[대판] - 자격미달 중개업자의 수수료 지급약정은... 강행규정 위반으로 무효

[솔로몬(이은노)]

자료정리 / 공인중개사 이 은 노 * 011-274-4924 * http://blog.daum.net/len4911

       [사건요약]

       공인중개사가 운영하는 부동산중개사무소의 보조원으로 일하던 임씨는... Y교회가 서울 은평구의 25억원

       상당의 건물을 진모 씨로부터 사는 것을 중개하고... 3천만원을 수수료로 지급받기로 약정을 했었다.

       이후 양도소득세 추가분담분 문제로 교회와 진씨 사이에 분쟁이 발생하자 교회측은 임씨가 중개인으로서

       권한 없이 합의를 했다며 수수료 지급을 거부했고... 이에 임씨는 소송을 냈다.

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       [대법원 제2부 판결]

       사                      건 ; 2008다75119 부동산중개료등
       원고, 상 고 인 원 고 ; 소송대리인 법무법인 두레 (담당변호사 김근대)
       피고, 피상고인 피고 ; 소송대리인 법무법인(유한) 로고스 (담당변호사 임형민 외 2인)
       원 심 판 결 ; 서울서부지방법원 2008. 9. 11. 선고 2008나96 판결
       판 결 선 고 ; 2010. 12. 23.

       [주 문] 상고를 기각하고... 상고비용은 원고가 부담한다.

       상고이유를 판단한다.
       사법상(私法上)의 계약 기타 법률행위가 일정한 행위를 금지하는 구체적 법규정에 위반하여 행하여진 경

       우에 그 법률행위가 무효인가 또는 법원이 법률행위 내용의 실현에 대한 조력을 거부하거나 기타 다른 내

       용으로 그 효력이 제한되는가의 여부는.. 당해 법규정이 가지는 넓은 의미에서의 법률효과에 관한 문제의

       일환으로서, 다른 경우에서와 같이 여기서도 그 법규정의 해석 여하에 의하여 정하여진다.

       따라서 그 점에 관한 명문의 정함이 있다면 당연히 이에 따라야 할 것이고, 그러한 정함이 없는 때에는 종

       국적으로 그 금지규정의 목적과 의미에 비추어 그에 반하는 법률행위의 무효 기타 효력 제한이 요구되는

       지를 검토하여 이를 정할 것이다. 특히 금지규정이 이른바 공법에 속하는 것인 경우에는... 법이 빈번하게

       명문으로 규정하는 형벌이나 행정적 불이익 등 공법적 제재에 의하여 그러한 행위를 금압하는 것을 넘어

       서 그 금지규정이 그러한 입법자의 침묵 또는 법흠결에도 불구하고 사법의 영역에까지 그 효력을 미쳐서

       당해 법률행위의 효과에도 영향이 있다고 할 것인지를 신중하게 판단하여야 한다.

       부동산중개업법은 부동산중개업을 건전하게 지도 · 육성하고, 부동산중개업무를 적절히 규율함으로써 부

       동산중개업자의 공신력을 높이고, 공정한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권 보호에 기여함을 입

       법목적으로 하고 있으므로(법 제1조)... 공인중개사자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한

       채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력은 이와 같은 입법목적에 비추어 해석되어

       야 할 것이다.

       그런데... 공인중개사 자격이 없는 자가 부동산중개업 관련 법령을 위반하여 중개사무소 개설등록을 하지

       아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정에 따라 수수료를 받는 행위는 투기적 · 탈

       법적 거래를 조장하여 부동산거래질서의 공정성을 해할 우려가 있다.

       또한.. 부동산중개업 관련 법령의 주된 규율대상인 부동산이 그 거래가격이 상대적으로 높은 점에 비추어

       전문성을 갖춘 공인중개사가 부동산거래를 중개하는 것은 부동산거래사고를 사전에 예방하고, 만약의 경

       우 사고가 발생하더라도 보증보험 등에 의한 손해전보를 보장할 수 있는 등 국민 개개인의 재산적 이해관

       계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커서 이에 대한 규제가 강하게 요청된다.

       앞서 본 여러 사정을 종합적으로 고려하여 보면.. 공인중개사 자격이 없어 중개사무소 개설등록을 하지 아

       니한 채 부동산중개업을 한 자에게 형사적 제재를 가하는 것만으로는 부족하고... 그가 체결한 중개수수료

       지급약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있다고 할 것이고,

       따라서... 중개사무소 개설등록에 관한 위와 같은 규정들은 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설

       등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력을 제한하는 이른바 강

       행법규에 해당한다고 보아야 한다.

       위 법리에 비추어 원심판결 이유를 살펴보면.. 원심이 같은 취지에서 공인중개사자격이 없는 원고가 중개

       사무소 개설등록을 하지 아니한채 부동산매매계약을 중개하면서 매매당사자와 사이에 체결한 이 사건 중 

       개수수료 지급약정은... 강행규정에 위배되어 무효라고 판단한 조치는 정당하다.  원심판결에 상고이유의

       주장과 같이 부동산중개업법에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

       한편 원고는 상고이유에서... 이 사건 중개료채권 또는 중개계약은 적법한 중개업소인 ‘○○부동산’의 폐업

       으로 원고가 그로부터 양도받았거나 계약인수하였다는 취지로 주장하나, 이는 상고심에 이르러 비로소 제

       기하는 주장으로서 적법한 상고이유가 되지 못한다. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담

       한다.

재판장 ; 대법관 김 지 형,  대법관 양 승 태,  대법관 전 수 안   /  주 심 ; 대법관 양 창 수

[김용만님]

항상 고급정보 주시니 감사합니다. 새해복 많이 받으시고 내년에도 좋은정보 부탁드립니다.^.^

[솔로몬(이은노)]

고맙습니다... 새해 복 많이 받으시고 소망하시는 모든 일들이 이루어지는 복된 한 해가 되시길 기원드립니다.