본인의 땅을 사서 원룸이나 투룸을 신축해서 임대 사업을 한다던가 아니면 매각을 통해 재테크를 하고자 하시는 분들 있으신데요. 그런데 이런 사업을 할 때 좋은 땅도 중요하고 거기에 건축 시 일조권 사선제한이라는 사항도 알아보고 진행해야 하는데요. 오늘은 일조권 사선제한과 사업의 수익성의 상관관계에 대해 알아보도록 할게요 은퇴자들의 재테크는 대부분 퇴직 후 살던 집을 팔고 거기에 현금자산을 더해서 조그만 수익형 부동산을 매입하십니다. 그리고 가격이 좀 있다 싶은 물건은 대출과 보증금을 이용해서 매입하는데요. 조금 더 저렴하게 매입하는 방법이 있습니다. 바로 본인이 직접 신축하는 방법인데, 지어진 물건을 사는 것보다는 원가가 많이 절감되죠. 일조권 사선제한을 받는 건물 이렇게 주택 신축 시 좋은 땅을 싸게 사서 건축을 할 때 일조권 사선제한이라는 것이 중요한데 일조권 사선제한이라는 것이 무엇일까요? 보통 주택가에 가보면 2층~5층까지 있는 건물들 많이 보실 건데요. 다세대주택이라고 하는데 이런 주택가에서는 건물이 똑바로 올라가야 하는데 꺾여서 올라가는 건물을 보신 적 있으실 거예요. 이런 게 바로 일조권 사선제한 때문에 꺾여서 올라간다는 거죠. 이런 것들이 내가 직접 신축 시 사업성에 크게 영향을 받는다는 것이죠.
일조권 사선제한이란? 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축할 때 정북 방향 인접 대지 경계선에서 일정 거리 띄어서 건축 일조권 사선제한조건에 맞게 집을 지어야 하는 이유는 햇빛을 받을 권리를 남쪽 집에 줘야 하기 때문인데요. 건물을 지을 땅의 용도가 전용주거지역이거나 일반주거지역일 때는 거기서 건축을 할 때 정북뱡향으로 높이가 9m 이하면 인접 대지경계선으로부터 1.5m 이상만 띄어 지으면 일조권 사선제한을 받지 않습니다. 하지만 높이가 9m 이상이면 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상을 띄어서 지어야 합니다. 북쪽에 이웃집이 있는 경우 정북뱡향으로 높이가 9m 이하인 경우 정북방향으로 9m 이상인 경우
예를 들어 북쪽에 이웃집 땅이 있다면 이 이웃집에 일조권을 보호해 줘야 하기 때문에 사선제한을 받게 되는 겁니다. 이경우 내가 지으려는 집이 3층 건물로 9m 이하라면 1.5m만 띄어지으면 9m까지는 일조권 사선제한을 받지 않고 똑바로 올릴 수가 있습니다. 그런데 보통 다세대주택의 한 층 높이는 3m 정도입니다. 이렇게 한 층이 3m 높이로 3개 층을 지으면 9m가 되어서 9m까지는 일조권 사선제한을 받지 않는 거죠. 4개 층으로 짓게 되는 경우
만약 여기서 주차장 빼고 3개 층으로 짓게 되면 12m가 되게 됩니다. 이렇게 9m 가 넘어가게 되면 높이의 2분의 1만큼 후퇴를 해야 됩니다. 즉 6m 후퇴해야 하는 거죠. 이렇게 6m만큼 안쪽으로 들어가 지어야 하기 때문에 건물이 깎여서 들어가게 됩니다. 다세대주택은 주차장 빼고 4개 층까지 지을 수 있는데 여기서 한 개 층을 더 지을 수가 있죠. 5개 층으로 짓게 되는 경우
