1세대 1주택 양도소득세 비과세 - 세무사 이금주

[이금주]

방문자 여러분 안녕하십니까 ? 이금주세무사입니다 건강과 사업번창을 기원합니다

삼복더위와 장마가 겹쳐서 생활하기가 불편한 계절입니다.

모든 분의 건강하심과 행복이 지속되길 기원합니다.

1세대 1주택 양도소득세 비과세에 관한 질문이 많아서

제 나름대로 간략히 요약하여 기술합니다.

업무에 참고하시기 바랍니다.

자세한 상담을 원하시면 아래 연락처로 연락바랍니다.

2015. 8. 2.

세무사 이금주 배상

연락처

상호 세무법인 열림 의정부

세무사 이금주

주소 의정부시 가능동 830-10 동호빌딩 2층

전화 031-878-6600 핸드폰 010-5231-3519

1세대 1주택 양도 시 양도소득세   비과세

개요

1세대 1주택 양도시 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 

거주자인 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 2년이상 보유 후 양도하는 경우에 한하여 양도소득세를 비과세하는 것이다.

여기서 " 1세대"란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 것을 말한다.  이경우 "생계를 같이하는 동거가족"이란 현실적으로 생계를 같이하는 것을 의미하며 주민등록지가 동일한지 여부에 불구하고 일상생활에서 볼 때 유무상통하여 동일한 생활자금에서 생활하는 단위를 의미한다고 볼수 있다.  

 또한 "1주택"이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하고, 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라 주택 여부를 판정한다.

이에 따라 주택과 그 "부수토지"로서 건물이 정착된 면적의 5배(도시지역 밖은 10배) 이내의 부수토지만 비과세하고, 초과하는 부분은 나대지로 보고  과세(중과)하는 것이다.

1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 경우에도 양도가액이 9억원을 초과하면 고가주택에 해댱되어 9억원 초과분에 대하여는 양도소득세를 과세하는 것이다.

겸용주택(상가+주택 등)에 있어서 주택면적이 단 1평이라도 크면 그 전부를 주택으로 보고 주택면적이 적거나 같으면 주택부분만 주택으로 보아 비과세 여부를 판정하는 것이다. 

특히 주택을 양도할 때 미등기 전매를 하거나 허위게약서 작성을 한 경우에는 "비과세" 또는 "감면"에 관한 규정을 적용하지 않아 양도소득세를 추징하므로 유의하기 바란다.

주택의 비과세 특례규정에는 "보유기간에"에 관계없는 경우(건설임대주택, 수용 등 분할양도, 근무 등 부득이한 사유, 국외이주)와 "일시적 2주택" 등에 해당하는 경우(상속주택, 동거봉양주택, 혼인주택, 장기저당주택, 지정문화재주택, 농어춘주택, 실수요목적 주택, 임대주택사업자의 거주용 자가주택, 재개발-재건축아파트의 입주권, 조합원입주권의 주택의제)가 있다.

주택의 감면규정에는 장기임대주택, 신축임대주택, 미분양주택, 농어촌-고향주택 등이 있으며 이는 침체된 주택경기를 활성화하기 위하여 지원할 뿐 아니라 중산층 및 서민층 주택의 매매 전세값 등의 안정을 도모한다는 데 주된 입법취지가 있다할 것이다.

 이와 같이 "1세대 1주택"의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니하는 취지는 주택을 국민의 주거생활의 기초가 되는 것이므로 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 일시적으로 주거하거나 소유하다가 양도하는 것이 아니라고 볼수 있는 일정한 경우에는 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활의 안정과 주거이전의 자유를 보장하여 주려는 데 있음을 알 수 있다.

(참고문헌 "양도소득세 실무해설" , 권동용 , 세연 T&A, 2015년)

1. 1세대 1주택의 범위

 1세대가 1주택의 비과세를 받기 위해서는 거주자인 1세대가 양도일 현재 국내에서 1주택을 2년이상 보유 후 양도하는 경우에 한하여 양도소득세를 비과세하는 것이다.

