임대수익과 투자가치 두마리 토끼를 잡자! (시흥시 정왕동)

[나창근]

주고 : 경기도 시흥시 정왕동
대지면적 : 235평방미터 (71)
매매가 : 4억2,000만원
전세 : 2억8,600만원
1층 - 2룸:1개, 3룸:1개
2층 - 2룸:2개, 1룸:1개
3층 - 2룸:2개, 1룸:1개

실투자금액 : 1억3,400만원

전세, 월세 수요가 많은 정왕동 지역의 원룸 입니다.
1,2,3층 모두 전세로 되어 있습니다. 월세 전환시 년 10%의 수익률이 발생합니다.

서울에서도 연 10% 수익률을 내는 상가들은 흔하지 않습니다.

개발호재가 산재해 있는 지역이라 매물이 나오기가 무섭게 소진되고 있습니다.
정왕동 일대의 주택단지들을 보면 거의가 원룸형식으로 지어진 집들입니다.

그만큼 원룸에 대한 수요가 많다는 얘기겠죠...

인근 시화공업단지가 조성이 되어 있어 원룸을 찾는 이들이 많고 그 수익률 또한 좋습니다.

현장을 가보시면 아시겠지만... 서울에서 왠만한 상가를 구입하는것보다도 수익률이 좋습니다.

경기도 시흥시 정왕동에 대한 부동산 개발 호재가 없다면 단지 임대수익률만으로

이 물건을 구입하라는 말을 하겠지만, 이지역은 작년과 올해 들어 부동산 가격이 거의 2배

가까이 뛰었던 곳입니다. 개발호재가 산재해 있기때문입니다.
앞으로 적어두 3년간만 가지고 있어도 지분상승률로 인한

투자이익은 확실할거라는 판단입니다.

시흥시 정왕동에 대해서는 지난번에도 글을 올린바 있지만,

너무도 숨가쁘게 고공행진을 하고 있는지라
다시한번 지난 글을 올려보겠습니다.

지금 이곳을 주목하자 아파트 
2007/07/27 11:57

http://blog.naver.com/refirst5588/40040331778
 

“시장이 침체됐다고요? 이곳은 정반대예요. 너무 과열돼 오히려 걱정이예요.”

(경기도 시흥시 정왕동 K공인 관계자)

요즘 경기도 시흥시 아파트 값 상승세가 장난이 아니다. 잇단 부동산 규제와 주택담보대출 제한,

여름 비수기 영향 등으로 서울ㆍ수도권 집값이 전반적으로 안정세를 보이고 있지만

이곳 시흥지역은 예외다. 시흥시는 그동안 서울ㆍ수도권에서 대표적인 ‘집값 소외지역’으로

분류됐던 곳이다. 시흥시에 있는 부동산 중개업소 관계자들은 “호가만 뛰는 게 아니라 실제

거래가도 강세를 보이고 있다”고 말한다. 일부 단지 소형 평형은 매물이 없어 못 팔 정도라고 한다.

현지 부동산중개업계에선 이같은 집값 강세는 인근 인천 고잔동 한화 에코메트로의 분양 호조와 송도국제도시 개발, 시흥시 자체의 각종 개발 호재 등이 복합적으로 작용한 때문으로 보고 있다.

아파트 시세표엔 빨간색 화살표(↑) 단지 수두룩 26일 중앙일보조인스랜드에 따르면 시흥시

아파트 값은 이달 들어 2.70% 올랐다. 반면 같은 기간 경기지역 전체 아파트 값은 0.25%

오르는 데 그쳤다. 시흥시의 집값 상승 폭이 경기 전체 지역보다 무려 10배 이상 큰 셈이다.

최근 들어서도 시흥시의 아파트 값 상승 행진은 가속도를 내고 있다. 부동산정보협회에 따르면 이번 주 시흥시 아파트 값은 1.72% 올랐다. 전국에서 가장 높은 주간 상승률이다. 지난주(1.10%)보다도 상승 폭이 더 커졌다. 반면 경기지역 전체 아파트 값은 이번 주 0.11% 오르는 데 만족해야 했다.

시흥시 중에서도 아파트 밀집지역인 정왕동과 장곡동의 상승세가 뚜렷하다. 정왕동 아파트 값은 최근 한달 새 7.29%나 뛰었다. 장곡동도 한달 동안 3.18% 올라 3.3㎡당(평당) 650만원에 바짝 다가갔다.

집값 통계에는 잡히지 않지만, 시흥시 정왕동과 장곡동의 경우 한달 새 10~15% 이상 매매가격이 뛴 아파트들이 수두룩하다고 한다. 집값 상승률만 놓고 보면 서울ㆍ수도권 전 지역에서 경쟁 상대를 찾기가 힘들 정도다.

더욱이 요즘 같은 시장 침체기에도 시흥시의 아파트 시세표에는 빨간색 화살표(↑)가 적혀 있는 단지가 적지 않다. 아예 화살표 표시가 없거나(가격 변동이 없다는 의미), 파란색 화살표(↓)가 많은 서울ㆍ수도권의 다른 지역과는 너무나 대조적이다.

“이곳에선 매물을 찾는 것도 쉽지 않아요”

시흥시의 경우 지난해 하반기 서울ㆍ수도권 전역이 집값 상승 광풍에 휩싸였던 때에도 별다른 ‘재미’를 보지 못했다. 아파트 값이 다른 지역에 비해 크게 오르지 않았던 것이다. 올 들어서도 가격은 약세를 면치 못했다.

