신탁부동산의 임대차계약

[한나]

신탁 부동산에 대한 임대차계약과 중개업자의 책임

신탁회사 앞으로 신탁등기가 되어있는 상태에서는 신탁계약상으로 신탁회사의 동의없는 수탁자의 처분(매매, 임대차 등)이 허용되지 않는 경우가 적지 않은 가운데 수탁자와 임의로 거래하여 손해를 입는 사례가 종종 발생한다.

다음은 수원지방법원 2009. 12. 22. 선고 2009가단18799 손해배상사건(2심 : 서울고등법원 2010. 7. 14.선고 2010나8039호)이다.

▶사안의 개요는 다음과 같다.

가. 원고는 2006. 10. 16 중개업자인 피고 문00와 피고 양00의 공동중개로 소외 주식회사 00엔터프라이즈(이하 소외 회사)의 분양영업사원인 황00을 통해 보증금 1억원, 임대기간 2006. 10. 30. 부터 24개월로 정한 수원시 장안구 00동 5-3 소재 000아파트 101동 1201호(이하 이 사건 아파트)에 대해 이 사건 임대차계약을 체결하면서 소외 회사에서 계약 당일 계약금 2000만원을, 2006. 10. 30 잔금 8000만원을 각 지급함으로써 위 보증금을 모두 지급했다.

나. 소외 회사는 2006. 4. 28. 이 사건 아파트에 관하여 소유권보존등기를 마침과 동시에 같은 날 케이비부동산신탁 주식회사(이하 ‘케이비신탁’이라 한다)와 사이에 신탁기간을 2006. 4. 28.부터 2009. 4. 30.까지로 한 부동산담보신탁계약을 체결하고,

같은 날 위 신탁계약을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤으며, 신탁원부에는 신탁계약 체결 후 신규 임대차계약은 케이비신탁의 사전승낙을 조건으로 소외 회사 명의로 체결하되, 보증금은 케이비신탁에게 입금하여야 한다고 규정되어 있다.

다. 그런데, 소외 회사는 케이비신탁에게 지급하지 않은 상태에서 원고로부터 지급받은 보증금을 다른 곳에 써 2007. 4.경 부도가 났고, 케이비신탁은 원고의 임차권을 인정할 수 없다면서 원고에게 이 사건 아파트에서 퇴거를 통보했다. 라. 피고 한국공인중개사협회(이하 피고 협회)의 전신인 대한공인중개사협회는 중개업자의 손해배상책임을 보장하기 위해 설립된 공제사업자로서 피고 문00와 사이에 공제금액을 5000만원, 공제기간을 2006. 3. 30.부터 2007. 3. 29.까지로 한 공제계약을 체결했고, 피고 양00와도 동일한 공제금액으로 공제계약을 체결했다.

▶이에 대한 1심의 판단내용은 다음과 같다.

가. 손해배상책임의 존부 (1) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 제1항 제1호는 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계를 성실·정확하게 설명하고, 토지대장·등기부등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다고 규정하고 있고, 부동산등기법 제124조 제2항은 신탁원부는 등기부의 일부로 보고, 그 기재는 등기로 본다고 규정하고 있다.

따라서, 피고 문00, 양00로서는 이 사건 임대차계약을 공동중개함에 있어 원고에게 신탁원부를 제시하면서 이 사건 아파트에 관한 신탁관계 설정사실 및 그 법적인 의미와 효과, 즉, 케이비신탁이 이 사건 아파트의 소유자이므로, 이 사건 임대차계약은 임대인 소유가 아닌 부동산에 관한 것이고, 이 사건 임대차계약에 대하여 케이비신탁의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 원고가 이 사건 임대차계약으로 케이비신탁에게 대항할 수 없다는 점을 성실·정확하게 설명했어야 할 의무가 있다.

(2) 살피건대, …에 의하면, 피고 문00, 양00는 원고에게 신탁원부를 제시하지도 않고, 위와 같은 신탁의 의미와 효과 및 이 사건 임대차계약의 위험성(소외 회사가 원고로부터 받은 보증금을 케이비신탁에 지급하기 전에는 임차인으로서 보호받지 못하는 점)에 관하여 충분히 설명하지 아니한 채 원고로 하여금 이 사건 임대차계약을 체결하게 하였으므로(위 피고들도 소외 회사가 임대권한이 있고, 케이비신탁도 우선순위동의서를 발급해 주고 있으니 문제없다는 취지의 황00의 말을 믿고 임대차계약을 진행하였다고 하고 있다),

피고 문00, 양00는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조 제1항에 따라, 피고 협회는 위 공제계약의 공제금액 5000만원의 한도 내에서 연대하여 원고에게 위와 같은 피고 문00, 양00의 중개과실로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.