<br /><우리의 비례율과 일반분양. 추정분담금에 대하여><br /><br /><br /><br /><br />사실 제가 공부하면서 자세히 체크했던 부분인데 생각보다 많은 분들이 궁금해 하시기도 하고 의외로 잘 모르시는 분들도 많은것 같아서 적어 봅니다.<br />개인적으로 투자성을 분석하면서 생각해본 부분이라 틀릴 수도 있으니 오류가 있다면 정정해 주시면 좋겠습니다.<br /><br />*모든 수치는 지난 9월 배포된 [조합설립 동의를 위한 안내자료]를 기초로 하였습니다.<br /><br /><br /><br />1) 비례율이란 무엇인가?<br /><br /><br />대부분 잘 아시겠지만 다시한번 짚고 넘어가겠습니다. <br />비례율은 사업전 평가금액 대비 사업후 평가금액의 비율입니다.<br /><br /><br />예를 들어서 우리가 원목을 가지고 있다고 치죠. 이 원목은 10만원짜리입니다.<br />이걸 그냥 팔지 않고 목수를 불러서 인건비로 5만원을 주고 식탁을 만듭니다.<br />다행히 이쁘게 잘 만들어져서 완성된 식탁을 중고나라에서 30만원에 팔 수 있게 되었다면, 우리는 15만원을 번 셈이 됩니다.<br /><br />여기서 원목의 가격 10만원이 종전자산 평가액이고, 5만원이 사업비, 30만원이 종후자산 평가액입니다.<br />그렇다면 종후자산 평가액 30만원에서 사업비 5만원을 빼면 25만원이 실질적인 자산액이 되지요.<br /><br />종전자산은 얼마였죠? 10만원이죠. 그러면 모든 비용을 제하고 자산가치가 25만원이 됐으니 원래 자산 대비 250%가 된 거네요?<br />맞습니다. 이게 바로 비례율입니다.<br /><br /><br /><br />2) 권리가액이란 무엇인가?<br /><br />역시 잘 아시는 내용일 겁니다만 혹시라도 잘 모르시는 분을 위해 적습니다.<br />향후 조합원 분양가가 정해졌을 때 거기서 제하는 본인 자산의 액수를 말합니다.<br /><br />예를 들면, 본인이 가진 물건이 5억짜리라고 치고(이게 감정가) 비례율이 200%라면 <br />본인의 자산가치는 5억의 200%인 10억이 됩니다.<br />그렇다면, 본인이 조합원 분양가 8억짜리 아파트를 분양신청했다면 권리가액이 10억이므로, 즉 다 지어진 아파트를 살때 본인이 가진 자산 10억을 태울 수 있으므로 8억짜리 아파트를 받고 추가로 현금2억원을 받게 됩니다.<br />만약 조합원 분양가 15억짜리 아파트를 신청한다면 본인의 권리가액 10억을 빼고 5억을 추가로 납부하게 될 거구요. <br /><br /><br /><br /><br />3) 그래서 뭐가 중요한가?<br /><br /><br />감정가도 중요하지만 그보다는 비례율이 중요합니다.<br /><br /><br />감정가는 주택감정의 여러 정형화된 기법들이 있습니다. 이건 누구 맘대로 하는게 아닙니다.<br />물론 재개발 구역의 현장특성에 따라 다소의 증감은 있을 겁니다. 전체적으로 다 올리던지, 전체적으로 다 낮추든지.. 넓은 도로를 접한 곳은 높은 감정가를 받고, 도로를 접하지 못한 곳은 낮고.<br />그렇다고 단독주택의 평당감정가가 아파트를 뛰어 넘는다던가 하는 일은 일어나지 않습니다.<br /><br /><br />반면 비례율은 일반분양 물량, 주변시세, 사업기간, 사업기간중 비리 유무, 조합원들의 협조도, 각종 소송 등에 대한 법무비용 등등등 수많은 요인에 의해 변화무쌍합니다.<br />용산4구역은 사업시행인가 당시 추정비례율이 고작 57%였지만 관리처분 때 비례율은 130% 넘었습니다. 두배가 넘게 상승했죠.<br /><br /><br />감정가를 두 배로 뻥튀기 하는게 가능한 일인가요? 