오세훈 시장 주택정책 3년 평가

오세훈 시장 주택정책 3년 평가

김수현 세종대 도시부동산대학원 교수

1. 서울시 주택현황

① 주택재고

o 2007년 말 현재 서울의 주택재고는 주택수 기준으로 2,392.4천호, 거주단위 기준으로 3,173.9천호

╴단독·다가구주택에는 평균 약 3가구 거주

구 분	단독/ 다가구주택	아파트	연 립 주 택	다세대 주 택	기 타	계
주택수 기 준	443,448 (18.54)	1,332,200 (55.68)	143,802 ( 6.01)	442,927 (18.51)	30,055 ( 1.26)	2,392,432 (100.00)
거주단위 기 준	1,224,910 (38.59)	1,332,200 (41.97)	143,802 ( 4.53)	442,927 (13.96)	30,055 ( 0.95)	3,173,894 (100.00)

② 주택공급량

o 2005년부터 2007년까지 3년간 사용승인기준 주택공급은 거주단위 기준으로 2005년 58.9천호, 2006년 50.8천호, 2007년 47.3천호 등 연평균 52.4천호임.

╴전용면적별로는 60㎡ 이하：60㎡ 초과～85㎡：85㎡ 초과가 26.2%：45.5%：28.4%

구 분	전용면적			주택유형			계
	60㎡ 이하	60㎡ 초과 ~ 85㎡	85㎡ 초과	단독/ 다가구	아파트	연립/ 다세대
2005년	11,622 (19.72)	27,888 (47.31)	19,438 (32.97)	2,276 ( 0.86)	49,974 (84.78)	6,698 (11.36)	58,948 (100.00)
2006년	12,001 (23.61)	22,626 (44.52)	16,196 (31.87)	3,161 ( 6.22)	41,116 (80.90)	6,546 (12.88)	50,823 (100.00)
2007년	17,482 (36.92)	20,919 (44.18)	8,946 (18.89)	2,450 ( 5.17)	35,203 (74.35)	9,694 (20.47)	47,347 (100.00)
전 체	41,105 (26.16)	71,433 (45.46)	44,580 (28.37)	7,887 ( 5.02)	126,293 (80.38)	22,938 (14.60)	157,118 (100.00)

o 2005년 이후 공급된 주택은 아파트(80.1%)와 연립 및 다세대주택(14.0%)이 대부분을 차지

╴단독주택은 지난 8년간 107.2천호가 멸실된 반면, 공급은 지난 8년간 11.8천호, 2005년 이후에는 2.1천호에 그쳐, 재고가 꾸준히 감소

③ 주택보급률

o 2007년 말 현재 서울의 모든 가구와 거주단위 주택을 포함하는 실질 주택보급률은 93.2%

╴서울시 내에 있는 주거용 오피스텔과 겸용(주거＋업무) 오피스텔 136.9천호까지 포함할 경우 실질보급률은 훨씬 더 높아질 것(약 98%)으로 예상(오피스텔의 약 80%는 주거용도로 사용되는 것으로 추정)

※ 그러나 국토해양부는 오피스텔은 법적으로 주거용이 아니라는 이유로 주택보급률 산정에서 제외한다는 입장

- 실질보급률의 경우 관악구․중구․동대문구를 제외한 대부분의 자치구에서 90% 이상으로 집계

※ 보급률 집계방식의 변화

2009년 이전: 소유기준 주택수 / 보통가구수(1인 가구, 외국인, 비혈연가구 제외)

2009년 이후: 거주단위 주택수 / 일반가구수(외국인, 비혈연가구 제외)

