미국에서 융자받을때 중요한 필수상식들!!!1

[이민박사]

부동산 투자와 거래에서 필요한 자금을 공급하는 융자는 빠질 수 없는 부분이기도 하다. 그러므로 해외부동산 투자를 위해 융자를 통해 구입 할 것 인지 현금으로 구입 할 것인지를 결정하고 그에 따른 컨설팅을 통해 미리 점검해야할 사항을 점검하고 준비해야 할 사항들을 준비해야 한다.

한국에서 미국 부동산 구입을 통해 투자를 원할 경우 한국과 다르게 모두 현금으로 구매 해야하지 않을까 하는 부담을 갖는 투자자들을 종종 보게 된다. 하지만 미국에 거주 하지 않는 투자자도 미국에서 융자를 받아 투자 할 수 있다. 하지만 미국내 신용근거가 전혀 없으므로 높은 다운페이먼트(30%)는 어쩔 수 없는 부분이다. 하지만 처음 투자를 근거로 차후 미국내에서 신용도를 높일 수 있는 발판을 마련할 수도 있다. 미국내에서 개인 신용도의 중요성은 언급할 필요를 느끼지 않을 만큼 중요하다.

보통 미국에서 비영주권자인 개인이 부동산을 구입할 수 는 있지만 신용관련 문제외에 신분의 문제로 인해 어려움을 많이 있다. 한국에서 파견된 지상사 사원들, 외교관, 노동허가를 보유하고 있는 동포들 조차 집을 사는데 어려움을 겪고 있고 융자를 받는데 어려움이 있는 것이 현실이다. 물론 비영주권자라 할지라도 수입이 확실하고 크레딧이 좋다면 별 문제가 없으나 대부분의 미국부동산 투자를 원하는 투자자들의 경우 해당 사항이 없다. 이런 문제들을 직시한 해외부동산 투자 그룹 코우사에서는 기본 자격만 갗추어진 투자자라면 협력사과 인프라를 구축 해외부동산 투자를 원하는 투자자들에게 맟춤형 투자 상품을 개발 Risk Free, Easy Investment을 제공 하고 있다. 코우사를 통해 미국 신규주택을 분양 받는 모든 투자자들은 어려움 없이 미국은행에서 계좌를 오픈하고 30%의 Downpayment(담보 대치 Fund)를 할 경우 모기지(부동산 담보대출)이 가능하다. 특히 미국 부동산 구입시 에스크로, 모기지 신청등 넘어야 할 산이 많지만 해외부동산 투자 그룹 코우사에서 컨설팅 부터 임대 수익 송금과 관리까지 책임 지므로 별 어려움 없이 미국 부동산 투자를 할 수 있게 되었다.

미국의 모기지(mortgage)금융상품은 주민들의 주택마련을 위해 정부가 나서서 마련한 제도이다.금융기관마다 주택 모기지 상품이 천차만별이며 상환기간과 이자율 차이도 크다.차분한 검토없이 돈을 빌렸다간 나중에 집을 차압 당할 수도 있다.형편에 맞는 모기지 상품을 선택하기 위해 미국의 주택융자 제도 전반에 대해 알아보자.

한인 이민자들이 인상 깊게 보는 것 중 하나는 미국에선 적은 돈으로 집을 장만할 수 있다는 것이다.그 만큼 집 장만이 수월한 것은 모기지 뱅킹(mortgage banking)이 발달됐기 때문이다.
모기지 뱅킹의 핵심은 자금 유통에 있다.쉽게 말해, 노는돈을 끌어모아 집 장만하는 사람들에게 빌려주고 이자 수익을 전달하는 사업이 모기지 뱅킹이다.모기지 뱅킹을 이해하기 위해 간단한 예를 들어보자.제이라는 사람이 30만달러의 주택융자를 ABC Mortgage company에서 받았다면 ABC는 제이에게 30만달러를 자체 보유 현금으로 건네주거나 다른곳에서 빌려와야한다.그런데 지난 한달사이 제이와 같은사람 100명이 ABC로부터 융자를 받아간다면 ABC가 충당해야 하는 자금은 3천만달러이다. ABC가 자체 현금을 모두 동원해 융자해 줬다면 다음 달에 필요한 자금을 또 마련해야 한다.그러기 위해서 ABC는 지난달에 펀딩했던 융자 서류들을 2차 자금시장에 팔아넘겨 3천만달러의 현금을 다시 찾게 된다.

