사, 누가 그런 짓을 할 수 있겠어?

실제 가격과 실제 가격

나는 이전에 이 법안에 대해 두 번 썼지만 요약하자면 그들은 공식 CPI 보호소 조치와 동일한 기본 마이크로데이터를 사용하여 새 세입자가 임대 계약을 체결한 주택 단위의 하위 집합 간의 가격 변화만 살펴보고 훨씬 더 나은 읽기를 제공합니다. 현재 주택 시장은 어디에 있고 공식 CPI 주택 인플레이션은 어디로 향하고 있는지

오늘의 질문

부스: "시장 기반 지표(실제 가격)에서 우리는 23개 모두에 대해 평균 2%를 기록했습니다. 연준의 '시장 기반' 지표에도 보호소에 대한 소유자 등가 임대료가 포함되어 있으므로 손상되었습니다."

BLS 방법론과 동일한 BLS 방법론을 기반으로 하지만 샘플링 오류 및 수정이 더 많이 발생하는 Cleveland Fed 방법론 중 어느 것이 실제입니까?

그리고 어떤 지연 시간이 실제인가요?

요약

신규 임대는 임대료 가격의 전반적인 추세를 판단하기에는 좋지 않은 척도입니다.

반복 임대 지수는 방법론이 동일하기 때문에 기본 거주지의 BLS 임대료와 OER을 밀접하게 추적합니다.

BLS 임대료와 클리블랜드 연준 반복 지수의 차이는 BLS 측정값에 포함된 신규 임대에 지나지 않지만 반복 지수는 반영하지 않을 가능성이 높습니다. 이는 BLS 전가가 임대료 측정에 기껏해야 작은 영향을 미친다는 의미입니다. 그리고 그렇게 하더라도 클리블랜드 연준과 BLS 방법론은 동일한 것으로 알려졌습니다.

새로운 임대 계약이 활발히 진행되고 있다고 가정하면 BLS 및/또는 클리블랜드 연준이 일정 기간 동안 임대료를 과소평가하는 경우가 있을 수 있습니다.

2023년 1분기 ATRR의 급격한 하락에 관하여: 반복 임대료 데이터는 6개월 동안 유효하지 않으며 급격한 하락은 특이치 또는 샘플링 오류일 수 있습니다.

Politano가 언급한 바와 같이, " 가장 최근 두 분기의 데이터는 표본 크기가 훨씬 작습니다 ."

CPI 임대료

사람들이 지불하는 임대료와 가장 일치하는 비용인 주 거주지 임대료는 10월에 0.5% 더 올랐습니다. 

BLS의 월별 CPI 데이터(Mish 차트)

사람들은 임대료가 하락하고 있다고 계속 말하고 있지만 저는 그렇지 않다고 계속 말하고 있습니다(그리고 데이터가 이를 증명합니다).

널리 알려진 지연 기간은 12개월이지만 주 거주지 임대료는 27개월 연속 최소 0.4% 상승했습니다 !

토론을 위해 임대료 하락은 극히 드물지만 경제학자들은 계속해서 이를 기대하고 있음을 참조하십시오.

Booth와 Plum 교수는 앞으로 일어날 일에 대해 정확할 수도 있습니다.

나는 그들이 쉽게 옳을 수 있기 때문에 특별히 그들의 관점을 두드리는 것이 아닙니다. 오히려 나는 그들이 자신의 견해를 뒷받침하는 데 사용하는 이유에 대해 의문을 제기합니다.

그것이 정확할 수도 있지만 BLS 방법론이 클리블랜드 연준에 비해 부정확하기 때문도 아니고 새로운 임차인 임대 지연 때문도 아니며 아래에서 널리 믿고 논의되는 건설 중인 유닛에 대한 이론 때문도 아닙니다.

건설 중인 주택은 어떻습니까?

인구 조사국의 주택 단위, BLS의 CPI 임대, Mish 차트

널리 알려진 이론은 대규모 주택 단지가 완공되자마자 임대료가 폭락할 것이라는 것입니다.

