스크랩 재개발사업의 흐름

[왈패]

 재개발사업의 흐름
 
1. 재개발사업의 개요
  1976년에 특별법으로 제정된 도시재개발법은 제1조에 "재개발사업을 촉진하고 도시의 건전한 발전과 공공복리의 증진에 기여함을 목적으로한다"고 정의하고 있어 동 사업이 단순한 사적인 이익을 위한 사업이 아니라 공익사업이라는 근거를 밝히고 있다.

1983년 부터 본격적으로 시작된 합동재개발사업 이전에는 자력재개발 사업을 주로하여 정부가 막대한 재원을 투입하여 측량 및 기본계획 등의 수립과 무허가 불량주택의 전수 조사를 해 놓고도 사업이 지지점진한 상태였다.

이는 자력재개발시 재개발구역내 조합원들의 사업비 비용부담이 크고 또한 소방도로 등의 개설 또는 확충시 재개발구역내 조합원들의 반발로 인하여 자력재개발은 현실적으로 어려운 실정이었으나, 합동재개발은 기존 가구수의 2～3배이상 건축이 가능하게 되고 건축비 등 모든 투자비용은 건설회사에서 선 부담하게 되므로 개발이익에 따른 부담의 경감과 주택시장 기능의 분양에 따른 프레미엄까지 붙어 부가가치가 크기 때문에 앞 다투어 재개발사업에 동참하게 되어 현재까지 이르게 된 것이다.

그러나 추진위원회 결성 후 재개발구역 지정까지 약5년, 구역지정 후 철거를 완료하여 재입주까지 약 5년이상 소요되는 등 사업이 장기화되고 있으며 조합운영비, 철거용역비, 행정용역비, 등 각종 비용의 증가와 건축비의 상승 등으로 인하여 비례율이 낮아(통상 80%정도) 때로는 일반분양자 보다 조합원의 아파트 분양가가 더 높아지는 결과를 초래하는 경우도 있다.   
  
2. 재개발사업의 의미
 주택재개발사업은,
[1] 주거환경이 열악한 지역과
[2] 노후된 불량주택이 밀집되어 있고
[3] 도시 서민층이 거주하며
[4] 기존의 공공시설의 정비가 미비한 지역에 불량주택을 철거 하고 지역여건을 최대한 고려하여 토지의 합리적이고 효율적인 고도이용을 통하여 복리시설의 적정규모 확보 및 공동주택(아파트)을 고루 건설하여 열악한 주거환경을 개선함과 아울러 도시경관을 정비하는 사업이다.
 
3. 재개발사업의 분류
[1] 자력재개발사업   
대상지역에 거주하고있는 지역에서 지역주민이 각자가 자력으로 추진하는 것으로 대부분 기존건축물(단독주택)의 증축․개축․재축 및 소규모의 공동주택(연립주택)을 건축하고 행정청에서 도로 및 상․하수도 등을 정비하는 것으로 일반인들의 투자대상은 아니며 현재는 추진이 극히 미미한 실정이다. 

[2] 도심재개발사업 
도심지 또는 부도심지와 간선도로의 기능이 쇠퇴해진 시가지를 대상으로 그 기능을 회복 또는 전환하기 위하여 시행하는 재개발방식으로 대부분 토지소유자가 소수(5～30명 정도)이고 규모 또한 소평수(약500～1,000평 정도)로 번화한 상업지역내에 소재하는 건축물을 철거하고 고층건물을 신축하여 토지의 효율적인 고도이용을 통한 재개발 방식이며 용도는 업무용 또는 상업용 건물로 사용되며 일반인들의 투자대상은 아니며, 현재 서울특별시 중구, 종로구 등 도심지에서 시행되고 있다.

[3] 공장재개발사업 
노후․불량한 공장 등이 소재하는 공업지역의 기능을 회복하기 위하여 시행하는 재개발사업으로 아직은 극소수에 불과하며 구로공단 및 성수동 준공업지역 등의 아파트형 공장(약 10층정도)을 예로 들수있다. 

[4] 합동재개발사업 
서울특별시, 부산광역시, 인천광역시 등 대도시에서 시행하고 있으며 널리 알려진 일반적인 재개발 방식으로 재개발 구역 내 토지 및 건축물의 소유자가 결성한 재개발 조합이 사업시행자가 되어 도시재개발법에 의거 사업시행권자인 지방자치단체장의 각종 허가를 득하여 불량주택 철거 후 공동주택을 건축하는 사업으로 일반인들의 투자 대상이 되고 있으며, 토지면적은 재개발사업이 한창이던 '83년 이후부터 '90년 초 까지는 5～10만평 규모가 주종을 이루었으나 이와 같은 대규모의 사업장은 대부분 완료된 상태로 현재는 약 1만～3만평 규모가 대부분이며 사업성이 낮은 1만평 이하도 추진되고 있음. 
  
