공사비 증액시 적용원칙

[유운]

-> 시공사 선정전에 도면이 미리 나와 있는 이유는 시공사들이 입찰 시에는 낮게 금액을 써내고 선정된 뒤 다양한 이유를 들어 무분별하게 공사비를 증액해 사업 갈등을 야기시키는 것을 방지하기 위해서 ‘공공관리 시공자 선정기준' (조합이 설계도서, 입찰지침서 및 원가계산서 작성)이 있기 때문입니다. '공공관리 시공자 선정기준'은 시공자 선정과정이 보다 투명해지고, 무분별한 사업비 증액을 차단하여 조합원의 부당한 분담금 인상이 없게하기 위해서 만들어진것입니다.

그리고, 재개발·재건축 사업을 진행할 때 특화나 대안을 명분으로 조합이 제시한 예정가격을 초과해 입찰에 참여할 수는 없습니다. 재개발·재건축 사업에 있어 시공사의 무분별한 추가 공사비 증액을 막는 것을 주요 골자로 하는 ‘공공관리 시공자 선정기준’ 내용을 참고하십시오.

① 입찰 시 조합에서 예정가격 의무적 제시

먼저 입찰 시 입찰가격 상한선인 예정가격을 조합이 의무적으로 제시하도록 개정된다. 기존에는 입찰 시 예정가격 제시를 선택사항으로 두어 왔기 때문에 입찰참여자격 무효를 판단할 기준점이 모호했다. 앞으로 입찰에는 예정가격에 준하는 업체만이 참여할 수 있으며, 예정가격 이상을 제시하는 시공사는 입찰에 참여할 수 없게 됩니다.

② 조합이 제시한 원설계의 대안으로 입찰 시 예정가격 범위 안에서만 가능

그동안 혼용되어 사용되던 ‘특화’와 ‘대안’의 용어 정의를 명확히 합니다. 아울러 조합이 제시한 원설계의 대안으로 입찰참여 또는 설계변경을 할 경우에도 예정가격의 범위 안에서만 가능하게 됩니다. 이렇게 하여 ‘묻지마식 공사비 인상’에 대한 조합원들의 비용 부담이 없도록 합니다. ‘

대안’은 원안설계와 비교해 동등 이상의 기능이 있고 공기단축 또는 비용절감이 가능한 설계로서 예정가격과 사업시행인가의 경미한 변경 범위 안에서 제시하도록 했습니다.

‘특화’는 시공사가 조합에 무상으로 제공하는 서비스 품목으로 규정하고, TV, 냉장고 등 무상 제공할 품목의 규격과 수량 및 금액 등을 정확히 명시하게 했습니다.

여기에 ‘특화’ 또는 ‘대안’ 계획을 제시하고자 하는 건설업체는 도면, 산출내역서 및 대안설명서 등을 제출하도록 해 향후 계약 시 분쟁의 소지를 없앴으며, 계약 체결 후에도 동일하게 적용하도록 했습니다. 이는 공공이 발주하는 공사의 입찰방식과 정비사업의 특성상 사업시행계획을 조합이 아닌, 관계 법령상 위원회가 심의해 확정하는 점을 고려한 것입니다.

③ 사업시행계획 변경으로 인한 공사물량 증가 등 명백한 경우 공사비 증액 가능

다음으로 설계도서에 따라 시공자 선정 및 계약이 이루어진 후 사업시행계획 변경으로 인한 공사물량 증가 등 금액이 추가 발생하는 근거가 명백한 경우에는 공사비 증액을 가능하도록 했습니다.

단, 비용부담을 수반하는 사업시행계획의 변경은 반드시 조합원의 사전 동의를 얻도록 해 종전과 같이 부당한 공사비 증액으로 인한 조합원 간 갈등이 해소되도록 했습니다. 예전 아현4구역이나 황학구역 등의 소송 사례에서와 같이 이제는 비용부담을 수반하는 사업시행계획의 변경은 반드시 조합원들이 부담해야 할 액수를 사전에 제시하고, 조합 총회를 개최해 조합원의 동의를 미리 얻지 못하면 무효가 될 수 있습니다.