자치구	주택재고		가구수		주택보급률
	주택수기준 (호)	거주단위기준 (호)	보통가구 (가구)	일반가구 (가구)	(구)보급률 (주택수/ 보통가구)	(현)보급률 (거주단위/ 일반가구)
전 체	2,392,432	3,173,894	2,603,453	3,403,958	91.9%	93.2%
종 로	39,275	50,572	39,069	56,084	100.5%	90.2%
중	32,189	39,575	32,558	47,950	98.9%	82.5%
용 산	57,770	77,696	56,490	78,288	102.3%	99.2%
성 동	78,453	105,253	87,084	114,653	90.1%	91.8%
광 진	66,447	121,339	95,924	129,422	69.3%	93.8%
동대문	84,120	119,494	96,614	134,942	87.1%	88.6%
중 랑	83,110	135,532	111,641	141,826	74.4%	95.6%
성 북	110,926	141,516	117,345	151,069	94.5%	93.7%
강 북	80,034	108,873	92,676	115,923	86.4%	93.9%
도 봉	95,618	113,293	100,488	119,803	95.2%	94.6%
노 원	182,254	192,562	165,414	196,780	110.2%	97.9%
은 평	110,270	140,010	121,320	149,612	90.9%	93.6%
서대문	82,641	111,145	89,576	121,216	92.3%	91.7%
마 포	97,264	128,135	98,660	138,880	98.6%	92.3%
양 천	121,616	147,544	127,671	152,475	95.3%	96.8%
강 서	143,388	173,629	146,202	183,105	98.1%	94.8%
구 로	99,265	130,593	108,770	136,477	91.3%	95.7%
금 천	50,740	82,139	66,501	87,592	76.3%	93.8%
영등포	86,488	127,659	105,935	139,463	81.6%	91.5%
동 작	92,843	131,178	107,153	140,753	86.6%	93.2%
관 악	105,906	170,369	133,714	208,551	79.2%	81.7%
서 초	101,029	120,152	98,966	128,484	102.1%	93.5%
강 남	143,919	182,913	131,431	191,307	109.5%	95.6%
송 파	151,104	186,610	153,487	192,315	98.4%	97.0%
강 동	95,763	136,113	118,762	146,991	80.6%	92.6%
주 : 보통‧일반가구수는 서울시의 경우 연평균 증가율을 적용하여 산정하고, 자치구의 경우 보통‧일반가구수 점유비율을 적용하여 산정함.

④ 공공임대주택

o 서울시의 공공임대주택 재고량은 111.9호로 전체 주택재고의 5.8%(전국 3.4%)

o 공공임대주택 공급 계획

- 총목표량 : 30만호 (전체 거주단위 재고량의 10%)

민선 3기(2001-2006) : 10만호 (착수 79천호)

민선 4기(2007-2012) : 10만호

2007	2008	2009	2010	2011	2012	계
20,881	16,110	12,774	15,972	16,026	18,487	100,250

서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산
5.81	3.70	4.47	3.0	7.07	5.40	2.66

자료: 국토해양부, 「임대주택재고」, 2007.

영구임대	50년 공공임대	재개발 주거환경임대	국민임대	장기전세 (SHIFT)	계
47,224	18,949	48,036	6,947	2,016	123,172
38.3	15.4	39.0	5.7	1.6	100.0

o 공공임대주택 공급의 가장 큰 장애요인은 택지부족 문제

╴전체 공공임대주택 재고의 36% 정도가 과거 택지개발사업지역이었던 노원구(21,602호)와 강서구(19,054호)의 2개 자치구에 편중

자치구	영구임대	50 년 공공임대	재개발/ 주거환경임대	국민임대	장기전세 (SHift)	계
서울시	47,224	18,949	48,036	6,947	2,016	123,172
종 로	-	-	550	-	-	550
중	-	-	3,965	-	-	3,965
용 산	-	-	897	-	-	897
성 동	-	-	5,328	400	5	5,733
광 진	-	-	-	-	-	-
동대문	-	-	4,300	-	-	4,300
중 랑	2,811	861	-	-	8	3,680
성 북	-	-	4,210	-	-	4,210
강 북	4,181	-	2,897	-	-	7,078
도 봉	-	-	779	245	-	1,024
노 원	13,335	5,492	2,775	-	-	21,602
은 평	-	-	700	1,039	660	2,399
서대문	-	-	2,689	-	-	2,689
마 포	1,807	-	2,863	840	-	5,510
양 천	-	4,706	2,750	-	16	7,472
강 서	15,275	3,429	-	2,322	847	21,873
구 로	-	-	746	-	-	746
금 천	1,226	-	1,957	-	9	3,192
영등포	-	195	562	-	-	757
동 작	925	-	3,518	-	-	4,443
관 악	-	1,778	5,716	818	-	8,312
서 초	984	-	81	-	-	1,065
강 남	6,680	1,230	-	-	-	7,910
송 파	-	1,258	178	1,283	471	3,190
강 동	-	-	575	-	-	575
주 : 임대의무기간이 10년 이하인 공공임대주택 및 사원임대주택, 매입임대주택(4,725호)을 제외함.

