골드라인과 더블 프리미엄

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투자 분석 방법

200909

투자를 하기 전에 많은 실수요자와 투자자들이 정보를 모으고 나름대로 분석을 한다.

그런데 보통은 머릿속에만 정보와 분석도면을 그리는 경우가 많다.

이럴 경우 투자에 대한 확신을 세울수가 없다.

또한 어느 지역에 내집을 마련해야 할지 정확하지가 않다.

내가 알고 있는 정보와 발품을 팔고 눈품을 팔아서 얻은 자료를 다음과 같이 정리하고 조감도등을 지도상에 펼쳐보도록 한다면 한눈에 분석자료를 파악할 수 있을 것이다.

집은 큰 재산이 들어간다. 아니 전재산이 들어가는 경우가 대다수이다.

그렇다면 정확한 분석을 하기 위해서 이정도의 품은 충분히 투자할 가치가 있다고 생각하며 당연히 실수요자든 투자자든 한번쯤은 실행에 옮겨서 나쁠것은 없다고 본다.

그럼 예를 들어서 한지역을 설명해보도록 하겠다.

필자가 서대문구, 구로구, 중랑구, 금천구 지역에 많은 분석과 예상을 했었다.

그 예상이 맞는 곳도 있었고 빗나간 곳도 있었으며 현재 진행형인 곳도 있다.

그중에서 금천구를 예를 들어서 설명을 해 보도록 하겠다. 

금천 구심 지구단위 계획

사업개요 

   위  치 : 금천구 시흥동 994번지 일대

   (시흥역~군부대~시흥대로~시흥사거리~기아자동차서비스~대한전선)

   면  적 : 636,393㎡ 

- 금천구 시흥시 금천구청 인근 도화부대 부지와 대한전선 부지 등 636,393㎡ 면적에  70층 고층 빌딩과 각종 주상복합, 업무 빌딩 개발 예정

- 군부대 이전 부지에는 판매, 업무 및 주거시설, 종합병원 등 대규모 복합건축물 개발 예정

가산지구단위 계획

사업개요 

 위 치 : 가산동 140번지 일원

 면 적 : 73,757㎡ 

 추진사항

 1998. 03. 13 : 가리봉지구 용도지역 변경 및 도시설계구역 지정

 2000. 01. 18 : 가리봉지구 도시설계 결정고시

 2008. 05. 29 : 가산 제1종지구단위계획 변경(재정비) 결정고시 

독산지구단위 계획

사업개요 

 위 치 : 독산동 1030번지 일원

 면 적 : 198,388㎡ (당초 90,540㎡ , 구역계확대 107,848㎡) 

 추진사항

 1998. 07. 02 : 독산지구 용도지역 변경 및 도시설계구역 지정

 2000. 01. 18 : 독산지구중심 도시설계 결정고시

 2008. 05. 29 : 독산 제1종지구단위계획 변경(재정비) 결정고시

문성 시흥 정심 생활권 지구단위계획

 사업개요

 위 치 및 면적

 문성지구 : 독산동 974번지 일대(81,299㎡)

 정심지구 : 시흥동 789-1번지 일대(35,691㎡)

 시흥지구 : 시흥동 831번지 일대(35,466㎡)

 추진사항

 2005. 05       : 지구단위계획 재정비(안) 작성

 2006. 04. 13 : 문성 · 정심 · 시흥생활권중심 제1종지구단위계획 결정고시

 2007. 07. 12 : 문성생활권중심 지구단위계획(높이계획) 변경 결정고시

. 가리봉 균형발전촉진지구

- 구로구 가리봉동 일대 125 279,110 ㎡ (약84431 평) 규모

- 철거민 정착촌, 불량한 주거환경 등으로 낙후된 지역 이미지를 가지고 있는 가리봉지역은 혼잡한 가로망과 기초생활시설의 부족 등 생활권역의 주민에게 필요한 도시생활여건을 제공하지 못하고 있으며, 비효율적인 도시교통체계와 불량한 대중교통 접근 등 개발압력이 높은 지역임

- 오피스, 상업용 빌딩이 지어지며, 주거용 아파트와 주상복합도 지어질 예정

 사업개요 - 위 치 : 가산동 140번지 일원    면 적 : 73,757㎡ 

 추진사항

 1998. 03. 13 : 가리봉지구 용도지역 변경 및 도시설계구역 지정

 2000. 01. 18 : 가리봉지구 도시설계 결정고시

 2008. 05. 29 : 가산 제1종지구단위계획 변경(재정비) 결정고시

시흥뉴타운

 현 황 위 치 : 금천구 시흥동 212, 966번지 일대  면 적 : 634,882 ㎡ (약192052 평)

