천안상권분석정보

[하늘나기]

사전적 의미의 상권은 "재화의도달범위"라고 정의되어 있는데 쉽게 말하면 상업활동이 모여있어 많은 유동인구의 흡입을 유도하는 곳을 말한다.

상권은 도심 또는 부도심 중심의 대형상권과 주거지중심의 국소상권으로 양분되나 도시가 커져갈수록 대형상권은 줄어들고 국소상권은 늘어나는 추세를 보인다. 상권의 유지는 교통의 영향을 기본으로 하여 유동인구의 욕구를 채워줄 수 있는가가 중요하다. 다시말해 영원한 대형상권은 없다는 것이다.

천안의 상권의 시작은 70년대 시장(중앙,천일)의 영향으로 생겨난 "온양나들이 상권" 이 최초라 할수 있고, 시외버스터미널과 천안역이 어울어져 "삼도상가 상권"과 천안에 명동이라 불리우던 "대흥동상권"이 생성되면서 1차 상권이동있었다. 2차 상권이동은 90년대 초 터미널이 신부동으로 이동하면서 "삼도상가상권"와 "대흥동 상권"은 점차 쇄퇴하였으며 1988년 "천안역 지하상가"를 도입하여 활성화를 위해 노력했으나 대세를 꺽지는 못하고 지금에 이르고 있다. 그러나 도시재생프로젝트에 기대를 걸어본다.

천안의 대형상권은 현재 신부동상권,두정동상권,쌍용동상권,불당동상권 정도로 분류할수 있다. 천안역 중심의 대흥동상권 및 삼도상가상권은 도시재생프로그램을 통하여 옛 명성을 찾으려 노력하고 있으나 아직 분류의 범위에 넣기는 어렵고 신방동상권, 청담동상권, 천안아산KTX역 상권은 지역의 구분이 모호하여 분류에 넣지 않았다.

신부동상권

위치​

만남로를 중심으로 위아래에 위치하며 버스종합터미널,신세계백화점라인(A라인)과 신부동문화거리라인(B라인)으로 양분되어 위치하고 있다. A라인보다는 신세계백화점 앞 신호등을 건너면서 시작되는 B라인의 진입이 상대적으로 쉬우며 B라인은 수평직선으로 연결된 2개 블럭 정도가 유효상권이다.

특징및유동인구​

주변에 위치하는 단국대,상명대,백석대,호서대 대학생들이 주류를 이루며 대흥동상권을 흡수하면서 성장한상권이다. 처음에는 자유로운 사고와 행동을 추구하는 20대가 주류를 이뤘으나 현재에는 10대~30대가 공존하는 상권으로 변하였으며 주류 또한 10대로 바뀌었다.

업종​

A라인의 업종은 자유로운 진입이라기보다 대기업과의 협의에 의해서 정하여지기 때문에 제외하고 B라인을 중심으로 살펴보면 패션,위락 및 유흥,카페,외식업 등이 활성화되어 있다. 다양한 업종을 제공함으로서 상권의 힘을 유지하고 있다.

평당가(2006~2019 실거래기준)​

신부동상권의 형성되어있는 평당가격은 B라인을기준으로 형성된 가격으로 약127만원 ~11,536만원(평균1,226만원) 정도이다.

향후​

초기 신부동상권은 대흥동상권이 교통의 이점을 잃은 결과와 젊은 사람들의 욕구를 채워주지 못함으로서 빠른 성장을 가져왔으며 아직은 건재하다. 그러나 신부동상권이 대흥동상권의 쇄퇴로 성장하였듯이 천안아산역 일원이 10대를 흡수할 수 있는 업종들이 생겨난다면 큰 영향을 받을 수 있을 것으로 예상된다.

두정동상권

위치​

두정동상권은 롯데마트 성정점 뒤 스타나이트 중심의 상권(A)과 천안의 홍대거리나 일컫는 노동부천안지청 주변의 상권(B)과 두정로 주변 두정도서관부터 국민은행 사거리에 이르는 파생상권으로 구분되지만 실제 구분은 모호하다.​

특징및유동인구​

롯데마트 성정점 뒤 스타나이트 중심의 상권(A)과 노동부천안지청 주변의 상권(B)과 파생상권은 삼성디스플레이 등의 공장설립으로 인한 주거환경 제공을 위한 임대주택 붐이 일면서 형성된 상권이며 특히 노동부천안지청주변의 상권(B)은 "두정동먹자골목"으로 불리우며 신부동 상권의 포화와 개통된 두정역이 한국기술교육대, 남서울대, 공주대 공과대학,천안연암대학 대학생들이 통학루트로 사용되면서 형성되었다. 유동인구의 주류는 20~30대이고 저녁상권이 활성화되어 있는 것이 특징이다.​

업종​

두정동 상권은 단순하다. 직장인과 대학생을 타겟으로 한 위락과 유흥 상권이 주류를 이루고 주어진 명칭답게 외식업이 상권을 받쳐주고 있으며 숙박업도 주요업종이다. ​

평당가(2006~2019 실거래기준)​

두정동상권에 형성되어있는 평당가격은 약124만원 ~ 4,204만원(평균932만원) 정도이다.

향후​

두정동상권은 천안의 대표적 위락 및 유흥상권으로 옛날 성정동에 형성되어있던 유흥상권과 신부동상권의 일부 유흥상권이 이동되어 생겨났다. 앞으로 두정동상권의 일부 유흥상권이 불당동 정확히 표현하면 신불당 상권으로 이동할 것으로 보인다.

