보유세 나둬라? 부동산세 최상위권이다. 재건축 1+1 다주택자 뭔 죄냐?.

[에듀-윈]

1. 보유세 그냥 놔둬라. 양도세 겁박해도 부동산은 더 오르고 있다.

화폐가치가 박살난 원화가 1500원에서 둥지를 틀고 1600원 향해 고공행진, 부동산 폭승, 고물가, 고유가, 고이자, 소상공인 폐업 증가, 실업자 증가, 미국과의 관세 문제, 노란봉투법시행으로 노사분쟁 증가 예상 등 국내외적으로 산적한 문제들이 많은데도 불구하고 취임초부터 부동산 정책에 강경 드라이브를 거는 이유는 무엇인가?

대통령은 취임 이후 9개월간 약 40-50건의 부동산 관련 메시지를 냈다.

메시지 내용은 은근히 국민을 갈라치기하면서, 팩트도 빈약하다. 

양도세로 다주택자를 압박했고, 보유세로 겁박하고 있는 중에도 계속 상승한다.

역대 어느 정부보다 부동산 상승률(아래표 1~2)이 제일 높다. 

후유증은 뻔하다.

국민들은 알고있다.

이미 문재인 정부에서 혹독하게 체험했다.

전월세 씨가 말랐다. 때아닌 전세난민이 생기고 있다.

전세 구하기 하늘 별따기이고 월세는 폭등하고 있다.

대통령 재임 1년동안 서울 구별 상승율 비교표 3을 보면 전월세는 폭등 중이다.

공급과 수요의 언밸런스로 상승할 수 밖에 없는 시장을 때려 잡기위해 땜빵 법률로 겁박해도 오를 수 밖에 없다. 남은 임기 4년 동안 문 정부(문재인 정부 임기(2017년~2022년) 총 25차례의 부동산 종합 대책 발표)못지 않게 레임덕이 빨리올까 두렵다.

부정적이고 갈라치기하는 메시지 부터 줄이고, 합리적 정책부터 내 놓아라.

정부 정책 1호는 닥공(입 닥치고 공급)이다.

능력있는 참모들이라면 직언하라. 거래세 합치면 OECD 최상위권이라고.

무턱대고 보유세 건들면 안된다.

   보유세 조정하면, 오른 금액 만큼 전월세에 에스컬레이트 되어 더 폭등할 것이다. 

   양도세 등 거래세 확 줄여 부동산 거래 활성화 해야한다.

표1. 정부별 1년차 부동산 성적표

표 2. 이재명 정부 10개월 동안 서울이 제일 많이 상승했다.

(서울·전국은 11개월, 6개 광역시는 10개월 기준. (자료: KB부동산) 

표 3. 이재명 정부 1년간 서울시 상승율(매매, 전세, 월세)이 더 높다

2. 보유세 왜 건드려? 우리나라 부동산 관련세 OECD 최상위권인데. 

대통령은 취임 1년 기자회견 중 "부동산 보유세 대체로 낮다, 7월 세제 정리 가능"하다고 했다.

"단순 세율만 비교해서 감당할 수 없는 세금을 강요하는 것은

국민을 ‘조삼모사’도 모르는 원숭이 취급하는 셈이다."

우리나라는 "보유세만 보면 반쪽짜리, 거래세 합치면 OECD 최상위권"이다.

아래표와 같이 GDP대비 보유세도 그렇게 낮은 편도 아니다.

즉흥적이고 쇼맨쉽이 강한 메시지를 가지고 국민을 현혹해서는 안된다.

부동산 관련세는 거래, 보유, 처분에 따라 과세 종목이 여러가지다.

그중에 하필 보유세만 골라서 우리나라가 낮다고 겁박하면,

하늘(부동산 관련세)을 보라고 했더니 손가락(보유세)만 보고 있는 꼴이 된다.  

한마디로 말하면, 부동산 세금이 OECD 최상위권이라고 하는데, 무슨 억한 감정이 있어 보유세만 골라서 외국보다 낮다고 하는지 이해가 안된다.

