스크랩 부동산 등기와 필요한서류

[허근회]

(1) 부동산의 권리 관계를 모든 사람에게 알려주기 위한 방법으로 국가에서 등기부라고 하는 공적인 장부를 만들어
놓고 등기 공무원으로 하여금 부동산의 표시와 권리관계를 기재하도록 하는 것이 부동산 등기제도이다.

(2) 등기의 효력
① 부동산에 관한 대표적 권리에는 소유권, 지상권, 전세권, 저당권 등이 있는데 매 저당권 설정계약 등 법률 행위
로 인한 권리의 득실 변경의 경우에 등기를 하지 않으면 권리 변동의 효력이 생기지 않는다.
② 등기의 공신력 : 우리 민법상으로는 등기부의 기재를 그대로 믿고 거래한 경우라도(예컨대 등기부상의 소유자
를 진정한 소유자로 믿고 거래 한 경우라도) 진정
한 소유자가 따로 있는 경우에는 보호받지 못하고 오히려 진정한 소유자의 권리주장에 승복하여야 한다. 이는 우
리 제도가 등기부에 공신력을 인정하지 않고 있기 때문이다. 그러므로 부동산 거래를 할 때에는 등기부의 기재만
을 그대로 믿을 것이 아니라 등기부의 기재가 실제와 합치하는지를 조사해 볼 필요가 생긴다.

(3) 등기의 종류에는 승소한 등기 권리자나 등기 의무자가
단독으로 신청가능한 『판결에 의한 등기』, 등기 권리자 단독으로 신청가능한 『상속등기』가 있고, 권리의 종
류에 따라 『소유권보존등기』, 『소유권이전등기』, 『지상권 / 지역권 / 전세권 / 저당권 / 임차권 등의 설정등
기』등 있다.




(1) 등기는 법무사나 변호사의 도움을 받아서 하는 것이 편리하다.
(2) 매도인과 매수인 각각의 위임장이 필요하다.
(3) 행정서사는 등기 절차를 대행할 수 없다.

(1) 등기부 열람신청 수수료는 등.초본 발급신청 수수료와 같다.
이는 등본.초본 발급 신청에 우선하여 이를 해주고 또 당해 등기부를 열람하는 데에 있어서 민원 담당직원이 직접
민원인을 안내해주며 또 등기부의 오손방지를 위하여 열람석을 갖춰 놓고 이를 감시해야 하는 등의 문제가 따르
기 때문이다.

(2) 등기부 열람을 신청하는 경우에 아직 당해 부동산의 등기가 되지 않은 경우 소위 미등기인 때에도 열람 수수료는반환하지 않는다. 왜냐하면 신청인은 그 등기가 미등기임을 알았다는 것도 등기부를 열람한 것에 속하며 이를 위하여 담당직원은 해당 등기부를 찾기 위한만큼의 역무를 제공했기 때문이다.

(1) 신청방법 : 등기부 등.초본 발급신청서는 민원창구에 비치되어 있으며 신청서 작성 시에는 특히 부동산 표시란을정확히 기재하여야 한다. 만일 부동산 표시를 잘못 기재하면 본래 원하지 않았던 등기부 등.초본이 발급되거나 아예 발급이 불가능하게 되기 때문이다.

(2) 수수료 : 등기부 등.초본 수수료는 1통당 1,200원이며 수수료는 신청시에 미리 접수창구에서 현금으로 납부한다. 수수료를 교부받은 민원담당자는 발급한 등.초본 말미에 해당 금액의 대법원 수입인지를 첩부하고 소인하거나 요금계기에 의하여 이를 표시한다.

(3) 이용수단 : 등.초본 발급신청은 전화, 모사전송, 인터넷 또는 우편으로도 신청할 수 있으며 우편으로 신청하는 경우에는 해당 수수료와 반신료를 신청서에 동봉하여야 한다.

등기부등본은 부동산의 표시를 나타내는 표제부와 소유권을 나타내는 갑구 및 소유권 이외의 권리관계를 나타내는 을구 등으로 구성되어 있다. 그러나 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되어 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 표제부 및 갑구 만으로 구성되어 발급된다.

(1)표제부


① 개념
표제부는 부동산의 소재지와 그 내용을 표시한다.
토지의 경우에는 지번/지목/지적을, 건물인 경우에는 지번/구조/용도/면적 등이 기재된다.
다만 아파트 등 집합건물의 경우에는 전체 건물에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물에 대한 표제부가 따로 있다. 면적은 ㎡로 표시되어 있는바 이것을 3.3058로 나누면 평(坪)이 된다. 토지의 분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적변경도 표제부에 기재한다.

