엔 케리 회수로 인한 부동산 급락 시나리오

[소나무(이현중)]

엔 케리 회수로 인한 부동산 급락 시나리오 및 차선책 [7]

제네스

• 번호 458582 | 2008.12.22 IP 118.38.***.212
• 조회 5101

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1. 엔 케리 회수로 인한 부동산 급락 시나리오

 일본 은행들의 결산일은 우리와 달리 12월 말이 아니라 3월말이다. 따라서 여태까지 한국의 부동산 거품을 유지하는데 가장 큰 연료를 공급하던 엔 케리 자금의 회수에 의해 4월 1일부터 금융권과 엔화를 빌린 기업, 자영업들의 경제적 충격이 시작 될 것이다. 

(1) 2009년 4월 이후 집단적인 경매 물건 발생

 금융권의 부도로 인해 시중 대출 금리에 상관없이 대출을 할 수 없는 상황이 다가오며, 부동산 담보 대출 원금과 이자를 상환할 수 없게 된 부동산 물건이 대량으로 경매에 들어오게 된다. 이때 정상적인 경제상황이라면 낙찰가율 70% 정도에 처리 가능하겠지만 금융권 부도로 인한 사실상 대출 중지 사태와 국민들의 현금확보 움직임으로 여태까지 보지 못한 연속 유찰이 발생할 것으로 보인다. 이러한 경매에 의한 가격하락이 그 동안 시장에 부동산 거래가 하락을 막아오던 부동산 가격 담합을 급격히 붕괴시켜 경매가격이 시장의 부동산 가격을 주도할 것으로 보인다.

 금융권에서 최근에는 자금부족으로 매우 빠르게 경매신청을 하고 있는데 4월부터 집단적인 경매신청에 들어간다고 가정할 경우 경매신청 후 첫 입찰까지는 대략 6개월 정도 기간이 소요되므로 4월 경매신청 부동산은 10월에 나타나게 된다. 참고로 경매는 1번 유찰될 때 마다 다음 경매 때 20%씩 최소낙찰가가 감소되어 나온다.

 2010년 1월에 감정가의 절반에 해당하는 물건이 나오고 2010년 5월에 감정가의 1/4 물건이 나온다. 과거의 경우 경매가가 너무 낮으면 경매신청 취소를 하는 경우도 있지만 이번 엔 케리 회수 충격으로 시중에 현금이 매우 필요한 상황이 되어가므로 낙찰가율이 급격히 떨어져도 금융권은 경매를 강행시킬 수 밖에 없다. 따라서 이번 사태에선 유례를 보기 힘들 정도로 오랜 기간 낮은 낙찰가율 기록을 갱신하게 될 것이다.

 하지만 위의 경우는 2009년 4월에 경매신청 해서 10월에 입찰 들어갈 물건의 낙찰가 감소율이고, 실제로 2009년 4월부터 입찰에 들어가는 경매물건부터 극심한 유찰을 경험하게 된다. 실질적인 경매가 하락 신호는 아래와 같은 경우부터 시작하게 된다.

 이른바 감정가 대비 50% 감소는 7월 부터 눈에 띄게 증가하게 되며 감정가의 1/4 정도 되는 수준은 10월에 맞이하게 된다는 것이다.

 진행상 2009년 안에 4월부터 입찰 시작된 경매물 가격이 초토화 되는 것부터 보고 이후 급격하게 늘어난 10월 입찰 시작된 경매물이 그 가격을 뒤따르게 된다. 맨 처음 올린 표를 다시 보자.

 언듯 보기에 2010년 5월쯤부터 아무리 유찰 되도 가격 하락이 진정될 것처럼 보인다. 하지만 엔 케리 회수의 무서움은 2009년 3월말 1번으로 끝나는 것이 아니라 최소 2번 정도 2010년 3월말 다시 한번 회수되어야 때문에 경매물건으로 인한 부동산 가격 하락을 멈출려면 2010년 5월이 아니라 2010년 10월에 입찰 시작된 경매물건이 어느 정도에서 낙찰이 되는가에 달려있다. 경매로 인한 부동산 하락 진정세는 최소한 2011년 초 정도는 되야 알 수 있다는 것이다.

 (2) 전세 세입자 문제

 서울의 전세가가 집값의 평균 50%수준이며 기존의 관례에선 경매까지 감안하고 들어올 안전 부채가 70%정도까지는 안전하다 보고 전세 세입자는 집값의 20%정도까지는 다른 채권자의 부채가 1순위로 있더라도 안심하고 들어왔더라도, 위의 경우처럼 낙찰가율이 50%미만으로 떨어지기 시작하면 문제가 생겨버린다.