세계 각국의 부동산 과세정책은 주로 거래, 보유, 처분(양도)의 3단계로 나뉘며,

국가별 경제 상황과 주택 시장에 따라 세금 부과 방식에 큰 차이를 보인다.

다시말하면, 국가별 부동산세액은 전체 세액을 비교해야지 보유세만 콕 찍어서 거론하는 것은 비합리적이다.  

보유세만 콕 찍어 과세하겠다면 재산세도?  상속세도?  증여세도?  법인세도? 모두 함께 콕~콕~ 찍어 어느 세액이 낮고 높은지 국가별로 비교 정리해야 되지않겠는가?

부동산을 포함한 총자산이 100만원이고 보유세가 5%라고 가정해보자.
총자산 중 부동산이 차지하는 비중이 30% 남짓한 미국에서는 30만원의 5%인 1만5000원의 보유세를 내게 된다.
반면 이 비중이 80%에 육박하는 한국에서는 80만원의 5%인 4만원을 내게 된다.
설사 한국의 세율이 미국의 절반인 2.5%라고 가정해도 실제 세부담은 2만원으로 미국보다 훨씬 크다.

그러니 자산구성에 대해서는 모르는 척 입 다물고 단순 세율만 비교해서 감당할 수 없는 세금을 강요하는 것은 국민을 ‘조삼모사’도 모르는 원숭이 취급하는 셈이다.

이런 이유 때문에 OECD 국가들은 대부분 자산구성에서 부동산 비중이 높으면 보유세를 낮추고 부동산 비중이 낮으면 보유세를 높이는 정책을 취하고 있다.
게다가 한국은 보유세 세율만 낮을 뿐이지 양도세나 취득세 세율은 매우 높아서 실제로 부동산과 관련한 총 세부담은 이미 OECD 평균보다 낮지 않다.
                                                                                                  -장덕진 서울대 사회학과 교수

정부는 “보유세 너무 낮다”는데… 전체 부동산 세금은 세계 최상위권

3. "세금으로 집값 잡지 않겠다"고 한 대선 공약(2025)은 말짱 거짓 공약 [空約] 인가?

-세금은 줄이고 공급은 확대; 거짓  공약

-부동산 대출 규제완화 ; 일부 거짓 공약

출처;이재명 후보 부동산 공약 (2025년 제21대 대선 중심): 국성부동산매니지먼트

출처;류병수의 강펀치

4, 이재명 대통령 야당시절 2021년 12월 28일 "양도세 80%면 정권교체 때 까지 기다려"라고 충고했다. 필자는 올바른 부동산 정책을 펴는 정권으로 교체되기를 학수고대한다.

5. 대통령은 장특세를  "거주여부와 무관하게 오로지 장기보유했다는 사유만으로 양도세를 대폭 깍아주는 제도입니다"라고 가볍게 글을 올렸다.

과연 팩트 일까? 아니다.

장특세를 도입한 법률 취지(1988년 12월 26일 소득세법 개정)는 아래표와 같이 소비자 물가 보전과 투기억제 등을 고려한 것이다.

장기보유특별공제(장특공제)는 노태우 정부 시절인 1988년 12월 26일 소득세법 개정을 통해 법적 근거가 신설되었으며, 국세청 연혁 법령에 따라 1989년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 공식 도입.

가. 물가 상승

부동산을 수년 혹은 수십 년간 보유하면 물가가 오르면서 자산의 명목 가격도 함께 상승함. 여기에 그대로 고율의 양도소득세를 부과하는 것은 과도하다는 판단하에, 물가 상승분을 세금 감면으로 보전해 주고자 도입.

나. '보유' 중심으로의 패러다임 전환 (투기 억제)

당시 노태우 정부가 발표한 '8·10 부동산 대책'의 일환으로 설계. 단기 시세 차익을 노리고 비정상적으로 자산을 유통하는 부동산 '투기' 시장을 억제하는 것이 목적. 대신 한 부동산을 장기간 건전하게 소유하는 '보유 및 실수요' 관점으로 부동산 시장의 패러다임을 유도하려는 취지.