② 유의할 사항
계약하고자 하는 부동산의 지번과 표제부에 표시된 지번의 일치 여부를 반드시 확인하여야 한다.
(아파트 등의 집합건물의 경우 동과 호수까지 확인해야 함)

(2) 갑구/을구


1) 갑구

① 개념
갑구에는 소유권에 관한 사항이 기재된다. 소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시결정등기 그리고 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행 중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분 등기 등이 모두 갑구에 기재되는 사항이다. 그리고 이러한 권리관계의 변경 소멸에 관한 사항도 역시 갑구에 기재된다.

② 유의할 사항
- 소유권자의 이름을 잘 확인한 후 계약 시에 소유권자와 직접 계약을 체결하도록 한다.
- 단독주택의 경우 토지와 건물 등기부등본을 모두 확인하여 토지소유주와 건물소유주가 동일인 인가를
확인해야한다.
- 압류, 가압류, 가등기, 예고등기 등이 없는지 확인한다.

③ 용어 설명
- 소유권 보존등기 : 부동산에 대하여 제일 먼저 하는 등기
- 소유권 이전등기 : 소유권을 이전하는 등기이며 소유권이 지분으로 이전된 경우에는 2인 이상이 그 부동산을 공
동으로 소유한다는 것을 의미한다. 소유권이 이전되더라도 전 소유자 란은 붉은 선
으로 말소하지 않는다. 붉은 선으로 말소하는 경우란 당해 등기에 대한 말소등기가 있는 경우에 한한다.
- 압류 : 채무자가 자신의 재산을 마음대로 처분하지 못하도록 하는 강제집행의 방법
- 가등기 : 토지 혹은 건물을 매입한 사람이 어떤 사정에 의해서 당장에 등기를 넘겨받지 못하는 경우 자신이 토지
혹은 건물의 소유권을 이전받을 지위에 있다는 것을 등기부상에 올리는 것
- 가처분 : 토지 혹은 건물의 소유자가 함부로 매매하거나 담보설정, 임대 등 일체의 처분행위를 하지 못하도록 하
는 것이다.
- 예고등기 : 토지나 건물과 관련하여 소송이 진행 중이라는 것을 알려주기 위해서 법원에서 하는 등기

2) 을구

① 개념
을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등이 기재되며 이러한 권리관계의 변경 이전이나 말소도 을구에 기재한다.

② 유의할 사항
저당권 혹은 전세권이 먼저 설정되어 있는 경우 이후의 임차인은 해당 부동산이 경매가 될 경우 임차인은 저당권 혹은 전세권자들이 배당받고 난 후 나머지 금액에 대해서만 배당을 받을 수 있게 된다. 저당권이나 전세권이 해당 부동산의 시세의 50%이상 설정되어 있는 경우 임대차 계약 시에 위험도가 높다고 볼 수 있다.

각 등기는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하고, 같은 구에서는 그 순위번호에 의하여 등기의 우열이 가려지며, 부기 등기의 순위는 주등기의 순위에 의한다. 가등기가 있는 경우에는 본등기를 하면 그 본 등기의 순위는 가등기의 순위에 의한다. 갑구와 을구 사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의하여 그 우열을 가리게 된다.

중도금 지급과 잔금지급일을 정한 후 약속한 날짜에 돈을 지불하는데 잔금 지불시 등기에 필요란 각종 서류를 꼼꼼히 챙겨야 한다.
즉, 계약체결 시 매도인은 최근에 발급받은 등기부등본, 인감도장, 주민등록증을, 매수인은 계약금, 도장, 주민등록증을 지참한 후 매수인은 매도인의 주민등록증을 확인하여 등기부등본 상 소유자와 일치하는지를 대조해야 한다.

잔금을 지불하고 소유권이전 등기에 필요한 서류를 교환한 후 등기할 부동산의 관할구청 지적과를 방문해 매매계약서에 검인을 받아야 한다.
매수인이나 매도인 양수(도)인의 대리인, 계약을 작성한 중개업자나 법무사가 검인신청을 할 수 있으며 계약서 5통 (원본 2통, 복사본 3통)과 등기부등본 또는 등기권리증을 준비해 가면된다. 이 때 특별시, 6대광역시를 포함해 매수인(1가구당) 소유로 가지고 있는 택지가 200평 이하일 경우 그 내용을 서면으로 작성, 제출하여야 한다. 택지소유 상한제에 의해 200평 이상일 경우 택지소유 상한 부담금이 부과되기 때문이다. 계약서 검인제도는 부동산 리 소재지를 관할하는 시장, 군수, 구청장이 계약서를 검인하는 제도로써 검인받은 계약서를 첨부한 경우에 한해 소유권이전등기 신청을 할 수 있다.

