20년 안된 주택, 재개발 길 열렸다

20년 안된 단독주택, 재개발 길 열렸다 [2007-03-14] 서울시, 안전진단으로 구역지정 가능하다는데… 시설안전기술공단·건설기술연구원 결과만 인정 재개발내 단독·다가구도 안전진단하면 인정 진단결과 첨부한 구역지정 신청 잇따를 전망 단독주택재건축에서 안전진단을 통해 정비구역지정을 받을 수 있는 길이 열렸다. 서울시에서는 최근 노후·불량건축물에 대한 판단을 안전진단 결과로도 인정할 수 있다는 공문을 은평구청에 내려 보냈다. 공문에 따르면 한국시설안전기술공단이나 한국건설기술연구원에서 실시하는 안전진단 결과에 따라 노후·불량률 산정에 반영하겠다는 것이 주 내용이다. 지금까지는 서울시가 단독재건축사업이나 재개발사업에서 안전진단은 인정하지 않았으나 이제부터는 노후·불량건축물에 대해 안전진단 결과를 첨부해 제출할 경우 재건축사업을 위한 정비구역지정이 가능하게 됐다. ▲단독주택재건축 정비구역지정서 안전진단 허용한다=서울시에서는 최근 은평구청에 ‘안전진단에 의한 노후·불량건축물 조사에 따른 검토결과 통보’라는 제목으로 공문서를 내려 보냈다. 공문서에 따르면 “<도시 및 주거환경정비법>에 따라 시행하는 정비사업(주택재개발사업, 단독주택지 재건축사업 등)은 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업으로 정비구역지정을 위해서는 일정비율의 노후·불량건축물을 지정요건으로 하고 있고, 노후·불량건축물의 범위에 대해서는 법령과 조례에서 정하고 있다”며 “노후·불량건축물의 판단에 있어 <도시 및 주거환경정비법 시행령> 제2조제1항3호 및 제2조제2항3호의 노후·불량건축물을 안전진단전문기관의 판단으로 조사하는 것은 판단결과에 대한 적정여부 검토가 어렵고, 객관적으로 기준이 되는 경과년수 등에 미달되는 건축물이 무분별하게 노후·불량건축물로 조사되는 사례가 발생할 수 있을 뿐 아니라 단독주택지 재건축사업에서는 건축물의 노후도만으로 구역지정 요건을 판단하고 있어 노후·불량건축물의 판단을 신중히 할 필요가 있다”고 전했다. 서울시는 이어 “정비구역지정 입안권자인 자치구청장이 <도시 및 주거환경정비법 시행령> 제2조제1항3호 및 제2조제2항3호의 노후·불량건축물에 대해 안전진단이 특별히 필요하다고 판단하여 안전진단전문기관의 진단을 받은 결과는 한국시설안전기술공단 또는 한국건설기술연구원에서 적정여부에 대해 검증을 득하거나, 이 기관에서 안전진단을 직접 실시한 결과를 노후·불량건축물 조사에 반영할 수 있을 것“이라고 밝혔다. 공문의 주 내용은 단독주택재건축에서는 노후·불량률을 판단할 때 준공 후 경과년수라는 단적인 기준만을 적용했는데 이제는 공인된 안전진단 관련 기관에서 실시하는 진단결과를 인정하겠다는 것이다. 서울시 관계자는 “지금까지 단독주택재건축에서 안전진단 결과에 대해 인정하는 사례가 없었다”며 “하지만 이 같은 서울시 방침이 결정된 만큼 재건축기본계획에 포함된 다른 지역의 단독주택재건축 사업구역에서도 안전진단 결과를 첨부한 구역지정신청서가 잇따를 것으로 보고 있다”고 전했다. ▲서울시 왜 생각이 바뀌었나=단독주택일지라도 한국시설안전기술공단이나 한국건설기술연구원에서 실시하는 안전진단의 결과에 대해 인정하겠다는 서울시의 방침은 재건축관련부서가 아닌 재개발관련부서에서 제시된 것으로 나타났다. 서울시 재개발 관련부서 관계자는 “지금까지는 재개발구역에서 준공년한이 노후·불량률에 미치지 않는 건축물에 대해 사설 안전진단업체에서 실시하는 진단결과를 제시해 구역지정요건을 충족했다”며 “하지만 이 같은 결과는 시에서 인정하기에 신뢰성이 부족하다고 느꼈다”고 전했다. 이 관계자는 이어 “공동주택재건축에서 현재는 시설안전기술공단이나 건설기술연구원에서 실시하는 결과만 인정하고 있기 때문에 재개발에서의 안전진단도 이 기관에서 실시하는 결과를 인정할 방침이다”고 밝혔다. 이 같은 제안이 재개발에서 제시됐지만 재개발구역내 건축물이 단독주택재건축구역내 건축물과 동일하기 때문에 안전진단의 실시는 재개발과 단독주택재건축에서 동일하게 적용하게 된다. ▲예비안전진단 없이 정밀안전진단으로=공동주택을 재건축하기 위한 안전진단은 예비안전진단을 실시 한 후 그 결과에 따라 정밀안전진단을 실시하게 된다. 