2차시장에서 ABC와 같은 홀세일 모기지 렌더(wholesale mortgage lender)들로부터 모기지를 매입하는 기관은 주로 general motors,chase,coto group,todaud 보험회사 처럼 거액을 움직이는 대기업들이다.그들은 손님의 예치금이나 저금리 단기 융자로 싼값에 자금을 동원해 모기지를 사들인 다음 페니메이(fannie mae),프레디맥(freddie mac),지니메이(ginnie mae)와 같은 모기지 전문 투자 그룹에 팔아 넘긴다.페니메이는 원래 연방 정부에서 주택 금융을 활성하 하기 위해 지원하고 보증을 서 왔으나 1990년대 후반, 주식 상장과 동시에 민간 기업으로 바뀌었다.그러나 지니메이에서 발행한 채권은 아직 연방 정부가 보증을 선다.페니,프레디,지니는 증시의 힘을 빌려 막대한 자금을 동원할 수 있다.그들은 자체 어음을 발행하거나 주식발행으로 모은 자금을 모기지 매입에 사용한다.

모기지 융자를 받아 본 사람 대부분이 융자 은행이 바뀌는 것을 경험하게 된다.은행이 바뀌는 것이라기 보다 페이먼트를 처리하는 서비스 회사가 바뀌는 것이다.나에게 융자해준 은행은 내 모기지를 한달도 채 되기도 전에 이익을 붙여 2차시장에 넘겼고,2차시장에서는 역시 이익을 붙여 페니메이나 기관투자가들에게 팔아 자금을 환원시켰다.페니메이에서는 역시 채권으로 이익을 남기며 투자가들에게 모기지를 다시 팔아 넘긴 것이다.그런데 어떤 은행들은 자체적으로 자금을 조달해 2차시장에 넘기지 않고 계속 보유하는 모기지 프로그램도 제공한다.그런은행을 포트폴리오 렌더(portfolio lender)라고 부른다.포트폴리오 렌더들은 페니메이나 프레디맥에서 사들이지 않는 독특한 모기지 프로그램이나 변동이자,또는 은행에서 넌략적으로 필요로 하는 모기지 자산을 보유하기 위한 방편으로 융자를 해 준다.결국 주택 융자는 유통 서비스 비즈니스다.주택 융자를 받기위해 자기 은행을 찾아가는 시대는 이미 지났다.향후 모기지 뱅킹의 성패는 군살없는 유통구조를 바탕으로 한 효율적인 가격 경쟁과 소비자 신뢰에 달려있다.

주택을 담보로 융자를 받는 모기지를 구하는 소비자들은 독립적인 입장의 모기지 브로커(mortgage borker)를 통하거나 아니면 대출기관자체(in-house) 대출심사역(loan officer)또는 모기지 뱅커(mortgage banker)를 거쳐 대출기관에서 직접 융자를 받을 수 있다.모기지 뱅커와 브로커들은 거의 모든 경우에 커미션을 받고 일을 하는데 근본적으로 이들은 세일즈맨이기 때문이다.대개 이들은 대출업체(lender)에게서 대가를 지불받는다.이자율이나 차입자들이 지급하는 포인트에 이들의 수수료가 포함되므로 궁극적으로는 소비자들에게서 수고비를 받는다고 말할 수 있다.포인트는 융자금액의 1%다.

집값을 지불하기 위해서 받는 대출은 부동산 거래에서 중요한 부분이므로 철저히 알아봐야 한다.재정관련 조사업체의 관계자는 모기지 샤핑의 중요성을 이렇게 말한다."모기지를 얻는다는 것은 대출기간 동안 수십만 달러를 이자로 지급하게 되는 것이므로 사전에 이것저것 알아보는데 많은 시간을 써야 한다.미심쩍은 부분이 하나도 없어야 한다.많은 사람들과 얘기를 해보고,모기지 뱅커와 브로커에게 물어보고 서류를 받아봐야 한다"

만일 소개를 받을 데가 없이 백지상태에서 시작한다면 지역신문에서 찾아 볼 수 있다.대ㅜ분의 신문은 부동산 섹션이 있어서 그 지역의 융자기관에서 제공하는 이자율을 정기적으로 게재한다.신문에 나오는 대출업체들에 전화를 걸어서 상품에 대해서 물어본다.전문가들은 3명 내지 5명의 융자기관(은행,저축대부기관,크레딧 유니언,모기지 브로커,파이낸셜 브로커리지)들과 접촉,자신과 크레딧 경력과 소득이 같은 사람에 대해 어떤 오퍼를 내놓는지 알아보기를 권한다.현행 이자율은 수많은 인터넷 사이트들에 게재되어 있다.