쌍용동상권

위치​

롯데마트주변 월봉로주변 상권(A)과 열린치과 주변 미라2길을 중심으로 형성된 먹자골목(B)이 위치한다. 또한 쌍용동 이마트 주변 충무로를 중심으로 형성(C)된 상권은 신방동방향으로 파생된 상권도 포함된다.​

특징및유동인구​

쌍용동 A상권은 대단위 아파트 단지를 배경으로하는 생활상권과 나사렛대학과 순천향 의대 학생들에 의한 상권의 결합으로 형성되었으며 유동인구의 주류는 20대~40 대이다. 쌍용동 B상권과 쌍용동C상권(파상된 상권포함)은 쌍용동A상권과 마찬가지로 생활상권이며 유동인구의 주류는 30대~50대이다.

업종​

생활상권의 특징이 그대로 반영된 업종구성의 특징을 보이고 있으며 쌍용동 A상권은 카페와 외식업종, 쌍용동 B상권은 위락과 외식업종, 쌍용동 C상권은 병원과 오피스업종(파생상권; 외식 및 위락)으로 구성된다.

평당가(2006~2019 실거래기준)​

쌍용동상권에 형성되어있는 평당가격은 약24만원~5,722만원정도(평균705만원)이다.

향후​

쌍용동상권은 다른 상권과는 달리 배경주거인구의 생활상권의 확대에 의하여 나타난 상권으로 향후 아산 신도시 중 휴대지구, 천안의 용곡지구의 개발이 완성되면 지금보다 확장성을 기대할 수 있으나 쉽지않을 것으로 생각된다.

불당동상권

위치​

불당동상권은 구불당상권(A)과 신불당상권(B)으로 구분되며 구불당상권(A)은 아이파크 앞의 상권이고 신불당상권(B)은 시청 앞 스타벅스를 기준으로하는 상권이다. 또한 아산 지역에 속하지만 신불당상권의 또다른 축으로 천안아산KTX역상권(C)을 포함할 수 있다.

특징및유동인구​

구불당상권(A) 주거지 앞에 위치하는 사각형의 형태로 블럭형 상권의 형태를 보인다. 이상권의 특징으로는 학원가의 형성이며 최초 기존 상권으로 이동거리가 있음으로 인하여 가족단위 상권으로 30~50대가 유동인구 주류이다. 신불당상권(B)은 초기 완성된 상권으로 자리잡지는 못하였다. 이는 구불당상권의 확장이 아니라 상권의 이동으로 보는 견해가 높다. 그러나 구불당의 학원가 이동이 두드러지고 30~40대가 이동과 두정동상권에서의 20~30대의 이동이 더해지면서 빠르게 성장(주류 20대~40대)하고 있다. 천안아산역KTX상권(C)은 신불당의 라인에 있지만 신불당과는 다른 모습을 보인다. 이는 천안도 아산도 아닌 지리적 위치의 영향을 받기때문이다. 인근에 아산탕정 산업단지, 삼성 디스플레이 등으로 성장가능성은 매우 높다.​

업종​

구불당상권(A)을 구성하는 업종은 학원과 외식업을 주축으로 위락,유흥 등의 업종으로 구성되나 신불당상권(B)은 학원,위락,유흥,카페,외식에 오피스 업종이 더해져 있다. 천안아산KTX역상권(C)은 오피스 업종이 주류를 이루고 있다.​

평당가(2006~2019 실거래기준)​

구불당상권(A)과 신불당상권(B)에 형성되어있는 평당가격은 1층을 기준으로 약75만원~6,339만원(평균1,494만원) 정도이고 천안아산KTX역상권(C)은 1층을 기준으로 약198만원 ~5,759만원(평균1,602만원) 정도이다.

향후​

구불당상권(A)은 인접한 신불당상권(B)의 활성에 따라 국소상권으로 변화할 것으로 예상되며 신불당상권(B)은 렌트프리 등이 존제하는 등 고전하였으나 앞으로 영화관 등이 들어선다면 오히려 신부동상권보다 유동연령층이 다양하게 공존하는 상권으로 성장할 것으로 보인다. 이렇게 된다면 신불당상권(B)은 천안상권의 3차이동 주체가 될 것이다. 천안아산KTX역상권(C)은 아산의 배방탕정지역의 개발계획이 다양하게 추진하고 있고 천안 또한 R&D집적지구개발 등이 추진되고 있기 때문에 신불당상권과 더불어 더 성장할 것으로 보인다. 다만 오피스 상권이 앞설 것으로 예상된다.

천안상권분석 총평

천안의 상권은 항상 쇄퇴가 먼저 일어난것이 아니라 새로운 성장이 있은 후 그 이동이 일어났으며 도시가 성장함에 따라 국소상권의 성장이 계속 일어나고 있다. 대형상권의 형성은 임대료가 높아지는 등 그 영향을 받지않을 수 없기 때문에 업종경쟁력 등을 충분히 분석하여야 실패하지 않는다. 또한 매매와 더불어 임대에서도 법적인 요건등을 면밀히 살피지 않는다면 낭패를 볼수 있다는 것도 명심하여야할 사항이다. 따라서 전문가인 공인중개사 의뢰가 필수적이다.

한가지 더 제안하자면 국소상권 또는 생활상권에 대한 관심을 높여보라는 제안을 한다. 똘똘한 국소상권의 선택은 낮은 투자로 높은 수익을 기대할수 확율을 기대할 수 있다.

부동산은 현재의 가격을 보는 것이 아니라 미래의 가치를 보는 것입니다.

본 포스팅은 개인적인 所見이며 이를 基盤으로하는 投資는 本人責任임을 量知하시길 바랍니다.

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