[공유] 다가구주택 세금정리(취득세,소득세,재산세,종합부동산세,양도소득세)

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[공유] 다가구주택 세금정리(취득세,소득세,재산세,종합부동산세,양도소득세)                                                                                                                                                                                                                                                                             

천아임방의 부동산 이야기 | 천아임방
http://blog.naver.com/salang_9/220781258108

안녕하세요, 천아임방입니다

몇 년간 부동산에 관해 포스팅을 하다 보니 지금은 할게 마땅하지가 않습니다

제 머릿속에는 어느 정도 있는 내용이고 누군가 질문을 주기 전에는 항상 관심을 가지는 것이 아니기 때문에 어떤 주제를 잡을지 생각하는 것이 포스팅하는 것보다 시간이 더 걸리는 것 같습니다

때마침 다가구주택 세금에 대해 문의를 주신 분이 있어서 다가구주택을 중심으로 취득, 보유, 양도에 따라 어떻게 세금이 나오는지 알아보도록 하겠습니다

다가구주택 취득세

 

보통 상가주택을 알아보시거나 수익형부동산을 찾다가 한 번쯤 마주하게 되는 것이 다가구주택입니다

일반적으로 다가구주택 하면 원룸 건물을 떠올리시고 대학가 근처의 다가구주택을 떠올리시는 경우가 많은데 지금은 수익형부동산이 대세인 시점이라 택지가 개발이 되고 상가주택으로 자리가 여의치가 않을 경우 대부분 다가구주택을 짓고 있습니다

또한 기존 상권 주변에서도 단독주택들이 다가구주택이나 지역에 따라 다세대주택으로 탈바꿈하는 경우가 많이 있습니다

쉽게들 오해하시는 것이 있는데 다가구주택은 순전히 감가상각의 대상이라 생각들을 하십니다

하지만 어느 수익형부동산보다도 대지지분이 많이 포함된 부동산이기 때문에 시세 상승의 여력이 가장 높은 수익형부동산의 한 종류이기도 합니다

실제로 제가 설계해드리고 관리했던 부동산 중 오히려 상가보다 많은 시세 상승을 기록하고 있는 것이 다가구주택입니다

다만 이러한 시세 상승을 가져오기 위해서는 보통 수익형부동산 일반적인 요건인 수익률보다는 건물의 포함된 땅인 대지나 택지의 시세 상승 여력이 있어야 상승이 가능합니다. 그러나 대부분 접할 수 있는 매물은 토지 상승이 정체된 도심권 안에서 경쟁도 치열한 편이라 시세 상승이 쉽지 않은 것도 사실입니다

이 다가구주택을 매입하실 때 보통 실제 투자금액에 이 취득세를 같이 생각을 하셔야 합니다

요즘은 10억원 미만의 다가구주택들이 많이 없는 탓에 취득세의 금액이 만만치가 않습니다

취득세 계산에 대한 부분은 이미 포스팅을 해놓은 것이 있기 때문에 자세한 사항은 아래 포스팅을 참고하시길 바랍니다

취득세와 취득세율 완전정복(상속,증여,농어촌특별세,지방교육세)

안녕하세요, 천아임방입니다 부동산 설계를 하며 만나본 많은 분들이 의외로 간단한 취득세에 대해 정확히 ...

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다가구주택의 경우 85㎡ 이하가 특별한 경우를 제외하고는 없다고 보셔도 좋습니다

또한 10억원 미만의 건물도 많이 없기 때문에 취득세가 3.5%가 대부분의 적용 취득세율이라 보시면 됩니다

예를 들어보겠습니다

12억원의 다가구주택을 매입 예정입니다

이 경우 취득세는 아래와 같습니다

12억 X 3.5% = 4200만원

​이 금액은 다가구주택의 가격이 올라갈수록 높아지기 때문에 다가구주택을 투자할 경우 반드시 취득세를 유념하셔야 합니다

간혹 이 취득세 문제로 주택임대사업자를 낼 경우 취득세 감면에 대해 물어보시는 분들이 계십니다

하지만 다가구주택의 경우 주택임대사업자를 내더라도 취득세 감면이 되지 않습니다. 취득세 감면은 최초 분양을 받은 공동주택과 주거용 오피스텔만 해당이 되며 더욱이 다가구주택의 경우 단독주택에 포함되기 때문에 감면 대상이 아닙니다

