당첨만 되면 수억원 로또? 상반기 유망 분양아파트 10곳 분석해보니 / by 케넥츠 ASK

[미송]

올해 부동산 시장은 분양 열기로 후끈 달아오르고 있습니다.

2018년 1분기 수도권 공급물량은 2만623세대(예상)로, 2003년 1분기(2만525세대) 이후 최대치를 기록할 것으로 보입니다. 그야말로 제대로 판이 열리는 것이죠. 

이런 흐름에 발맞춰 커넥츠ASK가 유망한 상반기 수도권 분양 아파트 11곳을 소개합니다.

회원수 40만명 규모의 네이버 부동산 카페 '붇옹산의 부동산스터디'를 운영하는 '붇옹산(필명)'님이 직접 소개합니다. 그는 수도권 투자자들에게 각종 방송과 강연을 통해 깊이있는 부동산 지식을 전수하는 '부동산 전도사'입니다.  

①힐스테이트 신촌(북아현뉴타운)

"지도상(오른쪽 사진)으로 보면 서울 중심지죠. 여의도와 광화문, 용산이 근처인데요. 여의도와 광화문을 연결하는 마포대로 주변입니다. 북아현 뉴타운인데. 이쪽 일대 사업들이 어느 정도 마무리가 되면서 고액 연봉자들이 출퇴근하는 배후 주거지가 됐습니다. 집값도 오르기 시작했고요. 

신촌힐스테이트가 위치한 북아현뉴타운 사업이 마무리가 되면 1만1000세대 정도 되는 대단위 도심권 주거지역이 됩니다.

광화문과 서대문 출퇴근 직장인에게는 관심이 가는 지역일 수밖에 없죠. 아현역과는 직선거리로 9분 정도. 북아현뉴타운 물량 중에서는 당분간 마지막일 수 있어요. 학교(한성중고, 북성초)도 가깝습니다. 

인근 지역의 아파트 시세를 볼까요? E편한세상 신촌은 실거래가 59㎡가 7억3000만~8억8000만원 사이에 거래됐네요. 아현역 푸르지오 84㎡ 같은 경우는 8억7000만원에서 10억6000만원까지 실거래가가 찍혔어요.

실제로 거래된 금액이고 매도 호가는 더 높아요. 1억 정도는 더 높다고 보셔야 돼요. 아직 신촌 힐스테이트 일반 분양가가 나오진 않았는데, 얼마로 나오느냐에 따라 투자 가치가 얼마나 되는지를 판단할 수 있을 것 같아요." 

②마포 프레스티지 자이(염리3구역)

"이대역과 대흥역을 도보로 이용할 수 있는 위치입니다. 거기에 공덕역과 애오개역 아현역도 근처에 있고요. 뉴타운 안에서 유기적으로 이동할 수 있게끔 길이 만들어져 있기에 지하철도 편하게 이용할 수가 있어요. 

이곳이 대박인 이유는 일반 분양이 400세대 정도가 나오는데, 충분히 메리트가 있는 금액으로 분양될 가능성이 높기 대문이에요.

주변 가격을 조사해보니 마포 래미안 푸르지오 84㎡가 12억5000만원까지  거래됐어요. 요새 분양가를 정부가 타이트하게 규제하고 있기 때문에 대략 시세와 갭이 2억 정도 될 것으로 보입니다. 

주변에 공원이 있는데 하늘공원이라고. 아파트 단지에서 바로 연결이 돼 있어요. 숭문중고도 가깝고 주변 상권도 좋은 편입니다. 살기가 괜찮습니다."

③목동 래미안 아델리체(신정뉴타운)

"올해 삼성물산에서 상반기에 분양하는 아파트 단지가 2곳이에요. 하나는 서초우성 1차, 다른 하나가 목동 래미안 아델리체입니다. 주변에 2호선 지선인 신정네거리역이 있고요. 도보 2분입니다. 바로 앞이죠. 5호선 신정역도 좀 거리가 있지만 충분히 이용할 수 있다고 판단되요.

