영등포 신길뉴타운 알기

[들꽃사랑]

 []뉴타운사업이란

  뉴타운사업이란, 그동안 서울의 도시환경 및 주거환경은 날로 악화되어 많은 문제점으로 지적되어 왔으며, 지역간 불균형을 해소하고 균형적인 지역발전을 위한 목적으로 서울시에서 추진하고 있는 사업입니다.

  종래에 시행되던 단위사업위주의 민간주도의 개발은 도시기반시설에 대하여 충분히 고려하지 않고 주택중심으로만 추진되어 난개발로 이어지는 문제점을 발생시켰으며, 이를 개선하기 위하여 시행하는 새로운 「기성시가지 재개발 방식」이라고 할 수 있습니다.

  뉴타운 사업의 의의

    - 적정규모의 생활권역을 대상으로 충분한 도시기반시설을 확충

    - 다양한 계층과 세대가 함께 살 수 있는 ‘인간 중심의 커뮤니티’를 조성

    - 도시전체가 조화를 이루는 '21C형 고품질의 복지 주거환경 공간 창조

  [] 뉴타운지구 지정현황

  서울시에서는 2002년에 처음으로 은평뉴타운, 길음뉴타운, 왕십리뉴타운 3곳의 시범뉴타운을 지정 후 2003년에 2차로 우리구 영등포뉴타운지구 등 12개소를 추가로 지정하였고, 2005년에 3차로 우리구 신길뉴타운지구 등 11개소를 지정하여 추진하였습니다.

  2005년에 서울시가 뉴타운 특별법에 대한 제정을 건의한 이후 2006. 7월에「도시재정비 촉진을 위한 특별법」이 시행됨에 따라 우리구 신길뉴타운지구가 2006. 10. 19「동 특별법」에 의하여 재정비촉진지구로 지정되었습니다.

  []재정비촉진사업이란

  기존 주택재개발사업은 개별 정비구역 단위로 가치중심의 소규모 점적 개발로 기반시설, 생활권에 있어 주변과의 연계성 고려가 충분치 않은 반면,

  재정비촉진사업은 주거환경개선, 기반시설확충 등 생활권 단위로 광역적으로 계획하고 체계적이며 효율적으로 추진되는 도시재정비사업입니다.

  재정비촉진계획

   - 재정비촉진지구내 각종 정비사업을 계획하여 효율적으로 정비할 수 있는 체계를 확립하고, 촉진지구의 토지이용 및 기반시설의 설치 등에 관한 계획을 구체화하는 법정계획

  재정비촉진구역

   - 재정비촉진계획에 의해 해당 사업별 사업시행 범위로 결정된 구역으로서 재정비촉진지구내 재개발구역, 재건축구역 등 개별사업구역에 해당

  [] 뉴타운사업과 재정비촉진사업의 비교

종래의 서울시가 추진하던 뉴타운사업과「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 의한 재정비촉진사업은 다음과 같은 차이점이 있습니다.

구 분	뉴타운사업	재정비촉진사업
근거법규	서울특별시 균형발전지원에 관한 조례	도시재정비 촉진을 위한 특별법
사업의 유형	신시가지형 주거중심형 도심형	주거지형 중심지형
계획수립	뉴타운 개발기본계획	재정비촉진계획
전문가 참여	MA (Master Architecture) 운영	총괄계획가 (Master Planner, MP) 운영
심의	서울시 지역균형발전위원회	서울시 도시재정비위원회
사업시행 운영	사업지원센터	사업협의회

뉴타운사업과 재정비촉진사업의 추진절차

영등포구 뉴타운 개발현황

구 분	영등포뉴타운	신길재정비촉진지구
위 치	영등포동2가,5가,7가 일대	신길동 236번지 일대
면 적	226,005.5㎡	1,469,910㎡
용도지역	준주거지역	일반주거지역, 준주거지역, 근린상업지역
지구지정	2003. 11. 18	2006. 10. 19
사업유형	도심형	주거지형
세부내용	상세보기 ꏊ	상세보기 ꏊ

