|
양도자산 |
세 율 구 분 |
세 율 |
토지․건물 및 부동산에 관한 권리 |
① 2년 이상보유 ② 1년 이상 2년 미만 보유 ③ 1년 미만 보유 ④ 1세대 2주택(부수토지 포함) ⑤ 1주택과 1조합원입주권을 보유한 경우 1주택 ⑥ 1세대 3주택이상에 해당하는 주택 (부수토지 포함) ⑦ 주택과 조합원입주권수의 합이 3이상인 경우의 1주택 ⑧ 비사업용토지 ⑨ 미등기양도 |
9~36% 누진세율 40% 50% 50% 50%
60%
60%
60% 70% |
주식 또는 출자지분 |
① 중소기업 외의 법인의 대주주가 1년 미만 보유한 주식 ② 중소기업법인 주식(상장, 비상장) ③ 중소기업 외의 법인의 주식(상장, 비상장) |
30%
10% 20% |
기타자산 |
① 주식 ② 주식 외의 것 ③ 비사업용토지 과다보유법인 주식 |
9~36% 누진세율 9~36% 누진세율 60% |
<양도소득세 계산방법>
양도소득금액계산명세서 | ||||||
소 재 지 |
충주시 | |||||
자 산 종 류 |
토지 | |||||
양도가액계산 | ||||||
신 고 구 분 |
실거래가 | |||||
취 득 일 자 | 년-월-일 |
1967-12-23 | ||||
양 도 일 자 | 년-월-일 |
2008-05-20 | ||||
양 도 면 적 | ㎡ |
612 | ||||
양도당시 공시지가 | 원/㎡ |
75,100 | ||||
㉠양 도 가 액 |
125,000,000 | |||||
취득가액 및 공제액 계산 | ||||||
토지 | 등급 | 가액 | 취득당시 | 85.1.1. 등급 | 109 | 919 |
90.8.30 | 114 | 1,170 | ||||
직전 | 113 | 1,110 | ||||
공시지가 | 90.1.1 |
21,000 | ||||
양도소득금액 계산 | ||||||
①의제취득 당시 환산 공시지가 |
16,928 | |||||
②의제취득 당시 기준시가 |
10,359,936 | |||||
③환 산 취 득 가 액 |
28,175,765 | |||||
④필 요 경 비 (② * 3%) |
310,798 | |||||
⑤양 도 차 익 (㉠ - ③ - ④) |
96,513,437 | |||||
소 유 일 수 | 일 |
14,760 | ||||
소 유 년 월 | 년-월 |
40년4월 | ||||
⑥장기보유특별공제율 | % |
30 | ||||
⑦장기보유특별공제 (⑤ * ⑥) |
28,954,031 | |||||
⑧양도 소득 금액 (⑤ - ⑦) |
67,559,406 | |||||
⑨양도소득기본공제 |
2,500,000 | |||||
⑩과 세 표 준 (⑧ - ⑨) |
65,059,406 | |||||
⑪세 율 | % |
27 | ||||
⑫산 출 세 (⑩ * ⑪) |
17,566,039 | |||||
⑬누진공제 |
4,500,000 | |||||
⑭산 출 세 액 (⑫ - ⑬) |
13,066,039 | |||||
⑮감 면 세 액 | ||||||
⑯예정신고납부세액공제(⑭ * 0.1) |
1,306,603 | |||||
⑰자진납부할 양도세액 (⑮ - ⑯) |
11,759,430 | |||||
⑱주 민 세 (⑰ * 0.1) |
1,175,940 | |||||
총 납부할 세금( ⑰ + ⑱) |
12,935,370 |
충주시에 살고있는 양도해씨는 1967년 12월 23일 농지를 매입하여 현재까지 소유해 오다가 1억2천5백만원에 매도하기로 하였다.
그런데 당최 얼마에 샀는지 기억이 없어 양도세를 문의해 왔다.
실지거래가액에 의하여 양도소득세를 계산할 때에는 양도 당시의 실제거래가액에서 취득 당시의 실지거래가액을 차감하여
양도차익을 계산하기 때문에 취득 당시의 실지거래가액을 알아야 한다.
그런데 부동산 취득계약서 등 취득 당시의 제반 증빙서류를 분실하거나 취득 당시의 증빙서류가 불분명하여 취득 당시의 실지
거래가액을 확인할 수 없을 때에는 어떤 방식으로 양도소득세를 계산하게 될까?