즉 예비안전진단 평가시 설비 노후화 등에서 D급 판정 이상이 나와야 정밀안전진단을 실시할 수 있고 이 결과에 따라 최종 재건축실시 여부를 결정하게 된다. 하지만 서울시 관계자에 따르면 단독주택의 안전진단은 이미 설비 노후화가 상당부분 진행됐다고 보여지기 때문에 예비안전진단 과정 없이 바로 정밀안전진단을 실시하여 노후·불량건축물에 대한 판단을 하게 된다고 전했다. 구체적 평가기준 없어 자칫 혼란 야기할 수도 ■ 단독 평가항목 어떻게 되나 단독주택재건축에서 노후·불량률 1~2%가 부족해 사업추진을 하지 못했던 예정구역들이 안전진단을 실시해 정비구역지정을 신청할 것으로 전망된다. 서초구 방배동의 방배2구역이나 서초1·2·3구역 등도 일부 건축물에 대한 노후도 부족으로 사업추진이 늦춰지고 있으나 서울시의 이 같은 방침으로 사업추진의 길이 다소 열렸다고 볼 수 있다. 또한 강북구의 단독주택재건축 예정구역에서도 노후도가 맞지 않는 일부지역을 제척하고 사업추진방향을 정하고 있으나 이들 지역을 제외하지 않고도 사업이 가능하게 됐다. 하지만 지금까지 재건축을 위한 다세대나 일반 단일건축물에 대한 평가 항목은 별도로 정해져 있지 않은 것으로 나타나 평가기준에 대한 우려의 목소리가 일고 있다. 한국시설안전관리공단의 한 관계자는 “현재까지 파악된 바로는 재건축을 위한 안전진단은 공동주택에 대한 평가기준만 제시되었다”며 “일반 건축물에 대한 안전진단 평가항목은 별도로 정해진바가 없는 것으로 안다”고 전했다. 이는 단독이나 다세대·다가구에 대해 안전진단을 실시할 수 있으나 구체적으로 어떤 기준으로 평가해야 하는지가 불명확해 혼란을 야기할 수도 있다는 얘기다. 이 관계자는 “단독이나 단일건물에 대해 일반적인 안전진단 평가기준은 있으나 재건축을 위한 평가기준은 달리 적용된다”며 “일반건물은 보수·보강에 대한 판단을 하게 되지만, 재건축을 위한 평가는 보수 유지비용과 재건축과의 실용성 내지 실익성 등을 놓고 판단해야 하기 때문에 구체적인 평가기준이 없는 것으로 안다”고 전했다. 따라서 단독이나 일반 단독건축물에 대해 정부나 시·도에서는 별도의 평가항목을 정해 해당 사업지에 적용할 수 있도록 기준마련을 서둘러야 한다고 지적했다. 한편, 공동주택의 평가항목을 가름해 판단할 때 준공년도에 따라 건축물의 구조가 다를 수 있으나 90년 전후라고 볼 때, 구조설계면에서 구조형식은 조적조, 기초형식은 독립기초나 줄기초형식을 취하고 있으며, 설계법은 허용응력설계법이나 극한강도 설계법 등이 있으나 이 시기의 단일건축물은 불명확한 것으로 판단 기준을 두게 된다. 내진설계는 미적용에 따른 안전진단평가가 이뤄지게 된다. 6개구역 안전진단 통해 구역지정 신청 ■ 은평구 재개발의 사례 은평구내의 재개발추진 구역 중 안전진단을 실시해 정비구역지정을 받으려는 구역은 총 6개 지역으로 나타났다. 이 중 대표적인 곳이 은평1구역과 2구역, 불광5구역이다. 불광5구역의 경우 2004년에 고시된 재개발기본계획 이전부터 사업을 추진했던 곳으로 총 사업부지가 3만평이 훨씬 웃돌고 있으며, 총 가구수는 1천400여 가구에 달한다. 재개발을 추진하기 위해서는 노후도가 60%가 되어야 가능하지만 현재 불광5구역의 노후·불량률은 50%를 조금 상회하는 수준이다. 건물의 경과년수를 채우기 위해서는 3~4년 이상 사업을 답보시켜야 하는 상황이다. 이에 은평구 내 재개발추진구역들은 민간업체에서 실시하는 안전진단을 통해 은평구에 정비구역지정신청서를 제출한 바 있다. 은평구는 재개발구역 내에서 안전진단을 받아 구역지정을 신청한 사례가 없어 서울시에 자문을 요청했다. 서울시는 노후·불량 경과년수가 되지 않은 건축물에 대해 그 불량상태가 심각한 경우라면 안전진단을 실시할 수 있되 다만 일반 안전진단기관의 진단결과는 신뢰성이 부족하다고 판단해 한국시설안전기술공단이나 한국건설기술연구원 등의 전문기관에서 검증된 안전진단 서류를 제출하면 그 조사결과에 대해 반영할 수 있다는 공문을 은평구청에 하달하게 됐다.