  여기서 "보유기간"의 확인은 당해 주택의 등기부등본 또는 토지-건축물대장등본 등에 의한다.

"거주기간"의 확인은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. 이때 불분명한 경우는 실제 거주기간에 따른다.

2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 거주가가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 보아 비과세 여부를 판정한다.

1세대 1주택의 비과세 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다. 다만 매매계약 후 양도일(잔금일 등) 이전에 "매매특약"에 의하여 1세대 1주택"에 해당하는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다.

동일세대원간에 소유권이 변경된 경우에는 보유 및 거주기간을 '통산"하여 1세대 1주택 비과세 여부부를 판정하는 것이다.

2. 1세대의 판정

  "1세대"란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 것을 말한다. 이 경우 " 생계를 같이하는 동거가족'이란 현실적으로 생계를 같이하는 것을 의미하며, 주민등록지가 동일한지 여부에 불부하고 일항생활에서 볼 때 유무상통하여 동일한 생활자금에서 생활하는 단위를 의미한다고 볼 수 있다.

1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 경우 부부가 각각 세대를 달리 구성하는 경우에도 동일한 세대로 본다

1세대 판정시 배우자가 없어도 1세대로 보는 경우에는 거주자의 연령이 30세 이상이거나 배우자가 사망-이혼한 경우 또는 30세 미만의 성년자로서 최저생계비 이상(보건복지부고시)으로서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우를 말한다.

3. 주택의 부수토지

  주택과 그 "부수토지"란 건물이 정착된 면적의 5배(도시지역 밖은 10배) 이내의 부수토지를 말하고 이는 비과세대사이 되는 것이며 이 경우 초과하는 부분은 나대지로 보고 과세(중과)하는 것이다.

또한 주택의 전부  또는 일부에 무허가건물이 있는 경우 정착면적도 포함하여 비과세 여부를 판단하는 것이다.

1세대 1주택의 비과세요건을 갖춘 주택과 그 부수토지를 각각 소유한 경우로서 동일세대원인 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세하는 것이나, 각각 다른 세대가 보유하다 양도한 경우에는 주택만 비과세하고 토지는 과세가 되는 것이다.  

4. 주택의 판정

  "주택"이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하고 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상 용도에 따라 주택 여부를 판정한다.

 이 경우 무허가주택도 사실상 주거로 사용한 경우에는 공부상 등재 여부에 관계없이 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판정한다.

 아파트 등 주택이 놀이방 등 일시 비주거용으로 사용하더라도 구조 기능 등이 본래 주거용으로서 적합한 상태에 있는 경우에는 이를 주택으로 볼 수 있다. 또한 주택이 사실상 폐가 상태에 있는 경우는 주택으로 보지 않을 수 있다.

5. 주택의 분할 양도

  1세대 1주택 비과세요건에 해당하는 주택과 그 부수토지의 일부를 지분형태(지분등기)로 분할하여 양도한 경우에는 양도소득세가 "비과세"된다.  이 경우 분할된 지분 자체가 독립된 주거공간(다가구주택 등)을 형성하는 경우에는 양도소득세가 "과세"된다.

또한 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 주택 및 그 부수토지의 전부 일부가 수용되는 경우에는 보유기간에 관계없이 "비과세"된다

6. 근무 등의 부득이한 사유

  1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 1년이상 거주한 주택을 취학, 근무상 형편, 질병의 요양 등의 부득이한 사유로 양도한 경우에는 보유기간에 관게없이 "비과세"된다.

  이 경우 질병 등의 요양 등 부득이한 사유의 의미는 새로은 주거환경에서만 비로소 치료나 요양이 가능한 특별한 사정이 있어야 하는 것이므로, 고혈압 우울증 등은 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병에 이른다고 보기 어려워 과세가 될 수 있다.

