지은 지 오래되어 낡은 아파트나 연립주택을 철거하고 다시 짓는 재건축 사업에서는 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다.
재건축사업은 관련자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀있기 마련이고, 적용되는 법률 또한 법률전문가가 아닌 일반인이 홀로 꼼꼼히 살피기엔 어려운 편이어서 소송 등 법률분쟁이 발생한 상황이라면 부동산변호사의 조언을 받아보시는 것을 권해드리고 있습니다.
1. 재건축사업의 대상과 절차
재건축은 기본적으로 노후, 불량주택인 공동주택을 대상으로 이루어집니다. 그러나 예외적으로 단독주택 역시 재건축 대상에 포함이 됩니다.
재건축사업을 진행하려고 한다면 대상이 300세대 이상(단독주택은 200호 이상) 또는 그 부지면적이 1만제곱미터 이상인 주택인지부터 확인을 해야 합니다. 또한, 안전진단 실시결과 2/3 이상의 주택이나 주택단지가 재건축 판단을 받은 지역이어야 하는지도 확인을 해야 하는데요, 단독주택은 노후·불량건축물이 해당 지역 안의 건축물 수의 2/3 이상인 지역이어야 합니다.
뿐만 아니라 건물이 건축된 지 오래되어 건물이 훼손 또는 멸실되거나 그 밖의 사정에 의해 건물의 가격 대비 과다한 수선비 및 복구비 등이 소요되는지, 인근 토지의 이용상황의 변화 등을 살펴보았을 때 재건축을 진행했을 때 그 비용 대비 효용이 증가되는지 또한 살펴본 후 재건축사업을 진행해야 합니다.
한편, 재건축을 위해서는 해당 구역에서 추진위원회를 구성하고 재건축 결의를 해야 하는데요. 재건축 결의가 법적인 효력을 얻기 위해 전체 구분소유자 중 4/5 이상, 각 동별 2/3 이상의 동의를 받아야 합니다.
2. 재건축사업에서 자문이 필요한 상황
1) 주거이전비 관련
재건축사업에 포함된 건물이 주거용인 경우, 해당 건물에 거주하고 있었던 기간이 1년이 넘은 임차인이나 소유자는 주거이전비를 지급받을 수 있습니다. 주거이전비는 건물 소유자에게는 2개월분의 금액을, 임차인에게는 4개월 분의 금액을 지급합니다.
한편, 공익사업이 아닌 민간에서 재건축사업을 진행하는 경우에는 이 주거이전비를 지급받지 못할 가능성이 큽니다.
2) 명도 관련
재건축사업이 진행될 시 받을 수 있는 주거이전비 등의 보상금액을 노리고 건물 소유자가 임차인에게 명도소송을 제기하는 경우가 발생하기도 합니다.
3) 매도청구권 관련
재건축조합이 매도청구권을 행사할 시 소유자와 재건축조합 사이에는 매매계약이 체결된 것과 같은 법률 효력이 발생합니다. 그러나 종종 소유자들이 이러한 재건축조합의 매도청구권 행사에 반발하는 경우에는 법률 분쟁으로 일이 번지기도 합니다.
재건축사업에서 발생할 수 있는 각종 분쟁을 효과적으로 해결하고 빠르게 협상을 진행할 수 있는 변호사의 도움이 필요하시다면 법무법인 리앤파트너스로 연락주시면 됩니다.