스크랩 양도세 절세를 위한 10대 방안

[적토미(대성부동산)]

~~ 양도세 절세를 위한 10대 방안 ~~

양도소득세 계산은 법으로 규정되어 있어서 항상 동일한 계산 결과만 있을 것이라고 생각하고 절세에 대한 방안을 강구하지 않아서 결과적으로 몇천만원씩 손해를 보게되는 경우가 허다하다.

양도소득세도 상황에 따라서 다양한 절세방법이 있으므로 양도 이전에 꼼꼼히 각종 절세방법을 마련해 놓고 양도시기, 양도순서, 증여 여부를 조정하는 것이 현명한 일이다. 

양도소득세 절세 원칙 10가지를 소개한다.

1. 기준시가와 실지거래가액 두가지 계산을 해보고 세액이 적은 신고방법을 선택한다
기준시가가 규정되어 있는 부동산의 양도소득세 계산은 기준시가로 신고하는 것을 원칙으로 하지만 양도자가 실지거래가액으로 신고하여 매매계약서 등의 증빙을 첨부한 경우에는 유효한 신고로 인정이 된다.
기준시가가 통상 시가보다 낮게 설정되므로 일반적으로는 두가지 계산 중에서 실거래가로 계산한 세액이 많겠지만 해당 부동산 거래에 들어간 비용이나 자본적 지출이 많은 경우에 실거래가 세액계산이 오히려 유리할 경우가 있으므로 반드시 두가지 세액을 계산하여 다 확인한 후에 적은 금액으로 신고하도록 한다.

2. 가능한 예정신고하고, 신고 전에 감면 내용은 반드시 확인한다
양도소득세 신고는 양도일의 다음연도 5월에 하면 되지만 양도일 후 2개월의 말일까지 신고하면 예정신고세액공제 혜택을 준다. 예정신고 세액공제는 산출세액에서 감면세액을 차감한 금액에서 10%를 차감해 주는 것이다. 요즘과 같은 저금리 시대에 납부를 유예받는 것도 아니고 세액을 10%나 감면받을 수 있다는 사실은 현금으로 되돌려 받는 것이므로 상당히 유리한 혜택이 된다. 예정신고세액공제 효과가 가장 적은 1월 양도의 경우에도 3월 말까지 양도소득세 예정신고를 하여야 하므로 다음 해 5월말에 확정신고 하는 것과 비교할 때 1년 남짓 차이가 나는데 다른 금융자산에 비교하여 10% 수익률을 올리는 금융자산을 찾기는 어려울 것이다.

   또 신고 전에 반드시 양도소득세 감면자산에 해당하는지 여부를 꼼꼼히 확인하여 혹시라도 내지 않아도 되는 세금을 내는 경우가 없도록 한다. 만약 잘못 신고하였더라도 환급신청을 반드시 하도록 하고 규정된 감면 50% 또는 100%를 그냥 날리는 일이 없도록 해야 한다.

3. 1세대 1주택 3년미만 보유한 경우 비과세 혜택을 놓치지 말라
양도소득세 비과세는 파산선고로 처분한 양도자산과 농지의 교환·분합·대토로 인하여 발생하는 양도소득과 1세대 1주택을 소유한 거주자의 양도소득에 대해서 세금을 면제해주고 있다. 이 중에서 1세대 1주택 비과세 규정은 가장 광범위하게 납세자에게 영향을 미칠 뿐만 아니라 복잡한 특례규정을 두고 있어서 비과세 대상에 해당하는지 판단하는 것이 쉽지 않다.
현재에는 1세대 1주택 비과세에 해당하지 않는다고 하더라도 연령이 30세가 되어 비과세에 해당되거나, 보유기간이나 거주기간이 비과세 요건에 해당하게 되는 등 여러가지 특례 요건을 충족하여 비과세에 해당하면 작게는 몇십만원의 금액에서 크게는 몇천만원의 세액을 일시에 줄이는 이익을 얻게 된다.

4. 3년 이상 보유하지 않은 경우에도 혼인, 근무상 이전, 부모 봉양 등 비과세 되는 경우를 이용하라
다음과 같은 경우에는 3년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택인 경우에 비과세되므로 이러한 조건을 이용하면 양도소득세를 내지 않아도 된다.
① 임차일로부터 양도일까지 거주기간이 5년 이상인 건설임대주택인 경우
② 공공사업용으로 양도되거나 수용된 경우(양도일 또는 수용일로부터 2년 이내 양도 포함)
③ 해외 이주·1년 이상 국외 거주로 세대 전원이 출국하는 경우
④ 고교 이상의 학교 취학, 근무상 형편, 1년 이상 장기치료를 위해 1년 이상 거주한 주택을 다른 시군으로 이주하면서 양도한 경우
이 경우에서 해외이주나 수용과 같은 경우는 일반적으로 발생하는 내용이 아니므로 ④의 원인을 증명하여 살던 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세를 줄일 수 있다.