또한 다가구주택을 임대주택에 등록하기 위해서는 각 호실의 기준시가가 6억원(지방은 3억원) 이하여야만 가능합니다

10억원 이하의 다가구주택을 매매를 염두에 두실 경우 불법 건물인지 꼭 건축물대장 등을 살펴보셔야 합니다

지방으로 갈수록 10억원 이하의 다가구주택이 많아지는데 대다수 구도심 또는 난개발 지역에서 수익률 상승을 위해 '쪼개기' 등을 통해 방 개수를 늘린 것들이 많습니다. 또한 재매매를 염두에 둔다면 매입을 안 하시는 것이 좋습니다. 보통 토지의 시세 상승 여력이 거의 없는 것들이 대부분이라 재매도시 보유기간 동안 얻은 월세 수익은 세금과 비용 등으로 다 나가게 됩니다. 때문에 10억원 이하의 다가구주택은 매입 시기부터 상권분석을 통해 리모델링 또는 재건축을 생각하고 매입하셔야 합니다

 

다가구주택 재산세와 종합부동산세 그리고 소득세

 

다가구주택을 보유하는 동안 발생하는 세금은 3가지 종류가 있습니다. 임대소득에 대한 소득세, 재산세, 종합부동산세가 여기에 해당됩니다

이 중 소득세와 그에 준하는 준조세에 대한 부분은 그동안 포스팅과 카페 핵심강좌 등을 통해 워낙 많이 이야기 드렸기 때문에 따로 이야기 드리지는 않겠습니다

소득세에 대해 궁금하신 분은 아래 포스팅을 참조하시기 바랍니다

임대사업자 임대소득 분리과세와 건강보험료

안녕하세요, 천아임방입니다 블로그 이사 전 주택임대사업자에 대한 꽤 많은 포스팅을 했었습니다 등록에서...

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다가구주택의 가장 큰 매력은 1주택 임대사업이 가능하다는 것입니다

물론 1주택 이상의 임대사업도 현재는 과세가 제대로 이루어지지 않는 탓에 지금은 그리 큰 차이를 보이지 않고 있는 것 같지만 법적으로 1주택자의 임대사업은 무조건 소득세가 비과세에 해당합니다

단, 기준시가 9억원 이하의 주택만 가능하지만 실제 거래액이 20억 정도 되지 않는 한 대부분 기준시가는 9억원이 되지 않는 것이 보통입니다. 지역마다 차이가 있으니 이 부분은 꼭 미리 알아보셔야 합니다

비과세로 임대사업이 가능한 수익형부동산 중 가장 높은 수익을 얻을 수 있고 주거용 부동산이라 상황에 따라 유동적으로 대처할 수 있다는 것이 다가구주택의 매리트입니다

다가구주택을 포함하여 2주택 이상 보유하고 계시다면 위의 포스팅에서 이야기 드린 대로 소득세를 적용하시면 됩니다

보유하는 동안 반드시 발생하는 세금은 재산세와 종합부동산세가 있습니다

일단 재산세를 먼저 말씀드리도록 하겠습니다

 재산세

재산세는 항상 등장할 때마다 말씀드리지만 과세기준일을 유념하셔야 합니다. 매년 6월 1일에 보유하고 있는 사람이 해당 연도의 재산세를 납부하게 됩니다

그래서 매매를 하실 때에는 6월 2일 이후에 하시는 것이 좋습니다

다가구주택은 주택으로 계산되기 때문에 영업용 부동산에 비해 재산세 계산이 쉽지 않습니다

다가구주택 재산세 청구는 아래의 세금이 합산되어 나옵니다

재산세 = 재산세 + 도시지역분 + 지역자원시설세 + 지방교육세

재산세에 속한 세금의 계산은 아래와 같습니다

과세표준 = 기준시가(개별주택가격) X 60%

재산세 = 과세표준 X 주택 재산세율

도시지역분 = 과세표준 X 0.14%

지역자원시설세 = (건물분 기준시가 X 60%) X 지역자원시설세 세율

지방교육세 = 재산세 X 20%

주택 재산세율

 