1. 포인트와 이자율 차이
대출업체(lender)와 모기지 브로커에 물어볼 질문 가운데에는 다음과 같은것들이 있다.
-얼마만큼의 대출금을 받을 자격이 있는가
-대출을 받는데 비용은 얼마나 될 것인가
-이자율은 어떻게 되는가
-월 납부금은 얼마나 될 것인가
잊지 말아야 할 점은 '사과는 사과와 비교'를 해야 한다는 것이다.이자율은 낮지만 사전에 내야하는 포인트가 있는 대출은 이자율은 그보다 높지만 포인트가 없는 대출과 비용이 같을 수가 있다.대략적으로 계산하면 사전에 내는 1포인트는 이자율에서 0.125%(1/8) 포인트와 동일하다

어느곳에서 받을까
은행에서 직접 대출을 받을 것인가,아니면 모기지 브로커를 통할 것인가도 중요한 결정이다.특정한 대출기관을 위해서 일을 하는 론 오피서(loan officer,대출심사역)과 독립적으로 일하는 모기지 브로커(mortgage broker)사이의 차이를 꼭 집어내는 것이 어려울 때가 가끔 있을 수 있다.특정 대출기관에 속해있는 론 오피서들은 자기네 기관 말고 다른 대출업체로 부터도 대출을 얻어줄 수 있다고 말할 것이다.그러나 그렇게 할 수 있는 경우도 종종 있지만 그들이 우선으로 충성하는 곳은 항상 자기네 대출 기관이다.대조적으로 모기지 브로커들은 서둘러 대출업체들을 알아봐서 고객의 대출을 샤핑한다.

대출 승인절차는 표준화
모기지 뱅커들은 자신들이 실제로 대출해 줄 자금을 가지고 있고 따라서 세틀먼트의 과정을 컨트롤 할 수 있으며 언더라이팅(underwriting,대출기표)상의 문제점들을 해결 할 수 있다고 강조한다.비엔나에 본사를 둔 퍼스트 세이빙스 모기지의 수석 부사장 션 오보일의 말을 들어보면 "처음부터 마칠 때까지 우리 통제하에 있지 않으며 대출서류 패키지는 다른지dur,심하면 다른 주로 보내진다.기표(대출승인)가 될때까지 한참이 걸릴수가 있다.그러다보면 세틀먼트가 지연될 수 있다.반면 모기지 브로커들은 제시할 상품이 더 많기 때문에 자신들이 더 좋은 선택이 되는 경우가 자주 있다고 주자한다.그들 말에 따르면 대출승인 절차는 표준화되어 있고 따라서 어떻게 하든, 누구에게나 동일하게 적용된다는 것.

새로 살 집에 얼마나 살게 될 지도 모기지 선택에 중요한 변수다.새 집에서 평생동안 살 생각이라면 초기 상환 부담이 큰 대신 이자율이 낮은 고정 금리 상품이 좋은 반면 7년안에 이사할 생각이라면 초기 상환 부담이 낮은 변동 금리 상품(ARM)을 고르는 편이 유리하다.그러나 전직 등으로 시한부 거주가 불가피할 경우에는 이자율 변동폭이 큰 ARM을 피하는 편이 낫다.ARM의 일종인 전환형(conbertible)상품은 대출 1~5년새 금리가 큰 폭으로 인상될 경우 유용하다.전환 수수료는 있지만,금리가 더 오르기 전에 고정 금리 상품으로 갈아탈 수 있다.누진 상환(graduated payment)도 가능하다.대출 초기 상환 부담을 최소화하고,소득 증가에 따라 상환액을 늘리는 방식이다.물론 예상대로 수입이 늘지 않으면 문제가 될 소지가 있다. 그런 경우에는 15년짜리 보다는 30년 짜리 고정금리 상품이 좋다.
모기지 대출에 앞서 자신의 신용 상태를 점검하는 것은 필수다.만일 신분 도용에 의한 신용 위기로 낭패를 보는 경우도 적지 않기 때문이다.이와 함께 클로징 비용 등 모기지 관련 비용까지 꼼꼼히 비교 검토하면 최고 수만 달러까지 절약할 수 있다.