절대로 불가능합니다.<br />비례율을 두 배로 뻥튀기 하는게 가능한 일인가요? 네 가능합니다.<br /><br /><br />그러면 재개발 지역의 조합원이라면 가장 중점을 둬야할 일이 무엇일까요?<br />감정가를 잘 받는 일? 비례율을 높이는 일?....당연히 후자일 겁니다.<br />게다가 높은 비례율은 모든 조합원이 평등하고 똑같이 이익을 누립니다. 그 누구도 소외받지 않습니다.<br /><br /><br /><br />4) 둘다 잘 받으면 안됩니까? <br /><br /><br />그럴 수만 있다면 정말 최고겠죠.<br />감정가도 잘 받고 비례율도 잘 받을 수 있다면 더할 나위가 있나요. 저도 그랬으면 좋겠습니다.<br />허나 그런 일은 일어나질 않습니다. 이유는 바로 세금 때문입니다.<br /><br /><br />다소 복잡하게 들릴 수 있습니다만은.. 다시 처음으로 돌아가서 비례율이란 걸 보겠습니다.<br />비례율이 250%라는 건 원래 자산 대비 추가로 150%의 이익이 생겼음을 뜻합니다. <br /><br />우리가 재개발을 하려고 '재개발조합' 이란 걸 설립하죠? 재개발 조합이란 건 하나의 법인입니다. 그러니까 '설립'이라는 행위를 합니다.<br />그렇다면 조합에서 사업이란 걸 하고난 다음 발생하는 이익, 즉 재개발 후 150%의 이익에 대해 세금을 내야 합니다. <br />아시잖아요. 국가가 무력을 바탕으로 법을 만들고 세금이라는 이름을 붙여 삥을 뜯어가지요. <br />개인이 하면 강도짓이고 국가가 하면 징수. <br /><br /><br />그럼 세금을 줄일 방법이 없을까요..?<br />있습니다. 비례율을 낮추는 것이죠.<br /><br /><br />아깐 비례율이 높아야 좋다면서? <br />네 맞습니다. 비례율은 최대한 높을수록 좋습니다.<br /><br /><br />근데 비례율을 낮춘다? <br />예, 비례율을 낮추고 대신 전체 감정평가액을 올리는 것입니다.<br /><br /><br />비례율이 너무나도 높게 나오는 사업장의 경우 감정평가액을 높이고 최대한 비례율을 낮춰서 표면상 이익을 줄이고 조합원의 이익을 극대화 합니다.<br />굳이 세금 많이 낼 필요 없잖아요?? 나 돈 벌었소 하고 강도질당할 필요 없잖아요?<br /><br />앞서 감정평가는 맘대로 할수 없다고 했지만, 전체적으로 다 올리는 식의 조절은 가능합니다.<br />감정평가 5억에 비례율 200% 받아서 10억되나,<br />감정평가 8억에 비례율 125% 받아서 10억 되나 권리가액은 똑같지만 세금은 확 줄어듭니다.<br /><br />(아주 미세하게 파고들면 대형지분 가진 조합원과 소형지분 조합원 사이에 약간씩 이득이나 손해는 있습니다만,,별로 대단한건 아닙니다.그렇게까지 따지면 한도 끝도 없고요..ㅎ)<br /><br />물론 무한정 올릴 수 있는건 아닙니다만. 이유는 아래 적겠습니다.<br /><br /><br /><br /><br />5) 우리도 그렇게 될까?<br /><br /><br /><br />제가 볼땐 100%입니다.<br />이유는 크게 두가지가 있는데요.<br /><br /><br />일단 비례율이 너무 터무니없이 높습니다. 대충 계산해도..<br />성수2구역 비례율 130% 넘는건 거의 확실하고 제 생각엔 140%도 넘을 겁니다.<br />(왜 비례율이 그정도로 높은지는 다음번 글에서 한번 설명드리겠습니다.)<br /><br /><br />그 어떤 정신나간 조합도 사업시행 인가 전 추정비례율 140%에서 감정평가대로 사업 진행하지 않습니다.<br />재감정해서라도 감정평가 높이고 비례율 최대한 낮출 겁니다. <br />재개발 조합으로 모범납세호구자 상받을일 있습니까.