⑤ 다가구 매입임대 재개

o 노무현 정부 당시 중앙정부 주도로 시행된 ‘기존주택 매입임대사업’을 서울시에서도 재개(주택공사 소유 서울시 소재 매입임대 물량 : 약 4,000호)

※ 2009년 목표물량 : 800호

매입재원: 호당 7,000만원 (국고 45%, 기금 50%, 입주자 5%)

2008년 평균 매입비 : 1억 5천만원 (8,000만원 초과)

7,000만원 초과분 : 시, SH공사 각각 50%씩 부담

500호에 대한 소요예산 : 200억원 (호당 평균매입액-호당정부지원액)*500호/2

	2002-2003	2007	2008	계
거주 호수	1,251	15	181	1,427
건물 층수	175	2	23	197

⑥ 서울시의 자체 주거복지 지원제도

o 서울시의 주거복지 지원프로그램은 관리비보조, 민간임대 월세보조, 공공임대주택 임대보증금(표의 음영부분)

구분	현금급여	관리비보조	민간임대 임대료보조	임대보증금 융자	전세자금 융자
2008년	11만가구	8,600가구	1,700가구	210가구	16,000가구
2009년	12만가구	10,000가구	5,000가구	320가구	35,000가구
지원내용	주거급여 22만원	동절기 월 2만원 하절기 월 1만원	월 4만 3천원 ~6만 5천원	임대보증금 최대70%까지	최대 4,900만원
지원대상	수급자	수급자 (임대주택)	차상위계층	공공임대 입주자	최저생계비 200%이하
재원	국비 + 시비	SH공사 예산	사회복지기금		국민주택기금

2. 오세훈 시장 공약과 정책

① 시장 선거과정의 공약

o 강북 부활

- 26개 뉴타운 외에 24개 추가지정 → 추가지정 않음

o 10만호 임대주택 건립(국민임대, 재개발·재건축 임대 등)

② 시프트주택(SHift) 도입

o 2009년부터 시프트주택(장기전세, 주변시세 80% 이하) 공급 : ‘소유’ 중심에서 ‘거주’ 중심으로 주택패러다임의 전환과 중산층 및 실수요자의 주거안정

o 공급계획

╴기존 : 택지개발사업지구의 국민임대주택, 분양주택, 재건축매입임대주택으로 확보

- 향후 : 역세권 시프트사업을 통해 주로 확보

· 역세권의 용적률을 500%까지 증가시켜주는 대신 계획대비 법정 용적률 증가분의 60%를 SHift 로 환수

※ 공급목표 : 11만호 (2007-2012 2만호, 2011-2018 9만호)

o 시프트주택의 입주자격

- 재정 및 국민주택기금으로부터 지원을 받는 국민임대주택 전환분만 소득 4분위 이하의 저소득층이고, 나머지 유형은 소득에 관계없이 입주 가능

o 전세가격

╴장기전세주택의 전세가격은 표준임대보증금에 표준임대료를 보증금으로 전환한 금액의 합산금액으로 하고 있으며, 산출한 전세가격의 주변 전세가격의 80%보다 클 경우에는 시세의 80% 수준으로 결정

╴실제 전세금 수준은 공공건설임대 시프트주택의 경우 평균 63.9%, 재건축매입임대 시프트주택은 평균 67.4%로 나타남. 시세의 70%도 못 미치는 단지가 2/3 정도에 달하며, 60% 미만인 단지도 약 1/3인 것으로 나타남 (2008년 8월 기준).

o 그러나 시프트주택의 실제 공급량은 2009년 현재 4,000호 미만이며, 택지개발이나 재건축임대주택 공급이 어렵기 때문에, 추가공급량도 극히 제한될 것으로 보임

- 오세훈 시장 임기 중에는 1만호 달성도 어려운 상황

➡ ‘소유에서 거주’로 패러다임을 바꾸겠다는 시프트주택 자체의 취지를 비판할 수는 없으나, 현행 방식 하에서는 공급량이 매우 제한적이며 그나마 한정된 자원을 중고소득층에게 집중시키는 문제점