고정이자 대 변동이자
집을 사기위해 융자를 알아보는 사람이라면 누구나 이자율이 어떻게 될 것인지 예상한다.그러나 이자율의 변동은 그 누구도 집게 같이 예상할 수 없다.사실 주식이나 증권 같은 금융상품의 매매가 형성되는 것마다 내노라 하는 전문가들이 바라보는 관점이 서로 다르기 때문이다.이자가 어떻게 될 것이냐는 질문 외에도 이자 프로그램과 변동이자 프로그램 중 어느것이 더 좋으냐는 질문도 많이 받는다.고정이자와 변동이자 프로그램은 어느것이 더 좋다고 할 수 없기 때문에 기본적인 차이점을 알고 본인의 상황에 알맞는 프로그램을 선택하는 것이 중요하다.

고정이자 프로그램
그대로 이자가 고정됨에 따라 월 모기지페이먼트도 고정돼 항상 같은 액수를 내게 된다.기간은 보통 30년과 15년이며 20년이나 40년 짜리의 모기지 프로그램도 있다.페이먼트는 정해진 금액 외에 원금을 더 낼 수도 있는데 이럴 경우 원금을 더 많이 갚게 돼 모기지 페이먼트 기간이 줄어들 수 있다.매달 내는 페이먼트에는 원금과 이자가 함께 포함돼 있어서 페이먼트를 오래 할수록 원금은 계속 줄어든다.

변동이자 프로그램(adjustable rate program)-이자가 계속 변동함에 따라 페이먼트도 변한다.낮은 이자로 시작(starting rate)하지만 변동프로그램의 이자를 결정하는 것은 인덱스(index)와 마진(margin)이다.그리고 이자가 무한정 올라가지 않도록 애뉴얼 캡(annual cap)과 (life cap)을 정해 놓는다.최근들어 변동이자 프로그램이 무척 다양해 졌다.

변동이자 페이먼트 방법 네가지

첫째는 미니멈 페이먼트(minimum payment)로 페이먼트 금액은 적지만 원금이 올라간다.

둘째는 인터레스트 온리 페이먼트(interest only payment)로 이자만 갚기 때문에 원금이 그대로 있다.

셋째와 넷째로 30년 페이먼트 옵션과 15년 페이먼트 옵션은 원금과 이자를 함께 지불하는 방식이다.변동이자 프로그램 중에는 미리 원금을 상환했을 경우 1년에서 3년까지 프리페이먼트 페널티가 있는 프로그램이 많으며 페널티를 내지 않으려면 옵션을 선택해야 한다.또한 변동에서 에퀴티론을 할 때 원금이 올라갈 수도 있으므로 에퀴티가 많아도 2차 융자가 용이하지 않는 경우가 있다.

고정과 변동 프로그램을 합친 콤보 프로그램-30년 융자지만 처음 몇 년(1,3,5,7년)은 고정이자이며 그 이후에는 변동이자율로 바뀐다.보통 30년 고정이자율보다 낮으며 5년안에 집을 팔 경우에는 조기상환에 따른 벌금이 없다.단 재융자를 할 때에는 벌금이 부과되기도 한다.이러한 융자 프로그램들은 자녀들의 학군문제,은퇴,타지역으로의 이사 등 지금 살고 있는 집에서 얼마나 오래 살 것인가를 생각해 본 후에 선택하는 것이 바람직하다.

변동이자 때 고려할 사항
변동이자는 각 개인의 재정상태와 변동이자 융자의 조건에 따라 달라질 수 있다.장기간으로 보면 변동이자가 고정이자보다 싸지는 경우도 있다.변동이자로 결정하기 전에 다음 사항을 숙고해 볼 필요가 있다.

-나의 수입이 앞으로 계속 늘어나 향후의 페이먼트를 감당할 수 있는가
-빠른 시일 안에 다른 융자를 할 계획이 있는가.
-이집에서 얼마나 오래 살 예정인가.
-내가 받으려고 하는 변동이자 융자의 페이먼트가 이자가 안 올라 가는 것과 관계 없이 오를 수 있나.