신정뉴타운은 사업이 온전히 진행되고 있는 뉴타운이에요. 해제될 뻔한 지역도 있었는데 신정4촉진구역이란 이름으로 구역 지정이 됐어요. 그러면 모양이 다 만들어져요. 목동 래미안 아델리체 입장에서는 날개를 달았다고 볼 수 있죠. 

현지 부동산 업계에서는 목동 힐스테이트 가격 비교를 많이 해요. 신정 아이파크 위브와 이 아파트를 비교하면 가격 차이가 꽤 납니다.

목동 힐스테이트는 84㎡의 실거래가가 11억3000만원이에요. 목동 래미안 아델리체 분양가는 아직 안 나왔는데 9억 이상으로 내기는 어려울 것 같아요. 

이 지역이 원래 다가구 주택이 많았던 지역이에요. 여러 세대가 살지만 집주인은 한 명인 경우죠. 그래서 조합원이 얼마 되지가 않아요.

전체가 1497세대인데 일반 물량이 647세대면 많은 숫자거든요. 그말인즉슨 로열층 배정도 가능성이 높다. 또한 지형 자체가 전체적으로 평지입니다. 직접 가봤는데 상당히 느낌이 좋았습니다." 

④당산 센트럴 아이파크 

"당산 상아 현대 아파트를 재건축해서 공급하는 물량입니다. 현대산업개발이 시공을 맡았고요. 2호선 9호선 환승역인 당산역 역세권 아파트예요. 직선거리로 400미터 정도 되니까 7분 정도. 

당산 지역이 예전부터 영등포에서 아파트촌이었어요. 당산삼성래미안 4차 아파트는 영등포에서 손꼽히는 대단지고요. 최근 상승장에서 30평대가 9억에 거래됐습니다.

일대는 전체적으로 평지예요. 최근에 기존 아파트들이 재건축해서 공급되고 있죠. 또한 작년에 입주한 아크로타워스퀘어가 이 지역의 가격 평균을 엄청나게 끌어올렸습니다. '급'을 올렸다고 해야 될까요. 

당산 센트럴 아이파크는 802세대예요. 일반 물량이 154세대입니다. 

⑤신길 파크자이(신길뉴타운)

"신길 뉴타운은 작년에 분양이 많았던 곳이에요. 아이파크를 시작해서 쭉 히트를 쳤어요. 지하철 7호선 신풍역 역세권이에요. 도보로는 7분 정도. 보라매역도 10분 정도면 올 수 있는 위치예요. 

다른 뉴타운보다 큰 편이에요. 신길 파크자이는 641세대인데 사실상 이 권역에서 막바지로 분양하는 곳입니다.

신길뉴타운도 단독 주택들이 많은 지역이었기 때문에 일반 분양이 많아요. 641세대 중에 254세대가 일반 분양이에요. 주로 공급되는게 30평대인데, 로열층이 일반 분양에 나올거란 얘기에요. 

신길은 또 여의도 직장인이 선호하는 지역이기도 합니다. 접근성이 좋아서 관심이 높아지고 있습니다. 사실 예전엔 막연히 낡은 주택가라는 이미지가 있었던 것도 사실이에요.

과거에는 그랬으나 내년에 공사가 어느 정도 진척되면 동네가 완전히 바뀌었구나라는 느낌이 들 거예요. 

주변 시세는 참고할 만한 단지를 봤는데, 작년에 입주한 래미안 에스티움이 대장이에요. 84㎡가 8억에서 9억2000만원에서 거래됐습니다."

⑥홍제역 효성해링턴 플레이스(홍제3구역) 

"좋은 재개발 지역인 홍제3구역입니다. 3호선 홍제역을 끼고 있고요. 학교도 인왕초가 있고, 유진상가라는 유명 상가도 있죠. 이 일대는 균형발전 촉진지구 사업이 진행되고 있는 곳이기도 해요.

인근 지역 시세를 보면 작년에 입주한 북한산 더샾. 84㎡가 6억8000만원에서 7억5000만원에 거래 됐어요. 홍제역과 무악재 사이에 보면 홍제원 아이파크가 있는데 7억에서 8억 사이(84㎡)로 실거래가가 찍혔어요. 

