계약 해제 / 임차권 등기명령제도

[경매박사황경진]

작성자	황경진	작성일	2004-06-20 오전 9:32:25	조   회	11	추   천	0
제   목	계약 해제 / 임차권 등기명령제도
계약 해제 매매계약 또는 임대차계약에서 계약금만 지불된 상태에서 더 좋은 집이 있거나 개인 적인 사정으로 인해 계약을 해제하기 위해서는, 이미 지급한 계약금을 포기하거나, 계 약금의 배액을 물어주면 계약을 해제할 수 있다. 이때 특별한 사정이 없는 한 계약금은 민법 제398조 제1항에 의거 손해배상액의 예정 의 성질을 가질 뿐 아니라 민법 제565조에 의거 해약금의 성질도 가진 것으로 보기 때 문에 계약금이 적거나 과대하게 많을 경우는 적절한 금액으로 산정할 수 있는데 이에 대해 분쟁이 있을 경우는 법원에 소송을하여 조정받을 수 있다. 계약을 해제하는 방법은 계약해제 의사표시를 하고 계약금을 포기하거나 계약금 배액 의 이행을 제공하면 되는데,상대방이 계약금 배액의 수령을 거부하는 때에는 후일 분 쟁을 막기위해 공탁을 해 두면 되는데 법적으로 꼭 공탁을 하여야만 유효한 것은 아니 다. 중도금을 지급했거나 잔금의 일부를 지급한 후에 당사자 중 어느 일방이 계약의 이행 을 하지 않을 경우에는 이행할려고 하는 쪽에서 의무이행(대금 또는 소유권이전구비서 류를 준비하여 보여줌)을 하고 상대방의 의무를 이행할 것을 내용증명으로 독촉한 후 에 1-2주간정도가 지나면 계약해제할 수 도 있고, 법원에 청구하여 강제로 의무를 이 행시킬 수도 있다. 계약이 해제되면 원상회복과 손해배상문제가 발생하게 되는데, 계약해제로 손해를 당 한측에서는 계약금이 위약금이 되며,계약금이외의 더 많은 손해가 발생하고 이를 입증 할 수 있는 경우는 추가로 손해배상금을 청구할 수 있다. 즉, "매매계약의 당사자중 매도자는 물론 매수자의 어느 일방이 이행에 착수한 이상 교부한 계약금을 포기하고 또는 받은 계약금의 배액을 상환하고 해약할 수 없는것이므 로 부동산 매매계약에 있어 매수인이 계약금외에 중도금을 지급하여 이행에 착수한 후 에는 스스로 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 없다." [대법원판례 76다1886] 임차권 등기명령제도 1. 임차권 등기명령 제도란? 기존에는 계약기간이 완료되어도 집주인이 전세금을 돌려주지 않으면 임차인은 전세금 반환소송이나 민사조정을 받아 판결 확정을 통해 전세금을 돌려 받아야 했다. 또한 보 증금을 돌려 받지 못한 채 이사를 하게 되면 대항력과 우선변제력이 없어져 전세금을 반환 받기 어려웠다. 그러나 1999년 3월 1일 '임차권등기명령제'가 신설돼 임차권등기를 마치면 보증금을 받지 않고 주소를 옮기더라도 우선변제권이 유지되어 전세금 반환에 대한 걱정 없이 이사를 할수 있게 되었다. 2. 임차권등기명령의 신청 방법 임차권등기명령 신청은 부동산 관할법원에 가서 임차권등기명령신청서를 작성한다. 비 용은 신청수수료 500원, 등기촉탁비 5000원, 등록세는 월차임액의 2/1000, 교육세는 등록세액의 20%와 수입인지 2000원이다. 그리고 임차권등기신청비용은 집주인에게 반 환요청 할수 있다. 신청서에 첨부하여야 할 서류는 주민등록등본, 부동산등기부등본, 전세계약서 사본, 건물 일부를 임차하였을 경우 점유부분의 건물도면, 부동산 목록 등이다. 3. 임차권등기의 효력 ① 대항력과 우선 변제권 취득 ② 임차 보증금 반환 청구 소송시 즉시 처리 ③ 임차권 등기비용의 청구 ④ 임차권 등기이후 입주한 임차인은 보증금에 대한 우선 변제권 상실