- 반면 이를 대대적으로 홍보함으로써 실체에 비해 과대하게 치적쌓기용 수단이 되고 있는 상황

<표 10> 시프트주택 공급계획

단지명		공급호수(전용면적기준)							준공 예정시기	공급 예정시기
			33㎡ 이하	39㎡ 이하	49㎡ 이하	60㎡ 이하	85㎡ 이하	85㎡ 초과
총계		3,144	0	0	0	1,973	1,033	138
SH공사건설 계		2,169	0	0	0	1,183	848	138
강일	5단지	60				60			2009.06	2009.02
	7단지	52				52			2009.05	2009.02
상계장암		380				230	120	30	2009.11	2009.05
은평	소계	765	0	0	0	276	489	0
	은평2	141				45	96		2009.11	2009.05
	은평3	194				67	127		2009.1	2009.05
	은평4	83				54	29		2009.12	2009.08
	은평5	164				110	54		2009.12	2009.08
	은평11	183					183		2009.11	2009.05
신내2지구		866				565	193	108	2009.12	2009.08
장지1단지		46					46		2009.11	2009.08
재건축 계		975	0	0	0	790	185	0
서초두산위브		6					6		2008.08	2009.02
트레지움
(세종)
래미안서초스위트		16				16			2009.01	2009.02
(삼호2차)
반포자이		419				319	100		2008.11	2009.02
(반포주공3단지)
강서센트레빌		21				21			2009.03	2009.02
(공항연립재건축)
관악청광플러스원		2				2			2009.02	2009.02
(관악아파트)
경남아너스빌		9					9		2009.05	2009.05
(비둘기아파트)
래미안퍼스티지		266				199	67		2009.07	2009.05
(반포주공2단지)
한라녹턴		3					3			2009.05
(초원연립)
고덕주공1단지		미정								2009.11
온수연립		미정								2009.11
서초금호아파트		미정								2009.11
진달래3차아파트		미정								2009.11

③ 도시형생활주택(소형저렴주택) 확대

o 저소득층 1∼2인 가구를 위한 적정 수준의 수요 맞춤형 주택공급

- 총 18만호 : 기숙사형(10만가구), 원룸형(8만가구)

o 각종 정비사업으로 인한 서민형 주택수급 불균형 해소

- 총 12만호: 단지형 다세대(7만가구), 소규모블록형(5만가구)

o 향후 10년간 총 30만가구 공급 (연간 3만가구)

➡ 인구구조 변화나 실제 도심주택 수요를 감안하면 도시형생활주택은 필요한 제도이나,

- 도시형생활주택을 위한 지나친 주차장 규제완화가 생활환경 악화를 초래할 우려가 있으며, 기존 다세대주택 건립에 비해서 수익성이 떨어져 실제 공급가능성은 미지수임

- 조금이라도 추가적인 수익성이 예상되는 곳에서는 재개발이나 뉴타운사업을 추진하는 데다, 이 경우 소규모 주택이 공급될 가능성이 낮음

<표 11> 도시형 생활주택의 유형

구분	계	서민형	일반형	비 고
		(85㎡미만)	(85㎡이상)
공급 물량	30만	29만	1만	기숙사형, 원룸형, 단지형 다세대, 소규모 블록형

구분	기숙사형 주택	원룸형 주택	단지형 다세대	소규모 블록형
주택 유형	6㎡~8㎡이상 규모의 공동주거 형태(개별화장실, 공동 취사 등)	12㎡이상 규모의 독립주거 형태 (개별화장실, 개별 취사 등)	33㎡ ~ 85㎡ 규모의 다세대 주택 단지(20~149세대)	33㎡ 이상 규모의 중저층(7층이하) 공동주택 단지 (100~299세대)
대상	저소득층 1인가구 (소득 1분위, 14만 4천가구 추정)	저소득층 1~인가구 (소득 1~2분위, 28만 8천가구 추정)	소형주택 멸실에 따른 서민층 주택수요 대응	소형주택 멸실에 따른 서민층 주택수요 대응
대상지역	역세권, 대학가 및 학원가 밀집지역등 시장·구청장이 필요하다고 지정한 지역	역세권, 대학가 및 학원가 밀집지역등 시장·구청장이 필요하다고 지정한 지역	정비사업구역 외 일반주거지역의 저층주택(5층이하) 밀집지역	정비사업구역 내 일반주거지역의 저층주택(5층이하) 밀집지역
공급물량	10년간 10만가구 공급 (연 1만가구)	10년간 8만가구 공급 (연 8천가구)	10년간 7만가구 공급 (연 7천가구)	10년간 5만가구 공급 (연 5천가구)

④ 서울형 집수리사업(S-Habitat)

o 대상 : 민간주택에 거주하는 저소득층(기초생활수급자 등) 대상

o 방법 : 선정된 주택에 대해 집수리 봉사단(서울시 및 산하 기관 전 직원, 민간단체)을 조직하여 호당 100만원 범위에서 자원봉사활동 전개

o 내용: 도배, 장판, 조명 등 생활 편의시설 전체

o 예산 : 100만원 X 3천세대 = 30억원(서울시 20억원, SH공사 10억원)