지역자원시설세율

기준시가 4억원의 다가구주택(건물분 3억원)을 예로 설명드리겠습니다

과세표준  4억원 X 60% = 2억 4천만원

재산세  19만 5천원 + (9000만원 X 0.25%) =  42만원

도시지역분  2억 4천만원 X 0.14% = 33만 6천원

지역자원시설세  49100원 + (1억 1600만원 X 0.12% = 18만 8300원

지방교육세  42만원 X 20% = 8만 4천원

총합계 420,000 + 336,000 + 188,300 + 84,000 = 1,028,300원

기준시가 4억원의 다가구주택은 1,028,300원의 재산세가 나오게 됩니다

만약 기준시가가 상승하여 재산세 금액이 높아진다고 하더라도 작년 재산세의 105/100을 초과하지 못 합니다

때문에 위 다가구주택은 아무리 기준시가가 상승한다고 하더라도 내년의 세액은 1,079,715원을 초과하지는 못 합니다

납부는 주택이다 보니 이를 두 번에 걸쳐 7월과 9월에 절반씩 납부를 하시면 됩니다

다가구주택은 대부분 재산세액이 10만원이 넘으나 만약 10만원 이하의 경우 7월에 한 번에 납부를 하게 됩니다

다가구주택은 2주택 이상으로 임대사업자로 등록한다고 하더라도 재산세 감면을 받을 수 없습니다

임대사업자 등록에 따라 재산세 감면 규정이 있긴 하지만 이 역시 취득세와 마찬가지로 공동주택에만 해당이 됩니다

 종합부동산세

종합부동산세는 실질적으로 고가의 주택을 많이 보유하면 발생할 수 있습니다

영업용 부동산은 애초에 대상이 아니며 토지의 경우 종합부동산세 적용 금액이 매우 크기 때문에 주로 주택을 많이 보유하게 되면 나오게 됩니다

또한 토지에 비해 계산 방법이 조금 더 복잡한 편입니다

종합부동산세의 과세 대상은 인명별로 보유하고 있는 주택의 공시가격의 합이 6억원 이상이 되면 과세가 됩니다

1가구 1주택의 경우는 9억원까지 과세가 되지 않습니다

종합부동산세의 계산 방법은 아래와 같습니다

종합부동산세 = 과세표준 X 종합부동산세율

 위 세금 중 각 항목의 계산 방법은 아래와 같습니다

​과세표준 = 기준시가 9억원 초과금액 X 80%

종합부동산세율

 

여기에 추가로 1가구 1주택일 경우 두 가지의 세액공제가 따릅니다

세액공제는 아래와 같습니다

종합부동산세 역시 재산세와 동일하게 과세기준일이 6월 1일이기 때문에 과세기준에 보유한 사람이 해당 연도의 종합부동산세가 부과가 되니 유의하시기 바랍니다

종합부동산세의 경우 임대주택을 등록하게 되면 비과세로 돌아가게 됩니다

종합부동산세는 누진세 개념이기 때문에 과세금액이 높습니다. 때문에 이 종합부동산의 비과세 부분만으로도 임대사업자 등록의 매력이 있기 때문에 임대사업자를 등록하시는 분들도 있습니다

 

다가구주택 양도소득세 

 

다가구주택의 양도 단계에 발생하는 세금이 양도소득세입니다

이 세금은 양도차익이 커질수록 부과되는 세금도 커지게 되는데 일반적으로 주거용 부동산에 대해 소득에 대한 세금이 지금까지 없었던 것과 마찬가지였기 때문에 이 양도소득세가 사람들의 가장 큰 관심을 받게 됩니다

그동안 소득세 다음으로 많이 이야기 드린 세금이 양도소득세이기 때문에 계산방법 등은 따로 이야기 드리지 않겠습니다

대신 아래 포스팅을 참조하시면 계산방법과 주의사항 등을 참고하실 수 있습니다

양도소득세 계산방법과 장기보유특별공제 알기

안녕하세요, 천아임방입니다 양도소득세를 정리해야 하는데 머리가 아픕니다 주택임대사업자와 마...

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다가구주택의 특성상 실투자금보다 건물 가격이 훨씬 높을 경우가 많기 때문에 양도차익도 많이 높아질 수밖에 없습니다

다만 다가구주택은 단독주택에 포함되기 때문에 1가구 1주택일 경우 비과세가 가능합니다.  1가구 2주택이라 하더라도 1개의 주택을 임대등록을 하면 2년 이상 거주한 주택에 대해서 비과세가 가능합니다만 차후 나머지 주택을 처분할 경우 이미 비과세 혜택을 받았기 때문에 1가구 1주택이 되었다 하더라도 양도세 혜택이 제한적입니다