다. 세금 결집 효과(Lock-in Effect) 완화 및 거래 유도

장기간 누적된 양도차익이 매각 시점에 일시에 실현되면, 높은 누진세율 구간에 진입하여 세 부담이 급격하게 늘어남.

이로 인해 자산 보유자들이 세금 무서워 집을 팔지 않는 동결 효과(Lock-in Effect)가 발생해 부동산 시장의 유동성이 저하될 우려가 있어, 장기 보유자에게 세제 혜택을 주어 정상적인 주택 매각 거래가 시장에 공급되도록 유도하려는 취지.

6. 대통령은 다주택자를 "투기꾼"이고, "수백만 청년들의 피눈물을 나게하고",

"마귀에게 양심을 빼앗긴 자"로 설정했다. 그리고 다시  "망국적 투기"로  표현했다.

또  "서류 복사하는 직원이 다주택자면 다 빼라"고 했다.

아래 자료에 의하면 고위 공직자 48.8%가 다주택자다. 이들 집단의 보스는 누구인가?

대통령은 "서류 복사하는 직원이 다주택자면 다 빼라"고 하면서 4주택자 국무총리를 임명했다.

대통령의 말과 행동이 일치하지 않는다. 이중 플레이 정치 쇼를 하는 것인가?

한성숙 국무총리 후보자는 서울 종로구 삼청동과 경기 양평에 각각 단독주택을 보유한 다주택자다. 이외에도 오피스텔과 강남구 역삼동 건물 등을 포함해 약 250억 원의 재산을 신고했다. 장관으로 재직하고 있을 때는 팔지 않고 있다가 총리로 추천되니까 매각하겠다고 한다.

자료에 의하면 "고위공직자 2581명 부동산 2.3조…다주택 48.8%, 서울·강남 집중도 여전"하다.

7. 재건축 다주택자(1+1) 누가 양산했나?

주택 공급을 원활하게 진행하기위해서 국가가 법률을 제정하여 1+1 다주택자를 만들어 놓고, 이제 와서는 "피눈물을 나게하고", "마귀에게 양심을 빼앗긴 자", "망국적 투기"를 하는 자라고  겁박하고 있다.

도시 및 주거환경정비법(도정법) 제76조 제1항 제7호 라목의 '1+1 분양 제도'는 2013년 12월 24일 법 개정 당시 도입되었다. 단순히 "돈이 많으니 혜택을 주겠다"는 차원이 아니다.

당시 정부와 국회가 이 제도를 제정한 데에는 부동산 시장 안정, 주거 복지, 정비사업 촉진이라는 세 가지 거시적인 입법 취지가 숨어 있다.

부동산 법률 제정의 역사를 깡그리 무시한 메시지 남발로 국민의 불신과 저항만 키울 수 있다.

1+1 분양 제도의 3대 입법 취지
1. 1~2인 가구 증가에 따른 중소형 주택 공급 확대
제도 도입 당시 대한민국은 1~2인 가구가 급증하는 반면, 대형 평형 위주의 주택 공급으로 인해 소형 주택 부족 현상이 심각했습니다.
취지:대형 주택 1채를 가진 조합원에게 중소형 주택 2채로 쪼개어 분양받을 수 있게 유도했습니다.
증명:추가로 받는 1채를 반드시 전용면적 60㎡ 이하(소형 평형)로 제한한 규정이 이 취지를 직접적으로 반영한 법적 장치입니다.


2. 하우스푸어 구제 및 조합원 정착률 제고 (수익성 보전)
2010년대 초반은 대형 아파트를 가진 은퇴 세대(고령층)가 소득은 없고 세금과 관리비만 부담하는 '하우스푸어' 문제가 심각했습니다. 또한 재건축 후 대형 평형의 인기가 떨어져 사업이 정체되었습니다.