[] 신길재정비촉진지구 재정비촉진계획

  계획의 대상 및 범위

   - 위치 : 영등포구 신길동 236번지 일대

   - 면적 : 1,469,910㎡

   - 목표연도 : 2015년

   - 계획인구 : 50,878인(18,845세대)

  그동안의 추진과정

2005. 08. 29		서울시 3차 뉴타운 후보지 선정
2005. 12. 16		서울시 3차 뉴타운지구 지정
2006. 10. 19		재정비촉진지구 지정 및 시범지구 선정
2007. 01 ~ 04		서울시 도시재정비위원회 자문
2007. 05. 02		주민공람공고
2007. 05. 30		공청회 개최
2007. 08. 30		신길재정비촉진계획 결정요청(구→시)
2007. 11. 13		서울시 도시재정비위원회 심의
2007. 11. 29		신길재정비촉진계획 결정고시

  계획지표

구 분	현 황	계 획	비 고
인구 및 주택	56,730(인)	50,878(인)	세대당 인구수 2.7인 적용 (2020 서울시 도시기본계획)
	18,181(세대)	18,845(세대)	임대주택 약 2,389세대
공원 녹지	36,002㎡ (1인당 공원면적 0.57㎡)	146,194㎡ (1인당 공원면적 2.87㎡)	1인당 공원면적 2.30㎡ 증가
교육 시설	초4, 중1, 고1	초4,중2,고1	중학교 1개교 신설 (면적 10,000㎡)
문화 복지 시설	구민체육센터1개소	구민체육센터 1개소
	경로당 3개소 구립어린이집 1개소	종합복지센터1개소 복지시설 1개소 문화시설 3개소 구립어린이집 1개소	종합복지센터 신설 복지시설 신설 문화시설 신설 (도서관, 문화센터2개소)
공공 편익 시설	동주민센터3, 파출소3, 우체국1	동주민센터3, 파출소3, 우체국1	기존 시설의 유지 및 이설 복합화 추진

신길재정비촉진계획의 기본구상

중심지 개발을 통하여 자족생활 기반 강화

◦ 생활중심기능 수행을 위한 중심지 기능 강화

  - 신길지구 중심내 상업기능 활성화

◦ 주거지 배후지원을 위한 중심기능 강화

  - 역세권을 활용한 생활지원 기능 육성

도로별 기능 및 특성에 따른 동선체계 구축

◦ 신길로, 가마산길 중심의 가로기능 특성화

  - 신길로 : 부도심과 연결된 정보특성화 가로 조성

  - 가마산길 : 상업기능 활성화를 통한 생활중심 가로

◦ 생활권간 연계기능 수행을 위한 공공가로 조성

◦ 차량 및 보행동선을 고려한 단지내 동선체계 구축

근린공원 및 커뮤니티파크 중심의 녹지 네트워크 구축

◦ 다양한 이용행태를 고려한 공원녹지벨트 조성

◦ 대규모 근린공원과 주요 보행공간의 연속성을 위한 소공원 조성

                              [신길재정비촉진계획 공간구조 골격구상]

  토지이용계획

 [] 신길재정비촉진사업 현황

  구역별 사업개요

촉진구역별 현황

구 역	구역면적 (㎡)	건축계획 용적률(%)	평균층수 (최고층수)	추진위원회승인 (변경)	조합설립 인가	사업시행 인가	관리처분 계획인가
신길1구역(재개발)	62,696	229.39	22(35)
신길2구역(재개발)	61,971	229.83	18(25)
신길3구역(재개발)	38,103	229.16	20(32)
신길4구역(재개발)	52,112	229.91	18(31)
신길5구역(재개발)	76,790	239.30	20(26)
신길6구역(재개발)	36,266	239.90	18(26)
신길7구역(재개발)	94,526	239.17	22(27)
신길8구역(재개발)	32,241	236.67	22(25)
신길9구역(재개발)	73,135	234.55	22(29)
신길10구역(재건축)	36,635	249.91	-(26)
신길11구역(재개발)	50,993	231.88	19(25)
신길12구역(재개발)	52,797	239.21	19(29)
신길13구역(재건축)	15,120	248.61	-(22)
신길14구역(재개발)	27,848	228.91	20(26)
신길15구역(재개발)	105,733	229.63	22(34)
신길16구역(재개발)	80,272	229.82	20(30)

