재건축 후분양제와 재건축시장의 향배-(00)

[호랭]

후분양제와 재건축시장의 향배

내년 4월, 일부 상가 등 후분양…피분양자 보호 장치 마련

분양시장이 변한다. 소비자의 니즈(Needs) 차원의 변화가 아니다. 공급방식이 제도적으로 바뀐다. 내년 4월부터 연면적 3천㎡ 이상의 상업용 건축물과 대통령령에서 정하는 건축물에 대해 후분양이 실시된다. 이런 변화는 후분양 관련 근거법률인 ‘건축물의 분양에 관한 법률’이 지난 10월 제정됨에 따른 것이다.

상기 법률이 제정된 목적은 피분양자 보호로 요약된다. 즉, 상가 등 건축물의 경우 분양에 관한 법규가 따로 없는 까닭에 건축허가 이전이나 토지를 확보하지 않은 상태에서 분양됨에 따라 굿모닝시티와 같은 ‘사기분양’이라는 사회문제가 발생되기 때문이다. 또한, 피분양자를 보호할 수 있는 제도적 장치가 마련되지 못할 경우 향후에도 지속적인 사회문제가 발생할 소지가 있기 때문이다.

후분양이란 말 그대로 준공 후 또는 골조공사 2/3이상 완료 후(주택은 80% 공정 달성 후) 등 공사완료에 근접한 시점에 분양이 된다는 뜻이다. 그러나 여기서 주택, 아파트형 공장, 관광숙박시설, 노인복지시설 등은 제외된다. 이들 시설의 경우 주택법, 공장설립에 관한 법률, 관광진흥법, 노인복지법 등의 개별법을 통해 분양에 관한 규제를 규정하고 있기 때문이다.

그렇다고 연면적 3천㎡ 이상의 상업용 건축물이라고 해서 반드시 후분양을 추진해야하는 것은 아니다. 선분양 조건을 충족시킬 경우에는 선분양해도 된다. 선분양이 가능한 조건은 대지의 소유권을 확보한 경우, 신탁회사와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우, 금융기관 또는 보증회사를 통해 분양보증을 받은 경우나 건설업자 2개사 이상의 연대보증이 입보된 상태에서 골조공사 2/3이상 완료된 후 등이다.

아파트에 제한적이기는 했지만 이전 서울시 동시분양에도 후분양은 있었다. 그러나 그때는 마케팅 차원에서 선분양을 통해 쉽게 해소되지 않을 것을 우려한 상품에 제한적으로 적용되었다. 따라서 브랜드 인지도가 낮은 중소업체의 단지규모가 작은 소규모 아파트에 적용된 바 있으며, 그 결과 또한 선분양보다 낫다는 평가를 얻지는 못했다.


공공부문의 아파트에 후분양 우선 적용…재건축아파트 이미 시행

후분양제의 도입 논의가 상가 등 상업용 건축물을 대상으로 먼저 검토된 것이 아니며, 또한 처음 논의된 게 아니다. 상가 등 상업용 건축물에 대한 후분양 도입을 규정하고 있는 ‘건축물의 분양에 관한 법률’이 제정되기 전인 2004년 2월 주거용 부동산 특히, 아파트를 중심으로 후분양 활성화 방안이 이미 확정된 바 있으며, 상기 한 바와 같이 선분양시장에서도 제한적인 후분양은 있었다.

아파트의 후분양 논의는 실상 오래전부터 논의되어 온바 있다. 선분양에 따른 문제점이 공급제도 개선의 필요라는 측면에서 그간 많이 지적되어온 터이다. 그러던 것이 공공부문의 아파트를 대상으로 우선적으로 적용되게 된 배경에는 2001년 12월 강남의 재건축아파트로부터 야기된 아파트 가격 상승의 여파가 기존 아파트의 분양권 전매를 통한 투기로까지 확산됨에 따라 이에 따른 부작용을 막아보자는데 실질적인 목적이 있다고 하겠다. 역시 선분양 시장과 분양권 전매가 주택가격 이상 폭등 및 가격 상승을 주도하고 있는 주요한 요인으로 판단한 것이라 할 수 있다.

그러나 후분양 적용은 점진적으로 이루어질 전망이다. 선분양 방식을 일시에 후분양으로 전환할 경우 주택공급의 위축, 주택가격 상승 등의 부작용이 나타날 수 있기 때문이다. 이에 따라 공공부문은 2007년부터 단계별로 분양 공정률을 높여나가 2011년에는 공공부문 전체 사업장에서 80% 공정 후에 분양토록 할 예정이다. 민간부문은 후분양시 국민주택기금을 우대지원하고 공공택지를 우선 공급하는 등의 인센티브를 제공하여 자율적인 후분양 전환을 유도하여 수도권의 주택보급률이 110%에 이르는 2012년에 아파트 후분양 방식을 정착시킬 예정이다.

우선적으로 재건축아파트에 대한 투기적 수요와 이에 따른 가격상승의 압력이 현존한다고 보고 2006년까지는 투기과열지구 내 재건축사업은 80% 공정률 이후부터 입주자를 모집하도록 관련 법령을 개정하여 이미 2003년 7월부터 이미 시행중이다. 이것은 재건축사업 물량 가운데 일반분양분을 후분양토록 하는 것으로 일반 분양분이 선분양의 형태로 시장에 편입되어 주택가격을 앙등시킬 수 있는 요인으로 작용하는 것을 제어하기 위한 조치였다.

12월 28일부터 부산ㆍ대구ㆍ광주ㆍ울산ㆍ창원ㆍ양산 등 투기과열지구로 지정된 6개 지방도시에 대한 분양권 전매금지 기간 완화조치가 시행된다. 이렇게 되면 28일 이후 분양계약을 체결한 아파트는 1년 후부터 분양권을 거래할 수 있게 된다. 또 28일 현재 분양계약을 체결한지 1년이 된 아파트는 당장 분양권을 팔 수도 있다. 이와 함께 재건축아파트의 후분양제도가 폐지돼 분양승인을 받으면 곧장 분양할 수 있게 된다. 그러나 이러한 조치로 한 풀 꺾인 부동산 경기가 살아나기는 쉽지 않을 듯 하다.


서정렬 / 알투코리아 부동산투자자문(주) 부사장

자료출처 : 재건축신문