취지:은퇴한 고령 조합원이 본인 거주용 소형 주택 1채를 챙기고, 나머지 1채는 임대 주택(월세)으로 활용해 노후 생활 자금을 마련할 수 있도록 구제책을 열어준 것입니다.
이를 통해 원주민이 재건축 후 동네를 떠나지 않고 계속 정착할 수 있도록 돕는 주거 안정의 취지가 큽니다.


3. 재건축·재개발 정비사업의 교착상태 해소 (사업 촉진)
과거에는 대형 지분을 가진 자산가(예: 단독주택 소유자, 대형 평형 소유자)들이 재건축을 하면 무조건 손해를 본다며 사업을 강력히 반대해 구역 전체가 묶이는 일이 많았습니다.
취지:반대 세력이었던 대형 지분 소유자들에게 합당한 인센티브(2채 분양)를 제공함으로써, 조합 설립 동의율을 높이고 지지부진했던 정비사업을 신속하게 추진하기 위한 돌파구로 제정되었습니다.


💡 제도 악용을 막기 위한 '안전장치'의 취지
입법자들은 이 제도가 다주택자의 투기 수단으로 변질되는 것을 막기 위해 강력한 족쇄도 함께 채웠습니다.
3년간 전매제한 규정:추가로 받은 소형 주택은 이전고시일로부터 3년간 팔지 못하게 묶어두었습니다. 이는 분양권을 바로 팔아 시세차익을 챙기는 단기 투기 세력을 차단하고, 실제 '임대 시장'에 주택이 장기 공급되도록 유도하기 위함입니다.

8. 이재명 정부는 다주택자를 양도세로 압박하고, 보유세로 겁박하고 있지만, 문재인 정부는 아래 표와 같이 혜택을 주고 권장하였다. 진보정권의 부동산 정책은 양두구육인가.

출처;류병수의 강펀치

9. 부동산 정책 후유증

   가. 젊은 층의 내집 마련 사다리 붕괴로 이생집망.

   무주택자가 아파트(또는 주택)를 구입할려면 대출과 전세를 끼고 매입 했다.

   매수자는 전세금이  싼 지역 또는 월세 지역에서 살면서 수 십년간 아끼고

   저축해서 입주하는 것이 희망이다. 희망마저 잘렸다.

   나. 전세 난민

   보유세 양도세 겁박으로 고가 아파트는 일시적으로 가격하락이 오겠지만,

   매수자의 거주 의무 강요로 전세 물량은 씨가 말라 전월세 난이 심화될 것이다.

   다. 전월세 상승

   보유세를 올리면, 올린 상승분을 임차인에게 전가하여 전월세가 더 상승할것이다.

   이 영향으로 중 소형 아파트 가격도 에스컬레이터될 것이다.

   정부는 상승하는 부동산을 잡기위해 땜빵 법률을 우후죽순 쏟아내면서 겁박할 것이다.

   라. 시장에 맞는 공급대책 

   "서민의 주거 안정을 위한 전월세난 해소와 집값 안정은 공급으로 풀어야 한다.

   정부가 시행한 토지거래허가구역 전면 확대, 주택담보대출 규제, 다주택자 양도세 중과유예

   종료 등 강력한 수요 억제책에도 집값이 계속 오르는 것을 봐도 알 수 있다."

   공급도 없는 상태에서 거래까지 막아놓으면 가격만 상승하고 거래세수도 펑크날 수 밖에 없다.

 마. 합리적 정책

"아무리 기발해도 꼬리로는 절대 몸통을 흔들 수 없다. 아무리 겁을 줘도 정부는 시장을 이길 수 없다. 일부 국민을 낙인 찍어 비난하는 일을 멈추고, 역사적으로 검증된 합리적 정책을 장기적 안목으로 꾸준히 펼쳐야 한다."

  장덕진 서울대 사회학과 교수    [출처]   |http://v.daum.net/v/20260618002216424

[중앙시평] 꼬리는 몸통을 흔들 수 없다