<br /><br /><br />물론 그래도 시세보다 높게는 못합니다. 시세보다 감평액이 높아지만 청산조합원이 너무 늘어나서 사업비가 폭증하거든요. 그래서 시세보다 약간 낮은 정도에서 일단 맞춰갈 겁니다. 이래서 감정평가를 무한정 올릴 수도 없는 겁니다.<br />(근데 현실에선 종전자산 평가를 이렇게 하면 또 거기에 프리미엄이 붙습니다....감정평가만으로도 시세를 엄청 끌어올릴 겁니다. 사업을 빨리 진행하면 생기는 수많은 잇점중 하나입니다.)<br /><br /><br /><br />또 한가지 이유는 분양가 상한제입니다. 좀 생뚱맞게 들릴 수도 있는데..<br /><br />문재인 정부 들어서 분양가 상한제가 실질적으로 부활했습니다.<br />분양가 상한제란건 말그대로 [원가+일정비율의 이익] 이상은 허용하지 않겠다는 것입니다.<br /><br /><br />그럼 원가란게 결국 토지비용+건설비+금융비용+법무비용 등이 됩니다.<br /><br /><br />재개발 아파트든 공공분양 아파트든 건설비는 크게 차이가 안 납니다. 그럼 어디서 차이가 나느냐.. 토지비용이죠.<br />근데 재개발 아파트는 토지매입이 없는데? 아니요. 있습니다. 바로 우리가 가진 땅이죠.<br />그 땅을 조합에서 매입하여 사업을 하는게 재개발입니다.<br /><br />이제 이해가 가시나요. <br />분양가 상한제에선 우리가 스스로의 감정평가액을 낮추면 토지매입비용이 낮아져 사업성이 증가하는 게 아니라 <br />일반분양시 분양가 상한제 적용으로 분양가를 낮추게 되서 사업성을 떨어뜨리게 됩니다.<br /><br /><br />반대로 감정평가액을 높이면 스스로 토지매입비용을 증가시키고 그만큼 일반분양 아파트의 가격을 높게 매길 수 있게 됩니다.<br />실질적으로 투입되는 건 똑같지만요.<br />이와 함께 비례율을 낮춰 세금도 줄일수 있지요.<br /><br />이건 전부 서류상의 넘버 드레싱 문제이지 우리 호주머니에서 돈이 나가거나 하는 일도 아닙니다. 그러니 안할 이유가 없죠.<br /><br />위의 두가지 이유로 저는 감정평가액은 꽤나 높아질 거라고 확신하고 있습니다.<br /><br /> 고로 혹시 팔고 나가시려는 분은 조합설립 됐다고 얼씨구나 하고 시세보다 높게 팔고 나가시면 나중에 눈물 흘리시는 겁니다. 왜냐면 그게 나중에 감정가 되거든요. 파시려거든 감정평가 다 받고 사업시행인가 서류 들어가면 그때 파세요.<br /><br /> 그리고 반대를 하시려거든 그때 반대를 하셔서 발목 잡으세요. 안 말립니다. 맘에 안들면 그 타이밍에 발목을 잡던가 맘대로 안되면 높은 감정가에 프리미엄 두둑히 얹어 비싸게 팔고 나가시면 되잖아요? 조합설립 전에 발목 잡는건 본인도 손해보는 멍청한 짓일 뿐입니다.<br /><br /><br /><br />6) 재개발 짱이네?<br /><br /><br />아니요.<br />재개발이 짱인게 아니라 성수가 짱인 겁니다.<br />사업성이 워낙 좋기 때문에 뭘 해도 됩니다. 요새 유행어로 '우리 XX 하고 싶은거 다해~' 라는 말이 있죠.<br />성수는 진짜 하고 싶은거 다해도 됩니다.<br /><br /><br /><br />게다가 정말 너무나도 고맙게도 4구가 맨 앞에서 서서 각종 짱돌 맞아가며 서울시와 큰그림 그려가며 먼저 가줍니다.<br />우리는 에라 모르겠다 대충하자 싶으면 사업진행 할때 4지구가 한거 고대로만 하면 됩니다.<br />교통영향평가 이렇게 해야 되나,,,,건축심의는 나올라나,,,괜히 교육영향평가에서 빠꾸먹진 않으려나... 괜히 기부채납 공공용지 더 내놓으라고 협박하진 않으려나..<br />이런 고민은 4지구가 다 미리 해주고 있습니다. 