 이른바 주택 투기와 상관없는 세입자들이 전세금을 날려 무주택자가 되어버린다는 것이다. 제 1순위가 세입자라면 낙찰가가 얼마가 되든 전세금이나 보증금으로 그 집 주인이 되는 것으로 마무리가 가능하지만 세입자 이외의 금융권이라면 낙찰가에 상관없이 경매를 진행할것이고 설령 낙찰가가 낮아서 세입자가 보상받을 길이 없더라도 집을 나가야 한다. 건전한 서민층까지 휘말려 버린다는 것이다.

 낙찰가율이 70%미만으로 갈수록 특히 20%미만이 될수록 전세권자가 보상도 없이 길거리로 내몰리게 될 가능성이 커져버리므로 정부가 대책을 내놓는다면 늦어도 2010년 1월 이전까지 대책을 내놓지 않는다면 상당한 사회문제를 야기할 것이 분명하다.

 (3) 정부의 인플레이션 유발 정책에서 빠진 문제점

 이번 정부 들어서 부동산 디플레이션를 저금리로 인한 인플레이션 유발로 막아보려고 하는 모습이 보인다. 매우 열심히 그리고 강력하게 밀어붙이고 있지만 한가지 중대하게 빠진 것이 있다. 이른바 인플레이션 만큼 소득도 같이 증가시켜야 국민들이 낮아진 부동산 가격을 사던가 말던가 하는 것이다.

 예를 들어 어떤 무주택자 가정이 월 200만원의 수입을 번다고 칠 때 수입은 고정된 채 생활비로 월 100만원씩 지출하던 것을 인플레이션 유발효과로 물가가 2배로 올라버리면? 과거보다 생활비 이외의 지출 여력이 대폭 감소해 정부가 바라는 부동산에 투자할 여력은 도리어 극도로 감소해버린다.

 최근 듣게 되는 뉴스에 의하면 대기업도 구조조정에 들어갔으며, 기업은 정규직을 자르고 비정규직을 늘리고 있으며, 대기업은 중소기업에 납품단가를 20%를 더 후뤄쳐라고 하고 있고, 정부측에서 지방은 임금을 더 낮춰야 한다는 이야기가 나는 소득 감소 정책 이야기와 수도, 전기, LPG 요금은 오르고, 종부세를 폐지한 대신 아파트 관리비에 부가세를 넣고, 간판세와 애완견세도 넣는등 생활관련 비용은 증가가 됐다.

인플레이션만큼 소득이 증가해도 살까말까한 상황에서 소득은 줄고 비용은 증가해버렸다. 이러한 상황에서 과연 부동산을 살 수 있을까?

2. 2010년 2차 엔 케리 회수에 대비한 차선책

(1) 무제한 예금 보호 정책

 말 그대로이다. 1차 엔 케리 회수 충격으로 인해 금융권의 불신으로 예금 인출 사태가 벌어지고 시중의 돈이 우체국으로 몰리는 등 혼란스런 상황이 발생할 것이다. 그때 무너지지 않은 금융권도 무리한 인출사태로 넘어가지 말란 법도 없다. 뒤늦게 우왕좌왕 하기 보다는 빠르게 무제한 예금 보호 정책을 시행해야 한다. 당연히 2009년 3월 말 1차 엔 케리 회수 쇼크 이전에 이런 정책을 시행하면 더욱 좋다.

 (2) 은행의 예금 이자율 자율화

 이미 은행이 자기 마음대로 이자율 정하고 있지 않느냐고 하겠지만 지금 정부가 2008년 은행의 고금리 특판 예금을 제한한 것을 보면 2009년에 다시 은행의 이자율 자율화를 막지 말라는 법이 없다. 2008년도에는 은행이 부동산 대출 이자를 높이느니 마느니 하는 문제 수준이라면 2009년에는 은행이 돈이 없어 부도나느냐 아니느냐 하는 상황이므로 은행 스스로 자기 상황에 맞게 이자율을 결정하도록 자율성을 주어야 한다. 이것을 무제한 예금 보호정책과 같이 시행한다면 이자율을 낮추는데 도움이 될 것이다.

(3) 세입자 특별 보호법

 우리나라에는 주택임대차보호법이 있어 세입자가 있는 주택이 경매에 넘어가더라도 0순위가 되어 보호되지만 지금의 높은 월세 보증금, 전세가 기준으로는 주택임대차보호법의 보호를 받지 못한다. 위에도 말한 대로 2009년 4월 경매 물건이 낙찰가율 50%로 진입하는 것이 7월, 2009년 10월부터 쏟아져 나오는 경매 물건이 낙찰가율 50%로 진입하는 것이 2010월 1월 부터이다. 가장 발빠르다면 2009년 7월 이전에 전세자 특별 보호법을 제정하여 보호하고 아무리 늦어도 2010년 1월 이전에는 재정해야 투기와 대출과 크게 상관없는 세입자들이 무주택자로 전락하는걸 막을 수 있다.

