1공구 분양이 모두 끝났다. 전국이 미분양 여파로 몸살을 앓고 있음에도 유독 승승장구하고 있는 송도는 ‘부동산 로또’라 불리며 높은 청약률을 기록 중이다.
지난 12월 26일 1순위에서 분양을 끝낸 포스코건설 송도 더샵 하버뷰와 센트럴파크Ⅱ의 경쟁률은 각각 33.97대1과 14.93대1을 기록하며 건재를 과시했다. 지난 4월 더프라우 오피스텔의 경우 123가구 분양에 무려 59만명이 몰리기도 했다. 그렇다면 왜 송도에 몰리는 것일까?
“다시 한번 청약광풍이 불어올 것이라는 기대심리가 이곳을 주목하는 이유입니다.” 한 부동산 중개업자는 최근 부동산 규제정책으로 주택시장이 얼어붙은 상황에서도 분양가가 시세를 따라오지 못하는 데다 더 오를 것이라는 기대심리 때문에 이 지역의 부동산 가격이 춤을 추고 있다며 현장 목소리를 전했다.
실제로 이곳에서 분양되는 아파트는 전부 높은 청약률을 기록하며 조기에 마감되고 있다. 특히 청약통장이 필요 없는 오피스텔의 경우 분양신청자가 복권을 사는 기분으로 청약에 임한다는 것이 업계 관계자의 귀띔이다. 일단 사 놓으면 무조건 오른다는 심리가 깔려있다는 이야기다.
◆1공구 건설작업 한창
2005년 5월 분양하고 착공한 더샾 퍼스트월드의 공사는 현재 65%의 공정률을 보이고 있다. 송도 신도시의 중심부에 위치한 이 주상복합 건물은 골조공사가 마무리된데 이어 외부공사가 한창 진행 중이다.
더샾 퍼스트월드는 지하 2층, 지상 64층 4개 동으로 구성됐으며 아파트 1596가구, 오피스텔 1058가구 등 총 2654가구가 입주하게 되며 2009년 초 완공 예정이다. 34층에는 매립지 전역을 둘러볼 수 있는 전망대가 있어 앞으로 들어설 송도의 위용을 한 눈에 조망할 수 있다.
멀리 매립이 한창인 8공구와 2009년 완공 예정인 인천대교가 어렴풋이 눈에 들어온다. 현장 안내를 맡은 포스코건설 안종인 대리는 “맑은 날이면 영종도가 보이는 훌륭한 조망권을 갖췄다”고 설명한다.
눈 아래로는 시드니의 오페라하우스와 모습이 흡사한 컨벤션센터가 국제업무단지 내에서 가장 빠른 70%의 공정률을 보이며 공사가 한창이다. 이 건물은 전시관과 회의시설로 이용될 계획으로 오는 4월 완공될 예정이다.
인근에는 동북아시아트레이드타워(NEATT)의 골조공사가 한창이다. 아직 20%의 공정률에 불과하지만 완성되면 더샾 퍼스트월드보다 1층 높은 지상 65층의 건물이 탄생하게 된다.
이외에도 각각 1337가구와 729가구가 입주하는 더샾 엑스포 아파트와 센트럴파크Ⅰ도 한창 터닦기 공사가 진행 중이다. 특히 송도 신도시의 허파인 약 40만㎡의 중앙공원은 송도국제학교와 더불어 비교적 빠른 내년 6월 마무리를 목표로 작업 중에 있다.
◆송도국제학교, 강남권 수요 흡인요인으로 부각
송도 현지 부동산중개업소에 따르면 최근 강남권의 수요가 이곳으로 몰렸다는 풍문이다. 특히 강남권 수요를 움직였다는 평가를 받고 있는 송도 국제학교는 최고급 교육시설과 해외 운영업체의 학교편제를 따르면서 국내에서 유일하게 학위를 인정해주는 중등교육기관으로 개교 전부터 관심이 뜨겁다.
다만 몇가지 걸림돌은 있다. 당초 개교가 올 9월 가을 학기부터였으나 운영업체 선정과정과 입주 지연 등의 이유로 내년 이후로 일단 무기한 연기된 상태다.
또 재학생의 외국인대 내국인의 비율이 7대 3으로 전체수용인원 2000명을 기준으로 보면 내국인은 600명만 입교가 가능하다. 문제는 1400명의 외국인 수용인원을 상당수 채우지 못할 분위기다.
송도국제학교 관계자는 “2공구의 입주가 개교시기보다 늦고 특히 외국인 수용인원을 맞추기 힘들어 공사 진행을 늦춘 상태”라며 “개교 후에도 내국인 위주의 등록이 불가피해 보인다”고 말했다.
이외에도 학생 1인당 연 3000만원의 비용이 들기 때문에 고소득자 자녀의 집합소가 될 우려가 높다.
◆로또 송도, 아직 끝나지 않았다
그럼에도 불구하고 송도가 인기를 끌고 있는 이유는 타 지역에서의 관심이 크기 때문이다.
지난해 12월27일 금융결제원이 발표한 자료에 따르면 청약접수를 끝낸 센트럴파크Ⅱ의 지역별 청약결과 당해지역인 인천보다 수도권 지역의 접수건수가 더 높게 나온 것으로 나타났다.