 사업기간: 2015년까지 완료 예정

 건립규모: 6,135 가구 (17,177 명), 주거 중심형 뉴타운

추진경위 

 2005.  8. 29 :  3차 뉴타운 후보지 선정

 2005.12. 29 : 뉴타운 지구 지정

 2006.10. 19 :  시흥재정비촉진지구 지정고시

 2007.07. 11 :  시흥3동 도시개발사업방식 도입 검토 요청(금천구 → 서울시)

 2007.07. 16 :  시흥3동 도시개발사업방식 협의(서울시 → 건설교통부)

 2007.08. 08 :  시흥3동 도시개발사업방식 도입에 대한 건설교통부 방문 협조 요청(금천구)

 2007.10. 01 :  서울시도시재정비위원회(소위원회)위원 현장 방문 및 회의

 2007.10. 18 :  시흥3동 도시개발사업 방식 도입 회신 (건교부, 서울시 →금천구)

 2007.11. 19 :  서울시 도시재정비위원회(소위원회) 자문 요청 (금천구 → 서울시)

 2008.04. 22  : 서울시 도시재정비위원회 사전 자문

 2008.05. 09  : 시흥재정비촉진계획(안) 공람공고 (공람기간 : 2008.5.9 ~ 2008.5.23)

 2008.06. 04  : 시흥재정비촉진계획(안) 주민공청회 실시

 2008.07. 23  : 시흥재정비촉진계획 결정 요청 (금천구 → 서울시)

 2008.09. 23  : 서울시 도시재정비위원회 심의

향후 추진계획 

 2008년 하반기 ~    :  시흥재정비촉진계획 변경 용역 시행

 2009.07.06  : 서울시 도시재정비위원회(소위원회) 자문 - 예정

 2009년 하반기  :  시흥재정비촉진계획(안) 공람공고, 서울시 도시재정비위워회 심의 및 시흥재정비촉진계획(변경)  결정 고시

 2009년 하반기중  :  개별법에 의거 정비구역별 사업시행

※ 상기 추진계획 일정은 관련부서 협의 및 서울시 도시재정비위원회 심의 등에 따라 변경될 수 있습니다.

위와 같이 정보를 정리하고 지도상에 이미지를 첨부한다면 내집 마련시 100% 확신은 아니더라도 80% 확신은 있을 것으로 생각한다.

이렇게 큰 그림을 그려놓고 내가 원하는 지역이 어느 정도 발전을 할 것이지 또한 시, 구 등에서 주도적인 계획을 하는 사업과 내가 원하는 물건이 영향권안에 있는지도 한번쯤 생각을 해보아야 할 것이다.

묻지마 투자를 하는 것보다 큰 재산이 들어가는 만큼 많은 발품과 손품, 눈품을 팔고 난 후에 내집마련을 하는 것이 좋을 것이다.

본 카페지기가 늘 말하듯이 투자에 책임은 매수자 본인만이 진다는 것을 명심하고 정확한 정보와 분석은 필수사항이라고 생각한다.

또한 현재 찾아낸 정보는 100% 맞다고 할수 없으면 향후 진행에 따라서 변경이 가능함으로 관심을 가지고 지켜보아야 한다는 것도 잊지 말자.

747시대 부동산투자 新 5대법칙

지난 대통령 선거에서 심판이 바뀌었다. 게다가 시장의 규칙도 많이 바뀔 것 같다. 이명박 당선인의 부동산 정책 철학이 참여정부와 매우 다르기 때문이다. 이 당선인은 규제를 풀어 시장 기능을 회복시키겠다고 강조하고 있다. 심판과 규칙이 함께 바뀐다면 당연히 재태크 전략도 새로 짜야 한다. 이명박(MB) 시대 부동산 재테크 전략의 포인트는 무엇일까. 200804

① 규제 풀리는 상품 골라라 =
MB 부동산 정책의 큰 줄기는 역시 규제 완화. 이 당선인은 세금을 낮추고 재건축ㆍ재개발 용적률을 높일 필요가 있다고 생각한다.
김학권 세중코리아 사장은 "큰 방향은 규제완화니까, 규제완화될 수 있는 상품과 지역을 선택하는 게 좋겠다"고 조언했다. 재개발ㆍ재건축 상품은 대표적인 규제완화 기대 상품이다.
그러나 문제는 타이밍이다.
규제완화가 본격적으로 가시화되지 않은 상품에 섣불리 투자하는 것은 위험이 크다. 자칫 자금이 묶일 가능성을 배제할 수 없다.
반면 투자 시점이 늦다면 먼저 투자한 이들의 배만 불려 주는 꼴이 될 수 있다.
이런 상황에서 투자자는 누구나 망설인다. 어떤 부분에서 먼저 규제가 완화되고 폭은 어느 정도인지, 파장은 얼마나 큰지 철저히 지켜보고 분석해야 한다.