다음은 변동이자로 결정한 후 고정이자 융자나 또다른 변동이자 융자와 비교할 때 꼭 알아둬야 할 사항들이다.

변동주기(adjustment periods)-대부분의 변동이자 융자는 월 페이먼트가 매년, 매3년, 혹은 매5년마다 바뀌게 되어있다.

지수(index)-대부분의 은행은 변동 이자율의 변화기준을 이 지수에 따라 정한다.이 지수는 경제의 흐름에 따라 오르거나 내리거나 하며 이율이 이 지수의 흐름에 따라 내가 선택한 변동융자의 변동주기에 한해 오르거나 내리거나 한다.만약 이자가 변하는 융자를 하였다면 이자는 매달 이 지수의 변화에 따라 변한다고 보면 되나 단 여기서 주의할 점은 이자가 매달 변해도 월 페이먼트는 매 1년마다 변한다는 것이다.

마진(margin)
변동융자 이자는 위의 지수에다 융자 기관에서 부과하는 마진으로 정해진다.이 마진은 지수와 달리 융자기간 동안 변하지 않는다.그러므로 같은 지수를 쓰는 두 은행이 각각 다른 마진을 부과한다면 마진이 적은 은행의 이율이 싸다는 것이다.

지수(index)+마진(margin)=변동이율
가령 1년짜리 T-bill (재무성증권)지수를 이용하는 은행 A와 B가 있는데 A는 마진이 2%이고 B는 3%라면 현재 T-Bill지수가 3.05일 경우 a은행의 이자는 2+3.05=5.05이고 b은행의 이자는 3+3.05=6.05가 되어 a은행이 b은행보다 1%포인트 싸다는 결과가 나온다.

interest-rate cap
이자가 최고로 오를수 있는 한도를 말한다.이 rate-cap에는 변동주기 cap(periodic cap)과 평생 고정cap(life cap)이 있다.
-payment cap-대부분의 변동융자는 payment cap 이 있어 지수가 변동주기 안에 갑자기 올라도 페이먼트가 올라가는 금액에는 한도를 두는 방식이다.

negative amortization (역상환)
페이먼트 캡이 있는 변동이자는 원금이 원래 금액보다 늘어날 수 있다.변동주기 안에 지수가 갑자기 늘어나 변동이자가 올랐으나 페이먼트 캡에 묶여 오른 이자만큼 페이먼트가 오르지 못한다면 그 차액이 원금에 가서 붙어 원금이 오르는 경우이다.

prepayment penalty(조기상환 벌금)
변동융자를 할 때 주의할 점은 조기상환 벌금이 있는가 하는 점이다.조기 상환 벌금은 은행과 협상하여 없앨 수도 있는 것이다.꼭 있어야 하는 경우에는 1년에서 길게는 4년까지 있으며 이 경우에도 매년 원금의 20%까지는 벌금없이 갚을 수 있게 해준다.

장기 고정융자
장기 고정융자는 ㅅ아환기간동안 처음과 끝의 월페이먼트가 변하지 않고 원금과 이자를 모두 갚는 융자를 일컫으며 가장 많이 알려진 30년과 15년고정이 대표적이다.주택구입자들이 모기지를 샤핑할 때는 주로 이자율과 그 이자율이 월페이먼트에 어떻게 영향을 미치는 가에만 치중하기 쉽다.

원금보다 많은 이자
하지만 융자기간동안 이자 총 지불액을 계산해 본다면 놀라지 않을 수 없는데 가령 30만달러를 6.5%에 빌렸다면 30년동안 내야할 이자 총금액은 자그마치 38만 2633달러가 된다.원금30만달러보다도 더 많은 금액을 이자로서 지불하는 것이다.이러한 금액은 렌더들이 제공하는 truth-in-lending disclosure 에서 'finance charge'명목으로 밝혀두고 있다.만약 이자금액을 줄여보고 싶다면 15년 고정을 생각 해 볼 수 있다.위와 똑같이 30만달러를 6%ㅀ 15년을 빌린다면(15년 고정이자율은 통상 30년보다 낮다)이자 부분 총액은 15만 5683달러로서 30면때보다 절반 이상의 이자금액을 절약할 수 있다.

