임차인이 그 상환을 청구할 수 있는 유익비는 임차물의 객관적 가치를 증가시킨 비용으로, 임차인이 지출하여 증가된 가액이 임대차 종료시에 현존하여야 하며, 유익비 지출에 관하여 임대인의 승낙을 필요호 하지는 않으나 그 지출로 임대인이 이득을 하고 있다는 사실이 있어야 합니다.
구체적인 사건에서의 법원의 판단을 보면
1. 임차인이 건물을 임차사용 중 임차인 자신의 돈을 들여 건물내부(주방, 대기실, 마루, 방, 변소 등)의 벽지, 천정지, 장판지를 새로 깔고 페인트 및 봐니스칠을 하여 단정하고 기존의 방실 칸막이를 뜯어 내거나 새로 설치하는 등 하여 시설의 일부를 개수하고 인터폰 및 비상등 설치공사를 하고 이건 건물의 현관입구에 피고 주장의 전화, 카펫트, 동양화 등을 구입하여 설치하거나 깔아놓거나 걸어 놓은 사건에서
대법원은 시설개수 및 시설물설치는 임차인이 자신의 음식점을 경영하기 위하여 필요에 의하여 한 것이고 카펫트, 인터폰, 동양화 등은 임차인이 수거하여 가면 되고 청색 전화가입권은 임차인이 체신관서에 가입권을 반환하고 그 권리금을 찾으면 되는 것이니 위와 같은 것들을 위하여 지출한 비용은 유익비 또는 필요비에 해당하지 않는다고 판단하였습니다.(대법원 1980. 10. 14. 선고 80다1851, 1852 판결)
2. 법원은 임차인이 설치한 간판에 대해서 임차인이 간이 음식점을 경영하기 위하여 부착시킨 시설물에 불과하여 건물의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라고 보기 어렵고, 그로 인한 가액의 증가가 현존하는 것도 아니어서 그 간판설치비를 유익비라 할 수 없다고 판단하였습니다.(대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389 판결)
3. 임차인이 삼계탕집을 경영하기 위하여 보일러, 온돌방, 방문틀, 주방내부, 합판을 이용한 점포장식, 가스, 실내전등, 계단전기 등을 설치하고 페인트 도색을 하는 등 공사를 한 사건에서, 현재도 어느 정도의 가치가 남아 있는 사실을 인정하면서도 이 사건 건물의 본래의 용도 및 임차인의 이용실태 등에 비추어 임차인이 지출한 비용은 어디까지나 임차인이 위 건물에서 삼계탕집을 경영하기 위한 것이지 건물의 보존을 위한다거나 그 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이 아니어서 이를 필요비 또는 유익비라고 할 수 없다고 판단하였습니다.(대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738 판결)
4. 임차인이 카페영업을 하기 위한 공사를 하고, 또 카페의 규모를 확장하면서 내부시설공사를 하고, 또는 창고지붕의 보수공사를 한 사건에서 법원은 임차인이 공사비를 지출한 사실을 인정할 수 있으나, 창고지붕의 보수공사비는 통상의 관리비에 속하고, 나머지 공사비인 이 사건 점포의 내부시설공사는 임차인이 카페를 운영하기 위한 필요에 의하여 행하여진 것이고 그로 인하여 이 사건 점포의 객관적 가치가 증가한 것은 아니다며 필요비 또는 유익비에 해당하지 아니한다고 판단하였습니다. (대법원 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결)
살펴본바와 같이 임차인이 임차건물에 비용을 들여 수리 등의 공사를 하더라도 유익비로 인정받기가 쉽지는 않습니다.
무엇보다 표준화된 상가임대차계약서에는 대부분 원상복구 규정이 들어가 있습니다. 대법원은 건물의 임차인이 임대차관계 종료시에 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼수 있다고 판시하고 있습니다.
결과적으로 원상복구조항이 표준계약서상에 형식상으로 들어가 있다고 하더라도 사실상 임차인은 임대인을 상대로 필요비 또는 유익비의 상환을 청구하기가 쉽지 않은 것입니다.
광주부동산전문변호사 김덕은