② 세금정책 변화 따져 매매 =
양도소득세율이 어떻게 변할지 지켜봐야 한다. 양도세는 투자수익을 판가름하는 핵심 요소다.
여야 정치권은 1주택자 양도세 비과세 요건 가운데 '2년 거주' 요건을 삭제하는데 가합의한 상태다. 2년 거주 요건이 적용되는 곳은 분당 등 1기 신도시 5곳 가운데 일부와 서울ㆍ과천 등이다. 이 방안이 확정된다면 이들 지역에 대한 수요는 늘어날 것으로 예상된다. 3년 동안 보유하기만 하면 집값 가운데 6억원 이하 분에 대해서는 양도세를 한 푼도 내지 않아도 되기 때문이다. 규제완화 정책의 첫 수혜자가 될 가능성이 점쳐진다.
종합부동산세 완화도 지켜봐야 할 대목이다. 양도세 인하와 함께 종부세마저 내린다면 고가주택 매물은 줄어들 수 있다. 굳이 매물을 내놓을 필요가 없기 때문이라는 게 박합수 국민은행 PB의 설명이다.
1주택자 장기보유특별공제 확대는 10만가구가 혜택을 볼 것으로 예상되나 영향은 미지수다.

③ 역세권 재창조 공약 주목 =
MB 부동산 공약 가운데 크게 주목을 받지 않은 항목이 있다. 바로 '역세권 재창조 프로젝트'다.
도심 내외곽의 역을 대상으로 지하에 교통시설을 배치하고 지상에는 고밀도 주상복합건물을 건설하겠다는 방안이다. 역사 위 지상공간에는 상업ㆍ업무ㆍ주택이 혼합되는 고밀도 건축물을 건설해 개발면적을 최소화하겠다고 한다. 신설되는 역뿐만 아니라 대도시권 재개발 전철역도 대상이다.
게다가 이 당선인은 서울시장 시절부터 도심 재개발을 강조해왔다. 외곽 신도시보다는 도심 재개발을 통해 주택공급을 늘리자는 게 지론이었다.
도심 재개발과 역세권 재창조 프로젝트가 맞물려 진행될 경우, 도심 역세권이 새롭게 주목받을 가능성이 있다. 그러나 이 같은 공약은 아직도 구체화되지 않고 있다. 공약(公約)이 공약(空約)으로 끝날 가능성이 있다. 역시 문제는 타이밍이다.

④ 계속되는 대출규제 고려 =
고가주택 시장이 살아나느냐는 대출규제와 맞물려 있다. 큰돈을 대출받지 않으면서 고가주택을 살 수 있는 수요층은 매우 제한돼 있기 때문이다.
지난해 소형주택의 가격 상승세가 가팔랐던 까닭도 총부채상환비율(DTI) 등 대출규제로 중대형 평형 수요가 감소했기 때문이다.
일단 당분간 대출규제는 계속될 것으로 예상된다. 대통령직 인수위원회가 "집값 안정은 대출규제를 통해서 하겠다"고 밝혔기 때문이다.
정부는 지금의 대출규제는 선진국 등 외국 사례를 고려해 결정했다고 주장한다.
미국도 주요 시중은행은 DTI 40% 비율을 원칙으로 주택담보대출을 하고 있으며 40%가 넘으면 국세청의 특별한 관심을 받게 된다.
그러나 한국은 건설업계가 지방 미분양 해소를 위해 끊임없이 대출규제 완화를 요구하고 있어 상황을 지켜봐야 한다.

⑤ 고금리 넘을 상품 찾아라 =
금리 상승이 무섭다. 1월에 6.11%였던 주택담보대출금리(예금은행 가중평균 금리)가 지난해 11월에는 6.59%까지 올랐다.
대부분 전문가들은 집값에 영향을 미치는 가장 중요한 요인으로 금리를 꼽는 데 주저하지 않는다. 주택담보대출금리 상승세가 계속된다면 집값이 오르기는 쉽지 않다. 금리 상승기의 부동산 투자법에 대해 박상언 유앤알컨설팅 대표는 "올라간 금리를 세입자에게 전가시킬 수 있는 금리 헤지 상품을 찾는 게 좋겠다"고 조언했다.
월세 수입이 가능한 오피스텔이 대표적인 금리 헤지 상품이라는 게 박 사장의 조언이다. 특히 올해 오피스텔은 예년보다 입주 물량이 적어 임대료와 매매가 상승을 예상하는 목소리가 크다.
이 밖에 신흥 오피스 지역으로 임대수요가 높은 구로ㆍ가산 디지털 단지 인근에서 소형주택을 매수해 월세를 놓는 것도 방법이다.

골드라인 따라 부동산도 들썩

돈 길이 뚫린다/전철ㆍ지하철 200901

올해 서울·수도권에서 새 전철이 잇따라 개통한다. 서울 한강을 따라 동서로 이어지는 서울지하철 9호선 1단계가 시범운행을 거쳐 5월 개통된다. 문산~성산을 잇는 경의선 복선 전철이 오는 6월에 뚫리고 인천지하철1호선 연장선 6개역도 8월 뚫린다. 11월에는 수도권 전철 중앙선이 복선화될 예정으로 공사가 한창이다.