이 때에는 양도 당시의 실지 거래가액을 기준시가를 기준으로 환산하여 취득 당시의 실지거래
가액을 계산하게 된다.
취득당시의 기준시가
환산취득가액 = 양도당시의 실지거래가액 × ------------------
양도당시의 기준시가
(참고) 양도(취득)당시 기준시가 = 양도(취득)당시 개별공시지가 × 양도(취득)면적
그런데 또 하나의 문제가 발생합니다.
바로 취득 당시의 기준시가입니다.
1990년 8월 30일 최초로 개별 공시지가가 고시되었거든요.
그래서 1990년 8월 30일 이전에 취득했을 경우 취득당시의 공시지가도 환산 계산합니다.
취득당시 환산 공시지가를 구하는 공식은
취득당시의 토지등급가액
= 1990.1.1기준 공시지가 × ---------------------------------------------------
(1990.8.30 토지등급가액 + 그 직전에 결정된 토지등급가액) / 2
입니다.
계산해 볼까요?
<양도소득세 계산방법 해설>
일단 취득가액을 알아야 양도소득세를 계산 할 수 있겠지요?
1984. 12. 31일 이전에 취득한 토지의 취득일은 세법상 1985. 1. 1일을 의제 취득일로 간주하고 있습니다.
그래서 본 토지는 1967년 취득이 아닌 1985년 1월 1일이 취득일이 됩니다.
환산취득가액을 구하기 위해선 우선 "토지대장"이 필요 합니다.
토지대장의 토지등급과 개별공시지가를 확인하여 계산해야 합니다.
개별공시지가는 시청 홈페이지나 국토해양부 홈페이지에서도 확인 가능합니다.
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<양도토지 기본정보>
- 토지면적 : 612㎡
- 토지 취득일 : 1967. 12. 23.
- 토지 양도일 : 2008. 4. 25.
- 토지 실제 양도가액 : 125,000,000원
- 2007. 1. 1. 현재 개별공시지가 : 75,100원/㎡
- 1990. 1. 1. 현재 개별공시지가 : 21,000원/㎡
- 토지등급가액
1984. 7. 1. : 109등급 (토지등급가액 : 919원/㎡)
1985. 7. 1. : 112등급 (토지등급가액 : 1,060원/㎡)
1989. 1. 1. : 113등급 (토지등급가액 : 1,110원/㎡)
1990. 1. 1. : 114등급 (토지등급가액 : 1,170원/㎡)
1991. 1. 1. : 124등급 (토지등급가액 : 1,900원/㎡)
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①의제취득 당시 환산 공시지가
1985. 1. 1일 현재의 토지등급가액
= 1990.1.1기준 공시지가 × -------------------------------------------------
(1990.8.30 토지등급가액 + 그 직전에 결정된 토지등급가액) / 2
919원
= 21,000원 × --------------------------------
(1,170원 + 1,110원) / 2
= 16,928 원/㎡
위 산식에서 “취득당시의 토지등급가액”은 1985. 1. 1일 현재의 토지등급가액으로 계산한 이유를 아시죠?
②취득당시 기준시가 = 의제취득 당시 환산 공시지가 × 양도면적
= 16,928원/㎡ × 612㎡
= 10,359,936 원
<참고> 양도당시 기준시가 = 양도당시 공시지가 × 양도면적
= 75,100원/㎡ × 612㎡
= 45,961,200 원
취득당시의 기준시가
③환산취득가액 = 양도당시의 실지거래가액 × ------------------
양도당시의 기준시가
10,359,936
= 125,000,000 × ------------------
45,961,200
= 28,175,765원
④필 요 경 비 = 의제취득당시 기준시가 × 3%
= 10,359,936 × 0.03
= 310,798원
<해설> 환산취득가액을 적용할 때의 필요경비는 의제 취득일 현재의 기준시가에 3%를 곱하여 계산 합니다.(주의)
⑤양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
= 125,000,000원 - 28,175,765원 - 310,798원
= 96,513,437원
⑥장기보유특별공제율
= 토지이고 소유년월이 40년 4월이니까 30%를 적용합니다.