30년,15년 등 종류 다양
이자율이 낮아진 이유도 있지만 무엇보다 상환기간을 줄임으로서 얻는 절약이 주효하다 하겠다.그러나 15년 고정이 누구에게나 다 적용되기에는 어려운 점이 있다. 짧아진 융자상환기간은 그만큼 늘어난 월페이먼트를 의미하며 이는 수입 대비 지출 비율을 높여 융자자격을 얻기 힘들게 만들기 때문이다.그렇다 하더라도 충분한 페이먼트가 가능하다면 15년고정은 본인에게 아주 좋은 프로그램이 될 것인데 그 이유는 더 적은 이자 페이먼트로 에퀴티가 빨리 증가하기 때문이다.30년 고정이 15년을 정점으로 이자와 원금 비율이 절반이 되는 것에 비해 15년은 75년만에 그 비율을 갖게된다.에퀴티가 그 만큼 빨리 쌓이는 것은 분명한 잇점이다.한가지 단점으로는 이자 부분이 적어지는 만큼 공제 받을 수 있는 세제혜택이 줄어든다는 점이다.최근에는 전반적인 주택가격 상승으로 인한 월페이먼트의 부담으로 40년 고정상품이 새로 생겼으며 이밖에도 10년과 20년 고정 프로그램이 있다.

15년 모기지의 장단점

집값이 올라가는 바람에 에퀴티가 커져서 마음이 뿌듯해진 일부 주택소유주들이 15년 모기지를 선택하고 있다.이자율 차이가 커서 월 페이먼트가 거의 늘어나지 않는 사례들도 있다.어느 부부가 2004년 하반기 재융자를 했다.기존 7.25%짜리 대출과 9.5%짜리 2순위 대출을 합쳐서 15년 대출을 6.125%에 얻었다.이른바 '80-10-10' 같은 모기지가 인기를 끌면서 많은 투자가들이 이와 비슷한 1순위,2순위 대출을 받았다.10%를 다운페이먼트 하면서 일정한 이자율로 80%의 1순위 모기지를 얻고 남은 10%는 좀 더 높은 이율로 대출을 얻는 방식을 말한다.업계에 따르면 나이가 45세 이상인 사람들,향후 15년 넘도록 그 집에 계속 살겠다고 계획하는 사람들,월 페이먼트를 높여도 될 정도로 현찰이 있는 사람들,나이가 들어감에 따라 월 지출액이 줄어드는 것을 보고자 하는 사람들 이라면 15년 대출을 권하고 싶다.30년 대출과 비교하여 15년 모기지를 선택 했을 때의 장단점은 다음과 같다.

우선 장점이다
-절반의 기간에 융자를 다 갚는다.
-대출의 원금을 보다 빨리 갚아간다.
-매달 원금은 많이 갚고 이자는 적게 내기 때문에 대출 기간 전체에 걸쳐서 융자회사에 돈을 적게 내고 채무상환을 마칠 수 있다.모기지 금액이 큰 주택소유주의 경우에는 그 차이가 수십만 달러에 이를 수도 있다.예를 들어서 대출금 30만달러,기간 30년의 대출을 6.75%에 받는다면,차입자는 대출을 마칠 때까지 70만5천달러를 은행에 지불하게 된다.동일한 금액을 동일한 이자율에 15년으로 빌리면 총지불액은 47만5천달러가 되고 절감액은 22만5천달러가 된다.
-이자율이 낮다.15년 모기지의 이자율은 30년 모기지에 비해서 0.25%에서 0.375%낮게 주는 경향이 있다.

다음은 단점이다.
-매달 내는 납부액이 크다.물론 지금 가지고 있는 이자율보다 현격하게 낮은 이자율을 얻는다면 페이먼트를 거의 그대로 유지할 수도 있겠지만,그래도 15년 모기지는 30년에 비해서 매달 내는 돈이 크다.하지만 생각하는 것처럼 많이 높지는 않을 수가 있다.한 융자 브로커에 따르면 "두 배까지는 아니고 10만달러 대출에서는 페이먼트가 15년의 경우 509%정도가 더 많다"고 말한다.또 다른 브로커의 조언은 이렇다.현재 매달 현찰이 추가로 남기는 하지만 그렇지 않을 때가 걱정된다면 30년 대출을 그대로 유지하되 가능한 한 자주 원금 상환액을 늘려가라는 것.
-이자 납부분이 적기 때문에 세금혜택은 적다.특히 대출기간의 절반을 넘어가면 더욱 그렇다.7년 정도 지나면 본격적으로 원금을 갚아가게 되기 때문에 이자 세금 공제가 줄어 들기 시작한다.