새 전철이 개통되면 부동산 시장에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보인다. 그 동안 서울 접근이 어려웠던 곳, 혹은 서울에서도 강남권 진입이 불편했던 지역의 교통여건이 크게 개선될 전망이다. 전철개통은 부동산 가격을 결정하는 핵이라 할 수 있다. 당연히 개통되는 전철과 인근 분양단지 등에 관심을 갖는 수요자들이 많다.

’골드라인’ 9호선은 5월 개통

서울은 전철망이 한층 촘촘해진다. 황금노선으로 불리는 서울지하철 9호선 1단계는 김포공항에서 시작해 여의도, 노량진, 흑석동, 반포동 등을 지난다. 5월 개통인 9호선은 총 25개역(25.5㎞)에 무려 13개역이 기존 지하철과 연결되는 환승역으로 바뀔 예정이다. 이렇게 되면 서울·수도권 구석구석 이동이 편해져 수요자의 관심이 높아진다.

한강 남측 지역의 동서로 연결되는 9호선이 개통하면 김포, 강화 등에서 강남으로 접근이 쉬워져 인천국제공항에서 강남까지 1시간 정도 소요될 것으로 보인다. 그 동안 지하철 사각지대였던 가양동, 염창동, 흑석동 등을 강남, 김포공항 등과 직통으로 연결함으로써 이들 지역의 교통 편의성과 개발효과를 담보해 줄 것으로 기대된다. 또 정거장 9곳만 서는 급행편이 있다는 것도 장점이다.

강서구는 9호선 호재로 한창 인기몰이를 하고 있다. 9호선 마곡나루역(가칭)이 들어설 마곡동과 가양동 일대 336만㎡의 마곡지구를 중심으로 남쪽으로는 발산지구가 있다. 서쪽으로는 2014년까지 약 7530가구가 들어설 방화뉴타운 등이 개발 중이어서 호재도 많다.

정부의 서남권 르네상스 개발 후광효과도 예상된다. 발산지구는 지하철 5호선 발산역과 마곡역이 가까운 더블 역세권이지만 9호선이 생기면 트리플 역세권으로 발돋움할 것으로 보인다. 이곳에 올해 분양예정인 단지는 없지만 9호선 개통에 맞춰 입주하는 단지가 눈에 띈다.

방화동에는 대우건설이 지은 방화푸르지오(82~138㎡ 341가구)가 6월 입주를 앞두고 있다. 인근 공항동에서는 동부건설의 강서센트레빌(72~145㎡)이 3월 입주한다. 분양물량이 없으므로 미분양에 관심을 둬도 좋을 것 같다. 지난해 12월 월드건설이 염창동에서 내놓은 아파트(113~164㎡) 164가구 중 일부 가구가 남아있다.

동작구 일대도 9호선 개통을 반기는 곳이다. 노량진뉴타운은 개발이 한창으로 기존 지하철 1호선 노량진역과 7호선 장승배기역이 가깝다. 85~143㎡ 655가구가 들어설 흑석뉴타운은 직접적인 수혜가 예상된다. 5월에 분양예정인 흑석뉴타운 중 5구역은 걸어서 5분 거리에 9호선 흑석역(가칭)이 신설돼 불편했던 교통여건이 개선된다. 이에 따라 강남권 접근도 편해지고 주거환경 선호도가 높아질 것으로 보인다. 나머지 구역도 한강조망이 가능해 아파트 가격이 많이 뛰었다. 흑석동 명수대현대 145㎡의 경우 2006년 상반기 5억원대에서 현재는 8억원대에서 거래된다. 한강현대 아파트 142㎡도 3년 전보다 3억원이 뛴 9억원을 호가한다.

인천국제공항철도·5호선과 9호선이 만나게 될 김포공항역 인근과 9호선과 지하철2호선 환승역이 될 당산역 주변도 수혜지역으로 꼽힌다. 일산, 부천, 목동과 신촌 등지로 다니기 쉬운 당산역은 9호선 개통 후 김포공항, 여의도, 강남권까지 단숨에 연결돼 진가를 발휘할 것으로 보인다. 롯데건설은 당산4구역을 재개발해 195가구(77~192㎡)를 9월에 분양할 예정으로 9호선 당산역이 걸어서 10분 거리다.

문산~성산 경의선 복선화로 파주·일산에 호재

6월말 개통 예정인 경의선 문산~성산 구간(40.6㎞)은 기존에 있던 48.6㎞ 단선 구간을 복선으로 바꾸는 것이다. 성산역에서 6호선으로 환승할 수 있다. 복선화 1단계인 문산~성산 구간이 완공되면 일산·파주에서 서울 진입이 빨라질 것으로 예상된다. 현재 철도 경의선을 이용해 서울역에서 일산 백마역까지 이동할 경우 약 35분 걸린다.

