고양 능곡 재정비촉진지구

[김 수 영]

촉진지구 탐방 - (23)고양 능곡 재정비촉진지구

  날짜 : 09-05-18 16:07     조회 : 31     추천 : 0    

경기도는 2007년 11월 5일 고양시 토당동·행신동 일원의 면적 113만2130㎡에 대해 재정비특별법에 따라 능곡 재정비촉진지구(이하 능곡지구, 주거지형)로 지정·고시했다.

촉진계획(안)에 따르면 당초 촉진지구로 지정할 당시 면적에서 일부 제척해서 총 80만5789㎡을 개발해 계획인구 3만2000명(1만3000세대)를 수용할 계획이다.

이로써 신시가지에 비해 주거환경이 열악하고 기반시설이 부족한 기성시가지의 계획적 정비의 필요성에 따라 능곡지구는 향후 2020년까지 재정비촉진계획(이하 촉진계획)을 통한 재정비촉진사업(이하 촉진사업)으로 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진해 신·구도시간 균형 발전을 도모하게 됐다.

 

젊음의 활력과 전통문화의 향기가 어울린 ‘능곡행복타운’

 

역사성·지역성 등 도시맥락 살려 도시재정비촉진계획 수립

◆촉진지구 현황
능곡지구는 서울 서북권으로의 접근성이 높고, 공원 및 녹지축, 한강이 인접한 자연여건과 자유로, 서울외곽순환도로에 인접해 주거지 정비를 통한 양질의 주거수준 달성이 가능하고 능곡역세권의 활성화가 기대되는 지역이다.

능곡지구의 현황여건을 살펴보면 간선도로망, 대중교통의 연계가 불량하며, 촉진지구내 고층아파트로 도시경관 악화, 생활권내 공공문화시설의 연계성이 부족한 실정이다.

또한 주거환경이 불량한 지역과 일부지역은 신축다세대 및 양호한 근린상가가 혼재해 있다. 옛길과 지도로를 따라 근린생활시설이 고루 분포돼 있으며, 자연지형과 녹지, 풍경축을 고려한 계획이 필요한 지역이다.

 

◆입지조건
 경기도의 서북쪽에 위치하는 고양시는 일산구(동·서구)와 덕양구로 나눠지는데 덕양구에는 원당지구와 능곡지구가 있다. 특히 능곡지구는 고양 구시가지의 남쪽에 입지하고 있으며, 또한 고양시의 진입부에 위치하고 있다. 동쪽으로는 행신2택지개발사업지구 등이 입지하고 있으며, 서울의 수색지역과 인접하고 있어 서울로의 접근성이 아주 뛰어난 곳이다.

서쪽으로는 일산 신도시와 접하고 있고, 남쪽으로는 2009년도 하반기경 개통예정인 경의선과 자유로에 인접하고 또한 대운하사업과 관련된 한강과 인접하고 있다. 북으로는 원당지구와 접하고 있으며, 또한 능곡지구의 주변에는 풍동지구, 삼송지구, 항동지구 등이 입지하고 있어 개발압력이 높은 지역이다.

 

◆교통입지
능곡지구는 서울에서 접근성이 아주 뛰어난 곳이다. 능곡지구의 교통환경을 검토해보면 제일 먼저 떠오르는 것은 바로 경의선 전철 복선화다. 능곡지구는 지하철이용이 불편해 그 가치를 인정받지 못하고 저평가되던 곳이었다. 하지만 복선전철이 2009년 7월경에 개통되면 그 사정은 달라질 전망이다.

아울러 경의선 개통을 위한 능곡역도 현재 신축공사 중에 있으며 거의 마무리되고 있는 상태이다. 이번 능곡역이 신축될 경우에는 능곡역은 향후 역사관으로 변모할 예정이다. 경의선전철이 개통되면 능곡역에서 상암DMC까지 약 7~8분정도, 용산국제업무지구까지는 약 20분정도 소요되는 거리로 서울과의 접근성이 현저히 개선될 것으로 보인다.

능곡지구의 도로교통망을 열거하자면 서울외곽순환고속국도로 일산 IC입구에 위치하며, 자유로와 인접하고, 제2자유로 인접, 인천공항고속도로 인접, KTX행신역과 인접, 3호선과 경의선 그리고 원시선의 트리플역세권인 대곡역과 인접하여 수도권 어디라도 마음대로 뻗어나갈 수 있는 사통팔달의 교통여건을 가지고 있는 지역으로 촉진계획에 의해 촉진사업이 완료시 교통의 중심지와 더불어 살기 좋은 능곡지역이 될 전망이다.