당해지역인 인천에서 4121가구가 청약한 반면 수도권에서는 이보다 많은 4160가구가 청약에 참여했다. 이는 타 지역에서의 관심이 높다는 증거로 판교나 광교에서나 볼 수 있던 현상이다. 곧 투자 가치가 높다는 이야기다.
실례로 2002년 분양한 송도신도시 2공구의 풍림아이원의 가격을 살펴보면 분양당시 3.3㎡당 분양가가 600만원대에 불과하던 것이 지금은 1600만~1800만원을 보이고 있다. 중대형의 경우 2000만원을 상회하는 아파트도 눈에 띈다.
다만 사상 최고의 경쟁률을 보인 송도 더프라우 주상복합의 경우 4855대 1을 기록했지만 1억원을 호가할 것이라는 당초 기대와는 달리 3000만원 수준에 그친 것으로 나타났다.
아파트 자체 가격으로 보면 풍림 1차 109㎡(33평형)의 경우 분양가가 1억9940만원이던 것이 지금은 5억5000만원의 시세를 형성하고 있다. 이처럼 높은 호가에도 불구하고 매물은 거의 없는 상황이다. 향후 더 오를 것이라는 기대감 때문이다.
이경숙 송도 한빛공인중개사 대표는 “33평형의 경우 2010년에는 7억5000만원까지 갈 것이라는 것이 현장 분위기”라며 “현재 2공구에 거주하고 있는 입주자들은 송도신도시가 형태를 갖추는 시점에 갈아타기 할 공산이 크다”고 전망했다.
◆개발 호재 줄줄이
인천경제자유구역청은 지난해 12월31일 첨단산업 클러스터 조성이 본격화 된다고 밝혔다. 연구 캠퍼스 조성 계획을 담은 송도지구 개발계획 변경안이 정부의 승인을 받게 됨에 따라 입주를 희망하는 대학들이 토지 매입을 통해 이 지역으로 진입할 수 있다.
이에 따라 송도국제도시 내 연구 캠퍼스 단지에 고려대를 비롯 서강대ㆍ중앙대ㆍ인하대ㆍ가천의대 등 5개 대학이 복합학술연구단지에 들어설 계획이다. 이미 캠퍼스를 조성 중인 인천대와 1학년 전원 기숙사 형태로 진행 중인 연세대까지 포함하면 7개 대학이 송도에 자리를 잡게 된다.
인근 중개업소는 2009년 인천대교 완공시점 등 각종 교통 호재가 실현될 때 또 한번 큰 파장이 있을 것으로 예상하고 있다. 내년이면 인천지하철 1호선 6개역이 송도국제도시 내로 다니게 되고 파주-송도-동탄-용인을 잇는 제2서울외곽순환고속도로 가운데 송도-청라 구간이 우선 개통된다.
또 2010년 2월에는 남동공단-시흥시-서해안고속도로를 잇는 제3경인고속도로가 완공되면 이 지역 교통망이 자리를 잡게 된다. 이외에도 2014년 인천아시안게임 등 중장기 프로젝트도 대기 중이어서 송도 바람은 계속될 전망이다.
◆투자처는 어디?
송도 신도시 신규분양 물량은 높은 경쟁률을 보이고 있지만 대형 평형의 경우 상대적으로 경쟁률이 낮다. 송도센트럴파크Ⅱ 199㎡의 경우 73가구 모집에 154가구가 접수해 평균 2.1대 1(당해지역 포함)의 비교적 낮은 경쟁률을 보였다. 다만 대형 평형에 대한 수요가 많지 않아 향후 시장상황에 따른 시세차익을 노려야 한다.
청약통장이 없거나 가점이 낮은 경우에도 노려볼 만한 물건은 있다. 거품이 있기는 하지만 오피스텔 투자에 대한 매력도 상당히 높은 편이다. 국제업무지구 특성상 오피스텔 임대수요가 많아 수익도 꾸준할 뿐만 아니라 시세차익도 얻을 수 있을 것이라는 것이 인근 중개업소의 의견이다.
다만 지난해 청약광풍을 몰고 왔던 더프라우 오피스텔이 실제로는 예상보다 낮은 수익을 기록 중이므로 연 20~30% 정도의 무난한(?) 수익률을 예상하는 것이 좋다는 것.
양도세가 면제되는 입주 후 3년 시점인 올 3월부터는 2공구의 물량이 많이 나오기 때문에 송도에 진입하려는 수요자는 조금 기다리는 것이 좋다. 3월에는 풍림4ㆍ6블록이 6월에는 금호어울림이 7월에는 풍림1ㆍ2ㆍ3블록이 차례로 양도세 면제를 받게 됨에 따라 물량이 쏟아져 나올 공산이 크다.
인근 지역의 후광효과를 기대하는 것도 좋은 방법이다. 인천광역시 연수구는 1월 현재 높은 가격 때문에 거래가 뜸한 상태지만 앞으로의 분위기를 볼 때 가격이 오를 가능성이 크다는 것이 인근 중개업소의 설명이다. 기 송도신도시