지하철 3호선을 이용해 인근 백석역에서 종로3가역까지 이동한 뒤 1호선으로 갈아타고 서울역까지 이동할 경우는 50분 이상이 걸린다. 하지만 현재 경의선은 30분 간격으로 운행돼 불편이 많아 직장인들로부터 외면받고 있다. 이런 문제점을 복선화가 깨끗하게 해결해 줄 것으로 보인다.

복선화사업이 완료되면 전철이 12분 간격으로 하루 140차례 왕복 운행하므로 종점인 문산에서 서울까지 1시간이면 닿을 수 있다.특히 경의선 복선전철은 지하철 6호선 성산역과 일산선 대곡역에서 환승이 가능해 고양 파주 등 서북부 지역 대중 교통의 중추 역할을 할 것으로 기대된다. 여기에 경의선이 복선화가 2단계(성산~용산)까지 개통하게 되면 2호선 홍대입구역, 5호선 홍대입구역, 1호선 서울역 등에서도 환승이 가능하게 될 전망이다.

경의선 복선화로 특히 전철이 없던 파주시 일대에 큰 호재로 작용하고 있다. 서울을 다니기 쉬워지기 때문이다. 동문건설은 경기도 파주시 문산읍에서 110㎡ 309가구를 5월 내놓는다. 인근에 경의선 문산역이 있고 문산첨단산업단지가 가까워 산업단지 근로자들의 선호도가 높을 것으로 예상된다. 한양도 올 상반기에 85~149㎡ 780가구를 선보일 예정이다. 경의선 운정역이 가깝고 인근에 경의선 금륭역도 생긴다. 또 남쪽으로 일산신도시가 있어 생활편의시설 공유가 가능하다.

인천지하철 1호선 연장선·중앙선 복선화도 관심 높아

국수~용문간(19.7㎞) 중앙선 수도권 전철도 복선화 작업을 마치고 11월 개통한다. 지난해 말 팔당~국수간이 복선전철화 사업을 완공하고 연장 운행하고 있다. 올해는 중앙선 복선화 중 3단계인 국수~용문간도 개통해 인근 수요자들의 관심이 높아지고 있다.

양평 일부 지역은 서울 강북까지 전철 출퇴근이 가능한 곳으로 바뀌어 주민들에게 많은 호응을 얻고 있다. 출퇴근 시간에는 17분, 평상시에는 30분 간격으로 운행되며, 운행 횟수도 왕복 32회에서 116회로 늘어나 중앙선을 이용하는 사람들이 크게 증가한다. 따라서 인근 상권과 아파트에도 많은 영향을 미칠 전망이다.

이 때문에 분양할 단지에 주택수요자들의 관심이 쏠리는 게 당연하다. 금광건업은 강원도 원두시 태장동에서 82~162㎡ 618가구를 올 상반기 분양한다. 당장 복선화가 되는 구간과는 거리가 있지만 2011년 복선화로 바뀔 중앙선 남원주역이 가깝도 또 원주공업단지가 인근에 있어 공업단지 근로수요가 꾸주할 전망이다.

인천지하철 1호선도 연장돼 8월 운행을 앞두고 있다. 기존 1호선 종점이었던 동막역이 인천 송도국제업무도시와 연결돼 교통이 불편했던 송도신도시 주민들의 관심이 고조된 상태다. 6.5㎞ 구간에 6개 정거장이 들어선다. 지난해 9월 6개역(캠퍼스타운, 테크노파크, 지식정보단지, 인천대입구, 센트럴파크, 국제업무지구) 이름과 개통 일정이 확정되면서 일대 부동산이 들썩거리기도 했다.

연장선 최대 수혜지역으로 떠오르는 송도신도시에서 포스코건설은 올 2월부터 주상복합과 아파트를 분양할 예정이다. 108~198㎡ 중대형으로 구성된 주상복합 아파트 543가구를 2월에, 138~366㎡ 380가구는 3월에 각각 분양할 예정이다. 또 105~234㎡ 1800여 가구도 5월 중 내놓을 계획이다.

 

"아..이것참..부동산에 지금 들어는 가야 할 때 같은데...뭘 어떻게 봐야 하는지 모르겠네..
어제 신문을 보니까 1가구 다주택자들도 이젠 양도소득세 중과세를 안한다고 하니 매물로 쏟아질 것  같은데.."

내실있는 중소기업인 K전기 자금과장인 39세 나조간(가명)씨는 부동산 규제완화에 대한 TV뉴스를 보면서 부동산 투자에 대한 고민을 중얼거린다.

"여보..뭘 그렇게 혼자서 궁시렁대고 있어요? 부동산이 어쨌다구요?"

