배당표작성을 해보면 경매를 알 수 있다-정해영

경매와 공매의 승패는 명확한 권리분석에 있다. 권리분석 중에서도 가장 중요한 것이 배당이라고 할 수 있는데, 배당분석이 권리분석의 90%라고 해도 과언은 아니다. 그만큼 중요하다는 의미다. 만약 배당분석을 잘못하고 잔대금납부를 하게 되면 대항력 있는 금액을 보상해줘야 하는 경우도 생기고, 또한 이를 잔대금납부 이전에 발견했더라도 차라리 입찰보증금을 포기하는 것이 나은 상황도 발생할 수 있다. 따라서 배당실행은 법원 경매계장의 업무지만 배당분석은 입찰자의 몫이라고 할 수 있다. 기타 권리분석은 눈으로 보고 확인할 수 있는 것이지만 배당분석은 입찰자가 모든 공식을 알고 계산을 할 줄 알아야 한다. 즉, 맨 먼저 배당 우선순위를 알아야 한다. 둘째, 주택임대차보호법 시행령 제3조(보증금 중 일정액의 범위 등)와 상가임대차보호법 시행령 제2조(적용범위)를 이해하고 우선변제 배당 가능 금액을 알아야 한다. 셋째, 대항력 금액을 파악하는 등 제반 상황을 대입해서 계산해야 한다. 그러나 아예 이것도 모르겠다면 경매 전문 사이트를 이용하여 확인하는 방법도 있다. 하지만 경매 전문 사이트를 보다 보면 종종 배당분석을 잘못하는 경우가 발생할 뿐만 아니라 책임소지가 불분명하다. 가장 좋은 방법은 수수료를 주더라도 공제보험에 포함돼 있는 경매전문컨설팅을 이용하는 것이다. 물론 경매 전문 컨설팅도 권리분석을 잘못할 수는 있으나 그래도 입찰자입장에서는 보상이라도 받을 수 있으니 대항력 금액을 보상하게 되거나 입찰보증금을 날리는 위험성에 비하면 훨씬 낫다.       배당분석에 있어서 꼭 알고 넘어가야 할 몇 가지가 있는데 이것은 공인중개사는 물론, 경·공매 입찰을 하는 사람 또는 전세세입자 등도 알고 있어야 할 기본적인 내용이다. 임대차보호법상 최우선변제금액의 기준은 현재시점이 아니라 최초근저당 설정일이 기준점이라는 것이다. 따라서 최우선변제금액을 알아보려면 먼저 등기부등본을 열람하여 최초 근저당이 언제 설정되었는가를 확인하고, 그 당시 주택임대차보호법의 최우선변제금액을 확인해야 하며 아울러 그 당시 보호대상 보증금액의 상한선도 확인해야 한다.