[] 신길재정비촉진사업 Q&A

  지역주민이 평소 신길재정비촉진사업에 관하여 궁금에 하시는 사항에 관한 Q&A입니다.

Q1. 기존 재개발사업과 재정비촉진사업의 차이는 무엇인가?

A1. 재정비촉진사업과 주택재개발사업은 각각 도시재정비촉진을 위한 특별법과 도시 및 주거환경정비법으로 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선 및 기반시설 확충을 위해 시행하는 사업으로서, 재개발사업이 재정비촉진사업의 한 부분에 해당됩니다.

     즉 재정비촉진사업에는 주택재개발사업 뿐 아니라 도시환경정비사업, 주택재건축사업, 시장정비사업, 도시개발사업, 도시계획시설사업 등이 포함되어 있습니다.

     종래에 시행되던 주택재개발사업은 민간주도의 합동재개발방식으로 개별 정비구역 단위로 가치중심의 소규모 점적 개발로 기반시설, 생활권에 있어 주변과의 정합성이 고려되지 않는 계획인데 반해, 재정비촉진사업은 주거환경개선과 기반시설 확충 및 도시기능의 회복을 광역적 생활권단위로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진된다는 점에서 기성시가지 도시재생을 위한 정비수법입니다.

     기존 서울시에서 추진한 뉴타운사업과 비교하면, 뉴타운사업은 서울시 조례에 의해 시행된 재정지원이 전제된 종합개발기본계획의 성격을 지녔다면, 재정비촉진사업은 별도의 민간주도의 정비구역 지정 및 정비계획을 수립하지 않고도 사업시행이 가능한 법정계획이란 점이 특징입니다.

     따라서, 재정비촉진사업이 시행되는 지역은 대상지역의 특성에 따라 차이는 있지만, 기본적으로 노후불량한 지역을 주택재개발사업, 도시환경정비사업, 도시계획시설사업 등의 도시계획사업을 통해 동일생활권 단위로 공공부문이 총괄계획가의 주도하에 사업시행을 위한 선계획을 수립하고, 민간 또는 공공이 촉진계획에 따라 개별 개발행위를 추진하는 사업이라고 할 수 있습니다.

Q2. 신길재정비촉진계획의 용적률과 높이계획은 어떻게 수립되었는가?

A2. 용적률계획은 기본적으로 상위계획인「서울시 도시 · 주거환경정비기본계획」의 기본계획용적률(190%)을 적용하는 기준용적률과 기반시설부담률에 따른 용적률완화에 의한 상한용적률(230%)범위 내에서 촉진계획을 수립하도록 되어있으며, 우리구는 촉진계획 수립 시 촉진구역별 기반시설부담 등을 종합적으로 검토하여 서울시심의기준이 정한 상한용적률까지 최대 230%까지 확보하도록 계획하였습니다.

     역세권에 입지한 신길5, 6, 7, 8, 9, 11, 12재정비촉진구역에 대하여는 서울시 심의기준에 따라 역세권(반경500m)에 해당하는 면적에 비례하여 면적가중치를 적용하여 10%범위 내에서 용적률을 완화 적용하였습니다. (단, 주택재건축사업구역인 신길10, 13구역은 제외)

     층수와 관련하여 일반 재개발사업을 시행할 경우 평균 16층을 적용하여 최고높이 25층 미만으로 정비계획을 수립할 수 있으나, 재정비촉진구역에서는 다양한 주거유형으로 계획할 경우 지구특성과 경관 등을 고려하여 기준층수의 40%이내의 범위에서 완화가 가능함에 따라 촉진구역별로 최고 22층~35층까지 높이계획을 수립하였습니다.

