“1세대 2주택에서 1세대는 주민등록상의 1세대 1주택 양도세 비과세 적용시의 세대범위와 같다.”
1) 1세대는 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속, 형제자매)을 말합니다.
2) 다음의 경우는 배우자가 없더라도 1세대로 인정됩니다.
- 30세 이상인 경우
- 소득이 있거나 주택을 상속받은 경우
- 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
즉, 미혼자는 앞의 경우를 제외하고는 단독세대로 인정하지 않습니다.
3) 부부간에는 주민등록을 옮겨 단독세대를 구성해도 동일한 세대로 인정됩니다.
4) 부모 명의로 1주택, 자녀명의로 1주택 등을 소유하고 있는 경우
-> 자녀가 30세 이상이거나, 직업이 있는 상태거나, 별도의 세대를 구성해 따로 살고 있는 경우는 1세대로 인정합니다.
5) 자녀가 미혼이고 30세 미만이며 직업이 없는 경우는 주민등록상 별도의 세대로 있더라도 1세대 2주택에 해당합니다.
6) 시부모 명의의 집이 한 채 있고, 부부가 분가해 집을 산 경우
시부모와 동일한 주소에서 거주하는 관계라면 1세대에 해당되므로 1가구 2주택의 양도세 중과세 대상입니다.
7) 부부는 주소가 분리되어 있어도 한 세대로 간주하며, 시부모 세대로 들어가 있을 경우 1가구 2주택에 해당됩니다.
사례 1) 분가해 생활하고 있는 딸이 새로 아파트를 구입한 경우
-> 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속, 형제자매)으로 구성된 경우를 1세대로 봅니다. 아버지와 딸은 직계존비속관계에 있으나 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족이 아니므로 1세대 2주택에 해당하지 않습니다.
사례 2) 20대 학생을 자녀로 둔 가장이 자녀 이름으로 주택을 구입한 경우
-> 자녀가 30세 미만이고 미혼자이므로 독립세대를 구성하지 못해 동일한 1세대이므로 1가구 2주택에 해당됩니다.
사례 3) 27세 미혼 여성이 분가해 아파트를 구입할 경우
-> 30세 이하, 미혼, 직업이 없는 경우에는 분가해 주민등록상 별도의 세대로 되어 있더라도 1세대 2주택에 해당됩니다.
1가구 2주택자의 비과세 방법
1. 대체취득을 위한 일시적 2주택
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른주택을 취득(자기가 건축한 경우 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우에는 다른 주택을 취득한 날로부터 2년이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다. (비과세 요건을 갖춘 경우)
* 비과세 요건
◈ 새로운 주택의 취득일 현재 국내에 1주택만 소유할 것
◈ 새로운 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전주택을 양도할 것
◈ 새로운 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 다른 새로운 주택이 취득되지 아니할 것
◈ 종전주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세요건을 갖출 것.
다만, 다음의 경우는 종전주택을 2년 이내 양도하지 못하여도 비과세 된다(소칙§72①)
∘ 한국자산관리공사에 매각을 외뢰한 경우
∘ 법원에 경매를 신청한 경우
∘ 국세징수법에 의한 공매가 진행중인 경우
ex)
1주택을 보유하던 1가구가 그 집을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 되면 이를 ‘대체취득에 따른 일시적 1가구 2주택 비과세’라 한다. 이때 새 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전 주택을 팔면 양도소득세를 부과하지 않는다. 주의해야 할 대목은 무조건 2년 이내에만 종전 주택을 판다고 비과세 혜택을 받는 것은 아니라는 점이다. 양도하는 종전 주택이 1가구 1주택 비과세 요건을 갖추고 있어야만 한다.
2년 전 결혼한 김모 씨(35) 부부는 신혼 초 작은 빌라를 구입해 신혼생활을 시작했다가 열심히 돈을 모아 지난해 12월 번듯한 집을 하나 더 장만했다. 하지만 김 씨가 지금 종전 주택을 팔게 되면 비과세 혜택을 받지 못한다. 종전 주택의 3년 보유 요건을 갖추지 못했기 때문이다. 하지만 김 씨에게 전혀 방법이 없는 것은 아니다. 김 씨의 종전 주택이 3년 보유 요건을 갖추어야 하는 시점은 ‘취득일’이 아니라 ‘양도일’이다. 따라서 새 주택을 취득할 당시에는 종전 주택 3년 보유 요건을 충족하지 못했더라도 김 씨가 1년만 더 보유하고 있다가 종전 주택을 팔면 이 요건을 갖추게 되기 때문에 비과세 혜택을 받을 수 있다.
만일 김 씨가 보유 요건 1년을 채우기 위해 두 채 모두를 소유하던 중에 갑자기 김 씨의 아버지가 돌아가시면서 주택 1채를 상속받아 3주택자가 되었다면 어떻게 될까. 세법은 일시적 2주택(A, B) 상태에서 상속, 동거 봉양, 혼인으로 3주택(A, B, C)이 됐더라도 종전 주택(A)을 새 주택(B) 취득 후 2년 이내에만 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있도록 했다. 또 1주택(A)만을 보유하다가 상속, 동거 봉양, 혼인으로 2주택(A, B)이 된 상태에서 새로 주택(C)을 추가로 취득했을 때 종전 주택(A)을 2년 이내에 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있다.
3주택자도 일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있을까. 서울 성북구에 살고 있는 강모 씨(60)는 A주택을 보유하다가 2004년에 투자를 목적으로 B주택을 추가로 취득했다. 그 후 2008년에 추가로 C주택을 매입해 3주택자가 됐다. 강 씨는 다주택 중과세를 피하기 위해 작년 말 B주택을 양도해 현재로서는 2주택이다. 만일 강 씨가 남은 주택(A, C) 중 한 채를 팔 때 양도세를 더 줄이려면 A주택을 양도하면 된다. 강 씨가 A주택을 파는 시점에는 2주택 상태이기 때문에 C주택 취득 후 2년 이내 A주택을 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다.
서울 광진구의 석모 씨(30)도 작은 평수의 주택 한 채를 취득해 살다가 이번에 아버지에게 주택 한 채를 증여받으려고 한다. 석 씨는 종전 주택을 보유한 상태에서 한 채를 추가 증여받으면 2주택자가 되므로 일단 지금 사는 집을 팔고 난 뒤 증여를 받아야 할지 고민하고 있다. 하지만 석 씨도 증여로 새 주택을 취득하고 2년 이내에 3년 이상 보유한 종전 주택을 양도한다면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 즉, 석 씨가 종전 주택을 1년 이상 보유하고 있었다면 굳이 종전 주택을 먼저 양도할 필요 없이 새 주택을 증여받고 그 후 2년 안에 종전주택을 양도하면 비과세 혜택을 받게 되는 것이다.
그러나 보유 중인 2주택 중 한 채가 재건축되면서 준공을 마친 후 2년 이내에 다른 주택을 양도할 때에는 비과세 혜택을 받을 수 없다. 애초부터 2주택자였기 때문에 그중 1채가 재건축으로 새로 준공됐다고 하더라도 기존 주택의 연장으로 보아 일시적 2주택 비과세를 적용하지 않는다.