7. 국외이주한 경우

  1세대가 양도일 현재 국내에 1택을 보유하고 있는 경우로서 [해외이주법]에 따른 해외이주로 세대 전원이 출국하는 경우나, 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우에는 보유기간에 관계없이 양도소득세가 "비과세"된다.

다만 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일로부터 2년 이내에 양도한 경우에 한하여 "비과세"한다.

그로므로 비거주자인 상태에서 취득 후 양도한 경우에는 과세가 되는 것이다. 

8. 일시적 1세대 2주택

 1세대가 국내에 소유한 1주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우에도 양도소득세가 "비과세" 된다.

 이 경우 종전 주택을  취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 새로운 주택을 취득하고, 새로운 주택을 취득한 날 부터 3년 이내에 종전 주택을 양도한 경우에 한하여 비과세를 하는 것이다. 

또한 일시적 2주택에 대한 양도소득세 비과세요건 적용시 "재건축한 주택"은 기존주택의  연장으로 보아 비과세 여부를 판단하는 것이다.

  새로운 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 양도하지 못하는 부득이한 사유에 해당되는 경우에는 3년이 지난 후에 양도하여도 비과세를 적용받을 수 있다.  이 경우 새로운 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재에 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우, 경매를 신청한 경우, 공매가 진행중인 경우, 주택재건축사업의 시행으로 소송절차가 진행 중인 경우에 한한다.

9. 상속으로 인한 1세대 2주택 

  상속받은 주택과 일반주택을 국내에 각가 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1주택을 소유한 것으로 보아 양도소득세를 "비과세"한다.  이 경우 "상속받은 주택"이란 일반주택 보유상태에서 상속 받은 주택을 말한다.

  동일세대원으로부터 상속받든 주택은 상속받은 주택으로 볼 수 없어 비과세특례 규정이 적용되지 않는다. 그러나 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택은 상속받은 주택으로 본다.

 또한 공동상속주택의 소수지분자가 일반주택을 양도하는 때에는 공동상속주택은 거주자의 주택으로 보지 아니하므로 비과세 적용이 가능하다.  다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 2주택으로 보아 과세되는 것이다. 

10. 노부모 봉양을 위한 1세대 2주택 

  1주택을 보유하고 있는 1세대(자녀)가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직게존속(부모)을 "동거봉양"하기 위하여 세대를 합침으로서 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우, 합친 날 부터 5년 이내 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세하는 것이다.

11. 혼인으로 인한 1세대 2주택 

 1주택을을 보유하는 자(남 또는 여)가 1주택을 보유하는 자(여 또는 남)와 "혼인"함으로써  1세대가 2주택을 보유하게 된 경우,  각각 혼인한 날 부터 5년 이내 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세하는 것이다.

  또한 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직게존속을 동거봉양하는 무주택자(남 또는 여)가 1주택을 보유하는 자(여 또는 남)와 혼인한 경우에도 비과세가 가능하다.

12. 장기저당담보주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례

  국내에 1주택을 소유한 1세대가 장가저당담보대출계약을 체결하고 장기저당담보로 제공된 주택을 양도하는 경우에는 "거주기간"에 관계없이 양도소득세가 비과세되는 것이다.

13. 지정문화재 등의 1세대 2주택

  지정문화재 및 등록문화재에 해당하는 주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 "일반주택"을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 양도소득세를 비과세하는 것이다.

14. 이농주택 등 농어촌주택 "보유자"에 대한 과세특례

  "상속받은 주택", "이농주택", "귀농주택"에 해당하는 주택으로서 수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역 안의 지역은 제외함)  또는 면지역에 소재하는 농어촌주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 "일반주택"을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 양도소득세를 비과세하는 것이다.

  그러나 농어촌주택을 먼저 양도하는 경우에는 과세되는 것이다. 또한 귀농으로 인하여 ㅣ세대 전원이 농어촌지역으로 이사하는 경우에는 귀농 후 최초로 양도하는 1개의 일반주택에 한하여 비과세하는 것이다.