(정보)토지(땅)대출 관련 실무편Ⅰ

[대출전문 팀장]

안녕하세요 토지대출을 전문으로 하는 박희원 팀장입니다.

토지를 담보로 대출하기가 많이 어렵기 때문에 대체적으로 상담 문의가 많이 오게됩니다.

그동안의 사례를 토대로 실무적인 내용을 알려 드리고자 합니다.

첫번째로 해당토지가 어떤 지목으로 되어있는지 확인을 해야 합니다.

임야일수도 있고 농지(전,답)일수도 있고 나대지나 잡종지 등으로 구분이 됩니다.

같은 지역이라고 해도 지목에 따른 은행별 담보비율 차이에 따라 대출한도가 다르게 됩니다.

두번째는 매수후활용이나 대출받는 목적에 따라 심사과정이 다르게 됩니다.

①토지를 담보로 생활자금에 사용한다고 하면 소득대비 전체 부채한도를 고려한 가계대출 제한규정인 DSR 규정을 적용하여 대출 한도가 산출되며, 동일 소득대비 주택에 비하여 상당히 적은금액의 대출이 나오게 됩니다.

주택은 대출기간을 40년까지 할수 있지만 토지(비주택)는 대출기간이 최대 8년으로 산정이 되기 때문인거지요~~

물론 실제 대출기간은 최대 30년까지 가능합니다.

②만약 사업목적으로 한다면 기본적인 대출한도는 좀더 많이 나온다고 보시면 됩니다.

사업목적이라함은 여러가지가 있는데 농사를직접 하실수도 있고, 주차장이나 임업용으로 임대를 줄수도 있겠지요

또한 수익형 부동산을 건축하여 판매하거나 거주할 주택을 건축 할수도 있고요, 아니면 본 토지담보를 이용하여 다른사업을 하기위한 자금조달용으로 대출을 받을수도 있습니다.

이렀듯 사업용으로 대출을 받는다고 하면 해당내용에 따라 대출심사를 하기위해 필요한 많은 서류들을 검토하여야 대출심사가 가능합니다.

세번째는 대출을 받은 주체입니다.

매매건은 매수인이 주체가 되는것이며, 이미 소유한분이 대출을 받을수도 있고요~~

소유한분은 담보제공만하고 자금이 필요한분이 3자담보 형식의 대출을 받을수도 있겠지요

또한 대출받는분이 개인인지 법인지도 중요합니다.

만약 3자담보 형식의 대출이면 담보제공자와 차주와의 관계를 심사과정에서 밀접하게 보게됩니다.

배우자나 자녀의 관계는 큰문제가 없겠지만 가족이 아닌 남이라면 어떤 이해관계가 있어 담보제공을 해주는지 심사과정에서 정말 많이 보는 내용입니다.

대출받는분이 이자연체나 파산시 담보제공자는 해당물건이 경매에 넘어갈수 있기때문에 상황에따라서는 담보제공자가 대출금을 상환해야 할수도 있기 때문에 이런것을 알면서도 가족이 아닌 특수관계인에게 담보제공을 해준다는것은 특별한 이해 관계가 있을수밖에 없다고 생각하는거지요~~

보통은 투자형식의 관계가 가장많은 대표적 사례라고 볼수 있습니다.

네번째는 대출받는분(차주)의 신용이나 소득, 부동산이나 금융자산등의 재력을 심사과정에서 많이 보게됩니다.

돈을 빌려주는 은행입장에서 매월 정상적인 이자를 낼수 있는지 가장 핵심적으로 보는거지요

이자를 하루라도 못내면 연체가되고 차주는 연체이자에 대한 가산세등 금융비용이 점점 늘어나는것은 물론이고 신용점수의 급격한 하락 및 대출이자 상승등 다양한 불이익이 있지만

은행입장에서는 부실대출에 따른 차후손실을 대비하여 충당금을 많이 쌓아야 하는 문제가 발생하기 때문이며, 은행입장에서 충당금은 비용으로 처리가 되기 때문에 은행실적을 깍어먹는 결정적인 요인이됩니다.

같은금액의 대출 수십건을 하여도 충당금이 정말 많이 늘어나기 때문에 연체를 하게되면 은행입장에서 정말 곤란한 상황이 벌어지며 사후관리소요의 일이 무한정 늘어나 힘들어 집니다. 또한 실적에 따른 상여금등에 중요한 밀접한 관계가 있기때문에 차주의 컨디션이 좋지 안다고 하면 최음부터 대출승인을 하지 안는것이 기본관례라고 보시면 될것 같습니다.

마지막으로 은행별로 대출비율이 다르기도 하며, 물건지지목에 따라 다르기도 합니다.

또한 지역별로도 다르겠지요~~ 같은 나대지라해도 강남에 있냐? 아니면 강원도에 있냐에 따라 다르듯이 보통은 시.군.구별로 전부 다르기 때문에 대출상담시 정확한 주소확인은 필수사항이 되겠습니다.

그리고 토지계획도 많이 보게 되는데 개발가능지역인지, 건축행위를 한다면 건패율이나 용적율이 얼마나 되는지에 따라 시세를 책정하는 감정가도 다양할 뿐만아니라 대출한도에도 영향을 많이 주게됩니다. 만약 개발이 불가하거나 건축할수있는 건출물용도가 제한된다면 그만큼 시세를 기대하기 어렵게되겠지요~~ 또한 건축이 아에 불가능한 그린밸트나 비오톱 토지의 경우 대출도 거이 하기가 어렵습니다.

맹지여부도 살펴보게 되는데요~~ 길이 없어 진입자체가 불가능하거나 건축행위를 할수 없는 땅이라면 누구도 해당토지를 살 사람이 없기 때문에 경매에 들어간다면 입찰하려는 분들이 없을거고 은행에서는 부실채권을 계속해서 가지고 있어야 하기 때문에 대출을 해줄수 없는 제한물건으로 분류가 됩니다. 현황상 길이 있다하더라도 현황상길의 소유자가 어느순간 통행제한을 둘수 있는 문제가 발생할수 있기때문에 이또한 맹지라고 보게 되기도 합니다.

따라서 현황상 도로는 1%의 지분이라도 가지고 있어야 대출취급이 된다는점 꼭 알아두셨으면 합니다.

문의 : 박희원 팀장 010-5703-4905

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