하지만 6월 중순 이후 서서히 상승세를 타기 시작하더니 7월 들어서는 급등세를 나타냈다.

시흥시에서 집값 상승을 이끄는 주도 세력은 중소형 아파트들이다. 지하철 4호선 오이도 역세권 단지인 정왕동 대림3차 99㎡(30평형) 거래가는 1억9000만~2억2000만원 선으로, 한달 전보다 2000만원 정도 올랐다. 호가로는 한달 새 3000만원 이상 뛰었다. 같은 단지 138㎡(42평형)도 이달 들어 2000만원 올라 2억7000만~3억3000만원 선에 시세가 형성됐다.

그나마 집주인들은 집값 추가 상승 기대감에 물건을 내놓지 않아 매물 찾기가 쉽지 않다. 주요 수요층은 이곳 시흥시 주택 세입자이거나 인근 안양ㆍ부천ㆍ광명시 거주자들이라고 한다.

시흥시 도창동 D공인 관계자는 “수도권에서 아파트 값이 3.3㎡당(평당) 600만원에도 못 미치는 곳이 어디 있냐”며 “집값이 워낙 저평가돼 있다보니 인근 지역에서 이곳으로 이사하려는 사람들이 적지 않다”고 말했다.

정왕동 세종1차도 강세다. 이 아파트 95㎡(29평형)은 지난달 중순 1억6000만~2억원 선이었지만 최근 시세는 1억8000만~2억2000만원으로 뛰었다.

정왕동 한일공인 이영수 사장은 “말이 1000만~2000만원이지, 2억원도 채 안되는 아파트 값이 한달새 2000만원 이상 올랐다는 것은 대단한 것으로 봐야 한다”고 말했다.

장곡동 시세도 하루가 다르게 뛰고 있다. 대우3차 92㎡(28평형)은 1억7000만~2억원을 호가한다. 이달 초보다 2000만원 가량 올랐다. 우성 119㎡(36평형)도 한 달 전에는 최고 3억원을 밑돌았지만 지금은 로열층의 경우 3억2000만원을 호가한다. 장곡동 서울공인 관계자는 “집주인이 시세보다 매도 가격을 높이 부르는 것은 그만큼 이곳 아파트시장이 침체를 모른다는 뜻”이라고 말했다.

가격 강세 타는 이유 있나?

시흥시 아파트 값이 강세를 타는 이유는 뭘까? 이곳 중개업소 관계자들과 전문가들은 몇 가지를 원인으로 꼽는다.

우선 넘쳐나는 지역 개발 호재가 집값 상승의 요인이라는 것이다. 인천 논현지구 및 송도국제도시와 가까운 정왕동의 410만㎡ 규모 매립지인 군자지구에는 대규모 테마파크와 택지지구가

조성될 계획이다.

실제로 시흥지역 주민들 사이에선 택지지구 조성으로 주변 생활 여건도 크게 개선될 것이라는 기대감이 크게 작용하고 있다.

또 당장 내년 4월에는 서해 바닷가인 정왕동 오이도 21만5000㎡(6만5000평) 부지에 국내 최대 규모의 철강유통단지가 조성된다. 이곳에는 최대 800여개 업체가 들어서 고용인원만 4000여명에

달할 전망이다.

나아가 시흥 논곡동과 인천 남동구 고잔동을 잇는 제3경인고속도로와 인천~수원 간 지하철 수인선 개통 호재도 맞물려 있다. 인천~수원 간 총연장 52.8km인 수인선 복선전철 중 1차구간(송도역~오이도역)은 2009년 개통을 목표로 공사 중이다.

이 전철이 개통되면 오이도와 송도국제도시 동북쪽인 인천 논현지구가 전철로 연결된다. 시흥 논곡동~인천 남동구 고잔동 간 제3경인고속도로는 2010년에 개통될 예정이다.

최근 인천 고잔동에서 선보인 한화 에코메트로2차 아파트(총 4226가구 중 3952가구)가 순위내 분양을 마감하고 정식 계약기간(7월 23~25일) 동안 87%의 계약률을 보이는 등 분양 호조를 보인 것도 적잖은 영향을 미쳤다는 분석이다.

이와 함께 시흥지역 아파트 값이 입지 여건이 좋은 데도 불구하고 그동안 너무 저평가됐다는 인식도 한몫하고 있다. 또 시흥시에는 6억원 미만 아파트가 대부분이어서 종합부동산세 부담이 없는 데다 집 장만을 위한 자금 조달이 비교적 쉽다는 점도 집값 상승에 한몫하고 있다는 분석이다.

정왕동 인근 S공인 관계자는 “‘광풍 뒤의 적막함’이라고 지금은 매수세도 다소 주춤한 편이지만 개발 재료가 넘쳐나고 있어 호가 상승세는 한동안 이어질 것 같다”고 말했다.

하지만 서울ㆍ수도권의 시장 침체가 분위기가 지속되고 있는 상황이어서 시흥지역 아파트 값 상승세도 조만간 꺾일 것이라는 전망도 적지 않다. 유엔알 박상언 사장은 “각종 개발 호재는 오래 전부터 알려진 것”이라며 “시흥지역의 아파트 값 상승을 견인한 중요 변수를 찾기가 쉽지 않다”고 말했다.

최근의 시흥시의 집값 강세는 다른 지역과의 집값 격차가 워낙 크게 벌어진 데 따른 일시적인 현상일 뿐이라는 지적도 있다.

2007년 8월 21일 나창근 드림