스크랩 나홀로 강세_한국 주택시장(20090515)_세계 고급주택 시장 `반토막`인데…

[cslee10]

끄떡없던 세계 고급주택 시장도 '반토막'… 한국만 '멀쩡'
맨해튼 집값 20% 무너져도… 서울은 '우뚝'
 강남 집값은 최고점 대비 90%까지 회복

미국 뉴욕의 심장 맨해튼에서 부동산 중개업을 하는 로니 다이아몬드씨는 최근 4개월 만에 처음 웃었다.

작년 말부터 매각을 추진했던 주상복합 '코코아 익스체인지'의 방 3칸짜리 아파트 계약서에 조만간 도장을 찍는다. 매각가는 130만달러. 당초 집 주인이 요구한 가격(164만달러)보다 21%나 깎였다.

그는 FT(파이낸셜타임스)와의 인터뷰에서 "지금까지 100명이 넘게 집을 보고 갔다"며 "그나마 팔린 게 행운"이라고 말했다. 그에겐 매각을 의뢰받은, 같은 빌딩 내 아파트가 3채 더 남아 있다.

맨해튼은 모나코와 런던에 이어 세계에서 세 번째로 집값이 비싼 곳이다. 그런데 이곳 주택시장이 지금 빈사상태다.

올 들어 아파트 가격은 평균 20%쯤 떨어졌다. 주택 판매량은 반토막 났고, 팔리지 않은 매물은 사상 최고치에 육박한다. 자산평가업체인 '밀러사무엘'에 따르면 현재 맨해튼에서 매물로 나온 주택만 1만1100여채에 달한다. 이 회사가 매물 재고량을 조사한 1999년 이후 최대치다.

사정이 이렇다 보니 가격 할인이 확산되고 있다. 파이낸셜 디스트릭트(Financial District)의 경우, 매물 중 3분의 1이 당초보다 가격을 깎았다. 평균 할인 폭이 11%대이다.

대공황 이후 최악의 경기 침체가 결코 흔들릴 것 같지 않던 고급 주택 시장마저 나락에 빠뜨리고 있는 것이다. 포브스지(誌)가 미국 500개 지역을 대상으로 조사하는 '고급 주택 가격 지수'는 5월 6일 기준으로 작년 11월보다 5%쯤 하락했다. 캘리포니아와 뉴저지주의 경우, 최고 30% 이상 떨어진 곳이 적지 않다.

시장을 선도했던 고급 주택의 몰락과 함께 전 세계 주요 국가의 집값은 추락을 거듭하고 있다. 블룸버그의 국가별 주택가격 지수를 보면, 미국과 영국은 각각 31개월과 18개월 연속 하락세를 지속하며 최고점 대비 각각 30.7%와 19.4% 떨어졌다. 홍콩은 작년 3분기의 정점에 비해 반년 만에 25% 떨어졌고, 스페인은 4분기째 마이너스 행진이다. 〈그래프 참조〉

그런데 전 세계에서 거의 유일하게 한국은 요지부동이다. 국민은행의 전국 주택 매매가격지수는 4월 들어 상승세로 돌아섰으며, 작년 9월의 정점에 비해 2.1% 내린 데 불과하다. 한때 하향세였던 서울 강남·서초·강동구 등 고가 주택 밀집지역은 4월에만 1% 안팎 올랐다.

 

고급 주택 시장은 작년 9월 리먼브러더스 파산 사태가 터지기 이전까지만 해도 황금기를 구가했었다.

영국 자산컨설팅사인 '나이트프랭크'의 경우, 작년 상반기만 해도 1000만유로를 넘는 고급 주택 판매 실적이 1년 전 같은 기간에 비해 100%나 늘어날 정도였다. 이 회사 관계자는 "대부분 국가에서 고급 주택 가격은 지난 10년 동안 연평균 10~15%씩 상승했다"고 말했다.

그러나 리먼 사태 이후 상황이 180도 달라졌다. 그동안 고급 주택 시장의 큰손이었던 금융인들이 지갑을 닫은 것. 보너스가 대폭 삭감됐고, 언제 쫓겨날지 모르는 해고 위험에 노출됐기 때문이다.

블룸버그통신에 따르면 월가에서 일자리를 잃은 금융인이 지난 2월까지 2만3300명에 이르며, 2010년까지 18만명이 쫓겨날 수도 있는 상황이다. 은행 임직원의 보너스도 40% 이상 깎인 곳이 수두룩하다. 월가의 회복에 맨해튼 집값의 운명이 달려 있는 셈이다.

고급 주택 시장에서도 특히 타격이 큰 것은 최고급 주택이다. 맨해튼의 경우 1000만달러 이상 주택은 거래량이 작년보다 90%쯤 급감했다. 코코란그룹의 파멜라 리브먼(Liebman) CEO는 "작년 초만 해도 고급 주택을 사는 걸 승리의 상징으로 생각했다"면서 "이젠 와인룸이나 홈피트니스 시설을 갖춘 집을 사면 낭비로 여기는 분위기"라고 전했다.

맨해튼과 함께 대표적인 고급 휴양 주택지인 햄프턴(Hampton)도 동반 추락하고 있다. 이곳은 뉴욕에서 동쪽으로 100마일쯤 떨어진 해변 도시다. 사모펀드 블랙스톤의 창업주 스티븐 슈워츠먼, 유명한 헤지펀드 매니저인 존 폴슨, 골드만삭스 CEO 로이드 블랭크페인 등 월가 재력가들의 세컨드 하우스(별장)가 대거 몰려 있다.

