그린벨트의 투자전망과 유의점

[정오현 대조동 열린부동산]

장기적인 안목을 가지고 투자하라

그린벨트는 언젠가 완화될 수밖에 없다. 그린벨트가 제정된 것도 벌써 40여 년이 되었다. 그 동안 그린벨트는 일정 정도 순기능적인 역할을 담당했다.  그 속성상 무한정 계속될 수밖에 없는 도시의 팽창을 막고 도시 인근에 절대 자연녹지를 지켜내는 일은 그린벨트가 없었다면 불가능한 일이었다.

그렇지만 그린벨트는 많은 부분에서 부정적인 역할도 떠맡았다. 먼저 그린벨트 지역 안에 거주하는 주민들은 재산권 행사를 할 수 없었고 거주하는 집을 단순히 증,개축할 때에도 많은 규제조항과 허가를 받아야 했다. 무엇보다 재산권 행사를 정부에서 정한 법률로 막은 것은 헌법의 정신에 위배되는 것이었기에 그 동안 끊임없는 민원과 법정 공방이 이어지기도 했다. 

그린벨트는 그 안에 거주하는 주민들에게만 불이익을 안겨준 것은 아니었다. 서울을 둘러싼 그린벨트로 인해 개발이 이뤄지지 않으면서 서울 시내는 집값과 땅값이 상승했다. 그것도 경제 성장의 몇 배에 해당하는 가격으로 인해 실제 서울에서 집을 구입할 수 없는 많은 서민들이 높은 전,월세 때문에 고통 받아야 했다. 서울 근교 난 개발의 원인 중 하나도 그린벨트로 지목되고 있는 실정이다.

이런저런 이유 때문에 그린벨트는 언젠가 해제가 예상되고 있었다. 훗날을 예상한 투자자들이 그린벨트 해제 이후를 기대하면서 실제 그린벨트 지역 안에 많은 투자를 한 것도 사실이다. 그린벨트 해제가 가시권 안에 들어오면서 오히려 이상한 현상이 일어나고 있다. 그린벨트 안의 토지,주택 등의 거래가 과거 부동산 관련 법률 개정이 예상될 때마다 부동산 시장이 심하게 요동쳤던 것과 달리 이상할 정도로 차분하다는 것이다. 왜 이런 현상이 벌어지는 것일까?

먼저 그린벨트 해제가 예상되는 지역은 이미 대부분 매매가 이루어진 이후다. 부동산 투자자들은 진작부터 그린벨트 해제 이후를 대비하여 매입을 어느 정도 마무리한 상태이다. 그린벨트라고 하지만 이미 가격도 오를 만큼 올라서 단순히 내 집 마련을 위해 실수요자가 그린벨트 안의 토지나 주택을 구입하기에는 벅찬 실정이다. 실제 해제가 유력시되는 그린벨트 지역은 그린벨트가 아닌 주변 지역의 땅값과 비교해도 큰 차이가 나지 않는 곳도 많다.

여기에 그린벨트를 해제하면서 분명 추가 규제조항으로 붙을 토지거래허가 구역지정과 거래자격,거래규모 등도 선뜻 투자를 하기에는 망설이게 한다. 그럼에도 불구하고 그린벨트는 여전히 서울 지역에 남은 몇 안 되는 투자 유망지역이다. 자연과의 친화 등 환경적인 요인이 주택가격을 결정하는데 결정적인 역할을 하는 요즘 추세라면 분명 그린벨트 해제지역은 매력적인 투자대상이다. 더군다나 그린벨트 해제와 함께 토지거래허가구역 지정이 풀릴 경우에는 개발 속도에 날개를 단 격이 될 것이다.

그렇다면 그린벨트 투자는 어떻게 해야 하나? 다른 부동산 투자와 달리 그린벨트 투자를 할 때에는 시세차익을 기대하지 말아야 한다. 그린벨트가 해제될 시기, 그리고 그 후의 개발기간을 생각하여 길게 내다봐야 한다. 다시 말해서 그린벨트 주변지역과의 연계발전 가능성을 고려하면서 어떤 모습으로 개발될 것인지에 주목해야 한다.

그린벨트 해제와 함께 각 지방자치단체는 해제지역의 개발방향을 결정할 것이다. 개발방향을 결정할 때 가장 큰 참고요소는 현재 주변지역의 개발내용과 생활기반시설건설 편의성 등이 될 것이다. 그린벨트 주변의 모습이 바로 해제된 그린벨트의 개발모습이 될 것이라고 보는 것이 타당할 것이다.

이처럼 그린벨트 투자는 현재 주변지역의 요건을 고려하면서 장기적인 안목에서 투자해야 한다. 그래야만 실패를 면할 수 있다. 장기적인 투자이기 때문에 투자금액을 마련하는 것도 방법이 달라야 한다. 해제와 개발기간을 고려하여 가능하면 가지고 있는 여윳돈을 투자하는 것이 좋다. 가지고 있는 돈이 많지 않다면 현재 허가 없이도 매매가 가능한 그린벨트 내의 대지나 주택 중에서 경매나 공매 물건을 매입하는 것도 그린벨트 투자의 방법이 될 것이다.

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