나는 그 이론을 너무나 많이 봤기 때문에 나 자신도 거의 그것을 믿기 시작했습니다.

그러나 리드 타임이나 지연 시간을 어떻게 변경하더라도 데이터에는 식별 가능한 상관 관계가 표시되지 않습니다.

차트는 완전히 무작위로 보입니다. 그래서 아마도 임대료가 인하될 수도 있습니다. 아마 아닐거야. 데이터 자체는 아무것도 믿을 이유가 없습니다.

한편, 대불황 주택 붕괴를 제외하고 연간 임대료의 최저치는 약 2%입니다 . 평균은 3% 이상인 것 같습니다.

하지만 임대료가 떨어지면 "보세요, 내가 그렇게 말했잖아요"라는 말을 듣게 될 것입니다.

인플레이션 지지 포인트

• 글로벌 임금 차익거래와 적시 제조라는 순풍이 역풍으로 바뀌었습니다.
• 어느 쪽도 적자와 통제할 수 없는 지출을 해결하지 않을 것입니다.
• 트럼프의 관세와 제재는 엄청난 인플레이션을 가져왔지만 바이든은 훨씬 더 나빴습니다.
• Biden의 에너지 정책과 규제 광기는 엄청난 인플레이션을 초래합니다.
• 은퇴한 붐 세대에게는 더 많은 의료 서비스가 필요합니다. 그들의 직업은 완전히 다른 직업 윤리를 지닌 미숙련 줌머로 대체됩니다.
• 수년에 걸쳐 노동조합 계약의 대규모 임금 인상과 많은 주에서 최저 임금 인상이 계속되고 있습니다.

나는 수년 동안 가장 큰 디플레이션주의자 중 한 명이었다는 것을 명심하십시오 . 그러나 낮은 금리와 낮은 인플레이션을 뒷받침하는 많은 요인들이 순풍에서 역풍으로 180도 바뀌었습니다.

그리고 우리는 터무니없이 낮은 30년 만기 채권수익률 1.0%에 이르는 50년간의 인플레이션 완화 조건을 겪었습니다.

인플레이션 상황과 높은 금리가 18개월 이상 지속될 것이라고 생각하는 것은 지나친 생각인가요?

인플레이션 기대는 임금에 어떤 영향을 미칩니까 ?

우리가 기존 통념에 의문을 제기하는 한, 지금은 인플레이션 기대가 중요하다는 생각을 검토할 좋은 시기입니다.

내 게시물 인플레이션 기대가 임금과 미래 소비자 인플레이션에 어떤 영향을 미칩니 까?를 참조하십시오.

많은 사람들은 인플레이션 기대치가 미래 인플레이션과 무관하다는 사실을 알고 충격을 받을 것입니다. 나는 이것을 데이터로 보여주고 그것이 논리적으로 왜 그런지 설명할 수 있습니다.

역이중고등수익률곡선은 어떻습니까?

수익률 곡선은 가파르게 역전된 상태에서 거의 평평한 수준으로 바뀌었고 현재는 더욱 가파르게 역전되고 있습니다.

이중 고비 역전 수익률 곡선

다양한 날짜의 수익률 곡선. 뉴욕 연준의 데이터(Mish 차트)

저는 올해 수익률 곡선의 거대한 움직임, 무슨 일이 일어나고 있나요? 에서 위 차트에 대해 논의했습니다.

1개월에서 5년 사이의 엄청난 반전과 이후 가파른 상승세를 보이는 것에 대해: 채권 시장에서 단기적인 빠른 불황의 냄새가 나고 이어서 큰 인플레이션 문제가 급격하게 내려오는 것이 아닐까요 ?

토론은 위 링크를 참조하세요.

인플레이션은 "일시적"일 수 있지만, 얼마나 오랫동안 그리고 어느 정도까지 지속됩니까?

“일시적”이라는 정의가 필요하다고 생각합니다.