주택재개발 - 이주대책(세입자 대책)

[청솔]

 이주대책(세입자 대책)

재개발정비구역 지정에 대한 공람 공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속해서 주택재개발 정비구역 안에 거주하고 있는 토지등소유자 및 세입자는 이주대책 대상자가 됩니다. 사업시행자에게는 이들을 위해 임시수용시설(순환용주택 공급 가능)을 설치하거나 주택자금 융자알선 등의 조치를 해야 합니다. 사업시행자는 주택재개발사업으로 영업장소를 이전해야 하는 자에게 최대 4개월간의 영업손실을 보상해야 합니다. 재개발정비구역 지정에 따른 공람공고일 현재 해당 주택재개발 정비구역에 거주하고 있는 세입자에게 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상해야 합니다.

이주대책

이주대책 수립

- 사업시행자는 임시수용시설을 포함한 주민 이주대책 및 세입자의 주거 및 이주대책을 사업시행계획서에 반영해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제30조제3호·제4호).

- 사업시행자는 관리처분계획에 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액을 포함시켜야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제48조제1항제7호).

이주대책 대상자

- 주택재개발 정비구역 안의 주택재개발 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자(이하 ‘토지등소유자’라 함) 및 세입자는 이주대책 대상자가 됩니다. 그러나 주택재개발 정비구역 지정에 대한 공람 공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속해서 주택재개발 정비구역 안에 거주하고 있지 않은 주택재개발 정비구역 안의 건축물의 소유자는 다음 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고 이주대책 대상자에서 제외됩니다(「도시 및 주거환경정비법」 제44조의2제1항).

· 질병으로 인한 요양

· 징집으로 인한 입영

· 공무

· 취학

· 그 밖에 이에 준하는 부득이한 사유가 있는 경우

임시수용시설

사업시행자의 임시수용시설 설치 의무

- 사업시행자는 주택재개발사업의 시행으로 철거되는 주택의 소유자 또는 세입자에 대해 해당 주택재개발 정비구역 안팎에 소재한 임대주택 등의 시설에 임시로 거주하게 하거나 주택자금의 융자알선 등 임시수용에 상응하는 조치를 해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제36조제1항 전단).

임시수용시설 설치를 위한 토지 등의 사용

- 사업시행자는 정비사업 지역 주민의 임시수용을 위해 필요한 경우 국가, 지방자치단체, 그 밖의 공공단체 또는 개인의 시설이나 토지를 일시 사용할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제36조제1항 후단).

- 사업시행자로부터 임시수용시설 설치를 위한 토지의 사용신청을 받은 국가나 지방자치단체는 다음 어느 하나에 해당하는 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없으며, 사용료나 대부료는 면제됩니다(「도시 및 주거환경정비법」 제36조제1항 후단, 제36조제2항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제44조).

· 제3자와 이미 매매계약을 체결한 경우

· 사용신청 이전에 사용계획이 확정된 경우

· 제3자에게 이미 사용허가를 한 경우

순환정비방식

순환정비방식에 따른 이주대책 수립

- 사업시행자는 주택재개발사업을 원활히 시행하기 위해 주택재개발 정비구역의 안팎에 새로 건설한 주택 또는 이미 건설되어 있는 주택에 그 정비사업의 시행으로 철거되는 주택의 소유자 또는 세입자(주택재개발 정비구역에서 실제 거주하는 세입자에 한함)가 임시로 거주하게 하는 등의 방식으로 그 주택재개발 정비구역을 순차적으로 정비하는 등 주택의 소유자 또는 세입자의 이주대책을 수립해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제35조제1항).

순환용주택의 임시수용시설로의 사용

- 사업시행자는 순환정비방식으로 정비사업을 시행하는 경우에는 그 임시로 거주하는 순환용주택을 임시수용시설로 사용하거나 임대할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제35조제2항 전단).

순환용주택의 공급

- 사업시행자는 토지주택공사 등이 보유한 공공임대주택을 순환용주택으로 우선 공급할 것을 요청할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제35조제2항 후단).

- 토지주택공사 등은 세대주로서 해당 세대 월평균 소득이 전년도 도시근로자 월평균 소득의 70% 이하인 거주자(순환용주택의 우선 공급요청일 당시 해당 주택재개발 정비구역에 2년 이상 거주한 자에 한정) 중 다음 순위에 따라 공급해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제43조의2제4항).

· 1순위: 정비사업의 시행으로 철거되는 주택의 세입자(주택재개발 정비구역에서 실제 거주하는 자)로서 주택을 소유하지 아니한 자

· 2순위: 정비사업의 시행으로 철거되는 주택의 소유자(정비구역에서 실제 거주하는 자)로서 그 주택 외에는 주택을 소유하지 아니한 자

※ 같은 순위에서 경쟁이 있는 경우 월평균 소득이 낮은 세대에 우선 공급합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제43조의2제4항).

순환용주택의 분양 및 임대

- 순환용주택에 거주하는 자가 정비사업이 완료된 후에도 순환용주택에 계속 거주하기를 희망하는 경우 토지주택공사 등은 다음 기준에 따라 순환용주택을 분양하거나 계속 임대할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제35조제3항).