"응..뉴스를 보니까 지금 부동산 시장이 정부의 정책완화가 이어지면서 꿈틀댄다고 하는데..우리도 이참에 사는 집을 레벨업하는걸 고민해 봐야 하지 않을까? 그런데 뭘 어떻게 시작해야 할지 모르겠구만.."

나조간씨의 부인인 37세의 가정주부 반성해(가명)씨가 갑자기 정색을 하면서 반가워한다.

"아이구...우리 서방님이 드디어 철이 드셨구나..내가 그렇게 재테크좀 같이 하자고 떠들어대도 꿈쩍도 안하던 양반이 이제 나이 사십줄에 들어서려니 정신이 번뜩 나우?"

갑자기 반성해씨가 방으로 들어가서 까만색의 스크랩파일을 펼친다.

"내가 그럴줄 알고 벌써 몇 개월째 이렇게 신문기사를 스크랩 하고 있었지요..백화점 문화센터에서 재테크 강사님께 배운건데 부동산은 가격이 세 번 오른다네요..이렇게 신문에 기사가 났을때 하고 이 지역이 분양할 때 그리고 입주 6개월 전부터 입주 후 6개월까지 해서 한 3번 정도 가격이 오르기 때문에 신문기사를 꼭 챙기라고 배웠어요.."

"아..그래? 어디 볼까? 아니 작년 2월달에 이런 기사가 있었어? 야...이거 따로 책을 사서 볼 필요도 없겠구만? 당신 언제 이런걸 오려서 이렇게 모아놨어? 대단한걸? 그렇다면 이 기사를 보면 아파트 투자할 때 가장 중요한 게 더블프리미엄...즉,역세권+한강 조망권이라는 얘기지?"

"그렇지요...이제 부동산 특히 아파트에 투자할 때에는 역세권과 한강조망이 그렇게 중요하다네요? 그러니 우리도 얼른 지하철 노선도 펼쳐놓고 환승역 근처로 해서 아파트 한번 알아보러 다니자구요? 선생님이 그러시는데 부동산을 투자할 때에는 전자제품 사듯이 2~3주 알아보고 사는것이 아니라 최소 몇 년 전부터 준비를 해야한다고 하네요..그러니 우리는 지금 얼마나 늦은 거예요? "

이렇게 나조간씨와 반성해여사가 펼친 신문스크랩의 첫 장에는 아래와 같은 기사가 붙여져 있었다.

더블 프리미엄

2008년 2월 18일자 모 경제신문의 부동산 기사로 제목부터 '더불 역세권,한강조망 프리미엄 단지 노려볼까'라는 표현으로 피부에 확 와닿는 기사가 아닐 수 없다.
또한 그 내용도 부동산 투자에 빼놓을 수 없는 지하철 9호선과 분당선 연장선에 대한 안내와 함께 노선도의 그림까지 설명하고 있고 실제로 분양예정인 역세권 아파트의 리스트까지 안내해주는 부동산 투자에 있어서 꼭 필요한 정보를 알려주고 있다.

이 기사에 따르면 지하철 9호선은 김포공항에서 한강 남단을 따라서 강남구 논현동까지 1단계 구간이 곧 완공되고,분당선 연장구간은 선릉역에서 뚝섬을 지나 왕십리까지 구간이 2010년 개통된다고 한다.이들 구간은 상당수 아파트들이 지하철 역세권의 수혜에 한강 조망까지 가능한 경우가 많아서 신 부동산 투자의 실크로드가 될 것이라는 얘기이다.

이런 경우를 '더블프리미엄'이라고 하는데 부동산 투자에 있어서 꼭 챙겨야 할 부분이 아닐 수 없다. 

흔히들 아파트 투자에 있어서 가장 중요한 것이 바로 역세권 다른 표현으로 '교통환경'이라고 하는데 버스 정류장이 여러개 있는 것보다도 오히려 지하철 노선이 있는것이 좋고 지하철 역에서 도보로 남자걸음으로 약 5분,여자걸음으로 약 10분정도 이내면 역세권이라고 얘기한다.

가격이 오를 만한 아파트의 요건중에는 평지에 지어진 아파트도 있는데 이왕이면 마을버스를 타는 아파트가 아닌 평지에 위치해 있으면서 지하철 역에서 부터 약 10분 이내의 아파트라면 교통환경은 그만인 셈이다.

실제로 시계를 보면서 천천히 지하철 역에서 부터 걸어보는 것이 가장 좋은 방법이고 그 지하철 역이 이왕이면 환승역 즉,갈아타는 역이면 일석이조의 효과로 마당쓸고 돈 줍는 격이 아닐까 싶다.

한강 조망권의 중요성은 아무리 얘기해도 부족함이 없다.
부자들의 특징이 웰빙을 선호하면서 이왕이면 한강 등의 강 조망권이나 공원,산 조망권을 중요하게 생각하기 때문이다.