총 1116세대이고, 일반 분양이 417세대예요. 역시 일반분양이 많은 편이죠. 로열층 가능성이 있다는 얘깁니다.

통일로 주변이 다른 곳에 비해 스포트라이트를 덜 받는 편인데, 인근 경희궁 자이가 높은 가격을 찍어주면서 주목을 받고 있어요. 녹번쪽도 재개발한 단지가 어느 정도 가격을 받쳐줄 것이라고 생각합니다."

⑦고양 지축지구 중흥S클래스 

"통일로 라인 말씀드렸는데. 여기가 3호선이죠. 구파발 지나 삼송 지축 원흥을 잇는 지축지구입니다. 삼송이나 원흥은 공급이 어느 정도 끝났는데 지축은 작년에 분양을 시작했어요. 지축역에서 10분 정도 거리입니다.

구파발 래미안 9단지 84㎡는 6억 정도 시세를 형성하고 있어요. 지역은 좀 다르지만 중흥S클래스는 5억 미만입니다 분양가가. 1억 정도 주변보다 싸다고 볼 수 있는거죠. 기본적으로 당첨만 되면 억대까지는 아니더라도 충분히 메리트 있는 금액대라고 볼 수 있습니다. 

서울이 아닌 고양시 등 경기도 아파트는 게다가 평면이 장난 아니게 좋아요. 포베이가 기본이고 남향에 발코니도 수준급입니다. 30평대가 서울의 40평대 느낌이에요."

⑧청량리 4구역 롯데캐슬 

"올 초반기 부동산 상승장 중에서 가장 가팔랐던 지역이 전농 답십리 뉴타운이에요. 청량리 롯데캐슬 분양이 무관하지 않았어요. 가장 핵심적인 재개발 물량이에요.

일분 물량도 많이 나옵니다. 주상복합 아파트이긴 하지만 65층까지 지어지고, 물량이 꽤 있어요. 기다리는 분들이 많은 단지입니다."

⑨ 과천 위버필드 

"주변 시세를 보면 래미안 슈르, 래미안 에코팰리스가 10년 정도 된 아파트예요. 실거래가(84㎡ 기준)가 에코팰리스는 12억 가까이 찍었고, 슈르는 10억을 찍었어요. 최근 분양한 푸르지오 써밋은 11억까지 분양가를 냈거든요. 

위버필드가 84㎡ 분양가가 11억 정도. 주변 시세와 비슷하게 분양가를 냈어요. 물론 주변 아파트는 구축이고 이건 신축이니 먹을 게 있는게 아니냐고 보고 있지만, 먹을 폭 자체는 많아 보이진 않아요. 가장 문제가 대출이죠. 9억원 이상은 중도금 대출이 되지 않으니까요. 

대단지이고 역세권이라 비싼게 맞다고 보는 분들은 투자하셔도 괜찮습니다. 다만 과천쪽 분양 물량이 좋은게 많거든요 올해. 특히 좀더 아래쪽의 과천지식정보타운이 변수입니다.

위버필드 같은 재건축은 현재 평당 3000만원대 전후로 분약가가 나오는데 과천지식정보타운은 2500 정도로 나올것 같거든요.

과천 청약통장이 별로 없는 상황에서 먹을게 더 많은 지식정보타운으로 더 쏠리지 않겠느냐 보고 있습니다."

⑩ 고덕 자이 

"고덕지구 분양 물량 중에 마지막이라고 볼 수 있는 단지입니다. 주변 고덕 그라시움 시세를 보면 84㎡가 9억9000만원까지 실거래가 됐어요. 지금은 고덕 안에서 물건 사고 싶어도 사기 힘든 상황이에요. 고덕 자이는 고덕천을 끼고 있는 단지이며 일반 물량도 많습니다. 1824세대 중에 864세대가 일반 물량이거든요." 

칼럼 원문 링크

http://post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=14062238&memberNo=40602589

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