또한 9억원까지 비과세 혜택이 있으므로 고가주택의 경우 제한적으로 양도세 혜택을 받을 수 있습니다

이를 예를 들어 설명드리도록 하겠습니다

아파트와 다가구주택을 보유한 A씨가 있습니다

아파트는 실거주를 하고 있고 다가구주택은 수익형부동산으로 월세를 받고 있었는데 A씨가 아파트를 양도소득세 비과세로 처분하기 위해 다가구주택을 임대주택으로 등록을 했습니다

그리고 1년 후 A씨는 아파트를 양도소득세 비과세로 처분을 하였습니다

그리고 3년의 시간이 흐르고 다가구주택의 의무임대기간이 끝나 다가구주택도 처분하기로 했습니다

다가구주택은 택지 조성 초기에 구입한 것이 현재 시세와 3억원 가량 차이가 났습니다. 양도차익이 4억원이 발생하는데 1가구 1주택임에도 불구하고 양도소득세가 비과세가 아니라는 이야기를 듣게 되었습니다

A씨의 경우 기존 비과세 혜택을 받은 아파트 처분일로부터 시작하여 비과세 혜택을 받을 수 있습니다

아파트로 비과세를 받은 기간까지 비과세를 받을 수는 없습니다. 때문에 아파트를 처분하고 난 이후의 3년간의 기간이 비과세로 돌아가는데 양도차익 4억원 중 3억에 대해서만 비과세를 받을 수 있고 아파트를 처분한 날 이전의 기간 동안의 양도차익 1억원은 비과세를 받을 수 없습니다

또한 A씨의 건물이 9억원이 넘어가게 되면 9억원 초과 금액에 대한 양도소득세는 비과세 혜택을 받을 수 없습니다 

다가구주택이나 상가주택과 같이 9억원이 넘는 고가주택의 경우 보통 세무사 사무실을 가기 전까지는 계산하기가 어렵습니다

9억원이 넘는 다가구주택을 매도하시려는 분들이 오시면 이 부분을 궁금해하십니다

이를 한번 예를 들어 계산을 해보겠습니다

1가구 1주택인 B씨가 8억원에 매입한 다가구주택을 4년간의 의무임대기간이 끝나고 매매를 하고자 합니다

매매가는 12억원입니다. 이 경우 양도소득세가 얼마나 나오게 될까요?

양도가액 12억원

취득가액 8억원

양도차익 4억원

비과세 양도차익 3억원

과세되는 양도차익 1억원

장기보유특별공제 3200만원(32%)

기본공제 250만원

과세표준 6550만원

세율 24%- 누진공제액 522만원

산출세액 1050만원

과세되는 양도차익은 아래와 같은 공식으로 계산하시면 됩니다

양도차익 X (양도가액-9억원/양도가액) 

위와 같은 방법으로 고가주택의 양도소득세를 계산하시면 되는데 아마 양도차익에 비해 생각보다 세금이 많지 않다고 생각하시는 분들이 계실 겁니다

이는 9억원 이상 금액부터 양도소득세가 나온다고 생각하셔서 그런데 총 금액 중 9억원 부분에게 대해서 비과세를 해준다고 생각하면 이해하시기가 편하실 겁니다

지금까지 다가구주택에서 발생하는 모든 종류의 세금에 대해 알아보았습니다

글을 적다 보니 많이 길어졌습니다. 적어야 할 부분만 적는다고 했는데도 길이가 꽤 되는 것 같습니다

또 한가지 팁을 드리자면 단독명의로 다가구주택을 소유하는 것보다 공동명의로 소유를 할 때 이득이 되는 부분이 많습니다

취득세나 재산세는 단독명의와 달라지는 것이 없지만 소득세, 양도소득세, 종합부동산세의 경우 개인별로 과세가 되기 때문에 절세가 많이 됩니다

물론 단독명의보다는 자유롭지 못할 수는 있으나 절세 방향으로 보신다면 좋은 방법이 될 수 있을 것입니다

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다가구주택을 알아보시는 분이시라면 현재 제가 머물고 있는 평택 송담지구의 경우 평택 중에서도 초기에 해당되는 곳이라 전국 어느 곳과 비교를 하더라도 괜찮습니다

더욱이 인구가 폭발적으로 상승될 지역이고 평택에서 유일하게 가구수 제한을 해제한 택지라 시세상승에 대한 가능성도 무한합니다

궁금하신 분은 위의 포스팅을 살펴보시길 바랍니다 

이상 천아임방의 부동산 지식이었습니다