또한 향후 행주대교북단에 행주터미널과 행주대교 남단에는 경인운하가 들어설 예정이며, 경부운하와 경운운하가 만나는 복합환승터미널이 될 가능성이 높은 지역으로 물길까지 열리는 곳으로 발전가능성이 매우 높은 지역이다.

 

◆활력과 개성이 넘치는 ‘능곡행복타운’
촉진계획(안)에 따르면 능곡역세권 중심의 복합기능도시, 가로가 살아있는 활력도시, 랜드마크 타워의 관문도시로서의 ‘활기찬 복합도시’, 공예특성기능 도입 및 가로조성, 능곡역사관 등 문화공간 조성, 능곡이미지를 디자인요소로 특화하는 ‘개성있는 공예 특화도시’, 생활권을 연결하는 녹지도시, 교육·문화·복지시설이 충분한 도시, 도시·건축·가로경관이 아름다운 ‘쾌적한 생활도시’라는 개발방향을 설정해 개발할 계획이다.

즉 젊음이 넘치는 상업복합공간, 전통이 살아있는 문화공간, 기반이 쾌적한 생활공간을 계획하고 활력과 개성이 넘치는 ‘능곡행복타운’이라는 테마를 가지고 능곡지구를 개발할 계획이다.

도시재생의 컨셉 및 전략은 능곡지구의 역사성, 지역성 등 도시맥락을 살린 도시재생계획을 수립하고 있으며, 첫째 100년 이상 능곡지구의 구심역활을 해온 능곡역의 활성화 및 옛길, 구역의 재생이다.

둘째, 철도와 도로가 잘 발달된 ‘길 밝은 동네’로서 가로가 살아있는 도시구현이다. 셋째 내고외저의 ‘O’자형의 자연지형을 살린 보행·녹지·경관축을 구축하는 것이며, 넷째, 능곡지구의 전통문화산업의 발굴, 고유한 지역성을 적극 활용하여 공예기능을 특화하는 것이다.

◆노후도와 사업진행속도
능곡지구의 노후도를 살펴보면 2009년 현재 노후건축물은 전체의 31%를 차지하고 있으며, 2015년까지는 절반에 가까운 47%가 노후도에 부합할 것으로 보인다. 이것으로 보아 현재 능곡지구는 현재 시점에서는 노후도가 맞지 않는다. 현장 탐방시에도 육안으로 보았을 때 최근에 지은 건물들이 많은 것으로 조사됐다.

 

촉진계획에 따라 촉진구역으로 지정되더라도 사업진행을 위해서는 경기도 도시정비조례 제4조(정비계획 수립대상 정비구역 지정요건)제2항에 따라 노후·불량건축물에 해당하는 건축물의 수가 대상구역의 건축물 총수의 50%이상인 지역이라는 항목에 충족돼야 사업추진이 가능한 점을 감안할 때 능곡지구의 사업진행은 시간이 흘러야 만이 가능한 곳이 있는 것으로 판단된다.

특히 전체 촉진구역 중에서 일부는 사업추진이 주민들의 의지에 따라서 빨리 진행 될 수 있지만 일부 지역에서는 주민의 의지만 있다고 해서 진행되지는 않는다는 것이다. 따라서 사업추진이 우선적으로 가능한 곳이 어디인지를 먼저 파악하는 것이 중요하다고 보여 지며 이것이 바로 능곡지구의 투자의 포인트라고 보여 진다.

◆촉진구역 현황
촉진계획(안)에 의한 각 구역별 현황과 전망을 간단하게 살펴보면 다음과 같다. 능곡1구역은 대림아파트와 능곡초교 중간에 있는 구역으로 경의선 복선에 따른 삼성로 지하차도 설치에 따라 도로확장이 필요한 지역이며, 능곡구역 중 조합원 수가 가장 적으며, 전체주택의 절반정도가 이미 노후화가 되어 빠른 사업진행이 예상되는 곳이다.