그린 그 뒤만 따라가면 되고 4지구가 했던 시행착오는 전부 다 피해갈 수 있습니다.<br />또 4지구 뒤론 1지구가 바싹 붙어 따라갑니다. 그럼 1.4지구의 선례를 고대로 답습만 하면 되고, 1,4지구가 미진했던 부분 있으면 살 붙여서 최고의 단지를 만들 수 있습니다.<br /><br />그래서 전 지금은 성수 각 지구별로 시간차이가 제법 나지만 최종적인 입주는 아마 2년도 차이 안날거라고 봅니다.<br /><br /> <br />객관적인 사업성 뿐 아니라 이렇게 소프트웨어적인 부분에서도 우리가 후발이기 때문에 훨씬 유리한 점들이 많이 있습니다.<br />이런 부분들을 잘 이용한다면,,,<br /><br /><br /><br /><br /><br />아시죠?<br /><br /><br /><br /><br />잭팟은 제일 마지막에 터지는 겁니다.<br /><br /><br /><br /><br /><br /><br /><br />*다음에 시간될 때 성수2지구의 객관적인 사업성에 대해서 한번 적어 볼까 합니다.<br /><br />*미리 결론 말씀드립니다. 우리가 힘을 합치고 뻘짓만 안하면 초저렴한 비용으로 남향 한강뷰 35평 아파트가 한채씩 떨어집니다. 강변북로는 지하로 들어가고 공원과 한강이 펼쳐진. 정신 번쩍 드십니까? 합심합시다^^<br /><br /><br />
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단톡방에서 토지등소유자들이 모여 좀더 구체적이고 체계적으로 2지구의 미래를 온오프로 활발히 논의하고 계획하고 있습니다 2지구 토지등소유자분이나 대리인은 누구든지 확인절차하에 입장가능하니 주저말고 들어오셔서 함께 하자구요 단톡대기방에서 윗글 작성자가 맞이 하고 있습니다^^
올리신 글중에 이해가 안되는 부분이 있어서요 "고로 혹시 팔고 나가시려는 분은 조합설립 됐다고 얼씨구나 하고 시세보다 높게 팔고 나가시면 나중에 눈물 흘리시는 겁니다. 왜냐면 그게 나중에 감정가 되거든요. 파시려거든 감정평가 다 받고 사업시행인가 서류 들어가면 그때 파세요."
이게 무슨얘기인지 설명 좀 해주세요. 감정평가전에 매매를 해서 넘기게 되면 매매가가 감정가가 되는건 알겠는데 그런데 왜 나중에 눈물을 흘리게 되는거죠 ? 어떤 손해보는게 있나요 ?
첫댓글 2지구 단체카톡방에 올린 개설자의 글입니다
알기쉽게 정리 되었으니 천천히들 읽어보시길 바랍니다
단톡방에서 토지등소유자들이 모여 좀더 구체적이고 체계적으로 2지구의 미래를 온오프로 활발히 논의하고 계획하고 있습니다
2지구 토지등소유자분이나 대리인은 누구든지 확인절차하에 입장가능하니 주저말고 들어오셔서 함께 하자구요
단톡대기방에서 윗글 작성자가 맞이 하고 있습니다^^
감사합니다^^
2지구 단톡방입니다... 가입하시면 많은 정보 얻으실수있으니 많은 참여 바랍니다.
https://open.kakao.com/o/gPQZAvD
좋은 글 잘 읽었습니다.^^
글 감사합니다 재미있고 이해도 잘되요!
올리신 글중에 이해가 안되는 부분이 있어서요
"고로 혹시 팔고 나가시려는 분은 조합설립 됐다고 얼씨구나 하고 시세보다 높게 팔고 나가시면 나중에 눈물 흘리시는 겁니다. 왜냐면 그게 나중에 감정가 되거든요. 파시려거든 감정평가 다 받고 사업시행인가 서류 들어가면 그때 파세요."
이게 무슨얘기인지 설명 좀 해주세요. 감정평가전에 매매를 해서 넘기게 되면 매매가가 감정가가 되는건 알겠는데 그런데 왜 나중에 눈물을 흘리게 되는거죠 ? 어떤 손해보는게 있나요 ?
나중에 가치가 훨씬더올라가니 후회된다는 표현입니다
감사합니다 좋은정보 잘 보았습니다~~^^
좋은글 감사합니다.
좋은글 감사합니다 스크랩해 갑니다.