Q3. 촉진사업은 공공주도의 사업인가, 공공(공사 등)의 참여 수준은?

A3. 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따라 재정비촉진지구에 대한 재정비촉진계획은 공공에서 수립하게 되며, 재정비촉진계획 결정고시 이후 재정비촉진구역별 사업은 각 사업별 관계법령에 따라 사업시행자가 시행하게 됩니다. 따라서, 재개발, 재건축 등 개별 촉진사업의 시행은 기본적으로 조합(민간)에서 시행하게 되는 것입니다. 다만, 주민들이 공공의 참여를 희망하는 경우 주민의 동의를 얻어 공공에서 시행할 수 있게 됩니다.

Q4. 신길지구가 한번에 모두 개발될 경우 문제점에 대한 대책은 무엇인가?

A4. 신길재정비촉진계획을 수립함에 있어 신길재정비촉진지구의 한정된 자원을 효율적으로 투자하고 정비사업으로 인하여 지역사회의 급격한 변화를 억제하며, 해당지역 거주 세입자 및 임대시장의 안정을 위하여 단계별 사업추진계획을 수립하였습니다.

     우선, 단계별 사업추진계획의 1단계사업(2007~2012)은 관련 상위계획인「서울시 도시․주거환경정비기본계획」상 정비예정구역에 반영된 구역, 2단계사업(2009~2014)은 사업요건에는 해당하지만 촉진구역의 순차적 개발을 유도하기 위하여「서울시 도시 ․ 주거환경정비기본계획」에 반영되지 않은 구역, 3단계사업(2010~2015)은 사업가능시기가 도래하는 2010년부터 사업이 가능한 존치정비구역(6구역)임을 알려드립니다.

Q5. 신길지구내 원주민 재정착을 위한 노력은 무엇인가?

A5. 촉진사업은 저소득주민이 이미 밀집 거주하고 있는 기반시설이 열악하고 낙후된 주거지를 개선하는 사업인 만큼 촉진지구내 저소득 원주민의 재정착을 위한 노력이 필요합니다.

     이에 따라 신길재정비촉진계획을 수립하는 과정에서 촉진사업의 시행으로 인하여 촉진지구내 거주하는 세입자 및 소규모의 주택 또는 토지의 소유자의 주거안정을 위한 대책을 수립하고자 먼저 촉진지구내 거주자의 가구별 소득수준 및 직업형태, 주택의 규모 및 거주형태, 임대주택 희망수요, 인근지역의 이주 희망수요 등을 포함한 주거실태조사를 실시하였으며, 이를 토대로 촉진지구 및 촉진구역의 가용토지자원, 개발가능밀도 등을 종합적으로 고려하여 관계법령이 정하는 범위 내에서 적정 규모의 주택규모별 평행배분을 계획하였고, 세입자의 주거안정을 위하여 구역별로 임대주택을 건립하는 등의 인구 ․ 주택수용계획을 수립하여 최대한 저소득 원주민 및 세입자의 재정착을 위하여 노력하였습니다.

     또한, 촉진지구내 각 촉진구역에 대하여 순차적 개발을 통하여 수요와 공급의 균형을 이루도록 단계별 사업추진계획을 수립하여 신길지구내 거주민의 최대한 주거안정을 도모하도록 하였습니다.

Q6. 기존 추진위원회의 구역확대에 대한 동의조건은 무엇인가?

A6. 신길재정비촉진지구 재정비촉진계획이 결정고시되어 촉진사업을 시행함에 있어서 기존 재개발예정구역의 범위가 확대되어 촉진구역으로 결정된 경우 시행할 범위의 확대사항에 대하여 기존구역 전체 토지등소유자의 과반수 동의 또는 기존 추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자의 3분의 2이상의 동의가 필요합니다.