(4) 원-달러 환율 보다 원-엔화 환율 대응체제

 2009년 3월말 엔 케리 회수로 큰 충격을 당하고 나서 이후 학자들이 이 문제를 연구를 한다면 정부가 부동산을 보호할려고 했다면 오히려 이자율을 올려 원-엔화 환율을 낮춰 그 충격을 감소 시켰어야 했다고 기록할 것이다. 하지만 지금 상태로서는 정부가 이것을 이해할 수가 없어 꼭 한번은 크게 충격을 받을 수밖에 없고 다만 두번째 엔 케리 회수를 앞두고 정부가 뭔가를 느낀다면  대응할 기회는 있다고 본다.

 1차 엔 케리 회수에서 살아남은 금융권과 한국은행, 그리고 정부 조사기관의 협력으로 제 2차 엔 케리 회수에서 빠져나갈 외화금액을 될 수 있는한 가장 정확하게 조사하여야 하고 2010년에 빠져나가는 돈이 엔화이기 때문에 정부측에 2차 엔 케리 회수때 피해를 적게 입을 원-엔화 환율을 보여주어야 한다.

 단지 금융권 대출에만 해당하는 것이 아니라 직접적인 엔 케리 대출 이외에 가령 미국에서 대출이 들어왔으나 그 투자금액이 엔화를 빌려서 달러로 들어온 것이라든지, 영국에서 한국 유통업에 투자를 하였는데 그 자금이 엔화를 빌려서 들어온 것이라 한국에 들어올때는 자산으로 들어왔지만 현재 엔 케리 회수 압박 상황에선 부채에 가까운 상황이라든지 분별하기 힘들겠지만 될 수있으면 많은 자료를 모으는 것이 필요하다.

 정부로서는 어떻게든 바로 눈앞에 부동산 대출 이자와 인플레이션 유발효과를 위해 이자율을 낮출려고 할 것이고, 금융권에선 금융권 자체가 무너지면 대출자체가 없어지기 때문에 현금확보를 위해 이자율을 높일려고 할 것이다. 따라서 위에 조사된 엔 케리 회수액을 가능한 가장 정확하게 조사하여 정부와 금융권이 타협해야 한다. 만일 이번에도 정부가 환율 대응에 2008년도와 동일하게 한다면 2009년에 받은 충격만큼 2010년도에 다시 재현될 수가 있다.

 (5) 절대 금지해야 할 콜금리 2% 미만 금리정책

 현재 우리나라 콜금리는 3%로 유지되고 미국은 제로금리 체제로 가고 있다. 과거 미국이 서브프라임 문제로 금리를 낮추기 이전에는 우리나라 정부의 금리 정책은 미국금리 보다 2% 많은 정도로 항상 유지되어 왔다. 이것은 미국금리보다 2%이상 높지 않으면 외국인 투자가들이 투자를 회수할 우려가 있기 때문이다. 지금처럼 한국 시장이 극도로 불안한 상황에서 제로 금리 체재인 미국과 일본의 금리와 2% 이내로 가까워 진다면 지금까지와 심각할 정도로 외국인 투자자금 회수가 이뤄질것이다.

 극단적으로 한국이 제로금리 선언을 가정한다면 어떻게 될까? 경제적 충격을 입었지만 세계 기축통화로서 발권력이 있는 달러와 제로금리지만 그 동안 세계에 투자했던 엔화가 몇 년간 회수 되어 환율이 낮아질 엔화와 나름대로 발권력도 있고 금리도 보장되는 유로화가 있는데 국내자금이 내부에 유보될 수가 없다. 제로금리를 하는 순간 외국인들의 탈출로 끝나는 것이 아니라 국내에 많은 원화를 가지고 있는 대기업들과 현찰을 보유한 부유층에서 닥치는 대로 원화를 팔고 해외로 빠져나가게 되어 순식간에 환율은 폭등하게 된다. 그렇게 되면 생필품과 유통은 가격 통제를 잃어 국민들을 폭동 사태를 맞이 할 수 밖에 없다. 먹고 사는 문제에 대한 통제를 잃은 정부는 존립자체를 할 수 없다.

 만일 부동산 폭락으로 충격을 먹은 정부 관계자들이 아무리 금리를 지금보다 더 내리고 싶어도 2%는 지켜야 한다는 것을 꼭 설득해야 한다. 이것은 한국은행 차원에서 막도록 설득해야 하는 것이 아니라 정부 고위 관계자  스스로가 이것만은 막도록 힘을 써야 한다. 아까 적은 대로 먹고 사는 문제에 대한 통제를 잃은 정부는 존립자체를 할 수 없기 때문이다.

p.s MS워드에서 쓴 글을 게시판에 복사해서 붙여넣으니까 글자크기라든가 몇가지 문제가 발생합니다. 게시글을 계속 수정해도 특정 부분에서 계속 수정이 안되는 문제가 발생하므로 이해해주시기 바랍니다.