앞으로는 아파트를 투자목적이건 거주 목적이건 알아보러 갔을때 우선적으로 발코니먼저 가서 조망권을 보는것이 가장 중요한 선택방법이다.
특히 남향으로 해서 이왕이면 채광까지 가능한 아파트가 더욱 좋지않을까?

신문에 기사로 적나라하게 역세권과 한강조망권을 가지고 있는 아파트를 노려보자라고 씌여져있고 게다가 그럼 어떤 아파트들이 역세권이면서 분양예정인지를 알려주고 있다.
이 정도의 기사는 돈으로 환산할 수 없는 가치를 가지고 있다.

앞으로는 신문기사를 읽을때에는 한 손에 손가위를 들고 보도록 하자.언제든지 가위로 오려서 스크랩할 준비를 하고 신문기사를 보자는 것이다.현대의 투자는 정보력 싸움이라고 한다.
누가 얼마나 많은 정보와 호재를 알고 있는냐가 관건이라는 의미인데 그 정보력 싸움에서 승리했다고 하더라도 실제 투자의 실천이 없다면 스크랩하는 노력이 허사가 될 것이다.

따라서 신문 스크랩을 하면서 투자의 흐름과 맥과 중요요소를 챙기는 독자여러분이 되셨으면 한다. 200906

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치솟는 금리에 상가·아파트 투자 매력 떨어져

 

지난해 2월 서울 강남구 대치동 한 상가를 분양받았던 김 모씨(51)는 요즘 고민이 늘었다. 금리가 오르면서 상가 수익률이 마이너스를 기록하기 시작했기 때문. 분양가는 11억5000만원. 이 중 연 5.9% 변동금리 담보대출로 절반(5억7500만원), 연 9% 고정금리 신용대출로 1억원을 조달했다. 보증금 2억5000만원을 빼면 실투자금은 2억2500만원. 실투자금 대비 수익률은 3.32%에 불과했지만 경기가 살아나면 임대료도 오르고 수익률도 좋아질 것이란 계산이었다. 하지만 올여름 상황은 정반대가 됐다. 담보대출 금리가 몇 달 새 연 7.3%로 훌쩍 뛰어 월 이자 부담이 425만원으로 늘면서 월 5만원씩 손해를 보게 된 것이다.

금리 인상으로 침체된 부동산시장 그늘이 더 짙어지고 있다. 아파트 매매시장은 말할 것도 없고 그나마 큰손들 관심을 받았던 상가빌딩 등 수익형 부동산시장마저 경색되고 있다. 시세차익을 노리고 낮은 수익률을 감수하면서 무리한 대출을 끌어 투자했던 상가와 빌딩 주인들은 마이너스 수익률로 속을 태우고 있다.

강남대로변이나 압구정동 가로수길 등 서울 강남 요지의 중소형 상가나 상가빌딩도 매수세가 뚝 끊겼다. 이미 시세가 많이 오른 데다 담보대출 평균금리가 7%를 넘는 상황에서 수익률을 기대하기 어렵게 됐기 때문이다. 거액의 대출로 내집을 산 가계 대출자들에게도 금리 인상은 직격탄이다.

특히 2006년 총부채상환비율(DTI) 규제가 시행되면서 크게 늘어난 원금균등분할 상환 대출도 부동산시장의 '복병'이다. 2006년 하반기 2~3년 거치로 20년 분할상환 대출을 받은 경우 늘어난 이자에다 원금까지 상환해야 하는 시기가 올해부터 도래하기 때문이다.

원금분할상환으로 가계 이자부담액이 2배가 되고 부동산 자산가치마저 하락하면 중산층 가계는 빠르게 부실화될 것이란 염려가 나오고 있다.

◆ 알짜배기 강남 상가도 찬바람

= 금리가 오르면서 그동안 매매가가 뛰었던 강남권과 고가 분양된 상가의 수익률이 급락하고 있다. 떨어진 수익률을 끌어올리기 위해 나중에 임대료를 올리겠다는 상가 보유자도 부쩍 늘었지만 경기 침체로 연체율과 공실률이 더욱 오를 가능성도 커졌다. 아직은 큰 변화가 없지만 이대로라면 최근 상승세를 탔던 상가나 빌딩 가격도 떨어질 수 있다. 덩치가 큰 상가빌딩도 예외가 아니다.

김민수 포커스에셋 대표는 "아직까지 강남권에서 상가빌딩 급매물이 나오지 않고 있지만 정부의 세금 부담 완화 대책이 늦어지고 외국의 금융위기 불안감이 해소되지 않으면 경기에 민감한 상가빌딩이 하락세로 접어들 수 있다"며 "임대수익률이 떨어졌지만 입지별로 차별화되고 있는 만큼 호재가 있는 지역 상가빌딩을 중심으로 투자하되 대출 비중은 낮추는 전략이 필요하다"고 지적했다.