토지거래 허가지역 또는 신고지역일 경우 소재지 관할 시, 군, 구 지적과에 거래당사자 공동으로 신청하거나 중개업자, 대리인, 법무사가 신청할 수 있다. 이때 구비서류는 토지이용계획서, 토지등기부등본이다.

매도자는 등기하기 전에 양도신고의무 대상자일 경우 부동산 양도신고서를 작성 양도자의 주소지 관할세무서에 제출해 부동산 양도내용을 신고해야 하며 매수인은 관할 시. 군. 구청의 부과과에서 등록세, 취득세 고지서를 발급받아 등록세, 교육세(등록세액의 20/100)를 납부해야 한다.

계약서에 인지세법에 따른 인지를 첨부해야하는데 인지는 은행이나 우체국에서 구입할 수 있으며 등기신청 시 첨부하는 증지는 농협과 조흥은행에서만 구입할 수 있다. 등기신청시 1필지당 증지 5천원을 첨부하는데 단독주택일 경우 토지와 건물 각각 2개의 증지가 필요하다. 단, 아파트(공동주택)는 증지1개를 첨부하면 된다.

토지 및 건축물대장상의 과세표준(구청에서 확인)이 각각 5백만원 이상인 부동산을 매입할 경우에는 반드시 채권을 구입해야 등기이전이 가능한데 국민주택채권은 주택은행에서 구입할 수 있다. 매수인이 매입한 후 바로 할인을 받을 수 있는데 일반인의 경우 할인률이 높다는 단점이 있다.

등기를 신청할 때 준비해야 할 서류가 많고, 시간이 많이 소요되어 법무사에게 위임을 시키고 있으나 시간할애가 가능하다면 직접 등기를 신청하면 비용을 절감할 수도 있다. 준비서류를 지참한 후 등기소에 비치된 등기신청서를 작성, 매입한 부동산이 소재하는 관할지방법원 등기과나 등기소에 신청하면 된다.

등기신청시 준비서류와 등기신청서 작성요령

1. 준비서류
1) 매도인 : 검인계약서, 등기권리증, 매도용 인감증명서, 주민등록등본, 부동산 양도신고확인서(해당자일경우), 토지대장, 건축물 관리대장, 공시지가 확인원
2) 매수인 : 검인계약서, 주민등록등본, 국민주택 매입필증, 등록세 영수필통지서, 확인서
3) 본인이 등기를 경우 매수인, 매도자가 함께 가야하며 매도인은 인감도장을 지참해야 한다.

2. 작성요령
1) 부동산표시란 : 토지의 지번, 지목, 면적을 기재하고 건물은 지번, 구조, 종류, 면적을 기재.
2) 등기원인란 : 매매는 '매매'라고 표기하고 연, 월, 일란에는 계약체결일을 기입
3) 등기의 목적란 : '소유권이전'이라고 기재
4) 등기의무자란 : 매도인의 성명, 주소, 주민등록번호를 기재
5) 등기권리자란 : 매수인의 성명, 주소, 주민등록번호를 기재

등록세 고지서를 발급받을 때 같이 발급받아 잔금 지급일이나 등기한 날로부터 30일 이내에 은행에 납부하여야한다. 자진신고 자진납부이므로 기간을 넘길 경우, 취득세액의 20%의 가산료를 추가로 부담해야하므로 주의하여야 한다. 또한, 취득세액의 20%에 해당하는 농어촌 특별세도 납부해야 하는데 전용면적 85평방미터 이하의 국민주택과 농가주택에 한해서는 비과세 된다.

등기공무원이 신청된 어떤 등기를 완료한 때에는 당사자가 등기신청 시에 제출한 등기원인을 증명하는 서류(예: 매매계약서 등)에 등기필의 취지를 기재하고 등기 소인을 날인하여 이를 등기권리자에게 교부하는데 이를 등기필증 또는 등기권리증이라고 한다. 보통 등기신청 후 2~3일 후 받을 수 있는데 이때 바로 등기부를 열람하거나 등기부등본을 발급받아 소유권 이전 신청내용과 일치하는지를 바로 확인해야 한다.