⑤ 뉴타운사업

o 현재 진행 중인 뉴타운사업은 기본적으로 이명박 시장 당시 정한 방식으로 추진 중

o 사업추진 현황

- 현재까지 뉴타운사업은 26개 지구에서 2,406㏊에 걸쳐 지정. 이는 1973년부터 2008년까지 36년간 재개발사업으로 지정된 면적 1,939㏊의 1.24배, 그동안 완료된 재개발구역 면적 1,007㏊의 2.4배

- 2008년 현재 서울시에서 사업이 예정되거나 추진 중인 면적은 총 5,055.9㏊으로 분당신도시의 2.6배

- 지금까지 구역지정과 사업이 시행되는 구역수는 뉴타운과 균형발전촉진지구에서 176개소, 주택재개발사업 133개소, 주택재건축사업 88개소 등으로 모두 397개소에서 사업이 추진되거나 예정

- 특히 재건축사업 예정구역 298개소 중 단독주택 재건축이 225개소나 되어 앞으로 재건축사업으로 인한 단독주택의 대량 멸실이 예상

구분		예정구역	구역지정	사업시행	사업완료	계
뉴타운		316(26개 지구)	131	30	6
균촉지구+세운		(9개 지구)	12	2	-
주택재개발		177	57	76	306	616
주택재건축		298	50	38	13	399
	단독주택	225	24	12	-	261
자료: 서울시주거환경개선정책자문위원회(2009)

o 주택공급

- 현재까지 사업계획이 수립되었거나 수립중인 뉴타운지구를 대상으로 분석한 결과 뉴타운사업 이전에는 194천 세대가 임차가구였는데 반해, 공공임대주택은 44.7천호만이 공급되어 사실상 약 15만호의 임대주택이 감소하는 것으로 나타남.

- 반면 자가소유자는 9.7만 세대인데 반해 분양주택은 18.6만호가 공급되어 약 9만호의 자가주택이 증가. 결과적으로 뉴타운사업의 주택공급은 저가 임대주택의 재고 감소를 통해 분양 주택을 공급하는 방식

	기존 세대수			계획 세대수
	전체	소유자	임차자	전체	분양	공공임대
시범 은평, 길음, 왕십리	25,703	10,943	14,760	35,272	24,072	6,989
2차 한남을 제외한 11개 지구	126,389	49,689	76,700	123,054	79,308	20,213
3차 시흥, 창신숭인을 제외한 9개 지구	139,680	36,834	102,846	124,684	82,500	17,578
계	291,772	97,466	194,306	283,010	185,880	44,780
주: 계획세대수 중 전체는 분양주택과 공공임대주택 외에 존치주택의 합임.

o 뉴타운사업의 문제점

- 원거주민 재정착률 저조 : 15% 미만 수준

- 저렴주택 멸실과 서민들의 주거비 부담 증가 → 주변지역 전월세가격 급등

<표 15> 뉴타운사업 전후 주택수준 비교

구분	사업전	사업후
전용면적 60㎡ 이하 주택비율	63%	30%
매매가 5억원 미만 주택비율	86%	30%
전세가 4천만원 미만 주택비율	83%	0%
평균 주택규모(전용면적)	80㎡	107㎡
평균 주택가격	3억9천만원	5억4천만원

- 주택유형 편중과 가구형태 미반영 : 2005년 현재 1～2인 가구가 전체 가구의 40%에 이르고, 뉴타운사업구역은 특히 1인 가구만도 30～40%이지만, 신축 주택은 대부분 중형 이상

- 영세한 고령가옥주들은 여유 공간을 임대한 수입으로 생활하고 있으나, 아파트 일변도 개발로 인해 생계수단마저 상실

- 주거세입자에 대한 보상이 편법에 그치는 경우가 늘어나는 가운데, 영업세입자 보상문제 부각

- 공공의 지원 및 갈등조정 역할 미미

o 정부·여당 및 오세훈 시장의 개선대책

<정부(여당)>

- 영업세입자 보상 확대(휴업보상금 3→4개월, 잔여상가 분양권)

