임대차 관계가 부정확한 물건은 보충조사가 필요하다.

[노인장]

 

임대차 관계가 부정확한 물건은 보충조사가 필요하다.

**2002.12.16일자 성남지원 물건임

채권,채무 소유자	소  재  지	면  적 평방미터)	감정 평가액	입주일.성명	등기부상권리
	감정내역/지가		@최저경매가	주민등록확인 결과
02-11405 강제경매 다세대 김응룡	성남시 중원구 은행동1770-2 지하층2호 ......................... *철콘조슬라브지 *대중교통사정  다소 불편 *버스(정)인근소재 *도시가스개별난방 *일반주거지역 *주거환경개선지구 개별공시지가67만 02.01.01기준	대14.57 건58.44 4층 94.05.04 보존	6000만원 @6000만원	미상 ....................	저당 94.05.04 황우평 390만원 저당 94.05.04 황우평 1170만 저당96.02.02 애경산업3900만 가압98.12.07 대한보증3000만 가압 98.12.18 신용보증3000만 강제 02.07.31 신용보증 #청구액   30.361.990원 발급일자02.11.30

#입찰 참여 판단

 1등기부분    : 깨끗

 2.임대차부분 : 미확인

 3.의견종합   : 위험

주거 환경개선지구 다세대로서 재개발이 가능한 물건이 나왔다.

최저 경매가가 6000만원이지만 2002.12.16일 1차 경매에서 유찰된 물건이다.

설령 1차에서 유찰되어 최저가 4800만원에 2차가 진행될 예정이지만, 함부로 접근하기

어려운 가시 돋힌 장미와 같다.

임대차 관계가 불명확해 임대차 보증금을 피박 맞을 가능성이 다분히 있다.

정보지상의 임대차란에 임차인 유무, 임차 보증금, 입주일 등 아무것도 확인된 것이 없이

미상으로 나와 있다.

순  위	일  자	권 리 내 용	소 멸 여 부
1	미 상	미상	알수 없음
2	94.05.04	저당 390만	소 멸
3	94.05.04	저당 1170만	소 멸
4	96.02.02	저당 3900만	소 멸
5	98.12.07	가압 3000만	소 멸
6	98.12.18	가압 3000만	소 멸

***붉은색은 기준 권리임

임차인 난에 미상으로 되어 있다는 것은 임차인의 존재 여부를 알수 없다는 것이다.

임차인이 있으나 권리 및 배당신청을 안한 경우도 있을수 있고,

집달관이 현황조사를 게을리 하여 조사가 늦어 질수도 있다.

또한 정보지 기자가 늦장을 부려 법원 기록을 성실히 조사치 못한 경우도 있을수 있다.

그러나 현실은 모든 책임은 경락자에게 있음을 주지하고 경매에 참가코자 할 경우에는

좀더 정확한 조사를 한 후 입찰에 응하여야 할 것이다.

위 표에서 2순위 저당권 이하 모든 권리관계는 소재주의 원칙에 의하여 싹쓸이 됨을 알수 있다.

그러나 만약에  미상의 세입자가 2순위 저당권자 보다 앞서 전입을 하고 거주 하고 있다면,

대항력을 인정 받아 경락자가 전세 보증금을 떠 안아야 하는 피박이 될 수도 있다.

반대의 경우로서 미상의 세입자가 선순위 저당권자 보다 나중에 전입을 하였다면, 마음놓고

입찰에 참여 하여도 된다.

일차로 법원에 비치된 임대차 현황 조사서를 확인하고, 그것이 여의치 않을 경우에는

동사무소에 가서 전출입을 확인 하여야 한다.

정확한 조사로 세입자의 입주일과 임차금 규모를 파악하여야 하며, 어림잡아 얼렁뚱땅 입찰에 참여하는 것은 절대 금물이다.

위 물건은 2002.12.16일 입찰 결과 유찰 되였다.

[아이스케키]

제일 후순위 가압류자가 경매신청자라 잉여없는 경매가 될 가능성이 있지 않나요?

[굼벵이]

^*^

[홍보부]

잘 봤습니다.

[elegram]

후훗~ 웃자.

[단디공주]

공부했던게 생각나서..기분좋네요..^^ 아짜...할수있다!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

[반장]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[하늘미소]

잘 보고 갑니다.

[경매의 꿈]

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[행복지킴이]

감사합니다.

[Berich]

좋은 글 감사드립니다.

[송천]

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[경이맘]

머리속에 쏘옥 잘들어 옵니다.

[태양]

잘봤습니다. 세입자 미상인경우 필히 확인을 해야겠습니다. 노인장님의 전달 내용을 충분히 이해했습니다. 초보의 생각입니다. 물론 세입자는 미상이지만 말소기준권리와 보존등기일자가 동일합니다. 그래서 말소기준권리 이전의 세입자는 없지 않았나 생각해 봅니다.

[노인장]

그렇치 않습니다. 보전등기 이전에 사용승인을 받고, 등기전 전입신고를 하는 경우도 있습니다.

[랜드마크]

임차인 확인을 충실히 하라는 말씀.. 감사합니다. ^^

[깻잎(전북익산)]

감사감사 1번읽음 3.3

[하정]

좋은말씀잘보고듣고감니다 감사합니다,

[oosszz]

정독1

[경국지색]

임차인 현황이 불명확 할 경우 일차로 법원에 비치된 임대차 현황 조사서를 확인하고, 그것이 여의치 않을 경우에는 동사무소에 가서 전출입을 확인 하여야 한다. 만약 세입자는 미상이고 말소기준권리와 보존등기일자가 동일 할 때 말소기준권리 이전의 세입자는 없을 것이라 생각해서는 안 된다.
등기 전에 사용승인을 받고, 전입신고를 하는 경우도 있기 때문이다.

[남산지기(장석중)]

경국지색님 감사 ! 사용승인시 건축물관리대장이 작성되는지? 대장이작성안되어도 전입신고가 가능한지 궁금합니다

[하얀손(정현종)]

첫번째 흔적~!! 경국지색님이 언제나 요약의 글을 써주셔서 댓글을 꼭 읽게 되네요~감사감사~^^ ;

[남산지기(장석중)]

경국지색님 감사 ! 사용승인시 건축물관리대장이 작성되는지? 대장이작성안되어도 전입신고가 가능한지 궁금합니다.

[쪽파(김지은)]

임차인 현황이 불명확 할 경우 일차로 법원에 비치된 임대차 현황 조사서를 확인하고,
그것이 여의치 않을 경우에는 동사무소에 가서 전출입을 확인 하여야 한다. 기억해야겠네요. 감사합니다.