상가에 관심이 높아지면서 지난해에 이어 올 1분기에도 상가 투자 수익률이 상승하고 있다. 한국감정원에 따르면 부산의 중대형 상가 투자수익률은 지난해 1분기보다 0.04%포인트 오른 2.45%를 기록해 전국 최고 수익률을 이어가고 있다.
효율적인 상가 관리를 위해서는 임차인, 임대인 모두 상가건물임대차보호법에 대해서 알아둘 필요가 있다. 임차인들이 상가임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 대항력을 갖춰야 하는데 관할 세무서를 통해 사업자 등록과 임대차계약서에 확정일자를 받은 상태에서 영업하여야 한다.
주택과 마찬가지로 상가의 경우에도 소액임차인을 위해 우선변제권을 적용하고 있다. 환산보증금과 임대료 인상에 관한 시행령이 개정돼 올해 1월 26일부터 우선 변제권을 적용받기 위해서는 환산보증금의 범위 내에서 임대차 계약을 하고 대항력까지 갖춰야 인정된다.
부산은 과밀억제권역에 포함돼 환산보증금이 3억 원에서 5억 원으로 변경, 법 개정 이후 갱신되는 상가건물 임대차부터 적용된다. 환산보증금 계산은 임대차 계약이 보증금 5000만 원, 월세 300만 원으로 체결됐다면, 월 300만 원×100=3억 원으로 환산하고, 보증금 5000만 원을 더한 3억 5000만 원이 환산보증금이 된다.
상가임대차보호법에서 임차인은 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 건물주에게 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있다. 계약갱신요구권은 계약 만기가 됐을 경우 최대 5년까지 연장을 요구할 수 있지만, 임차인이 요구할 때만 인정되므로 단기 계약 시에는 계속 갱신을 요구해야 인정된다. 임대인은 5년 이내의 기간 내에서 세입자의 계약 갱신 요구를 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 규정하고 있다.
임대료 인상 증액 한도율도 기존 9%에서 5%로 인하돼 세입자들의 상가 운영 영속성이 더욱 확대됐다. 하지만 임차인이 계약 갱신을 요구하였을 때만 적용되고 5년이 지나 재계약할 경우와 환산보증금이 5억 원을 초과하면 적용되지 않아 임대인과 임차인 모두 주의해야 한다.
상가에서 가장 중요한 것이 권리금이다. 통상적으로 초기 인테리어 비용 등으로 임대료 외에 목돈을 지출하는 비용을 말한다. 2015년 5월에 법이 개정되면서 이전까지 인정되지 않던 권리금도 정상적인 재산권으로 인정받을 수 있게 됐다. 이에 따라 임대인이 만기 3개월 전부터 만기 시까지 새로운 임차인으로부터 권리금 받는 것을 방해하지 못하도록 보호하는 것도 세입자들에게는 큰 도움이 된다. 기존에는 권리금을 못 받을 수 있어 임차인들이 불합리하게 계약하는 경우가 비일비재해 법의 테두리에서 이를 보호하는 것이다.
권리금 평가 기준도 정해져 있다. 권리금 평가는 수익환원법에 따라 점포의 영업이익이나 현금 흐름을 현재 가치로 환산해 권리금을 산정하게 된다. 무리한 권리금 산정을 요구하기 어렵다는 점을 임차인들도 주의해야 한다.
이영래
부동산서베이 대표