- 순환개발방식 도입

- 시군구에 분쟁조정기구 설치

- 회계감사 및 감정평가 기관을 지자체가 선정

- 건물주도 세입자 보상금 일부 부담

<서울시>

① 정비업체와 시공사 중심의 사업진행→‘공공관리자 제도’로 투명성 확보

② 사업 동의서 일괄 징구→ 주민 직접 참여율 상향하고 정보공개 강화

③ 분담금 추산내용 제시 못해 주민갈등→‘정비사업비 산정프로그램’개발

④ 세입자 대책 강화→ 휴업보상금 기준 상향, 철거 과정 인권침해 여지 줄여

⑤ 세입자 대책 강화→‘철거도 시공의 일부’개념으로 시공사의 시행 의무화

⑥ 정비사업체의 전문성 부족과 영세성→ 등록기준과 등록 취소․제한 강화

⑦ 기반시설 설치비용, 주민부담→ 공공도 부담, 기반시설 확대

➡ 용산참사 이후 재개발·뉴타운사업의 문제점과 개선대책에 대한 논의가 무성했으나, 오세훈 시장은 문제점에 대해서는 인정하면서도 기존 방식을 유지한 상태에서 과정관리와 투명성 제고에만 집중

- 무엇보다 공공의 재정지원에 대해 명확한 목표와 기준을 제시하지 않고, 효과가 검증되지 않은 공공관리자 제도에 의존

- 지속적인 도시재생의 필요성을 인정한다 하더라도 현행 재개발 및 뉴타운사업은 서민주거불안의 진원지로서 근본적인 대책을 시행하지 않을 경우 심각한 사태가 불가피

· 그동안 상대적인 경기부진으로 뉴타운사업 진척이 느려졌기 때문에 그나마 이 정도였지, 앞으로 본격화될 경우 심각한 문제 야기될 우려

※ 재개발 관리처분 추이 : 6구역/1,868가구('06) → 17/10,256('07) → 21/9,596('08)

⑥ 대규모 개발사업 추진

o 한강르네상스 사업(용산, 마곡, 망원, 여의도, 뚝섬, 광나루 등)

o 도심재창조, 산업뉴타운, 상암DMC 등

➡ ‘설익은 계획’이라는 평가가 있지만, 거의 서울 전역에 걸친 조감도형 개발계획에 재개발·재건축·뉴타운계획까지 겹치면서 개발 기대심리 증폭

3. 서울시 주택정책의 평가

① 이명박 정부의 시장만능주의에 부응하여 시장불안에 일조

o 이명박 정부는 ‘공급 확대’와 ‘금융 관리’만으로 부동산 가격을 안정시킬 수 있다는 믿음 아래, 부동산 경기부양을 위한 세제완화, 재개발·재건축 규제완화에 몰두

- 공급 확대는 그 과정상의 부작용 뿐 아니라, 대형평형 공급, 개발이익 독점, 소유편중 등 배분상의 문제가 해결되지 않으면 결코 가격안정의 충분조건이 될 수 없음

- 금융 관리는 우리나라 특유의 전세제도(구입자금의 40∼50%를 전세금으로 이미 확보), 사전 상속관행, 이미 많이 풀린 부동자금 등으로 인해 절대로 만능의 시장안정 대책이 아님

o 오세훈 시장은 이러한 기조의 정책이 문제를 야기할 수 있다는 점을 인정하면서도, 경기부양을 위한 조속한 사업추진 기조에 동조하는 모순적인 태도

- 뉴타운 추가지정을 않은 것이나 중앙정부의 재건축 규제완화 요구에 신중을 기한 것은 평가할 수 있으나,

- 결과적으로는 핵심요구를 수용했으며, 특히 2008년 총선과정에서 뉴타운사업에 대한 애매한 태도로 사실상 ‘뉴타운 사기극’을 방조

o 특히 최근의 전월세 가격 불안은 결코 가격회복이나 시장정상화 수준이 아니며, ①저금리 하의 가격상승과 연동되어 나타나는 구조적인 문제, ②재개발·재건축 이주수요와 저렴주택 멸실에 따른 가격상승이 중첩되어 나타난 것으로,

- 2년 단위 재계약 관행을 생각하면 2010년도 체감 전세가격 상승이 현재보다 더욱 심각한 문제를 야기할 것으로 보임

o 최근 개발제한구역 해제지역을 중심으로 보금자리 주택을 대대적으로 공급하겠다는 이명박 정부의 계획은 기존 시가지의 서민주거 불안을 해결하는 데는 도움이 되지 못함

