중도금 지급기일 전 중도금 일부를 지급한 경우에는 매도인은 해약 할 수 없어

글 : 강길복 변호사(031-655-8181) 중도금 지급기일 전 중도금 일부를 지급한 경우 매도인이 해약을 할 수 있나요. 2021-07-24 21:13 질문: ‘갑’은 ‘을’에게 아파트를 5억 원에 매도하면서 계약금 5천만 원을 계약 당일 받았고 2개월 후 중도금 2억 5천만 원, 4개월 후 잔금 2억 원을 받기로 하였습니다. 그런데 아파트 가격이 많이 상승하여 ‘갑’은 중도금 지급기일 전에 받은 계약금의 배액인 1억 원을 주고 계약을 해약하려고 하였는데 ‘을’이 중도금 지급기일 전에 중도금중 1억 원을 갑의 계좌로 입금하였습니다. 이러한 경우 갑은 매매계약을 해약할 수 있나요. 답변: 민법 제565조(해약금)는 “매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.”고 규정하고 있는바 중도금의 지급이라는 이행의 착수가 있으면 매도인은 매매계약을 해약할 수 없습니다. 중도금 지급기일 전에 중도금을 지급하는 경우 이행의 착수가 있다고 할 것인지와 매도인의 해약 가능 여부에 대해 법원은 “민법 제565호가 해제권 행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 함에 있고, 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있”고, “매매계약의 체결 이후 시가 상승이 예상되자 매도인이 구두로 구체적인 금액의 제시 없이 매매대금의 증액요청을 하였고, 매수인은 이에 대하여 확답하지 않은 상태에서 중도금을 이행기 전에 제공하였는데, 그 이후 매도인이 계약금의 배액을 공탁하여 해제권을 행사한 사안에서, 시가 상승만으로 매매계약의 기초적 사실관계가 변경되었다고 볼 수 없어 매도인을 당초의 계약에 구속시키는 것이 특히 불공평하다거나 매수인에게 계약내용 변경요청의 상당성이 인정된다고 할 수 없고, 이행기 전의 이행의 착수가 허용되어서는 안 될 만한 불가피한 사정이 있는 것도 아니므로 매도인은 위의 해제권을 행사할 수 없다.”고 판단하였습니다.(대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다11599 판결) 따라서 ‘갑’의 경우 중도금 지급기일 전에 중도금을 지급할 수 없다는 특약 내지 특별한 사정이 있지 않다면 ‘을’이 중도금중 일부를 지급하였다고 해도 이행에 착수하였다고 할 것이어서 갑은 계약금 배액을 지급하면서 매매계약을 해제할 수 없습니다.