<장기보유특별공제율 해설>
<토지, 건물> <1세대 1주택>
보 유 기 간 |
공제율 |
보 유 기 간 |
공제율 |
3년 이상 4년 미만 |
10% |
3년 이상 4년 미만 |
12% |
4년 이상 5년 미만 |
12% |
4년 이상 5년 미만 |
16% |
5년 이상 6년 미만 |
15% |
5년 이상 6년 미만 |
20% |
6년 이상 7년 미만 |
18% |
6년 이상 7년 미만 |
24% |
7년 이상 8년 미만 |
21% |
7년 이상 8년 미만 |
28% |
8년 이상 9년 미만 |
24% |
8년 이상 9년 미만 |
32% |
9년 이상 10년 미만 |
27% |
9년 이상 10년 미만 |
36% |
10년 이상 |
30% |
10년 이상 11년 미만 |
40% |
|
|
11년 이상 12년 미만 |
44% |
|
|
12년 이상 13년 미만 |
48% |
|
|
13년 이상 14년 미만 |
52% |
|
|
14년 이상 15년 미만 |
56% |
|
|
15년 이상 16년 미만 |
60% |
|
|
16년 이상 17년 미만 |
64% |
|
|
17년 이상 18년 미만 |
68% |
|
|
18년 이상 19년 미만 |
72% |
|
|
19년 이상 20년 미만 |
76% |
|
|
20년 이상 |
80% |
⑦장기보유특별공제 = 양도차익 * 장기보유특별공제율
= 96,513,437원 * 30%
= 28,954,031원
⑧양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제
= 96,513,437원 - 28,954,031원
= 67,559,406원
⑨양도소득기본공제
= 2008년도에 첫 거래 이므로 2,500,000원을 공제합니다.
<양도소득 기본공제 해설>
양도자별로 주식과 주식외의 자산으로 구분하여 1인당 각각 연간 1회 250만원씩을 공제합니다.
⑩과세표준 =양도소득금액 - 양도소득기본공제
= 67,559,406원 - 2,500,000원
= 65,059,406원
⑪세율
= 과세표준이 65,059,406원으로 4,000만원에서 8000만원사이라 27%를 적용합니다.
과 세 표 준 |
세율 |
누진공제 |
1천만원 이하 |
9% |
- |
1천만원 ~ 4천만원 이하 |
18% |
90만원 |
4천만원 ~ 8천만원 이하 |
27% |
450만원 |
8천만원 초과 |
36% |
1,170만원 |
⑫산출세 = 과세표준 × 세율
= 65,059,406원 × 27%
= 17,566,039원
⑬누진공제
= 세율이 27%일 때 450만원입니다.
과 세 표 준 |
세율 |
누진공제 |
1천만원 이하 |
9% |
- |
1천만원 ~ 4천만원 이하 |
18% |
90만원 |
4천만원 ~ 8천만원 이하 |
27% |
450만원 |
8천만원 초과 |
36% |
1,170만원 |
⑭산출세액 = 산출세 - 누진공제
= 17,566,039원 - 4,500,000원
= 13,066,039원
⑮감면세액
감면세액은 없다고 가정.
만일, 양도해씨가 소유한 동안 8년이상 농사를 직접 지었다면(재촌자경), 5년간 1억한도 내에서 양도세를 감면받기 때문에
양도세를 하나도 안내게 되겠습니다.
⑯예정신고납부세액공제 = 산출세액의 10%
= 13,066,039원 × 10%
= 1,306,603원
<예정신고납부세액공제 해설>
부동산을 양도한 달의 말일부터 2월이내에 양도세 예정신고를 하고 자진납부하면 산출세액의 10%를 공제합니다.
어차피 양도소득세를 내야 한다면 꼭 자진납부하여 절세하세요.
⑰자진납부할양도세액 = 산출세액 - 자진납부세액공제
= 13,066,039원 - 1,306,603원
= 11,759,436원
<참고> 자진납부할 양도세액은 십원단위로 계산합니다.
그러므로 11,759,430원이 됩니다.
⑱주민세 = 자진납부할 양도세액의 10%
= 11,759,436원 × 10%
= 1,175,943원
<참고> 주민세도 십원단위로 계산합니다.
그러므로 1,175,940원이 됩니다.
<총 납부할 세금>
= 자진납부할양도세액 + 주민세
= 11,759,430원 + 1,175,940원
= 12,935,370원
|