- 한편에서는 저렴주택을 부수면서, 외곽에는 서민층들을 위한 주택공급을 약속하고 있는데 1∼2인 영세가구에게 보금자리 주택은 너무 비싸고, 멀고, 큰 주택임

② 문제가 심각한 뉴타운사업의 계속 추진

o 뉴타운사업에 대한 서울시주거환경개선정책자문위원회의 권고와 오세훈 시장의 문제점 인정에도 불구하고 확정된 개선대책은 매우 미흡함

o 특히 세입자용 공공임대주택이 일선 현장에서는 거의 건립되지 않고 있음에도 마치 이 문제는 충분한 대책이 수립되어 있는 양 대처하고 있음

o 저렴주택 멸실과 영세세입자들의 이출 추세가 계속되고 있어, 이 상황을 실질적으로 개선할 수 있는 근본적인 대책이 필요함

- 서울시의 명확한 재정지원 계획과 그에 상응하는 공공성 강화 없이는 문제해결 불가능함

o 2010년은 도시재정비 10개년 계획을 수립하는 연도로, 지방선거 과정에서 정비구역 지정여부가 무분별하게 공약됨으로써 2008년과 같은 혼란과 과잉기대심리가 재연될 소지가 있기 때문에 그 이전에 도시재정비사업의 올바른 방향을 재정립해야 함

③ 실제 서민들에게는 도움이 되기 어려운 선정적이고 전시적인 정책 추진 : 시프트주택

o 시프트주택은 그 취지에도 불구하고 ‘그림의 떡’이 되고 있음. 인기가 높은 재건축지역에는 더 이상 공급될 가능성도 없음

o SH 공사의 모든 자원을 이 사업에 집중시키는 반면 뉴타운 및 재개발사업 과정의 멸실주택에 대응한 임대주택확보는 법적 요건도 충족시키지 않는 지역이 허다함

o 시프트주택을 하지 말라는 것이 아니라, 서민들의 고통을 외면하면서 우선 순위를 둘 것이 아니라는 것임

o 이와 함께 오세훈 시장의 전시형, 단기성과형 개발프로젝트의 남발은 도시공간을 재선을 위한 광고판으로 사용한다는 느낌을 지울 수 없음

- 이미지가 아니라 서민을 위한 실질적인 대책이 필요하며, 이는 2010년 지방선거의 성격을 올바로 유도하기 위해서라도 반드시 짚어야 할 문제임

➡ 오세훈 시장 재임 3년 간은 “참여정부 말기의 전방위적인 부동산 가격 억제 → 이명박 정부의 등장과 무분별한 규제완화 → 서브프라임 모기지 사태의 파급과 부동산 경기부양 추진 → 2009년 중반 이후 가격회복을 넘은 부동산 거품의 재연”이 이어지는 과정이었음

- 오세훈 시장은 이러한 일련의 과정에서 때로 현실적인 문제의식을 보이기도 했으나, 끝내 정부·여당의 정책 기조에 동조함으로써 결국 최근 나타나는 부동산 거품의 재연, 서민주거 사정 악화의 책임을 함께 질 수밖에 없게 됨

- 문제를 인식함에도 불구하고 미봉책으로 일관하는 데는 ‘비겁하다’는 비판을 가하지 않을 수 없음

4. 서울시 주택정책의 방향과 과제

① 주택정책에서 서울시의 역할과 책임

o 우리나라의 주택문제와 정책은 정치적인 이슈로 부각되어 있으며, 특히 서울의 주택문제는 서울시의 협조를 얻되 결국 중앙정부가 직접적으로 개입하고 책임을 지는 방식으로 운영되어 왔음

- 조세, 금융, 개발이익환수 등 수요관리 정책과 택지개발, 도시재생 등의 공급관리 정책 전반을 중앙정부가 주도하고 책임을 지는 방식이었음

o 그러나 특히 이명박 시장 재임기간 중에 중앙정부와 서울시의 접근방법·철학이 차이를 보이면서, 서울시의 역할과 책임에 대한 고민이 시작됨

o 기본적으로 서울시는 도시계획 및 지역지구제라는 막강한 권한을 통해 주택의 공급과 재생에 대해 영향을 끼치고 있음. 최근 서울시 주택시장 변화에는 중앙정부 정책보다도 오히려 서울시 정책의 영향이 더 크게 나타나는 상황임