능곡2구역은 사업단계 1단계로 능곡지구 북측에 입지하고 있으며 승전로, 지도로 등 간선도로와 연결되고 대곡역과 연결되는 교통중심지로서 현대홈타운과 풍림아파트 등 주변에 공공주택이 이미 개발 완료된 곳이 있는 구역으로 능곡지구 중심지격으로 전략적 선도사업이 필요한 구역이다. 2구역이 사업면적이 너무 넓기 때문에 사업 진행에 어려움이 따른 것으로 판단된다.

능곡3구역은 높은 거주 밀도, 많은 세대수, 노후도 요건이 떨어지는 관계로 사업진행이 아주 느릴 것으로 판단되는 지역이다. 토당동 24-1번지 미덕빌라 주변이 존치정비구역으로 지정됨에 따라 해당 주민의 반발도 있을 뿐만 아니라 현재 건물노후도는 11.7%로 약 2015년이 되어야 노후도를 맞출 수 있어 사업이 늦을 것으로 보여 진다. 능곡3구역의 계획목표는 녹지축과 공공시설과의 조화로운 개발에 있으며, 연도형 상가 크러스터조성과 행복 어린이센터를 마련해 생태체험관과 학습장, 어린이 도서관등을 토당 그린공원 주변에 계획하고 있다.

능곡4구역은 준주거지로 되어 있어 영업, 또는 장사하는 분들의 이해관계가 아주 복잡한 곳으로 문제가 많은 구역으로 알려져 있다. 위치는 대로변의 중심으로 상권이 형성된 지역이라 관심지역으로 보이지만 주민들과의 의견대립으로 일부지역은 촉진구역에서 빠지려는 움직임을 보이고 있다. 추후 촉진계획이 결정·고시될 경우 유심히 살펴보아야 할 구역으로 보여 진다.

능곡5구역은 노후도가 맞지 않는 지역이다. 따라서 2015년 이전에는 사업진행이 어려워 보인다. 능곡6구역은 능곡지구내에서 사업진행이 가장 빠를 것으로 예상되는 구역이다. 전체가 상업지역으로 주상복합과 상가로만 이루어져 있는 구역이다. 구 능곡역 앞 버스정류장 뒤 부지는 업무용 랜드마크 고층 빌딩으로 계획하고 있다. 능곡지구내에서 가장 유망한 지역으로 손꼽히고 있는 곳으로 가장 많은 혜택을 볼 수 있는 지역이다. 하지만 상인들의 동의서 받기가 쉽지 않을 것으로 보인다.

◆부동산시장 현황
경의선 전철이 개통된다면 그동안 소외되었던 능곡뉴타운이 한번 더 관심을 가지는 계기가 될 것으로 전망된다. 경의선이 지나는 일산, 행신 등의 아파트 밀집지역들은 경의선 기대효과로 가파른 상승을 보인 기록이 있다. 일반적으로 지하철의 경우 개통이 된 이후에 다시  한번 더 가격이 상승하는 효과가 있어 이번에 경의선이 개통된다면 능곡지구내의 부동산 가격은 상승할 것으로 예상되며 지금은 경제적인 여파의 후유증 때문에 투자자의 발길이 뜸하지만 경의선이 개통되면 투자자의 발길도 바빠질 전망이다.

능곡지구내에 부동산의 가격은 대지지분 33㎡ 내외의 다세대의 경우 3.3㎡당 1600~1700만원 정도이며, 단독주택의 경우에는 3.3㎡당 1100~1300만원 정도로 가격이 형성돼 있다.

이는 주변의 원당지구의 시세에 비해 교통 및 서울 접근성이 뛰어나 가격이 높게 형성돼 있지만 미래가치에 비해서는 가격이 저렴하다고 보이진다.

그러나 현재 중개업소에 내놓은 물건도 많지 않을 뿐만 아니라 거래도 위축돼 실거래되는 사례는 많지가 않은 편이다.

2009년 3월 25일 이전에 20㎡이상은 토지거래허가를 받아야 하는 문제 때문에 지분 20㎡미만의 다세대 경우 3.3㎡당 2500만원 까지도 형성되는 가격이 현재는 희소가치가 떨어져서 가격이 하락한 것으로 보인다. 그동안 토지거래허가에 대한 문제점 때문에 거래가 위축된 상태였으나 부동산 시장이 점점 살아나고 있는 시점에 있으므로 앞으로 거래는 점점 활성화 될 것으로 판단된다. 투자자의 관점에서는 저평가된 능곡지구에 관심을 가져 볼 시기라고 판단된다.

재개발 재건축 투자연구소 소장
도시개발 아카데미 4기
김현상