· 「임대주택법」 제16조에 따른 임대주책의 매각 요건 및 매각 절차 등에 따라 해당 거주자에게 순환용주택을 매각할 수 있습니다.

※ 이 경우 「임대주택법」 제16조제1항에 따른 임대주택의 구분은 순환용주택으로 공급할 당시의 유형에 따릅니다.

· 순환용주택에 거주하는 자가 계속 거주하기를 희망하고 「임대주택법」 제20조에 따른 임대주택 입주자격을 만족하는 경우 토지주택공사 등은 그 자와 우선적으로 임대차계약을 체결할 수 있습니다.

- 이 경우 사업시행자가 소유하는 순환용주택은 인가받은 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 처분된 것으로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제35조제3항).

영업손실 보상

영업손실 평가

- 정비사업의 시행으로 영업장소를 이전해야 하는 경우의 영업손실은 휴업기간에 해당하는 영업이익에 다음의 비용을 합한 금액으로 평가합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제9조의2제1항 및 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제47조제1항).

· 휴업기간 중의 영업용 자산에 대한 감가상각비·유지관리비와 휴업기간 중에도 정상적으로 근무해야 하는 최소인원에 대한 인건비 등 고정적 비용

· 영업시설·원재료·제품 및 상품의 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손(減損)상당액

· 이전광고비 및 개업비 등 영업장소를 이전함에 따라 소요되는 부대비용

휴업기간

- 주택재개발 정비구역 안의 상가세입자는 다음 어느 하나의 경우를 제외하고 휴업기간을 4개월 이내로 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제9조의2제1항).

· 해당 정비사업을 위한 영업의 금지 또는 제한으로 인해 4개월 이상의 기간동안 영업을 할 수 없는 경우에는 실제 휴업기간으로 하되, 그 휴업기간은 2년을 초과할 수 없습니다.

· 영업시설의 규모가 크거나 이전에 고도의 정밀성을 요구하는 등 해당 영업의 고유한 특수성으로 인해 4개월 내에 다른 장소로 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우에는 실제 휴업기간으로 하되, 그 휴업기간은 2년을 초과할 수 없습니다.

주거이전비 보상

주거이전비 보상 방법

- 주택재개발 정비구역 지정에 따른 공람공고일 현재 해당 주택재개발 정비구역에 거주하고 있는 세입자에게 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제9조의2제2항).

주거이전비 산정

- 주거이전비는 「통계법」에 따른 통계작성기관이 조사·발표하는 가계조사통계의 도시근로자 가구의 가구원 수별 월평균 가계지출비를 기준으로 산정합니다(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제54조제3항).

※ 도시근로자 가구의 가구원 수별 월평균 가계지출비는 통계청 홈페이지(http://kostat.go.kr)에서 확인할 수 있습니다.

- 가구원 수가 5명인 경우에는 5명 이상 기준의 도시근로자 가구의 가구원 수별 월평균 가계지출비를 주거이전비로 합니다(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제54조제3항).

- 가구원 수가 6명 이상인 경우에는 다음 계산식에 따라 주거이전비를 산정합니다(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제54조제3항).

· 5명 이상 기준의 도시근로자 가구의 가구원 수별 월평균 가계지출비 + (5명을 초과하는 가구원 수 × 1명당 평균비용)

※ 1명당 평균비용 = (5명 이상 기준의 도시근로자 가구의 가구원 수별 월평균 가계지출비 - 2명 기준의 도시근로자 가구의 가구원 수별 월평균 가계지출비) ÷ 3

기준 이상의 보상에 따른 용적률 완화

완화되는 용적률

- 사업시행자가 세입자에게 기준 이상의 주거이전비를 지급하거나 영업의 폐지·휴업에 따른 손실을 보상하는 경우에는 해당 주택재개발 정비구역에 적용되는 용적률의 125/100 이하의 범위에서 특별시·광역시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 용적률을 완화하여 정할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제40조의2).

완화된 용적률 적용방법

- 사업시행자가 완화된 용적률을 적용받으려는 경우에는 사업시행인가 신청 전에 다음 사항을 시장·군수 또는 자치구의 구청장(이하 ‘시장·군수’라 함)에게 제출하고 사전에 협의해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제44조의3제1항).

· 정비구역 내 세입자 현황

· 세입자에 대한 손실보상 계획

- 시장·군수는 협의 결과를 사업시행자에게 통보해야 하며, 용적률을 완화받을 수 있다는 통보를 받은 사업시행자는 사업시행계획서 작성 시 세입자에 대한 손실보상 계획을 포함해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제44조의3제1항).

보상비 융자 또는 융자 알선

국가 또는 지방자치단체는 주택재개발사업조합이 주택재개발사업을 시행하는 경우 세입자 보상비, 주민 이주비의 80% 범위에서 이를 융자하거나 융자를 알선할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제63조제3항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제60조제4항제3호·제4호).