법정지상권, 분묘기지권
1. 관습법상 법정지상권
: 토지와 건물이 같은 한 사람의 소유였다가 그 토지 또는 건물이 매매 또는 기타원인(증여, 수용, 강제경매 등) 원인으로 소유자가 다르게 될 경우에는 그 건물을 철거한다는 조건이 없는 이상, 당연히 건물 소유자는 그 토지에 대하여 관습법상의 법정지상권을 취득하게 됩니다.
같은 한 사람의 소유였다가 대지와 건물 중 어느 하나만이 타인에게 처분되어 소유자가 달리되었다면 관습법상 법정지상권이 성립하게 되지만, 건물이나 토지 소유주 간 토지임대차계약 체결하였다면 그 건물매수로 취득하게 되는 관습법상 법정지상권을 포기한 것으로 보는 판례가 있습니다.
2. 분묘기지권 개요
: 매각부동산에 분묘기지권이 성립하고, 후손들이 관리한다면 그 분묘를 이장 청구할 수 없습니다.
분묘기지권은 타인 소유 토지를 사용하는 것을 내용으로 하는 관습상 인정되는 지상권과 유사한 물권입니다.
분묘기지권은 분묘가 존속하는 한 계속되며, 봉분이 있어서 공시될 수 있어야 합니다.
*분묘기지권이 인정되는 경우는
- 토지소유자의 승낙을 얻어서 분묘를 설치한 경우,
- 타인 소유 토지에 그 토지주의 승인없이 분묘를 설치한 자가 20년간 평온하게 그 분묘의 기지를 이용한 경우,
- 자기 토지상에 설치한 분묘를 이전하겠다는 특약 없이 토지를 처분한 경우에 성립하게 됩니다. (현재 장사 등에 관한 법률 제19조 2항에는 1회 연장하더라도 최장 60년을 넘을 수 없다고 되어 있습니다.)
3. 분묘기지권이 있는 토지
가. 정의
분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리를 의미.
관습법에 의하여 인정되는 지상권 유사 물권.
나. 분묘기지권 효력 범위
분묘의 기지 자체(봉분 기저) + 분묘의 수호 및 제사에 필요한 범위 내(분묘 기지 주위 공지 포함한 지역)
그 확실한 범위는 각 구체적인 경우에 개별적으로 결정[대법2006다84423 판결].
분묘기지권 효력 미치는 범위 내라고 할지라도 기존 분묘 외 새로운 분묘 신설할 권능 포함되지 않은 부부 중 일방 분묘 설치 후 분묘기지권 범위 내 이후 사망한 다른 일방 단분(단분)형태로 합장하여 분묘 설치 허용 안 된다.[대법원 95다29086, 29093],
사망한 다른 일방을 단분 형태로 합장 분묘 설치 허용 안 된다.[대법원 2001. 8. 21. 선고 2001다28367 판결].
다. 분묘기지권 성립 요건
① 토지소유자 승낙 받은 경우
: 설치와 동시에 무조건 분묘기지권 성립.
② 분묘기지권 시효취득 한 경우
: 타인 소유 토지에 소유자 승낙 없이 분묘 설치한 경우 20년간 평온, 공연하게 그 분묘의 기지 점유하면 지상권 유사의 관습상의 물권인 분묘기지권 시효 취득.
이러한 분묘기지권은 봉분 등 외부에서 분묘 존재 인식할 수 있는 형태 갖추고 있는 경우에 한하여 인정.
평장 혹은 암장되어 있어 객관적으로 인식할 수 있는 외형 갖추지 않은 경우 인정되지 않음.
이런 특성상 분묘기지권은 등기 없이 취득 [대법원 96다14036 판결].
③ 자기 소유 토지에 분묘 설치하였다가 철거특약 없이 토지소유권 이전 한 경우
: 무덤 소유권 포기하거나, 무덤 옮긴다는 특약 없이 토지 소유자가 바뀐 경우 분묘기지권 성립.
라. 분묘기지권 존속기간
민법 지상권에 따를 것이 아니라 당사자 간 약정 있는 등 특별한 사정 있으면 그에 따를 것이며, 그러한 사정이 없는 경우 권리자가 분묘의 수호와 봉사 계속하며 그 분묘가 존속하고 있는 동안 분묘기지권 존속 [대법원 94다28970 판결].
=> 존속 기간은 약정이 없는 한 영구?
마. 분묘기지권의 지료청구 여부
기존 판례에 '지료에 관한 약정이 없는 이상 지료를 구할 수 없는 점에 비춰보면
1)분묘기지권 시효 취득하는 경우
=> 지료 지급 의무 할 수 없다고 보아야 함. (94다37912)
2)토지소유자 승낙 얻어 분묘 설치한 경우
=> 지료에 관한 약정 없는 이상 지료 무상.
3)자기 소유 토지 분묘 설치 후 토지소유권 이전된 경우
=> 자기 소유 토지위에 분묘 설치한 후 토지 소유권이 경매 등으로 타인에게 이전되면서 분묘기지권 취득한 경우 지료 청구할 수 있고 지료를 2년분 이상 연체 시 법정지상권 소멸 청구할 수 있다 [대법원 2015다206850판결]
바. 입찰 및 임장
1) 입찰시 고려
① 무덤이 토지 귀퉁이에 있다면, 효력범위 제외하고 토지 활용할 수 있다면 입찰 고려.
② 나만 부담스러운 게 아니므로, 사용 가능 토지 면적에 비해 낙찰가가 크게 떨어질 수 있음.
2) 임장
① 입찰 전 반드시 현장 답사하여 꼼꼼하게 확인.
② 동네 사람들에게 누가 무덤을 쓰고 있는지 확인.
③ 무덤 소유자 찾았다면 낙찰 후 이장할 의사가 있는지 미리 협의.
4. 분묘기지권의 해법
가. 분묘 이전요구 (협의 이장, 상호토지교환, 상호 묵인 하에 토지이용, 관련부분 토지매입 등 상호 합의)
=> 분묘기지권 성립 시 이장 하지 않아도 되지만, 이장 시 협의로 하며 통상 최저 1기당 500만원- 2천만원
나. 후손들 간 의견이 다를 경우?
=> 선조의 분묘 수호 관리하는 종손에게 권리 [대법 99다14006판결]
다. 분묘기지권 미성립 요건
1) 2001년 1월 3일 이후 설치 묘지
2000. 1. 12. 법률 제6158호로 ‘매장 및 묘지 등에 관한 법률’을 전부 개정하여
2001. 1. 13.부터 시행된 ‘장사 등에 관한 법률’(이하 ‘장사법)은 분묘 설치기간을 15년으로 제한하고 15년씩 3회에 한하여 설치기간의 연장을 허용하며 토지 소유자 승낙 없이 설치된 분묘에 대하여 토지 소유자가 이를 개장하는 경우 분묘 연고자는 당해 토지 소유자에게 토지 사용권 기타 분묘의 보존 위한 권리 주장할 수 없다 규정.
2) 분묘기지권 자체가 성립 안 되는 지역
- 상수원보호구역
- 문화재보호법제8조15조, 문화재보호구역,
- 주거, 상업, 공업구역,
- 농지법20조 농업진흥구역.
- 채종림, 보안림, 보존국유림,
- 군사시설보호구역
- 그밖에 지자제에서 법률로 정한구역
3) 시효이전 분묘기지권 관련 상대방에게 법적 조치 청구한 사실 있다면?
=> 시효중단사유로 성립이 안 될 수도 있음.
4) 분묘기지권 성립 후 한 기의 묘 또는 합장 합봉 사실 있으면?
=> 분묘기지권 실효.