4. 조합원의 자격요건 
[1] 종전토지의 소유 면적은 관리처분계획 기준일 현재 지적법 제2조제1호 규정에 의하며, 1필수인의 공유지는 등기부등본의 지분비율에 의한다. 다만 국공유지 점유자는 점유연고권이 인정된 경계를 기준으로 실시한 지적측량성과도의 점유 면적을 기준으로 한다. 

[2] 종전건축물의 소유면적은 관리처분계획 기준일 현재의 건축물대장을 기준으로한다.
다만 규약, 정관 또는 시행규정이 정하는 바에 따라 재산세과세대장 또는 측량성과도를 기준으로 할 수 있다.

[3] 종전토지 등의 소유권은 관리처분계획 기준일 현재 등기부 등본에 의하며, 무허가 건축물인 경우에는 관할동장이 발행한 무허가 건물확인원을 기준으로하고, 국공유지는 점유 인정된 점유연고권자를 기준으로한다. 

[4] 조합원 1아파트 입주권 배정의 원칙에 의거 다수 필지 토지소유 및 수동의 건물을 소유할 경우에도 1개의 아파트 입주권만 주어짐.

[5] 규모에 관계없이 토지 및 무허가 건물을 포함한 건축물을 소유하고 있으면 조합원 자격이 주어짐. 

[6] 무허가 건물에 대한 조합원 자격은 서울시 무허가건물 정비사업보상금지급조례의 적용대상 무허가 건물이고 무허가건물 확인원의 발급대상이면 조합원으로 인정됨.

[7] 사업구역내에 건축물은 없고 단독필지 20㎡(6평)이상 90㎡(27평)미만의 토지만 소유하는 조합원은 전용 면적60㎡(18평)이하의 아파트 입주권이 주어지나 주택소유 여부 재산조회결과 유 주택자일 경우 분양자격이 취소되고 현금청산 대상조합원임. 

[8] 공부상 지목이 도로이고 현황 또한 도로로서 면적이 90㎡ 이하일 경우 청산대상 조합원이며, 면적이 90㎡ 이상이면 분양대상 조합원임. 

[9] 1필지 다수의 공유지인 토지는 재개발구역 지정을 위한 공람 공고일 이전에 취득한 자에게만 조합원자격이 주어짐(단 토지면적이 90㎡ 이상일 경우) 

[10] 건물용도가 상가인 경우에는 단지 내 상가 등 복리시설의 우선 분양대상이 되며 종전자산  평가액이 상가 분양금액을 초과한 경우에는 아파트를 동시에 분양받을 수 있음. 

[11] 국․공유지 점유자는 이를 불하 받을 자격이 있으며 면적은 사유지 포함200㎡(약60.5평)를 초과할 수 없음. 

[12] 소유권자가 1필지 다수의 토지 또는 1동 다수의 공유인 건축물은 재개발구역 지정을 위한 
공람공고일 이후에 소유권 변동이 되었을 경우(원인행위)에는 전체가 조합원 자격은 주어지나 입주권은 공동명의로 부여됨. 
   
5. 조합원의 권리 등 
[1] 건설업체가 조합운영비, 건축비 등 모든 비용을 선투자하고 입주 후 청산을 하게 되므로 조합 원은 자기자본 없이 공사를 진행할 수 있음.

[2] 이주비를 이주시점 부터 청산시 까지 약 3～4년 동안 시공업체인 건설회사로 부터 무이자 약 5,000～7,000만원, 유이자 1,000～5,000만원 이상 지원을 받을 수 있음. 

[3] 조합원 종전자산 평가액의 순위에 따라 분양평형의 결정이 이루어지며 42평형의 분양대상은 종전자산 평가액이 국민주택(전용면적 25.7평)규모의 분양가(조합원 분양가)를 상회하면 종전자산 평가액 순위에 따라 42평형을 분양받을 수 있으며, 종전자산 평가액이 국민주택(전용면적 25.7평)규모의 분양가를 상회하지 못할 경우에는 평가금액에 관계없이 42평형 총 건립세대의 50%까지는 조합원이 분양받을 수 있으며 나머지 50%는 일반분양 대상임.