Q7. 조합설립추진위원회의 비용부담은?

A7. 추진위원회는 정비사업조합설립추진위원회 운영규정에 따라 운영하여야 하며, 운영규정에 의하면 추진위원회의 운영 및 사업시행을 위한 자금은 토지등소유자가 납부하는 경비, 금융기관 및 정비사업전문관리업자 등으로부터 차입금 등을 통하여 조달하게 되며, 추진위원회는 조합설립을 추진하기 위한 비용을 충당하기 위하여 추진위원회의 의결을 거치도록 되어있습니다.

Q8. 향후 사업시행시 상가소유주의 상가분양조건은 무엇인가?

A8. 주택재개발사업으로 조성되는 상가 등 부대복리시설은 관리처분계획기준일 순위를 기준으로 공급하고 있으며

       - 1순위 해당자는 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록(인가․허가 또는 신고 등을 포함) 필한 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양 단위 규모 추산액 이상인 자

       - 2순위는 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인자

       - 3순위는 사업자등록을 필한 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양 단위규모의 추산액에 미달되거나 공동주택을 분양받지 아니한 자

    따라서 주택재개발사업으로 조성되는 상가 등 부대복리시설의 용도와 유사한 시설인 경우 우선순위에 따라 상가 등 부대복리시설을 공급하는 것을 원칙으로 하고 있습니다.

Q9. 향후 주택공급조건으로 권리가액 산정과 분양가격 산정 방법은 무엇인가?

A9. 주택재개발사업에 있어서 조합은 사업시행인가 고시 후 구역 내 토지등소유자에게 개략적인 부담금내역 및 정비사업에 관한 내용 및 분양신청에 관한 사항을 통지하고 공고하여 분양신청을 받게 되며, 분양신청기간이 종료된 때에는 구청장이 추천하는「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정 하는 방법 등으로

      - 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건물의 추산액,

      - 종전의 토지 또는 건축물의 가격 및 사업시행인가고시가 있은 날을 기준으로 한 가격

     등의 내용을 포함하는 관리처분계획을 수립하게 되며 이에 따라 토지등소유자에게 분양하게 됩니다.

     주택의 공급은「서울시 도시 및 주거환경정비조례」제26조(주택공급 기준 등) 및 조합정관에 따라 권리가액에 가장 인접한 분양주택가액의 주택을 분양하고 동일규모의 주택분양에 경합이 있는 경우에는 권리가액이 많은 순으로 분양하며, 준공 후 분양받을 자에게 대지 또는 건축물 소유권 이전고시가 있은 후 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 그 차액에 상당하는 금액(청산금)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하게 됩니다.

Q10. 촉진사업 시행시 각종 동의서를 징구하는 이유는 무엇인가?

A10. 신길재정비촉진지구에 대하여 2007. 11. 29 재정비촉진계획이 결정고시됨에 따라 각 촉진구역별로 촉진사업을 진행하게 되며, 기존 재개발예정구역의 범위가 확대되어 촉진구역으로 결정된 경우로 시행할 범위의 확대사항 등에 대하여 기존 추진위원회를 변경승인한 후 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가 등 사업을 추진하게 됩니다.

       주택재개발사업은 사업을 추진함에 있어 관계법령인「도시 및 주거환경정비법」및 하위규정에 따라 단계별로 절차를 시행하는 도시계획사업으로서 조합설립인가 및 사업시행인가 시 동의서 징구 등은 조합정관 및 사업시행계획 등 주민의 이해관계에 관련된 주요사항에 대하여 주민의사를 수렴토록 하기위하여 각각 법에서 정한 비율 이상의 주민의 동의를 얻도록 한 것입니다.

※ 촉진사업(주택재개발사업)의 절차