5. 옛날부터 소유하던 땅이 최근에 개발되어 지가가 대폭 오른 경우 장기적인 전략을 필요로 한다
토지에 대해서는 조상 때부터 보유하고 있었더라도 의제 취득일 1985년 1월 1일을 취득일자로 보고 양도소득세를 계산한다. 예를 들어 1910년에 취득하였던 토지의 취득가액을 정확히 산정하려면 중간에 화폐개혁도 있었고 지금의 가액으로 환산하기 곤란하며 계산이 되었더라도 엄청난 양도차익이 발생할 것이다.
1985년 1월 1일 토지 기준시가와 현재 기준시가가 큰 차이가 있는 경우 양도소득세는 정말 만만치 않은 금액이 된다. 이런 경우에는 분할하여 매각하는 방법, 배우자 증여를 이용하는 방법 등 다양한 방법을 강구하여 장기적으로 양도소득세를 줄이는 방법을 모색하여야 한다.

사례
경기도 파주에 1000㎡의 토지를 소유하던 김씨는 최근 가격이 오른 토지를 매각하려고 한다. 개별공시지가를 알아보니 1985년에는 96등급-493원 이던 것이 2003년에는 1,200,000원까지 상승하였다.
① 2003년말에 양도하는 경우 양도소득세 납부세액(1990년 120등급 3,900원; 직전 110등급) : 260,464,221원
② 배우자에게 증여한 후 5년 후 양도하는 경우(2008년 공시지가 1,350,000원 가정) : 증여세189,000,000 + 양도소득세 20,055,600원 = 209,055,600원
③ 2003년 말과 2004년 초에 500㎡씩 분할하여 양도한 경우 납부세액 : 249,124,222원
④ 세테크 결과(①-③) 이득 : 11,340,000원
⑤ 세테크 결과(①-②) 이득 : 51,408,621원

주의할 점은 ②번 대안을 사용할 경우에 충분한 시간을 기다려야만 하므로 시간제약이나 현금이 급히 필요할 경우에는 사용할 수 없다. 그리고 현재 토지의 개별공시지가가 충분히 상승해서 앞으로 5년동안 지가에 별다른 변화가 없을 것이라는 예측이 있을 경우에만 양도소득세가 줄어들어 유리하게 되므로 증여시점과 미래의 지가 예측에 대해서도 상당한 분석이 필요하다.

6. 연말에 매도할 건은 연초에 분할하여 양도할 수 있는 경우 연도를 달리하여 양도한다
양도소득세는 법에서 정한 양도자산은 1년동안 합산하여 양도소득세를 계산하므로 양도자산이 많아지는 경우 세율이 높은 누진세율을 적용받게 된다. 그러므로 올해에는 양도소득금액이 많고 내년에는 양도할 계획이 없다면 올해 12월 양도 계약은 잔금을 내년으로 미루게 되면 양도소득세율도 낮은 세율을 적용받을 뿐만 아니라, 양도소득기본공제 250만원도 추가로 공제받게 되므로 유리하다.

사례
올해1월과 12월에 양도소득금액이 각각 5천만원인 두 자산을 양도한 김씨와 똑같은 양도자산에 대해 올해 12월 잔금일자를 다음 해 1월로 연기한 이씨가 2003년 세법에 따라 양도소득세 납부세액을 비교해보면 다음과 같다.
① 김씨(한 해에 모두 양도)의 납부세액 : 21,060,000원
② 이씨(12월 양도를 1월로 잔금일자를 미룬 경우)의 납부세액 : 14,985,000원
③ 이씨(잔금일자 연기)의 이익 : 6,075,000원

양도자산의 가액이 커질수록 연기의 이익이 커진다는 사실에 유의하도록 하자

7. 장기보유특별공제를 충분히 활용할 수 있도록 매도시기를 결정하라
등기한 토지와 건물을 3년 이상보유한 경우에 양도차익의 10%, 5년 이상 보유한 경우에 15%, 10년 이상인 경우에는 30%의 공제를 해준다. 양도일자(잔금일자)를 결정할 때 공제율이 달라지는 3년과 5년 그리고 10년에 주목하여 잔금 계약을 하도록 하자.

사례
1998년 11월 5일에 취득한 토지를 4년 11개월 보유하여 양도한 경우와 5년을 보유기간을 채우고 양도한 경우의 세액을 비교해 보자.(토지 300㎡, 개별공시지가 1998년-1,500,000원 2003년-2,250,000)
① 2003년 10월말(4년 11개월 보유)에 양도한 경우 양도소득세 납부세액 : 50,333,400원
② 2003년 11월 5일(5년 보유)에 양도한 경우 양도소득세 납부세액 : 46,907,100원
③ 세테크 결과(①-②) 이득 : 3,426,300원
단 5일 정도 차이로 342만원이나 벌 수 있다니 놀랍지 않은가?