이자 납부액 세금공제
한편 연방 소득세 환급에서 공제를 받기위한 목적만으로 이자를 더 내는것이 과연 현명한 행위인가에 대해 의문을 제기하는 남자들이 일부 있다.그러나 세금 부담을 줄여보려는 납세자들이 더 많다.모기지 이자 납부액에 대한 연 세금 공제는 주택소유주가 청구할 수 있는 가장 중요한 절세조치인 경우가 흔하다.반면 은퇴 혹은 일을 좀 덜 하고자 해서 소득이 줄어드는 경우에는 세금 공제의 중요성이 덜해진다.대부분의 머니 매니저들과 재정설계인들은 매달 모기지에 갚는 금액을 늘리는 것은 그렇게 현명한 조치는 아니라고 말한다.대개 다른 데에다 투자를 하면 더 많은 돈을 벌수 있다는 것이 그들의 말이다.그러나 재정적인 이유만이 다는 아니고 정서적인 이유가 반이 된다.몇 년 뒤 모기지 부담이 다 끝난다고 생각하면 마음이 편안해 진다는 것이다.

ARM(옵션변동이자 프로그램)
기준금리가 계속 오르고 있는데다 부동산 경기가 냉각기미를 보이면서 최근 수년동안 주택구입자들 사이에 널리 확산된 주택융자상품인 옵션 변동이자프로그램(ARM)이 자주 도마위에 오르내리고 있다.옵션ARM은 주택구입자들의 이자부담을 크게 줄여줌으로써 과거에는 집을 구입할 수 없었던 사람들도 집을 구입할 수 있게 해줘 결과적으로 부동산 호황을 이끈 요인중의 하나였다.

경제적 곤경에 빠질 수 있다.
하지만 금리가 오르고 부동산 값이 폭락하면 채무변제 능력을 갖추고 있지 않으면서도 향후 집값이 오를것을 기대해 이 상품을 이용해 무리하게 집을 구입한 많은 사람들을 경제적 곤경에 빠뜨릴 위험을 안고있다.

결론부터 말하면 융자를 받는사람의 상황에 따라 각기 장단점이 있는게 옵션ARM이다.융자업계 관계자들은

• 5년이내에 집을 팔 계획을 갖고 있을 때
  
  
• 세일즈맨같이 월소득은 불규칙하지만 1년에 한두차례 커미션 등으로 적지 않은 여가 소득이 있을 때
  
  
• 융자계약기간중 원금을 상당부분 갚을 계획을 갖고 있는 경우라면 월페이먼트를 줄일 수 있는 옵션ARM의 장점을 십분 활용할 수 있다고 한다.

하지만 단순히 '적은 월페이먼트 부담으로 집값이 오를 경우 큰 차익을 남길 수 있다'는 생각만으로 옵션ARM을 이용해 집을 산다면 부동산 시장이 침체돼 집값 상승이 주춤한다면 큰 낭패를 겼을 수 있다.더욱이 ARM금리에 직접적 영향을 미치는 기준금리가 계속 상승하고 있어 걱정이 많다.

신용정보회사인 피치레이팅사가 가정한 최악의 시나리오에 따르면 50만달러 융자를 받은 후 5년간 미니멈 페이먼트만 납부했을 때 매달 2148달러이던 월페이먼트가 어느날 갑자기 5548달러가 될 수도 있는게 옵션ARM이다.금리인상과 더불어 이자는 계속 올라가는데 미니멈 페이먼트 납부방식을 택해 5년간 빚을 줄이기는 커녕 이자가 오히려 더해져 빌린원금이 70만 ~80만달러로 치솟을 수도 있기 때문이다.일부 융자 전문가들은 "요즘 주택 구입자들이 집을 사면서 융자받은 돈을 페이오프할 것을 생각하는게 아니라 짧게는 수 개월에서 2년내에 집을 팔아 차익을 남길것만 생각해 당장 월페이먼트를 줄이는 것에만 관심을 갖는것이 실정"이라고 경고한다.