공실률이 1% 안팎으로 떨어진 주요 권역 프라임 빌딩 시장도 민감하게 반응하고 있다.

금리 인상이 예상됐던 만큼 주로 한국에서 자금을 조달하던 자산운용사들은 한두 달 전부터 상품 구성에 어려움을 겪고 있다.

임홍성 교보 리얼코 팀장은 "금리가 오르면서 펀드와 리츠의 목표수익률도 높여야 한다"며 "이를 위해서는 같은 빌딩을 살 때도 예전보다 대출 비중을 줄이고 투자금을 더 많이 모아야 하는 만큼 펀드와 리츠 상품 구성이 어려워졌다"고 전했다.

임 팀장은 "수익률을 높이기 위해 임대료도 높여야 한다. 공실률이 낮아 올릴 수 있기는 하지만 임차인들을 다 끌고갈 수 있을지 고민이 될 것"이라고 덧붙였다.

◆ 이자 급등…손해 보고 팔까

= 금리 인상은 거액의 주택담보대출을 받은 가계에도 치명타다. 2006년 말 3억원을 빌려 송파구 가락동 시영아파트를 5억8000만원에 매입한 A씨도 요즘 죽을 맛이다. 2년간 A씨가 낸 이자만 4000만원에 육박하는데 이자 부담이 더 늘게 됐다. 설상가상으로 집값은 5억원으로 주저앉았다.

정부가 미분양 대책과 함께 부동산거래 활성화를 위한 규제 완화 보따리를 풀어놓을 예정이지만 금리 인상이라는 정책 변수는 또 다른 악재임에 틀림없다.

박합수 국민은행 부동산팀장은 "2006년 말 DTI 규제 때문에 대출이 제한되자 금액을 늘리기 위해 장기 원금분할 방식을 많이 선호했다"면서 "주택담보대출에 대한 원금분할 상환이 시작되면 빚이 많은 급여생활자들은 버티기가 힘들 것"이라고 말했다.

금융감독원에 따르면 실제로 주택담보대출 가운데 분할상환 방식 대출 비중은 지난해 말 기준 59.2%(131조원)를 차지해 2년 전 36.3%(69조원)에 비해 큰 폭으로 증가했다.

과거 일시상환 방식은 돌려막기가 가능했지만 대환이 원천봉쇄됐기 때문에 퇴로가 없다는 것도 문제다.

금리 인상은 매물 압박 요인으로 작용해 시장에 매물을 쏟아낼 공산이 크다. 하지만 급매물을 받아줄 만한 잠재된 매수세력도 매수에 뛰어들기보다는 관망세로 돌아설 것으로 보여 부동산 시장의 거래 실종은 상당 기간 지속될 전망이다.

또한 한국은행이 추가 금리 인상을 시사함에 따라 급매물 출현은 가속화할 것으로 보인다. 이남수 신한은행 부동산전략팀장은 "집값이 하락하면서 최근 2주택자들 가운데 손절매해야 할지를 묻는 사람들이 늘고 있다"면서 "2006년 하반기에 주택담보대출이 가장 많았는데 지금 집값이 떨어지고 이자 부담은 늘어 고민하고 있는 고객이 많다"고 말했다.

■ 빌딩 매입도 주춤

"서울 공급 부족해 가격 안떨어질 것" 외국계 큰손 관망

= 빌딩 매입 방식도 달라지고 있다. 한국에서 매입금 70% 정도를 국내 금융권에서 자금을 조달했던 외국계들은 6%대였던 금리가 상승하면서 주춤한 상태. 반면 자국에서 대부분 자금을 조달하는 유럽계와 중동계는 매물을 활발하게 찾고 있다.

주로 국내에서 자금을 조달했던 국내 자산운용사들도 최근 국민연금이나 농협중앙회와 같은 연기금성 자금의 간접투자 확대를 적극 활용하려는 모습이다. 실제로 미래에셋맵스자산운용이 매입한 역삼동 한솔빌딩은 농협중앙회가 매입대금 4300억원을 전부 출자했다.

금리가 급등하면서 빌딩 매입을 검토하던 자산운용사들이 관망세로 돌아서는 경우도 늘었다. 하지만 공급 부족 현상이 워낙 심해 빌딩 가격이 떨어지는 일은 없을 것이라는 게 전문가들의 전망이다. 홍순만 신영에셋 이사는 "고유가ㆍ고금리가 장기화된다면 외국계 연기금성 펀드를 제외한 나머지 투자자는 빠져나가겠지만 그런 움직임은 없다"며 "서울 빌딩 시장은 2010년까지 추가 공급이 많지 않은 만큼 좋은 투자처라는 인식이 아직 남아 있다"고 전했다.

[심윤희 기자 / 박대민 기자 200808]