그렇다면 이제는 위와 다른 조건은 동일하고 취득일자가 1993년 11월 5일이었던 토지를 9년 11개월에서 10년으로 보유기간을 늘린 경우의 세액을 비교해 보자.
① 2003년 10월 말(9년 11개월 보유)에 양도한 경우 양도소득세 납부세액 : 46,907,100원
② 2003년 11월 5일(10년 보유)에 양도한 경우 양도소득세 납부세액 : 36,628,200원
③ 세테크 결과(①-②) 이득 : 10,278,900원
단 5일을 기다려서 천만원이나 벌었다. 여러분도 이제부터 당장 횡재할 기회만 노리고 있으면 된다.

8. 결손(양도차손)이 생긴 양도자산이 있는 경우에 다른 양도자산과 함께 양도한다
앞에서 설명했듯이 양도소득세는 1년동안 합산하도록 되어 있다. 양도소득세를 계산하여 양도차손이 나왔다면 세액이 없으므로 즐거워 하여야 하지만 여기에서 만족하여서는 안된다.
세법에 규정한 양도소득세 계산 대상에 해당하는 다른 양도자산을 양도할 경우에 이 결손금액을 차감하여 계산할 수 있기 때문이다.
예를 들어 토지를 양도했더니 천만원의 양도차손이 발생하였다면 이번 해에 다른 양도할 자산이 있는지 확인하여야 하고 혹시라도 해를 달리하여 분양권, 골프회원권, 콘도회원권, 체육시설이용권 등을 양도하여 적어도 2~3백만원의 감면효과를 날려버리는 우를 범해서는 안된다는 이야기다.

9. 6월 29일과 12월 31일은 특별한 날이므로 이 날을 지나치지 말라
매년 6월 30일에는 전국의 모든 토지에 대하여 개별공시지가가 새로 고시되는 날이다. 또 매년 1월 1일에는 개정세법이 발효되어 새로운 방법(일반적으로 높은 세율, 높은 기준금액)에 따라서 세액을 계산해야 한다.
그러므로 토지 매매계약의 잔금일자를 7월로 하기 보다는 6월 29일까지 완료시키는 것이 ㎡당 개별공시지가 상승분을 계산에서 제외시키는 효과가 있고, 건물의 경우에 1월의 잔금일자를 12월 31일 이내로 당기는 것이 신축가격기준액 등의 상승을 반영되지 않도록 하므로 유리하다.
참고로 2004년 개정에서는 신축가격기준액 등이 상승하지 않았으므로 2003년 양도가액과 2004년 양도가액의 차이가 거의 없다.

사례
위 7의 예를 들어 세액을 비교해보면 토지의 개별공시지가가 2004년 6월 30일에 230만원으로 5만원 높게 공시된 경우에 세액을 비교해 보면 다음과 같다.
① 2004년 6월 29일까지 양도한 경우 납부세액 : 36,628,200원
② 2004년 6월 30일에 230만원으로 5만원 높게 공시된 후의 납부세액 : 40,030,200원
6월 30일에 양도한 경우에는 하루 차이로 340만원의 세액이 늘어날 수 있음에 유의하여야 한다.

10. 용도에 주목하라
건물의 양도소득세를 계산할 때는 건물신축가격기준액×구조지수×용도지수×위치지수×잔가율×연면적(㎡)의 계산구조에 의하여 양도·취득 기준시가를 산정한다. 양도소득세가 줄어들기 위해서는 이 계산구조에 포함되는 구성요소들이 가능한 작아져야 양도가액이 낮아지고 세액이 줄어들 것이다.
구성요소 중에서 작아질 가능성이 있는 것은 무엇일까?
① 건물신축가격기준액은 2001년에 400,000원 2002년에 420,000원 그리고 2003년에 460,000원으로 정해져 있다. 연도별로 일정금액이 정해져 있으므로 납세자의 편의대로 줄일 수는 없는 것이다.
② 구조지수는 건축법에 규정된 건물의 구조에 따라 결정된다. 철근콘크리트 건물을 시멘트벽돌조라고 납세자의 편의대로 바꿀 수 없을 것이고, 세액에 차이를 가져올 수는 없다.
③ 위치지수는 부속토지의 개별공시지가에 따라 결정된다. 개별공시지가도 마음대로 줄일 수 있는 것이 아니다.
④ 잔가율도 건물 구조와 신축연도에 따라 결정되므로 변할 수 없는 것이다.
그렇다면 용도는 어떤가?
건물의 용도분류는 건축법시행령 "별표1"의 용도별 건축물의 종류에 따르고, 건축물관리대장 또는 등기부등본 등 공부상에 기재된 용도에 의한다. 그런데 중요한 사실은 사실상의 용도와 공부상의 용도가 다른 경우에는 사실상의 용도에 따른다는 사실이다.
건축물대장에는 단독주택(용도지수 100)으로 규정되어 있으나 사실은 식당(용도지수 90)으로 이용되는 면적이 있거나 점포(용도지수 90)로 이용하고 있는 면적이 있다면 양도당시의 사실상 용도가 달라져서 용도지수 감소로 인해 양도가액이 줄어들게 된다. 그러면 양도차익, 납부세액은 차례로 줄어들어 절세효과를 낼 수 있다.