- 구체적으로 재건축 용적률·층고, 재개발 및 뉴타운사업 방식, 도심 및 역세권 개발에 대한 실질적 권한을 서울시가 가지고 있음

o 따라서 서울시의 주택문제에 대한 인식과 접근법은 매우 중요하며, 2010년대에는 중앙정부의 정책보다 더 중요한 비중을 차지할 것으로 보임

- 서울시는 현재 주택의 절대부족 문제는 해결한 상태이지만, 도시재생사업을 통해 보다 나은 주거환경과 주택수준을 제공해야 하는 과제가 있음. 또한 저출산·고령화 추세를 반영하여 도심 소형주택 공급을 늘려야 함

- 따라서 절대량 부족시대에 중앙정부 주도의 급격한 주택공급 방식이 아니라 도시의 여건과 환경, 기존 거주자의 특성을 감안하여 점진적으로 도시주거환경을 개선해 나가야 함

- 서울시는 기존 도시에 대한 충격을 최소화하면서 주민들이 재정착할 수 있는 방향의 (점진적인) 도시재생사업을 주도하는 한편, 중앙정부는 장기간이 소요되는 이 과정 중에 투기수요가 발생하지 않도록 수요관리에 공조해야 함

② 재개발·뉴타운사업을 통한 서민주거 향상

o 재개발(뉴타운) 사업 성격의 재확인

- 도시재생사업은 물리적으로 노후․불량할 뿐 아니라, 거주민들의 사회․경제적 상황 역시 열악한 조건에 있는 지역을 대상으로 한 공공적․공익적 성격의 주거환경개선 사업임

o 원거주민이 체감할 수 있는 주거환경개선

- 재입주율 제고를 위해 주민능력에 부합하는 사업 추진

- 이를 위해서는 공공지원 강화가 핵심적인 요소

o 우량주택 및 서민주거 공급효과의 조화

- 도시재생사업의 우량주택 공급효과를 인정하되, 적정 규모 주택의 조화

- 소형 임대주택 공급확대의 계기

- 지역여건 및 사업방식에 따라 용적률 인센티브 활용

o 갈등 최소화와 주민참여 보장

- 공공의 정보제공 및 교육기능 활성화

- 공익적 조정기능 도입

- 사업절차를 간소화하되 필수절차는 강화

➡ 2대 과제 : 연간 1조원씩 20년 간 도시재생사업에 투자를 통해 서민들이 실제 재입주 할 수 있는 방법 시행 + 도시재생지원단 설치를 통해 서울시의 조정·관리, 주민지원 기능 강화

③ 재건축 개발이익환수와 서민주거지원

o 최근 시장불안의 진원지는 재건축사업에 대한 무분별한 규제완화임. 늘어난 개발이익에 대한 사회적 환수장치가 없는 상태에서의 물리적인 규제 완화는 곧바로 소유자의 이익 독점(가격상승)으로 나타나면서, 전반적인 투기심리 확산과 시장불안정으로 이어짐

o 재건축임대주택은 서울시가 자랑한 시프트주택의 핵심수단이었음. 이를 포함한 개발이익환수 장치를 강화하고, 이를 통해 조성한 비용으로 서민주거지원 확대 필요

o 또한 개발제한구역 해제지에 건립되는 보금자리 주택단지는 임대주택 비중을 줄이고 중대형을 늘리는 등 개발이익의 편중현상이 나타나고 있으므로, 중대형 분양가의 시세차익 일부를 환수하여 서민용 주거지원에 활용해야 함

④ 주거복지정책의 내실화

o 재개발·뉴타운사업 자체가 서민용 저렴주거를 확대하고 질을 높이는 계기가 되어야 하며, 이는 곧 주거복지를 확대하는 과정임

- 도심지내 소형주택, 임대주택의 확보

o 입주자 만족도가 높고 사회통합에 유리한 기존주택 매입임대사업을 확대하고, 관리·운영에 대한 지원 확대

- 특히 주택공사가 맡고 있는 서울시내 매입임대주택의 운영·관리를 서울시(자치구)가 담당하여 지역주민의 주거복지에 대해 책임지는 방식으로 전환

o 복잡한 임대주택의 종류를 단순화하고 임대료 차등부과를 통해 거주자 혼합과 인근지역 입주를 유도

- 장기적으로 주택공사 소유의 공공임대주택을 포함해서, 임대주택의 소유·운영·관리를 지방화하는 방향으로 전환

o 노숙인·쪽방 거주자·고시원 등 불안정 주거계층에 대한 주거지원을 강화하고, 응급주택 개념의 주거지원