일반아파트, 지역주택조합, 재개발조합, 재건축조합에 관한 글입니다.

분양권에는 여러가지 형태가 있습니다.재개발, 재건축, 택지개발지구 등에 아파트를 새로 신축하는 과정에 있거나, 완공하여 입주중에 있는[심축 미등기상태]의 아파트를 칭하는 말입니다.즉.. 주택(아파트)를 취득할 수 있는 권리를 분양권이라고 합니다.주택(아파트)가 만들어지고 있는 과정에서 거래를 할 수 있는 것도 분양권입니다.분양권에서 주택으로 바뀌는 시점은 재개발분양권, 재건축분양권, 일반분양권 등 분양권의 종류에 따라서 다릅니다.1. [분양권]이란 ? [분양권]이란 재개발, 재건축, 택지개발지구 등에 아파트를 새로 신축하는 과정에 있거나, 완공하여 입주중에 있는 [신축 미등기상태]의 아파트를 칭하는 말입니다. 즉 [주택(아파트)을 취득할 수 있는 권리]를 [분양권]이라고 합니다. 아직 주택(아파트)이 아니고 주택으로 만들어 가고 있는 주택을 취득할 수 있는 권리를 매매하는 것이 [분양권]입니다. 신축한 아파트가 [분양권]에서 [주택]으로 바뀌는 시점은 재개발분양권, 재건축분양권, 일반분양권 등 분양권의 종류에 따라 다릅니다. 2. 재개발 및 재건축 분양권 재개발 또는 재건축 아파트의 조합원이 소유한 분양권은 자신이 소유한 토지에 주택을 새로 신축하는 것이기 때문에 아파트를 신축하여 입주하기 위한 [신축주택 사용승인일 또는 가사용승인일]이 주택으로 변경되는 [주택취득일]이 됩니다. [신축주택 사용승인일 또는 가사용승인일] 이후에 매도하게 되면 분양대금(자기분담금)을 완납하지 않았더라도 [분양권]에서 [주택= 아파트]로 변경되어 [분양권 매매]가 아니라 [주택매매]로 봅니다. 따라서 [사용승인일 또는 가사용승인일]로부터 30일이내에 [자기분담금]에 대한 1.1%의 취득세를 신고납부해야 하며, 등록세는 [보존등기]할 때 0.96%의 등록세를 납부합니다. 재건축 조합원이 입주를 하지 않고 [사용승인일] 이후에 매도한다면 분양권매매가 아니고 주택(아파트)매매가 되는 것이 특징입니다. 3. 일반 분양권 [일반분양권]이란 조합원이 아닌 자가 주택건설사의 분양공고를 보고 아파트분양에 대한 청약을 한후 당첨되면 [분양계약]를 체결하여 보유하게 되는 분양권을 뜻합니다. 흔히 서울에서는 매월 [동시분양]을 하는 것이 [일반분양권]입니다. [일반분양권]의 취득시기는 재건축 등의 조합원과는 조금 다릅니다. [일반분양권]은 아파트를 신축 완공하여 [사용승인]을 받아 입주중이라 하더라도 분양대금의 [입주잔금]을 완납하지 않으면 [주택의 취득]이 되지 않고 [분양권]으로 취급됩니다. 그러므로 [일반분양권]은 [잔금납부일]이 [주택취득일]이 됩니다. 따라서 [일반분양권]을 소유하고 있는 사람이 분양권을 매도하려면 [입주잔금]중 일부를 미납으로 남겨놓고 매도해야 취득세를 납부하지 않고 팔게 되는 것이지요. [일반분양권]은 잔금완납일이 [주택취득일]이 됨으로 잔금완납일로부터 30일내에 분양대금의 1.1%의 취득세를 신고 납부해야 하며 [이전등기]할 때 등록세 3.6%를 납부하게 됩니다. 4. 일반 분양권의 매매시 체크사항 일반분양권의 매매에서는 아파트(분양권) 소유권에 기초한 압류, 가압류, 가처분 등이 있는지 시공사에 확인하고 [매매가격이 1억950만원]이라면 1억950만원에서 납부하지 않은 분양대금, 대출원금 및 이자, 관리비 선수금(입주중인 경우), 기타 공과금 등 일체의 미납금을 공제한 나머지 금액(자기납부액 및 프리미엄)을 지불하고 매입하게 됩니다. 세금관계는 위의 설명과 같습니다. 일반분양자는 보증보험증권을 발급받아 시공사에서 보증하는 형식으로 [중도금 대출]을 받는 경우가 대부분입니다. 이경우는 [시공회사]와 해당 중도금대출 [취급은행]에 알아보면 실대출금을 알수 있습니다. 다만 은행에서는 아파트 소유자의 [주민등록번호]를 알아야 조회할 수 있습니다. 따라서 중개업소에서 공제해야 할 미납분양대금 등을 조사하여 [매매 정산서]를 작성하여 설명해 줄 것입니다. 5. 조합원 분양권의 매매시 체크사항 재건축 또는 재개발에 의해 아파트를 신축한 경우 기존건물은 멸실되어 없어졌지만 기존토지는 신축아파트의 보존등기 전까지는 그대로 각 조합원의 소유로 등기부가 남아 있습니다. 아파트를 신축하는 동안에 자기 돈이 없거나 모자라는 조합원은 [분담금=분양대금]을 융자로 처리하는 경우가 많습니다. 이를 [중도금 대출]이라고 하는데, 시공사에 따라 다소 차이는 있으나 대부분이 [중도금 대출]을 받는 경우에는 기존토지에 근저당설정을 합니다. 따라서 조합원의 기존 부동산(아파트,연립,단독,다가구,다세대 등)의 지번과 동호수를 알아낸 후 관할등기소에서 열람하시면 근저당설정을 알 수 있습니다. 조합원 분양권은 일반분양권에 비해 매매가액에서 공제액 또는 체크할 세부내역을 파악하기가 상대적으로 복잡합니다. 당해 아파트단지 조합의 사정에 따라 다소의 차이는 있으나 대략 다음과 같은 요소들을 조사해야 합니다. (1) 재건축 아파트(분양권) 소유권에 기초한 압류, 가압류, 가처분 및 저당권 등을 토지등기부등본 또는 조합 및 시공사에 확인하고, 분양징수금(분담금), 조합 및 시공사 대납금, 각종 연체료, 중도금 대출, 건물멸실 신고비용, 이주비 근저당설정비용, 신탁등기비용, 신탁등기말소 및 제한물권 말소비용, 무이자 이주비 및 유이자 이주비, 관리비 선수금(입주중인 경우), 기타 제세공과금 등을 확인하여 아파트와 관련된 일체의 미납채무를 매매가액에서 공제합니다. (2) 재개발 아파트(분양권) 소유권에 기초한 압류, 가압류, 가처분 및 저당권 등을 토지등기부등본 또는 조합 및 시공사에 확인하고, 국공유지 불하대금 및 중도승계 여부, 국공유지 대부료, 분양징수금(분담금), 조합 및 시공사 대납금, 각종 연체료, 중도금 대출, 건물멸실 신고비용, 이주비 근저당설정비용, 무이자 이주비 및 유이자 이주비, 관리비 선수금(입주중인 경우), 기타 제세공과금 등을 확인하여 아파트와 관련된 일체의 미납채무를 매매가액에서 공제합니다. 세금관계는 전기의 설명과 같습니다.  - 출처 : 네이버 지식인 -