그러나 이 지역 집값도 작년보다 평균 30%쯤 떨어졌고, 거래량 역시 절반 이하로 줄었다. 현지 중개업자는 "매도자는 영어로 말하고, 구매자는 중국어로 말하는 상황"이라면서 호가(呼價) 차이가 너무 커 거래가 거의 이뤄지지 않는다고 전했다.

고급 주택 붐의 조연이었던 러시아·인도·중국 등 신흥 국가의 갑부(甲富)들도 주식시장에서 큰 손실을 보면서 고급 주택 쇼핑을 자제하고 있다. 런던의 경우 고급 주택이 밀집한 첼시·켄싱턴 등에서 떼로 몰려다니며 집을 샀던 러시아 갑부들이 사라졌다고 이코노미스트지(誌)는 전했다. 외국인에게 최고의 휴양 주거지로 꼽히며 세계 최고 집값을 자랑하던 모나코도 비슷하다. 모나코의 집값은 2007년만 해도 ㎡당 10만유로를 넘었다. 그러나 지금은 5만유로 대로 추락했다.

고급 주택 시장의 찬 바람에는 악화된 대출 여건도 한몫하고 있다. 영국의 경우 담보대출비율(LTV)이 작년 초 75%에서 현재 60%까지 떨어졌고, 금리도 상승했다. 미국에서는 고급 주택의 주요 대출원이던 점보론(jumbo loan) 시장이 꽉 막힌 상황이다. 작년 4분기 점보론 대출은 110억 달러로 분기 실적으로는 사상 최저 수준까지 떨어졌다.

필드체크그룹 마크 핸슨(Hanson) 상무는 "100만달러 이상 주택에 대한 대출을 받으려면 연봉이 25만달러 이상이고, 계약금으로 20%를 내야 하며, 신용도 완벽해야 한다"면서 "지금 그런 조건을 충족하는 사람은 많지 않다"고 지적했다.

FT는 "이제는 아무도 가장 비싼 집을 샀다고 말하지 않는다"면서 부자들이 남의 눈을 의식하고 있는 점에 주목했다. 최근 일부 고급 주택 시장에 회복세가 나타나고 있다. 런던의 경우 지난달 고급 주택 가격이 미미하게 반등했고, 큰 폭으로 떨어졌던 홍콩의 고급 콘도미니엄도 회복세를 보이고 있다.
그러나 부동산 컨설팅사인 '존번스'의 리사 잭슨(Jackson) 부사장은 비즈니스위크(Business Week)와 인터뷰에서 "시장 여건이 좋아지고 있는 건 사실이지만 아직 험악하다"면서 "이제 'F'학점에서 'D-'로 바뀐 정도"라고 평가했다.

■한국 시장, '나 홀로 강세'

지난 3월 말 서울 서초구 반포동 반포자이 아파트 분양 사무소에선 깜짝 놀랄 만한 일이 벌어졌다. 그동안 미분양됐던 300㎡(90평형) 3채가 한꺼번에 계약됐다. 1채당 분양가만 28억여원, 총 84억원이 넘는 계약이었다. 인근 래미안 퍼스티지에서도 지난달 초 8억3000만원인 86㎡(26평) 아파트 3가구를 한 명이 사들였다.

전 세계적으로 고급 주택 시장이 한파를 맞고 있지만, 한국에선 이상(異常) 고온 현상이 나타나고 있다. 1채당 20억원에 육박하는 임대아파트가 불티나게 팔리는가 하면, 한동안 안 팔렸던 고급 단독주택과 주상복합을 찾는 발길도 부쩍 늘어나고 있다.

한때 30~40%까지 떨어졌던 서울 강남(江南) 집값은 2007년 1분기의 최고점 대비 90% 수준까지 회복됐다. 일부 재건축 단지는 평당 6000만원대를 회복하는 괴력(?)을 발휘하고 있다.

이 같은 회복세는 시중 유동성이 풍부해진 데다 경기 회복 심리, 부동산 규제 완화 등이 복합적으로 작용한 것으로 분석된다. 최근 단기 부동자금은 800조원대로 늘어나고, 가계 대출도 2월 이후 3개월 연속 증가세를 기록하고 있다.

㈜JR자산관리 김관영 대표는 "기업들이 생각보다 잘하고 있고, 수출도 좋고, 정부가 선제적으로 돈도 많이 풀었다"면서 "실물은 아니지만 금융위기는 끝났다는 심리적 안정감이 확산되는 분위기"라고 말했다. 부동산 규제도 강남 3개구의 투기지역 정도만 빼놓고는 대부분 풀렸다.

그러나 한국만의 나 홀로 상승세가 얼마나 이어질 것인지는 좀 더 지켜봐야 한다는 지적이다. 부동산114 김희선 전무는 "집값의 절대 수준이 여전히 높고, 강남 지역을 제외하면 주택이 거래되지 않는 상황도 감안해야 한다"고 말했다. 현대경제연구원 박덕배 전문연구위원은 "경기 침체 우려와 은행 대출 여력 축소 위험이 여전히 잠재해 있고 미분양 아파트도 복병이 될 가능성이 있다"면서 "다만 갈 곳 잃은 부동자금이 특정 지역에 쏠리게 되면 또 다른 버블이 생길 수도 있다"고 전망했다.

[신시영(개발12기)]

한국의 경우 특정지역 및 이른바 버블세븐 중심으로만 시세가 회복되었을 뿐, 지방은 여전히 침체가 계속되고 있는데, 정부는 지방 미분양 해소 및 지방 부동산 매매 활성화 정책이 시급하다고 본다. 정부는 왜 수도권 위주로 활성화 정책을 쓰는지, 이해가 안된다.