여기서 한 개 층을 더 짓게 되면 총 높이가 15m가 되죠. 이렇게 되면 안쪽으로 7.5m를 들어와야 하죠. 그래서 아래층보다 좀 더 안쪽으로 들어오게 됩니다. 만약에 여기에 꺾이지 않고 똑바로 짓게 되면 2~3세대 더 지을 수 있는데 그러지 못하는 거죠. 그래서 일조권 사선제한을 받는 건물은 아무래도 사업성이 조금 떨어지겠죠. 북쪽에 도로가 있는 경우 북쪽에 도로가 있고 4개 층으로 지을 경우 대부분 북쪽에 도로가 있는 땅이 건축하기 좋다고들 하는데요. 북쪽에 도로가 있는 경우 내가 거기에 어떤 건물을 짓느냐에 따라서 좀 차이가 있는데요. 예를 들어 공동주택인 연립, 아파트, 다세대주택을 짓는다고 하면 북쪽 건물과 내가 지으려는 건물 사이에 도로가 있다면 9m까지는 동일하게 1.5m 띄고 똑바로 건물이 올라갑니다. 여기에 한 개 층을 더 올리게 되면 12m 가 되고 9m가 넘으니 건물 높이의 2분의 1만큼 안쪽으로 들어와야 합니다. 하지만 북쪽에 도로가 중간에 있는 경우 공동주택이나 다세대 연립을 지을 경우에는 도로의 중심선으로부터 6m를 후퇴하면 되기 때문에 사실상 1.5m만 들어와서 건물을 지을 수 있게 됩니다. 북쪽에 도로가 있고 5개 층으로 짓는 경우 그리고 여기에 한 개 층을 더 올리면 15m 가 되고 그러면 15m 이 2분의 1인 7.5m죠, 그러면 이 도로의 중심선에서 7.5m 들어오게 되면 결국 3m만 안쪽으로 들여 지으면 됩니다. 이렇게 북쪽에 도로가 있는 경우는 도로가 없는 경우보다 훨씬 덜 꺾여서 올라가게 됩니다.
북쪽에 땅이 있는 경우(좌)와 북쪽에 도로가 있은 경우(우) 이렇게 북쪽에 상대방 땅이 있는 경우와 도로가 있는 경우의 차이점이 있다는 것입니다. 북쪽에 땅이 있는 경우는 3층까지는 똑같지만 4~5층은 많이 꺾이게 됩니다. 그런데 북쪽에 상대방 땅이 아닌 도로가 있게 되면 상대적으로 덜 깎여서 지어진다는 것입니다. 그렇다면 이 두 경우가 사업성에 있어서는 얼마나 큰 차이가 있을까요? 한 개 층에 4개 세대씩 있다고 하고 3층까지는 똑같지만 4층, 5층은 좀 차이가 있습니다. 다시 말해 적어도 한층 당 1세대 정도 차이가 나기 때문에 분양했을 때 매출에도 차이를 보이게 되는 것이죠. 이렇게 북쪽에 도로가 있는 경우와 북쪽에 도로가 없는 경우 단순하게 비교를 해봐도 수도권 기준으로 보더라도 4~5억 정도 매출 차이가 난다고 할 수 있습니다. 만약 북쪽에 도로가 있는데 여기에 다세대주택을 짓지 않고 다중 다가구라는 단독주택을 지으면 북쪽에 도로가 있으면 좀 더 유리합니다. 왜냐 라면 다세대주택인 공동주택을 지을 때는 도로의 중심선으로부터 이격을 했는데 단독주택이나 오피스텔이나 근린생활시설은 도로의 중심선이 아니라 도로의 끝선으로부터 적용이 됩니다. 다시 말해 기준이 도로의 끝선이 되기 때문에 일조권의 제한 없이 똑바로 건물이 올라가기 때문 더 유리합니다. 이렇게 똑같은 도로를 갖고 있다고 해도 내가 여기에 공동주택을 짓느냐 아니면 단독주택을 짓느냐에 따라서 도로 쪽에서 중심선으로부터 적용을 받느냐 도로 끝선으로 적용을 받느냐에 따라 차이가 있다는 것이죠. 이렇게 신축 시 건물이 깎이지 않고 연면적이 많아지면 많아질수록 그걸 임대했을 때 수익이 더 커지게 되죠. 이처럼 일조권 사선제한에 영향을 어느 정도 받느냐에 따라서 사업성에 영향을 받게 됩니다. |