부동산 신탁등기 중개주의보
"내가 집주인인데요"… 부동산 신탁사기 기승, 5년 새 관련분쟁
최근 서울 관악구 신림동의 한 빌라에 살던 A 씨를 포함한 전· 월세 세입자 27 가구는 신탁회사로부터 퇴거 명령 경고장을 받았습니다.
건물주가 신탁회사에 집을 넘긴 사실을 숨긴 채 계약을 체결했기 때문이었습니다.
27가구의 세입자들은 법적으로 마땅한 구제방법이 없어 전세금을 날린 채 거리로 내몰릴 위기에 놓여 있습니다.
주택도시 보증 공사의 전세보증금 반환 보증 사고 자료를 보면 2019년부터 2021년 8월까지 20대와 30대의 전세 보증 사고 금액은 무려 2210억 원으로 전체 금액의 60%를 차지합니다.
부동산 계약에서 항상 을인 청년들은 전 재산이나 다름없는 금액을 하루아침에 잃어버리고 모든 피해와 책임까지 떠 앉아야 하는데요,
그래서 오늘은 전세사기 유형 중에 하나인 ‘전세 신탁 사기’에 대해 자세히 살펴보겠습니다.
내가 계약한 집의 법적 소유권이 신탁회사에 있다?
부동산 신탁이란?
이번 전세사기 문제의 원인은 건물주가 집을 부동산 신탁회사에 담보로 제공하고 금융기관에서 대출을 받았기 때문이었습니다.
부동산 신탁이란 위탁자(부동산 소유자)가 수탁자(부동산 신탁회사)와 계약을 통해 부동산의 소유권 이전 및 신탁등기를 하는 행위를 말하는데요, 이렇게 하면 집 주인이 임의대로 부동산을 처분하는 게 불가능하기 때문에 금융기관에서는 더 안전한 담보로 판단해 더 많은 금액을 대출받을 수 있습니다.
전세 계약은 수탁자와 체결
간혹 부동산 신탁을 건물 소유권을 맡겨 놓는 개념으로 이해해 소유권은 여전히 건물주가 갖고 있다고 생각하기 쉬운데요, 신탁 등기가 이뤄지면 건물 주인 위탁자는 법률적으로 더 이상 소유자가 아닙니다.
등기부등본 상의 명의인인 수탁자가 법률적인 소유자가 되는 거죠.
많은 청년들이 전세 사기를 당했던 이유가 바로 수탁자와 계약하지 않고 등기상 소유자인 집 주인과 계약했기 때문입니다.
신탁등기된 집과 계약하려면?
신탁 원부 필수 확인!
임대차 계약 전, 계약하려는 부동산이 등기부등본 상에 신탁 등기가 되어 있다면 꼭 신탁 원부를 발급받아 확인해야 합니다. 신탁원부에는 신탁의 종류, 대출금, 적법한 임대 권한이 누구에게 있는지 등 권리내용을 확인할 수 있습니다.
다만 신탁 원부는 인터넷으로 발급이 안 되기 때문에 근처 법원 등기 과에 직접 가서 발급해야 하는데요, 등기부등본에 보면 위탁 사실과 함께 신탁 원부 번호가 나오는데 이 번호를 가지고 가야 합니다.
특히 신탁 부동산 대출은 등기부등본에 표기가 안 되기 때문에 계약을 앞두고 있는 분들은 주의하셔야 합니다. 신탁 부동산 관련 대출은 꼭! 신탁 원부를 떼서 따로 확인해야 합니다.
부동산 신탁회사의 위임 동의서 반드시 필요
신탁 원부를 통해 임대차계약 권한이 누구에게 있는지 확인했다면 그 사람과 계약을 진행해야 합니다.
그리고 이때 집 주인이나 중개업자가 신탁 회사에 위임을 받았기 때문에 따로 연락할 필요가 없다고 말해도 절대 그대로 계약해서는 안 됩니다.
위임에 관한 특약 사항이 성립하려면 반드시 신탁회사의 도장이 찍힌 동의서를 받아야 하기 때문인데요, 반드시 신탁회사에 전화해서 위임장이 유효한지 확인하고 위임 동의서를 받아둬야 합니다.
하지만 동의서를 받아 진행한다 하더라도 경매가 실제로 이뤄질 경우 신탁회사에 순위가 밀려 보증금 반환이 어려운 경우가 발생할 수도 있습니다.
잔금 입금과 동시에 신탁 등기 말소가 진행되도록 계약하는 것이 가장 안전한 방법인데요, 현실적으로 쉽지 않은 게 사실이죠.
계약할 때 입금자명 확인하기!
신탁회사의 동의서를 받고 계약을 체결할 때도 꼭 신탁회사의 계좌로 전세금을 납부해야 합니다.
만약 집주인이나 중개업자가 다 위임받았으니 개인 통장으로 입금하라고 하는 경우는 사기일 확률이 있으니 특히 조심해야 합니다.
입금을 제대로 마치고 신탁회사로부터 보증금 반환 확인서까지 받아두면 안전하게 계약을 마친 겁니다.
신림동 전세사기 피해자들은 등기부등본 상 대출도 없고, 전세보증보험까지 가입해 놓았기에 마음을 놓고 계약을 진행했습니다.
하지만 처음부터 불완전한 계약이라 그 어느 누구에게도 책임을 물을 수 없게 되었는데요, 만약 신탁회사가 요구한 때까지 나가지 않으면 그야말로 불법 점유자가 되고 맙니다. 피해도, 책임도 고스란히 세입자의 몫으로 남았습니다.
이런 사태가 더 벌어지지 않게 책임 관계를 명확히 하고 충분히 보상받을 수 있도록 제도적 개선이 우선이지만,
그전까지는 스스로 더 꼼꼼하게 확인하는 것이 전세사기 피해를 막는 최선의 방법입니다.
중개사고 예방하여 공제기금 적립하자!!!